Welcher Vorteil bzw. Nachteil ergeben das Umlegen von Betriebskosten

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von mertiko1, 12.04.2015.

  1. #1 mertiko1, 12.04.2015
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

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    Hallo,

    ich habe eine Frage wegen der Nebenkostenabrechnung, die ich dieses Jahr das erste Mal erstellen werde.

    Jetzt stellt sich bei mir die Frage warum sollte ich Ausgaben wie Müll, Grundsteuer, Versicherung etc. auf die Mieter umlegen ?

    Diese könnte ich ja selbst bei der Steuererklärung als Werbungskosten abrechnen oder ?

    Was für einen Nachteil hätte ich wenn ich diese oben genannten Posten nicht auf die Mieter umlege ?

    Von meinem Konto gehen ja diese Zahlungen ab.

    mfg mertiko
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo,

    Wie wäre es mit weniger Geld in der Tasche?

    VG Syker
     
  4. Andres

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    Werbungskostenabzug bedeutet nur, dass du auf die entsprechenden Einnahmen keine Steuern zahlen musst. Bei einer Umlage bekommst du die gesamten Betriebskosten vom Mieter erstattet. Da dein Steuersatz unter 100 % liegt, ... kommst du selber drauf.
     
  5. Duncan

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    naja, wenn man den gefühlten Steuersatz berücksichtigt... :verrueckt004: :15:
     
  6. #5 anitari, 13.04.2015
    anitari

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    Du bist ja lustig. Aber gut, einem Neuling in Sachen Vermietung ist das verziehen.:023sonst:

    Vorteile, Du bleibst nicht auf den Kosten sitzen und die Mieter werden zur gewissen Sparsamkeit "gezwungen".

    Nachteile bei Umlage, die Arbeit mit der Abrechnung und evtl. Ärger mit den Mietern.

    Nachteile wenn Du nicht umlegst, die Mieter verursachen Kosten bis zum geht nicht mehr.

    Aber es zwingt Dich ja keiner Betriebskosten umzulegen und abzurechnen. Pack einfach alle Betriebskosten, bis auf die Heizkosten, in die Kaltmiete und fertig.

    Bei bereits bestehenden Verträgen, in denen monatliche Vorauszahlungen vereinbart sind, geht das natürlich nicht.
     
  7. #6 mertiko1, 13.04.2015
    mertiko1

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    Hallo anitari,

    Nachteile wenn ich nicht umlege, die Mieter verursachen Kosten bis zum geht nicht mehr ?

    Welche Kosten können durch den Mieter entstehen, wenn ich die Müllgebühren, Grundsteuer und Versicherungen nicht umlege ?

    Beispiel :

    Miete inkl. Heizkosten und Wasser (was abgerechnet wird) + Grundsteuer (3 Euro) + Müllgebühr ( 5 Euro) + Versicherung (12 Euro) =20 Euro

    d.h. ich muss die Miete um 20 Euro erhöhen, dass ich sie bezahlen kann. Dann wiederum werden diese 20 Euro als Einnahmen beim Finanzamt gewertet oder ?

    Wenn ich diese 20 Euro nicht auf die Mieter umlege und sie in der Miete nicht vorkommen, dann haben die Mieter 20 Euro weniger zu zahlen.

    Diese Kosten kann ich dann ja selbst 12x20Euro=240 Euro ja als Werbungskosten absetzen.

    Danke das mir als Neuling verziehen ist :)

    ich gelobe mich zu bessern.

    mfg mertiko
     
  8. #7 mertiko1, 13.04.2015
    mertiko1

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    Hallo Andres,

    mir geht es hierbei es so einfach wie möglich, aber genauso kostendeckend zu machen. Die Mieteinnahmen wandern auf ein Vermieterkonto, von dort gehen auch die ganzen Abschläge vom Haus weg.

    In dem anderen Thread geht es ja um den Altmieter :)

    Ich habe seit September 14 einen neuen Mieter in der zweiten Wohnung. Bei dem überlege ich, ob ich die fixen Kosten wie Müll, Grundsteuer etc. nicht auf die Miete umlege, sondern selber ohne Umlage bezahle und dann als Werbungskosten abrechne.

    Hier hab ich die letzten zwei Sätze nicht verstanden. Ein Beispiel hierzu wäre sehr hilfreich, wenn es dir nichts ausmacht.

    mfg mertiko
     
  9. #8 dots, 13.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 13.04.2015
    dots

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    Wenn du die Kosten nicht umlegst, zahlst du die Kosten.
    Beispiel: Du zahlst jedes Jahr 100 Euro Grundsteuer und behelligst die Mieter nicht damit.

    Wenn du diese 100 Euro zahlst, verringert sich dein zu versteuerndes Einkommen durch die Werbungskosten um genau diese 100 Euro.

    Du hast also 100 Euro Ausgaben, und zahlst ein paar Cent weniger Steuern.

    Unterm Strich machst du ganz viel Minus! Aber die Mieter sind bestimmt happy! Das ist auch was wert! ;-)


    Wenn du Kosten, die verbrauchsabhängig entstehen (wie z.B. evtl. Müllgebühren o.ä.), nicht an die Mieter "weiterreichst", hat der Mieter keinen Vorteil von Mülltrennung und Vermeidung (bzw. Sparsamkeit i.A.).
     
  10. #9 mertiko1, 13.04.2015
    mertiko1

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    Hallo dots,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Mein Problem ist, ich kann keine Belege fürs ganze Jahr 2014 für Müll, Grundsteuer vorlegen.

    Ich habe nur die Zahlungsbescheide in Kopie, aber keinen Kontoauszug vom Vorbesitzer (bin Besitzer seit Juni 14).

    Ich habe den Steuerberater angerufen, der meinte man kann auch ne Steuererklärung nur über Kaltmiete machen ohne Umzulegen.

    Was bedeutet das für mich ?

    Welchen Nachteil hätte ich dadurch ?



    mfg mertiko
     
  11. #10 rocarizt, 13.04.2015
    rocarizt

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    Verstehe das Problem nicht. Es ist mal so, der Vorbesitzer hat mit den Mietern einen Mietvertrag geschlossen, an diesen bist auch du gebunden. Du kannst nicht einfach sagen: "Liebe Mieter ab heute mache ich kein BK mehr, ich will die Kosten steuerlich für mich geltend machen" - dies kommt einer einseitigen Änderung des Mietvertrages gleich, im Mietvertrag ist ja festgehalten, dass Betriebskosten in Höhe X zu entrichten sind. Du ist als neuer Eigentümer verpflichtet, das Mietverhältnis wie der Vorbesitzer weiterzuführen. Da von den Mietern Zahlungen auf die Betriebskosten geleistet wurden und werden, bist du auch in der Verantwortung eine Abrechnung zu erstellen.

    Da der alte Eigentümer für alles verantwortlich gewesen ist, was bis zum Tag von Übergang der Nutzen und Lasten passiert ist, solltest du unbedingt die Unterlagen von Ihm anfordern und auch verwerten. Leg doch nicht als Neu-Eigentümer sofort einen bescheidenden Start hin, mach es vernünftig und so wie es sich gehört. Hol dir Hilfe von einem Fachmann für die Betriebskostenabrechnungen und lass diese auch von diesem Ausführen.

    Freundliche Grüße

    roca
     
  12. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo mertiko1,

    Und vor allem solltest du die BK-Abrechnung mit dem M und deine Steuererklärung ganz weit trennen.
    Das sind einfach zwei unterschiedliche Dinge.

    VG Syker
     
  13. dots

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    Wenn du die Beträge nicht tatsächlich gezahlt hast, kannst und darfst du die m.W. nach auch nicht in der Steuererklärung (und/oder als Werbungskosten) angeben. Schließlich sind dir diese Kosten ja gar nicht entstanden! Das Wäre Steuerhinterziehung oder so ...

    Das Finanzamt interessiert sich idR für das, was tatsächlich ge-/bezahlt bzw. geflossen ist.
     
  14. #13 anitari, 13.04.2015
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    Du schmeißt da ganz gewaltig Äppel und Birnen durcheinander.

    Das eine, die Steuererklärung hat mit dem anderen, der Umlage und Abrechnung der Betriebskosten, nichts zu tun.

    Kontoauszüge sind wohl für die Steuererklärung nötig, nicht aber für die Abrechnung der Betriebskosten. Hier reichen als Grundlage die Belege bzw. die Kopien die Du vom ehemaligen Eigentümer bekommen hast.

    Mein Rat lass beides, getrennt, von Leuten machen die was davon verstehen.

    Die Steuererklärung vom Steuerberater.

    Die Betriebskostenabrechnung von einer Firma, ista, Brunata, Techem, einer Hausverwaltung z. B. oder von Haus & Grund. Das Gegenstück zum Mieterbund. Die Mitgliedschaft dort ist, gerade für Vermieterneulinge, nur zu empfehlen.
     
  15. #14 mertiko1, 14.04.2015
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    Hallo anitari,

    ich will ja keine Steuerhinterziehung oder dergleichen machen. Ich habe einen Hausverwalter angerufen und die Situation geschildert,

    er hat gesagt, ich soll den Abrechnungszeitraum von Juni 14- Mai 15 ändern. Ich wollte ihm die Arbeit übergeben, aber er hat gemeint, er macht nur Nebenkostenabrechnungen. Heizkosten soll ich wo anders nachfragen.

    Und der Zeitraum von Januar 14 - Mai 14 soll ich als Schlussabrechnung machen für den Vorbesitzer. Der Vorbesitzer ist nicht auffindbar und darum habe ich keine Belege, nur Zahlungsbescheide von den jeweiligen Institutionen.

    Zum Steuerberater, er hat gemeint ich solle die Betriebskostenabrechnung ab dem Zeitpunkt machen sprich ab Juni, weil ich hierfür Belege habe. So werde ich es auch machen.
    Bei Haus & Grund, da werde ich mal eine Mitgliedschaft beantragen.
     
  16. #15 mertiko1, 14.04.2015
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    Hallo Syker,

    das will ich ja trennen.
    Mein Steuerberater will alle Belege usw haben. Er hat gesagt, ich soll erst zu ihm kommen, wenn ich die BK-Abrechnung an die Mieter gegeben habe.
    Erst dann will er die Steuererklärung abgeben. Die BK-Abrechnung soll mit gehen.

    Da ist ja mein Problem.

    Ich kann ja schlecht Belege für 7 Monate einreichen, aber mit dem Mieter über ein Jahr abrechnen.

    mfg mertiko
     
  17. #16 mertiko1, 14.04.2015
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    Hallo roca,

    ich will ja eine Abrechnung machen, nur habe ich keine Kontoauszüge für die Zeiträume von Jan14-mai 14. Also kann ich auch nicht bei der Steuererklärung belegen, dass Sie bezahlt wurden.

    Den Mieter interessiert es nicht, ob sie bezahlt wurden oder nicht. Hauptsache er bekommt eine Abrechnung, dies kann ich ja anhand der Zahlungsaufforderungen die Verbräuche nachweisen.

    Der Fachmann hat mir geraten, den Abrechnungszeitraum auf den Zeitpunkt nach Übergang des Besitzes zu ändern.

    Ich werde mal nächste Woche zu Haus und Grund gehen und den Fachanwalt fragen.

    mfg mertiko
     
  18. #17 Newbie15, 14.04.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Natürlich kannst du das. Über 12 Monate abrechnen und nur 7 beim Finanzamt einreichen. Musst du sogar.

    Das einzige Problem ist, dass du ohne Belege nicht mit dem Mieter abrechnen kannst. Bzw. du kannst es probieren und hoffen, dass der Mieter keine Belege sehen will. Bei einer hohen Nachzahlung und Eigentümerwechsel ist damit aber zu rechnen. Das hat jedoch mit dem Finanzamt nichts zu tun.
     
  19. #18 rocarizt, 14.04.2015
    rocarizt

    rocarizt Neuer Benutzer

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    Hey,
    also, vorab, irgendwas einfach ändern ist in Deutschland nicht möglich. Ich verweise nochmals auf die bestehenden Mietverträge! Diese bilden die Grundlage für dich. Du bist zwar Eigentümer ABER das heißt leider noch lange nicht, dass du verfahren kannst wie du willst.

    1. Ändern der Abrechnungszeiträume:
    Warum auf unter-jährig ändern? Du hast nur in dem ersten Jahr das Problem mit der Abrechnung. Ab dem nächsten Abrechnungszeitraum, hast du die volle Kontrolle und alles in der Hand. Desweiteren musst du die Mietverträge prüfen, was dort über den Abrechnungszeitraum festgelegt ist, ist fix. Es ist zwar möglich (unter bestimmten Voraussetzungen) den Abrechnungszeitraum zu ändern aber dies geht mit einem hohen bürokratischem Aufwand einher, für mich persönlich unpraktikabel.

    2. Abrechnung:
    Du bist gegenüber den Mietern als neuer Eigentümer verpflichtet abzurechnen, egal ob du von den ersten Monaten die Vorauszahlungen der Mieter erhalten hast oder nicht. Etwaige Auszahlungen an die Mieter (Guthaben) sind von dir zu tragen, die Kosten die dir entstehen, müsstest du mit dem alten Eigentümer abrechnen. Ist zwar sch..ße, ist aber so. Wie bereits erwähnt, lass es von einem "Profi" machen - spart Ärger und Zeit.

    3. Infomaterial zu 1. und 2.:
    Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel | So geht's richtig

    Nebenkosten: Abrechnungszeitraum ändern - So wird's gemacht

    -

    Wenn ein Mieter, eine nicht nachvollziehbare oder eine abweichende Abrechnung zu den Vorjahren erhält, wird dieser hellhörig und wird diese besonders, gegebenenfalls auch vom Mieterverein, prüfen lassen. Das bedeutet, dass hier schon weiterer Ärger vorprogrammiert ist. Ich möchte dich hier nicht angreifen, oder deine Fähigkeiten als neuer Eigentümer anzweifeln, aber deine Schilderungen (Abrechnung mit Steuern in Verbindung bringen etc.) zeigen mir, dass du dich nicht richtig mit der kompletten Materie auseinander gesetzt hast. In Zukunft werden ja noch andere Sachen auf dich zukommen, z.B. Mieterhöhungen, Abrechnung der Kautionen, Mieterwechsel, Leerstand, Instandhaltung, Instandsetzung etc., wenn da nicht ein gewisses Know-How vorhanden ist, sind Probleme vorprogrammiert. Wie einige Vorredner schon angemerkt haben, wäre eine Unterstützung durch einen Vermieter/Eigentümer-Verbund ratsam.

    In diesem Sinne ;-)

    roca
     
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