Wenn der Hausverwalter vor Gericht verliert, wer kommt dann für die Unkosten auf?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Pharao, 23.04.2016.

  1. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi @ll,

    ich hab da mal eine Frage zu WEG. Wenn eine Hausverwaltung einen Eigentümer verklagt (Grund dürfte hier ja egal sein) und dann aber vor Gericht verliert mit ihrer Klage gegen den einen Eigentümer, wer bezahlt dann letztlich diesen ganzen Unkosten die daraus entstanden sind :?

    Ich mein, die Hausverhaltung tritt hier ja nicht als "eigene Person“ auf, wenn sie einen Eigentümer verklagt. Viel mehr ist die Hausverwaltung hier doch die Vertretung für aller Eigentümer. Wenn jetzt aber alle Eigentümer das "verlieren" der Hausverwaltung Anteilig bezahlen müssen, dann bezahlt ja letztlich der Eigentümer der vor Gericht gewonnen hat trotzdem mit. Also ich hoffe ihr versteht wie ich das meine, aber ist das nicht irgendwie unlogisch bzw. ungerecht?


     
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  3. #2 Fremdling, 23.04.2016
    Fremdling

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    Hi Pharao,

    wenn die Verwaltung im Interesse der Rest-Gemeinschaft einen Eigentümer verklagt, dürfte doch dazu ein Auftrag in Form des Beschlusses vorliegen, der auch die Kostenfrage regelt. Auch das Gericht gibt Bescheid, wer die Verfahrenskosten dort zu tragen hat. Nach meinem Verständnis zahlen in Deinem Fall alle unterliegenden Eigentümer auch Deine der Gemeinschaft zu belastenden Kosten, wobei der Obsiegende ausgenommen wird.

    Ich hoffe, ich habe Deine Frage korrekt verstanden :122:
     
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  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Fremdling,

    nein, ein extra Beschluss bzw. das hier andere Eigentümer wegen dieser aktuellen Sache irgendwie mitabgestimmt haben, das liegt hier meines Wissens nicht vor. Ob es dazu allgemein in der Vergangenheit Beschlüsse gibt, also wie man grundsätzlich bei so was verfährt, dazu hab ich keine Kenntnis.

    Natürlich, aber wenn das Gericht die Klage als unbegründet abweist, dann trägt ja der Kläger (in dem Fall die Hausverwaltung) die gesamten Unkosten. Nur wird m.E. die Hausverwaltung diese Unkosten dann an alle Eigentümer weiterreichen, da sie ja letztendlich hier nicht als Privatperson tätig war, sondern im Sinne aller Eigentümer.

    Wobei sich über "im Sinne" streiten lässt, da es durchaus mehrere Eigentümer gibt, die mit dieser Hausverwaltung mehr als sehr unzufrieden sind. Ich mein, letztlich ist eine Hausverwaltung eine Dienstleistung und behandelt wird man da als Eigentümer wie Scheiße, wenn man nicht immer brav zu allem ja & amen sagt.

    Was meinst du mit "wobei der Obsiegende ausgenommen wird" und kann man das ggf. irgendwo nachlesen :?

    Ich mein, wenn ich das richtig verstehe, dann wäre das ja genau das was auch nach meines Verständnis Sinnvoll wäre, denn ansonsten wird man als Eigentümer unberechtigter Weise von der Hausverwaltung verklagt und später müsste man dafür dann trotzdem anteilig mitbezahlen, dafür das die Hausverwaltung so einen Müll macht. Das die anderen Eigentümer da mitbezahlen, das käme mir ganz recht, denn vielleicht lässt sich so irgendwann doch mal eine andere, bessere Hausverwaltung durchsetzen.



     
  5. #4 immobiliensammler, 23.04.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Pharao,

    geklagt hat dann aber wohl nicht die Hausverwaltung, sondern die Mitglieder x, y, z der WEG (eben alle außer dem Beklagten) diese vertreten durch die Hausverwaltung, diese werden dann als Kläger bezeichnet, und wenn das Gericht die Klage als unbegründet abweist dann tragen die Kosten eben die Kläger.

    Ich kenne das nur von der Anfechtungsklage her, aber da ist es eigentlich genauso (nur andersrum <g>), sprich Kläger ein Eigentümer, Beklagte die restlichen Mitglieder der WEG
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi immobiliensammler,

    aber die anderen Eigentümer haben hier nicht explizit der Hausverwaltung gesagt oder darüber abgestimmt, das die Hausverwaltung gegen den einen Eigentümer klagen soll oder muss. Aber letztlich sehe ich das so ja auch, das die Hausverwaltung hier nicht als Privatperson auftritt, sondern im "Interesse" der anderen Eigentümer handelt, wobei das wichtige hier jetzt wäre "eben alle außer dem Beklagten". In der Klageschrift wird das aber sehr allgemein gehalten, also da werden jetzt nicht einzeln die anderen Eigentümer aufgezählt oder so. Deswegen komme ich ja auch auf diesen komischen Gedanken, das alle Eigentümer anteilig dann zahlen müssten.

    So wie ihr das hier beschreibt, wäre das für mich auch nachvollziehbarer bzw. wesendlich Sinnvoller als meine Gedanken dazu.


     
  7. #6 Akkarin, 23.04.2016
    Akkarin

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    War die HV denn ueberhaut berechtigt zu klagen? Und hat sie die Interessen der Gemeinschaft vertreten, oder was war ueberhaut das Problem?
     
  8. #7 PHinske, 24.04.2016
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    Pharao,

    wenn es einen ganz konkreten Fall gibt, dann solltest du hier aufschreiben, was genau in den gerichtlichen Schriftsätzen steht.

    Z.B. "Die Eigentümergemeinschaft Y-Straße 1, vertreten durch den Verwalter V, gegen den Wohnungseigentümer W.

    Oder Herr Verwalter V (als Person) gegen den Wohnungseigentümer W.

    Beim ersten Beispiel müsste es einen Beschluss geben, dass der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft Klage einreichen soll.
    Geht die Klage verloren, zahlen am Ende alle Eigentümer außer dem (zu Unrecht) beklagten Gewinner.
    Hat der Verwalter die Klage für die Gemeinschaft ohne Beschluss = ohne Auftrag von der Gemeinschaft eingereicht und verloren, dürfte er nicht legitimiert gewesen sein. Dies könnte dazu führen, dass das Gericht ihm die Kosten wegen groben Verschuldens auferlegt (§ 49 Abs. 2 WEG).

    Im zweiten Beispiel hätte tatsächlich der Verwalter geklagt. Geht die Klage verloren, zahlt der Verwalter die (also SEINE) Kosten, weil die Eigentümergemeinschaft mit dem Prozess nichts zu tun hat.

    Einzelne Eigentümer werden in der Regel verklagt, wenn sie fällige Zahlungen selbst nach einem Mahnverfahren nicht tätigen.
    Kläger wäre dann aber nicht der Verwalter, sondern die Gemeinschaft.
    Klagt der Verwalter im eigenen Namen auf Zahlung, verliert er, weil er einen Fehler gemacht hat.

    Wenn einzelne Eigentümer einen anderen Eigentümer verklagen, hat der Verwalter damit nichts zu tun, weil die Eigentümergemeinschaft am Verfahren nicht beteiligt ist. Zur Kostentragung werden dann die klagenden Eigentümerpersonen vom Gericht verurteilt.

    Du solltest jetzt etwas mehr Sachverhalt liefern.
    Dann hast du bestimmt eine Chance auf konkretere Antworten.

    MfG PHInske
     
  9. Andres

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    Kleine Ergänzung zur ansonsten guten Übersicht:
    Es könnte auch eine entsprechende Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung oder einen allgemeinen Beschluss zur Ermächtigung (vielleicht beschränkt auf bestimmte Sachverhalte, wie z.B. rückständiges Hausgeld) geben. Es muss dann keinen Beschluss für diese spezielle Klage geben.
     
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  10. #9 Pharao, 24.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2016
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    Hi,

    also ich denke schon, das die HV berechtigt war zu klagen, auch wenn man das hätte anders handhaben können ohne solche Kosten zu verursachen. Letztlich ging es hier um eine Zahlung die unstrittig ist, aber der Schuldner wurde nicht in Verzug gesetzt. Also ich als Laie sehe hier die Chancen sehr positiv, denn es ist einfach ein Unding statt eine Rechnung gleich einen Mahnbescheid zu verschicken.

    Der Schriftsatz liegt mir leider nicht vor, da es nicht um eine Immobilie von mir geht. Ich hab zum Glück keine Eigentumswohnung :finger011:Ansonsten meine ich aber, das so was drinnen stand wie "Die Eigentümergemeinschaft Y-Straße 1, vertreten durch den Verwalter V, gegen den Wohnungseigentümer W".

    Das ist ja letztlich auch der Grund für meinen komischen Gedankengang, weil hier ja die HV nur "Vertretung" ist und zur Hauseigentümergemeinschaft ja auch der Beklagte Eigentümer zählt.

    Wahrscheinlich wird es irgendwo so ein "Pauschal-" Beschluss geben, denn ansonsten hätte die Eigentümergemeinschaft ja abstimmen müssen oder so ähnlich. Mir geht es hier eigentlich nur um die letzte Aussage, das eben der Gewinner nicht hinterher trotzdem anteilig das irgendwie mitbezahlen muss, wenn die HV verlieren sollte.

    Die fälligen Zahlungen waren unstrittig und sind auch schon längst bezahlt. Letztlich geht es hier nur noch um die Anwaltskosten, etc. von der HV. Da der Schuldner aber nicht in Verzug gesetzt wurde, gibt es m.E. keinen Grund solche Gebühren zu bezahlen und deswegen landet das Ganze eben jetzt vor Gericht. Da ich aber stark davon ausgehen, das der Eigentümer hier nicht verlieren wird, stellt sich mir halt die Frage wer diese Unkosten dann letztlich bezahlt?

    Oje, ich frag jetzt nicht wo man die Gemeinschaftsordnung oder einen allgemeinen Beschluss finden kann. Ich gehe hier einfach mal davon aus, das die HV berechtigt war zu klagen.


     
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  11. Andres

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    Das ist auch gar nicht erforderlich. Für die Fälligkeit des Hausgelds dürfte ein Datum bestimmt gewesen sein, damit ist die Mahnung entbehrlich, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
     
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  12. Pharao

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    Hi,

    es ging nicht um das Hausgeld, sondern um eine Sonderzahlung und damit muss man schon den Schuldner in Verzug setzen. So wie es sich aktuell rausspiegelt, sieht das Gericht das auch so. Aber darum geht es mir hier eigentlich garnicht, sondern um die spätere Kostenverteilung an die Eigentümer, falls die HV vor Gericht verlieren sollte.


     
  13. #12 PHinske, 25.04.2016
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    Eine "Sonderzahlung" wird ja auf einem Beschluss beruhen.
    In so einen Beschluss keine Fälligkeit einzubauen, wäre natürlich schon schlecht oder zumindest unzureichend.

    Wenn jemand bei Gericht verlieren sollte, dann wird das nicht der Verwalter sein, sondern die Eigentümergemeinschaft.
    Es sei denn, der Verwalter hätte die Klage im eigenen Namen eingereicht.

    Wenn die Eigentümergemeinschaft verliert, wird das Gericht eine Kostenentscheidung treffen, dass die Verliererpartei die Kosten des Verfahrens zu tragen hat.

    Die Zahlungen (Gerichtskosten, eigene Anwaltskosten und Kosten des Gewinners) werden erst mal aus der Gemeinschaftskasse bezahlt werden müssen.

    In der nächsten Abrechnungsperiode werden die verlierenden Eigentümer die verausgabten Kosten in ihrer Jahresabrechnung wiederfinden.
    Verteilt wird dann normalerweise nach Miteigentumsanteilen, wobei die Anteile des Gewinners vor der Verteilung von der Summe aller Miteigentumsanteile abgezogen werden.
    ---
    Ganz wichtig noch:
    Wenn das Verfahren noch läuft, kann bei Gericht noch angeregt werden, dass der Verwalter zur Kostentragung wegen groben Verschuldens verurteilt werden soll.
    DANN würden alle späteren Zahlungsforderungen beim Verwalter landen.
    Vortragsberechtigt sind dafür eigentlich nur der Verwalter oder der bestellte Anwalt. Als einzelner Eigentümer würde ich in dem Fall trotzdem ans Gericht schreiben.

    ODER: Man versucht, den verklagten Eigentümer dafür zu gewinnen, dass dieser oder sein Anwalt die Anregung an das Gericht schickt.

    MfG PHinske
     
  14. #13 Pharao, 25.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 25.04.2016
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    Hi,

    wie schon geschrieben, der Schuldner wurde weder durch einen Beschluss oder durch eine Rechnung, etc. in Verzug gesetzt. Und das diese HV nix taugt - naja, das ist ein anderes Thema. Letztlich geht es aber nicht darum, sondern das diese Forderung von der HV an den beklagten Eigentümer einfach unrechtmäßig ist und man sich zu Recht zu Wehr setzt. Das letztlich dann die anderen Eigentümer dafür bezahlen müssen - naja, das ist dann halt so.

    Genau das ist die Info, um die es mir letztlich geht.


     
  15. #14 PHinske, 25.04.2016
    PHinske

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    Was mich noch wundert:

    Der Beklagte wird als "Schuldner" genannt und dennoch gibt es als Grundlage für die Zahlung keinen Beschluss, keine (berechtigte) Rechnung und auch sonst nichts?

    Was soll das für eine Zahlung sein?

    Man sollte doch noch mal über Verwalterhaftung nachdenken.
    Er sollte eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung haben...

    MfG PHinske
     
  16. Andres

    Andres
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    Nein, das hat Pharao nicht behauptet. Er hat behauptet, dass der Schuldner durch so etwas nicht in Verzug gesetzt wurde:
    Ob das dann auch wirklich so stimmt, wäre eine andere Frage. Oben habe ich schon auf einen möglichen Fall hingewiesen, in dem das auch ohne Mahnung möglich ist. Es gibt viele weitere Konstruktionen, in denen der Eigentümer auch ohne Mahnung in Verzug geraten sein kann.
     
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