Wer hat Tipps zur Mieterhöhung?

[Löwenzahn]

Hallo!

Wir vermieten zwei Wohnungen. In die eine ist gerade ein neuer Mieter eingezogen, der 470 Euro Kaltmiete zahlt. Nun soll auch für die andere Wohnung die Miethöhe angepasst werden (Erhöhung von 410 auf 470 Euro). Die Mieterin wohnt inzwischen 9 Jahre darin und bis auf eine Glättung der Beträge wegen der Euro-Umstellung (weniger als 10 Euro) hat es bisher keine Mieterhöhung gegeben.

Jetzt habe ich gelesen, dass man zum Beispiel drei Vergleichswohnungen nennen muss, bei denen die angestrebte Miete schon gezahlt wird. Wie macht man das bzw. wie findet man diese Wohnungen? Müssen das alle drei 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und Elektroheizung sein?

Weil die Mieter in letzter Zeit öfters mal etwas zu meckern hatten vermute ich, dass sie sich eine neue Wohnung suchen werden, wenn die Miete erhöht wird. Ich habe gelesen, dass der Mieter eine Überlegungsfrist hat (Monat der Zustellung des Mieterhöhungsschreibens + 2 weitere Monate), in der er auch von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann (Ende des Mietverhältnisses zwei Monate später). Angenommen, die Mieter bekommen das Mieterhöhungsschreiben noch im Oktober, dann müssten sie doch ab 1.1.2007 die höhere Miete zahlen oder bis zum 31.12. kündigen, oder? Und bei Kündigung würde das Mietverhältnis Ende Februar enden?

Gruß
Löwenzahn

 

[Capo]

Die Vergleichswohnungen sind notwendig, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Die Mieterhöhung darf maximal 20% über der Miete von vor 3 Jahren sein. Die letzte Mieterhöhung muss mind 15 Monate her sein. (ist wohl so..)

Was sagt der Mietspiegel über den qm-Preis. Die Kü darf vom Mieter ausgesprochen werden, bevor die Mieterhöhung "greift".

 

[Löwenzahn]

Original von capo
Die Vergleichswohnungen sind notwendig, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Die Mieterhöhung darf maximal 20% über der Miete von vor 3 Jahren sein. Die letzte Mieterhöhung muss mind 15 Monate her sein. (ist wohl so..)

Was sagt der Mietspiegel über den qm-Preis. Die Kü darf vom Mieter ausgesprochen werden, bevor die Mieterhöhung "greift".

Ob es zurzeit einen Mietspiegel für diesen Ort gibt weiß ich nicht. Im Internet habe ich keinen gefunden. Vor einigen Jahren gab es einen und da war 410 Euro die Obergrenze. Wenn man aber Wohnungsinserate für diesen Ort durchliest wird man keine 3 ZKBB-Wohnung unter 470 Euro finden.

Dürfte der Mieter auch schon einen Monat vor Ablauf der Überlegungsfrist kündigen (z.B. in 11/2006) , so dass das Mietverhältnis schon Ende Januar endet?

Gruß
Löwenzahn

 

[Capo]

Der Mietspiegel ist pro qm und nicht pro Wohnung, erkundige dich mal bei der örtlichen Gemeinde. Die sollten einen Mietspiegel haben...

 

[Löwenzahn]

Original von capo
Der Mietspiegel ist pro qm und nicht pro Wohnung, erkundige dich mal bei der örtlichen Gemeinde. Die sollten einen Mietspiegel haben...

Ja, ich habe am Freitagabend schon eine Mail an die Gemeinde geschickt. Aber ich denke, wenn es einen Mietspiegel gibt, werden die Quadratmeterpreise wieder unterirdisch niedrig sein. Eine Mieterhöhung werden wir durch den Mietspiegel wohl nicht begründen können.

Gruß
Löwenzahn

 

[Capo]

Dann solltest du entweder 3 baugleiche Wohnungen in einem ähnlichen Viertel und mit ähnlichem Baujahr vorweisen können. 20% darfst du über den Mietspiegel gehen (bei Neuverträgen) wenn du einen Gutachter einschaltest und der das nachweisen kann auch mal 50%. Aber im allgemeinen ist ab 20% über dem Mietspiegel der Tatbestand des Mietwuchers gegeben und du machst dich strafbar.

Du wärst dann nicht der erste Vermieter, der dafür eine Gefängnisstrafe kassiert (statt einer höheren Miete). Übrigens: die Modernisierungen, die du vorgenommen hast, sind in der Berechnung nicht drin...

 

[Löwenzahn]

Original von capo
Dann solltest du entweder 3 baugleiche Wohnungen in einem ähnlichen Viertel und mit ähnlichem Baujahr vorweisen können. 20% darfst du über den Mietspiegel gehen (bei Neuverträgen) wenn du einen Gutachter einschaltest und der das nachweisen kann auch mal 50%. Aber im allgemeinen ist ab 20% über dem Mietspiegel der Tatbestand des Mietwuchers gegeben und du machst dich strafbar.

Du wärst dann nicht der erste Vermieter, der dafür eine Gefängnisstrafe kassiert (statt einer höheren Miete). Übrigens: die Modernisierungen, die du vorgenommen hast, sind in der Berechnung nicht drin...

Was heißt denn baugleich? Gleiche Zimmerzahl oder auch gleiche Heizungsart (Elektro-Nachtspeicher)?

Wenn 410 Euro vor einigen Jahren die Höchstgrenze laut Mietspiegel waren, dann werden jetzt 470 Euro nicht mehr als 20% über dem Mietspiegel sein. Es kann doch nicht sein, dass die Miete nur bei Neuverträgen erhöht werden darf.

Gruß
Löwenzahn

 

[Capo]

Baugleich heißt: Gleiche Zimmeranzahl, ähnliche Größe und gleiche Ausstattung.

Ich bin auch von einer Erhöhung bei Neuverträgen ausgegangen, weil du über den Mietspiegel gehen willst und das ist meist nur bei einem neuen Vertrag möglich.

Damit nicht noch mehr Missverständnisse bräuchte ich noch mehr infos:
Wann war die letzte ERhöhung? Wie lange läuft der zu erhöhende Vertrag bereits?
Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden durchgeführt? Wie hoch ist der Modernisierungsanteil an der bisherigen Miete bzw welchen Betrag kann man raus rechnen?

 

[Löwenzahn]

Original von capo
Baugleich heißt: Gleiche Zimmeranzahl, ähnliche Größe und gleiche Ausstattung.

Ich bin auch von einer Erhöhung bei Neuverträgen ausgegangen, weil du über den Mietspiegel gehen willst und das ist meist nur bei einem neuen Vertrag möglich.

Damit nicht noch mehr Missverständnisse bräuchte ich noch mehr infos:
Wann war die letzte ERhöhung? Wie lange läuft der zu erhöhende Vertrag bereits?
Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden durchgeführt? Wie hoch ist der Modernisierungsanteil an der bisherigen Miete bzw welchen Betrag kann man raus rechnen?

Was bedeutet "gleiche Ausstattung"?

Ich habe im Internet gelesen, dass man verschiedene Gründe für eine Mieterhöhung angeben kann. Mit dem Mietspiegel werde ich vermutlich nicht argumentieren können, weil da unrealistisch niedrige Mieten verzeichnet sein werden. Daher kann man wohl nur mit drei Vergleichswohnungen argumentieren.

Einen Großteil der Infos habe ich doch in meinem ersten Beitrag schon geliefert: Mieter wohnt seit 9 Jahren in der Wohnung, Miete wurde vor einigen Jahren auf Euro umgestellt und Beträge geglättet (Erhöhung unter 10 Euro monatlich). Modernisierungsarbeiten wurden in letzter Zeit nicht durchgeführt, nur Instandhaltungsarbeiten (neue Haustür mit Sprechanlage, neues Dach).

Gruß
Löwenzahn

 

[Capo]

Wann war die Anpassung an den Euro? 2001 oder 2004? mit "einigen Jahren" kann keiner was anfangen. Die Dachsanierung war keine Modernisierung (Dämmung etc)? in der Miete ist keine Modernisierung drin?

Selbst die kleinste Erhöhung ist eine Erhöhung. Ich denke zwar, dass du dich erstmal erkundigen solltest, wie hoch der Mietspiegel aktuell ist. Auf die Suche nach 3 Vergleichswohnungen kannst du immer noch gehen. Es wäre auch interessant, wann der Mietspiegel das letzte mal angepasst wurde.

 

[Löwenzahn]

Original von capo
Wann war die Anpassung an den Euro? 2001 oder 2004? mit "einigen Jahren" kann keiner was anfangen. Die Dachsanierung war keine Modernisierung (Dämmung etc)? in der Miete ist keine Modernisierung drin?

Selbst die kleinste Erhöhung ist eine Erhöhung. Ich denke zwar, dass du dich erstmal erkundigen solltest, wie hoch der Mietspiegel aktuell ist. Auf die Suche nach 3 Vergleichswohnungen kannst du immer noch gehen. Es wäre auch interessant, wann der Mietspiegel das letzte mal angepasst wurde.

Wann die Anpassung an den Euro genau erfolgte, weiß ich nicht genau (habe die Unterlagen nicht hier). Es könnte 2004 gewesen sein. Die Dachsanierung war keine Modernisierung (keine Dämmung, nur neue Ziegel). In der Miete ist auch keine Modernisierung drin.

Ich hoffe, die Gemeinde-Mitarbeiterin schickt mir den aktuellen Mietspiegel, wenn es denn einen gibt.

Gruß
Löwenzahn

 

[Löwenzahn]

Ich hoffe, die Gemeinde-Mitarbeiterin schickt mir den aktuellen Mietspiegel, wenn es denn einen gibt.

Gerade habe ich von der Gemeinde erfahren, dass es für diesen Ort keinen qualifizierten Mietspiegel gibt. Die Gemeinde kann lediglich einen Durchschnittswert nennen. Also brauche ich wohl bei einem Mieterhöhungsverlangen auch nicht auf einen Mietspiegel hinzuweisen.

Gruß
Löwenzahn

 

[Capo]

Wenn es keinen Mietspiegel gibt, sind die Vergleichswohnungen maßgebend..

 

[Löwenzahn]

Original von capo
Wenn es keinen Mietspiegel gibt, sind die Vergleichswohnungen maßgebend..

Sehr gut. Denn ähnliche Wohnungen werden keinesfalls unter 470 Euro vermietet. Es müssen Wohnungen sein, die aktuell vermietet sind, oder? Zwei hätte ich schon, die dritte werde ich versuchen über ImmobilienScout24 zu finden.

Gruß
Löwenzahn

 

[Capo]

Der Mietspiegel spiegelt nur das wieder, was am Markt möglich ist. Also die Wohnungen werden zu diesem Preis durchschnittlich vermietet. So sind dann auch die Vergleichswohnungen anzusetzen. Überhöhte Preise, die am Markt keine Chance haben, also die Wohnungen nicht vermietet sind, fallen raus.

 

[Löwenzahn]

Original von capo
Der Mietspiegel spiegelt nur das wieder, was am Markt möglich ist. Also die Wohnungen werden zu diesem Preis durchschnittlich vermietet. So sind dann auch die Vergleichswohnungen anzusetzen. Überhöhte Preise, die am Markt keine Chance haben, also die Wohnungen nicht vermietet sind, fallen raus.

Der Mietspiegel scheint mir vor allem die Preise widerzuspiegeln, für welche die Wohnungen, die schon viele Jahre lang vermietet sind, vermietet werden. Das war vor eingen Jahren (als es hier noch einen Mietspiegel gab) schon bemerkbar. Und wenn 470 Euro ein überhöhter Preis wäre, hätten wir die andere Wohnung in diesem Haus bestimmt nicht so schnell vermieten können (Auszug Vormieter: 31.8., Einzug Neumieter: 1.9. - Mietzahlung erst ab 1.10. wegen notwendiger Renovierungsarbeiten). Vergleichbare billigere Wohnungen findet man für diesen Ort auch in der Zeitung selten - wenn dann nur über Makler. Und die Maklerprovision ersparen sich die meisten Menschen ja gerne.

Gruß
Löwenzahn

 

[RMHV]

Original von Löwenzahn
Sehr gut. Denn ähnliche Wohnungen werden keinesfalls unter 470 Euro vermietet. Es müssen Wohnungen sein, die aktuell vermietet sind, oder? Zwei hätte ich schon, die dritte werde ich versuchen über ImmobilienScout24 zu finden.

Selbstverständlich müssen die Wohnungen vermietet sein. Eine leerstehende Vergleichswohnung hat eine Miete von 0,00 €. Das wäre wohl kaum hilfreich.
Vergleichswohnungen können auch aus dem eigenen Bestand kommen. Es gibt da keinerlei Beschränkungen. Nur vergleichbar müssen die Wohungen eben sein.
Wichtig ist, dass die Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen so genau bezeichnet werden, dass auch der dümmste Mieter nicht behaupten kann, die Wohnungen wären nicht auffindbar gewesen.

 

[Löwenzahn]

Original von RMHV

Original von Löwenzahn
Sehr gut. Denn ähnliche Wohnungen werden keinesfalls unter 470 Euro vermietet. Es müssen Wohnungen sein, die aktuell vermietet sind, oder? Zwei hätte ich schon, die dritte werde ich versuchen über ImmobilienScout24 zu finden.

Selbstverständlich müssen die Wohnungen vermietet sein. Eine leerstehende Vergleichswohnung hat eine Miete von 0,00 €. Das wäre wohl kaum hilfreich.
Vergleichswohnungen können auch aus dem eigenen Bestand kommen. Es gibt da keinerlei Beschränkungen. Nur vergleichbar müssen die Wohungen eben sein.
Wichtig ist, dass die Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen so genau bezeichnet werden, dass auch der dümmste Mieter nicht behaupten kann, die Wohnungen wären nicht auffindbar gewesen.

Ja, okay. Ich habe jetzt drei zurzeit vermietete Vergleichswohnungen zusammen. Im Mieterhöhungsverlangen werde ich sie mit Zimmerzahl, Wohnfläche, Quadratmeterpreis und Adresse incl. Stockwerk auflisten. Vielen Dank für eure Tipps!