Wer kann Miete wann einklagen?

Diskutiere Wer kann Miete wann einklagen? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Ich bin durch eine Diskussion in einem anderen Thread auf folgendes Problem gestoßen: Wie kann fehlende Miete im Zeitraum zwischen Übergang...

  1. #1 immobiliensammler, 30.07.2019
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    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ich bin durch eine Diskussion in einem anderen Thread auf folgendes Problem gestoßen:

    Wie kann fehlende Miete im Zeitraum zwischen Übergang Nutzen/Lasten und Grundbucheintragung geltend gemacht werden? Wer kann/muss/darf hier etwas unternehmen?

    Folgendes fiktives Beispiel dazu:

    Alteigentümer A verkauft an Neueigentümer N, Mieter M ist ein Freund/Verwandter des Alteigentümers. Ab Übergang Nutzen und Lasten zahlt M keine Miete mehr, A ist ja nur zur Weiterleitung der ihm tatsächlich zugegangenen Gelder verpflichtet, er hat aber nachweislich nie die Miete erhalten. Sagen wir 6 Monate später erfolgt die Eigentumsumschreibung. Rechtlich kann N ja nur die Miete ab Umschreibung gerichtlich einklagen (so weiter die Miete nicht bezahlt wird), erst dann ist er ja rechtlich in der Vermieter-Position, was ist mit den 6 Monaten vorher? Hier könnte ja nur A klagen, wenn er das aber nicht tut? Könnte dann irgendwie auf Treu und Glauben rauslaufen, aber sicher bin ich mir aus dem Bauch heraus nicht, wer hier die Forderung gerichtlich geltend machen könnte/müsste!

    Juristen an de Front! - Irgendjemand eine Idee dazu bzw. jemand diese Problematik schon mal?
     
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  3. #2 SaMaa, 30.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 30.07.2019
    SaMaa

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    Ich halte diese fiktive Konstellation noch nicht einmal für so abwegig.

    Ehepaar trennt sich im „ Guten“.
    Ehemann ist Eigentümer und wohnt bei der neuen Freundin ;)
    Ehefrau ist weiterhin Mieterin und zieht weder aus noch zahlt sie für den Zeitraum des Übergangs Miete
    Haus muss verkauft werden bzw wird verkauft.


    vielleicht passt das Beispiel sogar bei Zwangsversteigerung
     
  4. #3 immobiliensammler, 30.07.2019
    immobiliensammler

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    Eher nicht, da es da den vorzeitigen Übergang Nutzen/Lasten nicht gibt, dies ist nur mit privater Vereinbarung möglich.
     
  5. SaMaa

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    :danke
    Hatte ich wohl einen Denkfehler bzw eine Wissenslücke ;)
     
  6. Ferdl

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    Woraus schließt du das?
    Mir hatte der Notar mitgeteilt das nach Übergang Nutzen & Lasten und der Mitteilung darüber (Zahlungen mit schuldbefreiender Wirkung nur an N ab Datum...) an den Mieter dieser die Mietzahlung an N leisten müsse.
    Lediglich Änderungen am Mietvertrag (Kündigung Mieteerhöhung) seien erst nach der Grundbuchumschreibung durch N möglich.
    Ich will aber nicht ausschließen das ich das falsch verstanden habe.
     
  7. #6 ariana64, 30.07.2019
    ariana64

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    Ich bin bis jetzt davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen zu den „Nutzen“ des Nutzen-Lasten-Übergangs gehören.

    Dein Beispiel, @SaMaa halte ich aus anderen Gründen für untauglich. Nur, weil der Mann auszieht und allein im Grundbuch steht, wird die Frau nicht automatisch zur Mieterin.
     
  8. #7 immobiliensammler, 30.07.2019
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    Kenne ich anders - die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer im Notarvertrag tangiert den Mieter nicht im mindesten. Er hat immer noch einen gültigen Mietvertrag mit dem Verkäufer, bis der Käufer via Grundbuchumschreibung in dessen Rechtsposition eintritt.

    Eventuell könnte man das im Notarvertrag als eine Art Abtretung formulieren, habe ich aber so nie gesehen, immer nur den lapidaren Hinweis "Übergang Nutzen/Lasten"

    Auf meine Eingangsfrage hast Du leider nicht geantwortet: Selbst wenn die Miete laut Notarvertrag bereits dem Käufer zusteht, kann er den Mieter dann entsprechend verklagen, obwohl er noch gar nicht im Grundbuch steht - ich denke nein, welche Meinung vertrittst Du dazu?
     
  9. #8 immobiliensammler, 30.07.2019
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    Das ist natürlich unbestritten, aber trotzdem die ursprüngliche Frage: Wenn die Miete nicht freiwillig gezahlt wird (an wen auch immer), wer kann das dann gegenüber dem Mieter geltend machen?
     
  10. #9 Ferdl, 30.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 30.07.2019
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    Wenn dem N die Mietezahlung durch M zusteht kann er die auch einklagen.
    Daher auch der Hinweis auf die schuldbefreiende Wirkung; wenn M bei N in der Schuld steht kann N diese auch bei M einfordern gegebenenfals auch auf dem Rechtsweg.
    Ich bin der Meinung das N mit dem Übergang N&L und der Mitteilung an den M in den Mietvertrag eintritt. Der Mietvertrag hat jedoch eine Art Bestandsschutz bis zu Grundbucheintragung. So meine Meinung.

    Nachtrag:
    Die Mitteilung an den M das er zur Zahlung an N verpflichtet ist muss (auch) vom A unterschrieben sein.
    Wenn A sich weigert zu Unterschreiben ist alles was ich geschrieben habe hinfällig.
    - Es bleibt spannend -
     
  11. #10 immobiliensammler, 30.07.2019
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    Also bezüglich der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietvertrag bist Du bereits Vermieter, bezüglich der Kündigungsrechte aber noch nicht? Diese Argumentation halte ich für abwegig!
     
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  12. Andres

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    Dann tut er das nicht. ;)

    Ich würde mich gerne auf die Perspektive von N beschränken. Wie man es dreht und wendet: N ist während der 6 Monate nicht Vermieter. Er steht in keiner rechtlichen Beziehung zu M, hat folglich auch keinerlei Ansprüche. M hat an A zu leisten und nur dort besteht ein Anspruch. Mit Umschreibung tritt N an die Stelle von A. Ab dann steht im die Miete zu - die laufende Miete und evtl. offene Forderungen. Grundsätzlich hindert N also nichts daran, die Miete dann eben nach Umschreibung von M zu fordern, statt in den 6 Monaten mit Umweg über A.

    In der Praxis wird die Nummer dann kompliziert:
    • A oder M sind pleite. Ein Anspruch geht dann also ins Leere, vielleicht könnte man immerhin noch kündigen.
    • M beruft sich auf eine Schenkung. Das wird dann ein Fall für Treu und Glauben ...
    • M beruft sich auf eine Mietminderung.
    • A und N haben eine Abtretung der Miete vereinbart. So kann N plötzlich doch in einer rechtlichen Beziehung zu M stehen, obwohl er nicht Vermieter ist.
    • A und M haben eine kürzere Verjährungsfrist vereinbart. Bis N Vermieter geworden ist, sind die Forderungen bereits verjährt.
    • ... beliebig fortzusetzen.
     
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  13. #12 Papabär, 30.07.2019
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    Und das ist auch gut so!

    Denn wenn´s einfach wär, könnte es ja jeder machen ... gell? :15:
     
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  14. #13 immobiliensammler, 30.07.2019
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    Verstehe ich Dich hier richtig? Mit Eigentumsumschreibung, also Eintritt in die Vermieterposition "erbt" N auch alle nicht verjährten Ansprüche aus dem Mietvertrag? Nur so könnte er dann ja den Rückstand geltend machen!
     
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  15. dots

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    Ich vermute mal: Der Vermieter. Wer sonst?
    Aber dass er das kann (darf), scheint ja außer Frage zu stehen, oder? Interessanter ist die Frage, ob er muss.
     
  16. #15 Papabär, 30.07.2019
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    Soweit im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde: Ja.
     
  17. Andres

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    Keine Regel ohne Ausnahme: Eine fällige Zahlung aus einer Betriebskostenabrechnung würde N nicht "erben". Das sieht man als eigenständigen Anspruch an. Umgekehrt richtet sich auch der Anspruch des M auf Abrechnung an denjenigen Vermieter, der bei Schluss des Abrechnungsjahres Eigentümer war.

    Im Grundsatz siehst du das aber richtig.
     
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  18. #17 immobiliensammler, 30.07.2019
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    Danke, das liebe ich an dem Forum, man lernt nie aus!
     
  19. #18 Melanie123, 31.07.2019
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    Aus der hohlen Hand heraus kam mir der Gedanke, dass N vielleicht nicht auf Miete, ersatzweise aber auf Nutzungsentgelt klagen könnte.
    Also analog zu dem Fall, wo es eine Kündigung, nicht aber die Rückgabe der Mietsache gegeben hat.

    Mir kam auch noch "vorvertragliche Schuldverhältnis" in den Sinn.
    Vor der Schuldrechtsreform hätte man, wenn nichts anderes greift, auf pVV (positive Vertragsverletzung) und/oder c.i.c.(culpa in contrahendo) geprüft. Ich würde vermuten, dass eines davon wohl durchgekommen wäre. (ist bei mir aber viel zu lange her)
    http://ruessmann.jura.uni-sb.de/bvr2003/Vorlesung/cic.htm

    Mit der Schuldrechtsreform wurden die dann durch §280BGB (für pVV) und §311BGB (für c.i.c.) ersetzt.
    Keine Ahnung, wie man die prüft und ob die Abgrenzung immer noch die gleiche ist.
    Wäre aber mein Ansatz, das Thema weiter zu durchdenken...
    Korrigiert mich bitte, falls ich da völlig auf der falschen Fährte bin.
     
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