Wer unterschreibt Verwaltervertrag u.a.??

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Emily33, 08.06.2008.

  1. #1 Emily33, 08.06.2008
    Emily33

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    :? Hallo,

    würde mich freuen wenn mir jemand etwas zu meinem Problem sagen könnte.
    Kurz zu meinem Fall: Unsere alte Hausverwaltung ist 2006 zurückgetreten bzw. wollte nicht mehr gewählt werden. Etwa ein halbes Jahr zuvor bin ich als ehrenamtlicher Beirat zurückgetreten, weil ich mit denen nicht mehr klar kam, außerdem gab und gibt es im Haus ständig Prozesse usw. Die Einzelheiten lass ich erstmal weg. Worum es geht ist: Ich hatte bei der damaligen Eigentümerversammlung 2006 (die letzte EG-Versammlung) mit der alten HV einen neuen Verwalter vorgeschlagen. Dieser wurde dann auch an Ort und Stelle gewählt, so stand es dann auch im Protokoll. Ich habe dem neuen Verwalter einen Tag später mitgeteilt , dass er gewählt wurde. Er meinte ich müsste dann den Vertrag unterschreiben, damit er an unsere Unterlagen rankommt. Er wusste, dass ich kein Beirat mehr bin und dass es auch sonst keine Beiräte gibt. Nachdem er mir versicherte (übrigens, ist er ein Anwalt) dass, das schon in Ordnung geht, habe ich den Vertrag unterschrieben. Mittlerweile wurden nun auch bereits EG- Versammlungen mit der neuen Verwaltung durchgeführt. Nun gibt es schon wieder Schwierigkeiten mit dem Neuen . Diesbezüglich wirft mir jetzt ein Miteigentümer vor, ich sei gar nicht berechtigt gewesen, den Vertrag damals abzuschließen. Unser feiner Verwalter meint jetzt auf einmal, er könne dazu nichts sagen, er wäre ja nicht dabeigewesen bei der Wahl. Außerdem meint er, wenn ich tatsächlich keine Vertretungsmacht gehabt hätte, wäre ich sogar schadensersatzpflichtig ihm gegenüber??????Ich verstehe das alles nicht mehr. Fakt ist , im damaligen Protokoll steht (welches auch dem neue Verwalter vorliegt), dass der Neue durch mehrheitlichen Beschluß zum neuen Verwalter gewählt wurde. Kann mir jemand dazu was sagen?? Bin dankbar für jeden Tip..

    Gruß, Emi
     
  2. AdMan

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  3. #2 Eddy Edwards, 08.06.2008
    Eddy Edwards

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    in der Regel ist davon auszugehen, dass ein Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist.
     
  4. RMHV

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    Weder ein einzelner Wohnungseigentümer noch ein Verwaltungsbeirat und auch nicht der Vorsitzende des Verwaltungsbeirat sind zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt. Gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ausschließlich der Verwalter.

    Da der neu bestellte Verwalter allerdings nicht mit sich selbst einen Verwaltervertrag abschließen kann, muss durch Beschluss irgendjemand zum Vertragsabschluss für die Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt werden.

    Eine Alternative wäre, dass die Eigentümergemeinschaft ein Vertragsangebot des neu bestellten Verwalters durch Beschluss annimmt. Dann gibt es allerdings keinen schriftlichen Verwaltervertrag.
     
  5. #4 Emily33, 09.06.2008
    Emily33

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    Hallo,

    erstmal vielen Dank euch beiden für die schnelle Antwort. Wie müsste den so eine Bevollmächtigung aussehen RHMV??? Ich schätze mal, ich hätte mir damals auf der Versammlung ganz ausdrücklich die Bestätigung geben lassen müssen, dass ich den Vertrag unterschreiben darf. Dies hätte dann wohl auch so im Protokoll stehen müssen. Wohlgemerkt, den Vertrag hatte jeder als Kopie vorliegen. Wie gesagt, steht im Protokoll , dass der neue Verwalter Firma Z ... ab..... durch Beschluss gewählt ist. Wo liegt denn da jetzt der Unterschied und weiß jemand was mir denn schlimmstenfalls jetzt passieren kann??? Noch dazu hat letztes Jahr bereits eine Eigentümerversammlung mit dem Neuen stattgefunden, auf welcher er sogar nochmals gewählt wurde..Spätestens da hätten doch die Eigentümer was gesagt, wenn Sie nicht mit ihm einverstanden gewesen wären..Muß man sich denn als Verwalter nicht auch vergewissern ob alles richtig gelaufen ist bevor man antritt???
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Im Bestellungsbeschluss hätte auch derjenige genannt werden müssen, der für die Eigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag unterschreiben soll. Formulierungen sind dabei beliebig.
    Die Bedeutung des Protokolls wird offenbar wieder einmal überbewertet. Ob irgendetwas im Protokoll steht oder nicht hat keine konstitutive Wirkung. Relevant ist der Beschluss, nicht das Protokoll über den Beschluss.


    Wenn der Vertrag vorlag, hätte man auch ohne Problem die Annahme des Vertragsangebots durch die Eigentümer beschließen lassen können. Damit wäre der Vertrag abgeschlossen. Nachdem die Eigentümer den Vertrag durch Beschluss abgeschlossen hatten, hätte man zur Dokumentation des Inhalts anschließend auch noch eine Vertragsurkunde unterzeichnen können. Eine Haftung des Unterzeichners wäre damit praktisch ausgeschlossen bzw. auf die Übereinstimmung der Urkunde mit dem Inhalt des vorher schon abgeschlossenen Vertrags beschränkt.

    Verwalterbestellung ist ein organschaftlicher Akt der Eigentümergemeinschaft. Der Abschluss des Verwaltervertrags ist dagegen ein Rechtsgeschäft mit einem Außenstehenden.
    Grundsätzlich ist nach § 179 Abs. 1 BGB der Vertreter ohne Vertretungsmacht dem anderen Teil (hier also dem Verwalter) nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadenersatz verpflichtet, wenn der Vertretene (hier also die Eigentümergemeinschaft) die Genehmigung des Rechtsgeschäfts verweigert.
    Nach § 179 Abs. 3 BGB haftet der Vertreter aber dann nicht, wenn der andere Teil den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen musste.
    Gegenüber der Eigentümergemeinschaft scheint mir eine Haftung allenfalls wegen unerlaubter Handlung in Betracht zu kommen.
    Bei Schadenersatzforderungen ist die Anspruchsgrundlage häufig einigermaßen leicht zu benennen. Die Bezifferung der Schadenshöhe bereit dagegen in vielen Fällen nahezu unlösbare Schwierigkeiten.
    Im konkreten Fall konnte die Eigentümergemeinschaft nicht davon ausgehen, dass der Verwalter kostenlos tätig werden wird. Welchen Schaden mag also die Gemeinschaft erlitten haben durch die Vergütung des Verwalters? Der Verwalter war tätig und hätte damit auch ohne Vertrag zumindest einen Anspruch auf Aufwendungsersatz nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag. Wie hoch könnte also ein Schaden der Gemeinschaft durch einen unbefugten Vertragsabschluss sein?


    Eine erneute Bestellung ändert nichts an den Rechtsverhältnissen. Alles ist noch genau wie vorher. Die Bestellung des Verwalters scheint auch nicht streitig zu sein. Es geht doch offenbar nur um die Vertretungsmacht zum Abschluss des Vertrags.

    Was man muss oder besser gemusst hätte, entscheidet im Zweifel ein Gericht. Es wäre - schon aus Eigeninteresse - sicher sinnvoll, wenn der bestellte Verwalter auch auf die Abläufe bei seiner Bestellung und beim Vertragsabschluss achten würde. Er ist allerdings nicht der Vormund der Eigentümer und beim Abschluss eines Verwaltervertrags auch nicht deren Rechtsberater. Wer einen Vertrag unterschreibt, wird zu allererst selbst für seine Handlung verantwortlich sein.
     
  7. #6 Emily33, 16.06.2008
    Emily33

    Emily33 Neuer Benutzer

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    Hallo RHMV,

    recht herzlichen Dank nochmal für den ausführlichen Kommentar!!
    Habe mich inzwischen mit dem Verwalter total zerstritten, auch wegen anderer Sachen (unkorrekte Jahresabrechnung usw. ) Was die Schadensersatzpflicht angeht , hat er jetzt einen Brief von meinem Anwalt bekommen. Ich denke mal, ich habe da nicht viel zu befürchten. Mal sehen was dem jetzt noch einfällt.

    Gruß
    Emily
     
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