Werbungskosten bei nicht ganzjähriger Vermietung

Diskutiere Werbungskosten bei nicht ganzjähriger Vermietung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Forumsmitglieder, zum 31. März 2011 bin ich aus der gemeinsamen Ehewohnung in meinem ansonsten vermieteten Mehrfamilienhaus...

  1. #1 Eulenspiegel, 31.10.2013
    Eulenspiegel

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    zum 31. März 2011 bin ich aus der gemeinsamen Ehewohnung in meinem ansonsten vermieteten Mehrfamilienhaus ausgezogen. Nachdem wir anfangs den Wohnwert mit Unterhalt verrechnet hatten habe ich später mit meiner damaligen Ehefrau vereinbart dass ich ihr Unterhalt zahle und sie mir Miete. Für Oktober, November, Dezember 2011 und Januar 2012 hat sie Miete bezahlt. Danach nicht mehr. Zum 31.05. 2012 ist Sie ausgezogen und ich habe die Wohnung ab 01.07.2012 anderweitig vermietet. unsere Ehe wurde im 3. Quartal 2012 geschieden.

    Meine Frage ist nun ob ich die Wohnung für das Jahr 2011 noch als eigengenutzt angeben muss bzw. ab welchem Zeitpunkt man die anteiligen Aufwendungen für so eine Wohnung als Werbungskosten (halbjährig, quartalsweise, monatlich?) Steuermildernd geltend machen kann?

    Viele Grüße Eulenspiegel
     
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  3. Andres

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    Wieder ein Fall, bei dem man mit rechtzeitiger Beratung bares Geld gespart hätte. Grundsätzlich wäre es nämlich besser gewesen, gar keine Miete zu vereinbaren, sondern den Unterhalt niedriger anzusetzen, weil keine Wohnkosten anfallen. Damit wäre erst gar keine Steuerpflicht entstanden, die man jetzt mit Werbungskosten drücken muss.

    Grundsätzlich sogar täglich, aber das ist nicht unbedingt an einen Zeitpunkt geknüpft. Werbungskosten können sowohl vorweggenommen als auch nachträglich sein. Wichtig ist der Zweck "zur Erzielung des Einkommens", hier der Miete. Sofern es sich bei deinen Werbungskosten also um den nicht umlegbaren Teil des Hausgelds handelt, sind die Anteile für die vermieteten Monate (1/4 von 2011, 1/12 von 2012) als Werbungskosten ansetzbar. Hier ist dann ggf. die Frage, in welchem Jahr die Werbungskosten angesetzt werden (Abflussprinzip).

    Bei anderen Maßnahmen (z.B. Reparaturen) gibt es keine Aufteilung - entweder war die ganze Maßnahme zur Erzielung von Einkünften, oder sie war es nicht. Sonst gilt aber das gleiche wie oben: Auch eine Maßnahme während des Leerstands kann als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden.

    Was mit dem Zeitraum Februar-Mai 2012 passiert, hängt davon ab, warum hier keine Miete gezahlt wurde.


    Ob ich das so gegenüber dem FA darstellen würde, weiß ich nicht. Wenn man das als Aufrechnung betrachtet, ist die Miete nämlich auch hier steuerpflichtig. Natürlich kann man dann für diesen Zeitraum Werbungskosten ansetzen, aber (s.o.) man mindert dadurch nur eine Steuerschuld, die man selbst erzeugt hat.
     
  4. #3 Eulenspiegel, 02.11.2013
    Eulenspiegel

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    Vielen Dank für die Antwort, selbstverständlich hätte man hier möglicherweise planerisch eine steuerlich günstigere Lösung finden können, doch leider hat man im Allgemeinen bei einer Scheidung eine Situation die einem nicht erlaubt überall das beste Ergebnis zu erzielen.

    Bei mir wäre es auch so dass die Werbungskosten zumindest zusammen mit den Abschreibungen die Mieteinnahmen übersteigen, deshalb würde ich anstreben im Steuerrechtlichen Spielraum die Wohnung so wenig wie möglich eigengenutzt darzustellen.

    Für mich sind weniger Direkt zuordenbare Erhaltungsaufwendungen interessant sondern in erster Linie die Ansetzbarkeit von Abschreibungen und Schuldzinsen.

    Sind hier ebenfalls nur 3/12 zu berücksichtigen?


    Viele Grüße
    Eulenspiegel
     
  5. Andres

    Andres
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    Ja. Wie gesagt, im übrigen Zeitraum lag keine Absicht zur Erzielung eines Einkommens vor.
     
  6. #5 sara, 03.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.11.2013
    sara

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    Also eindeutig kann ich dazu keine Antwort geben, das kommt auf verschiedene Faktoren an und das würde dir ein Steuerberater auch besser beantworten.

    ZB. Eine Frage ist, ist die Wohnung dein Eigentum od. gemeinsames Eigentum?
    Gab es einen Mietvertrag?

    Zumindest aber ist ab dem 1.7.12 ab der Fremdvermietung auch die steuerlichen Abschreibungen usw. möglich und nicht erst ab Scheidung.

    Aber es geht evtl. auch schon ab früher, siehe Link, aber ob das zutrifft kannst nur du, bzw. ein Steuerberater entscheiden und vor allem ob es sich lohnt...

    http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-16467.xhtml?currentModule=home
     
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