Werbungskosten zeitanteilig ansetzen bei befristeter Vermietung

Diskutiere Werbungskosten zeitanteilig ansetzen bei befristeter Vermietung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Liebes Vermieter-Forum, ich habe (mal wieder) eine Frage zur Absetzbarkeit von Werbungskosten bei einer befristeten Vermietung und...

tomtom99

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Liebes Vermieter-Forum,


ich habe (mal wieder) eine Frage zur Absetzbarkeit von Werbungskosten bei einer befristeten Vermietung und anschließender Selbstnutzung. Ich habe hier im Forum schon einiges gelesen, bin aber noch nicht wirklich fündig geworden zu meiner Frage.

Wir haben unsere Wohnung im Mai 2021 erworben und anschließend von Oktober 2021 bis August 2022 befristet vermietet. Im September 2022 wollen wir selbst einziehen.

Nun würde ich gerne z.B. die Altbau AfA (2,5%) ansetzen, um die Steuer auf den Gewinn aus der Vermietung zu reduzieren. Verlust ist nicht erwünscht, denn dann würde ja vom Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht aberkannt werden.

Kann ich die AfA zeitanteilig anrechnen, also nur für die vermieteten Monate (also nur 0,25*2,5%)? Denn dann wäre die AfA niedriger als die Einnahmen. Wenn ich die AfA dagegen für das gesamte Jahr 2021 rechnen muss, entstünde ein Verlust.

Vielen für Eure Einschätzung ob das ein möglicher Weg ist.

Viele Grüße
Tomas
 

Ferdl

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Zum einen, die "Altbau"-AfA ist eine Ausnahmeregel deren Begründung im Zweifel bewiesen werden muss. Weiter muss eine Aufteilung in GuB und Gebäude erfolgen.
Dann stellt sich noch die Frage, wodurch entstand der Leerstand?
Für das Jahr 21 kannst du maximal 8/12 der AfA geltend machen da du erst im Mai Eigentümer geworden bist (falls das so stimmt)
 
taxpert

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Für das Jahr 21 kannst du maximal 8/12 der AfA geltend machen
Nein, AfA ist kein Wahlrecht, sondern AfA ist zwingend ab der Anschaffung in Anspruch zu nehmen! D.h., es MUSS für 8 Monate AfA geltend gemacht werden!

Verlust ist nicht erwünscht, denn dann würde ja vom Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht aberkannt werden.
1. Gewinn müsste über die gesamte Periode 05/21 bis 08/22 erwirtschaftet werden. Ein Verlust 2021 müsste also über einen entsprechenden Gewinn 2022 ausgeglichen werden bzw. umgekehrt. Da ich eher nicht davon ausgehe, dass ihr die Wohnung aus der Kaffeekasse bezahlt habt, kommen zur AfA natürlich auch noch die Zinsen hinzu!

2. Ist es Dir wirklich lieber, einen € Gewinn zu versteuern, als 1 € Verlust nicht anerkannt zu bekommen?

taxpert
 
dots

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Verlust ist nicht erwünscht, denn dann würde ja vom Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht aberkannt werden.
Bist du sicher, dass das so richtig ist (so pauschal, wie du es formuliert hast)?
Ich meine, hier im Forum mal gelesen zu haben, dass bei Vermietung (unter bestimmten Umständen?) immer (erst mal?) von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen wird.
 
taxpert

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Ich meine, hier im Forum mal gelesen zu haben, dass bei Vermietung (unter bestimmten Umständen?) immer (erst mal?) von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen wird.
Ja, grundsätzlich immer dann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen wird! Aber hier ...
anschließend von Oktober 2021 bis August 2022 befristet vermietet
... muss innerhalb dieser zeit ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwirtschaftet werden! Seit Änderung des §21 Abs.2 EStG gilt dies übrigens auch ab 2022 wieder für unbefristete Verträge für die verbilligte Überlassung zwischen 66% und 50%!

taxpert
 

tomtom99

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Lieben Dank, das hat mir schon sehr viel weitergeholfen, dann werde ich wohl die 8/12 AfA ansetzen.
Eine Sache habe ich aber noch nicht verstanden:
2. Ist es Dir wirklich lieber, einen € Gewinn zu versteuern, als 1 € Verlust nicht anerkannt zu bekommen?

Wenn ich also AfA + Zinsen als Werbungskosten ansetze und damit dann insgesamt einen Verlust mache und die Gewinnerzielungsabsicht nicht nachgewiesen werden kann: Wird dann nur der Verlust vom Finanzamt nicht angerechnet (= der Verlust auf Null gesetzt) oder die gesamten Werbungskosten da Liebhaberei? Wenn ersteres der Fall ist, passt das für mich ja ganz entspannt.

Im Vorgriff auf die Steuer 2022: wenn wir ab 09/22 selbst einziehen, dann muss ich nächstes Jahr wieder nur 8/12 AfA ansetzen?
 

Ferdl

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Ich als Steuerdofi ginge davon aus, das der Kommentar von @taxpert anders gemeint war als du glaubst.

So wie ich das verstehe, fällt das Ganze vorhersehbar unter Liebhaberei, sind diese Einkünfte nicht zu versteuern, die Kosten nicht geltend zu machen.
 

tomtom99

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Sorry, dass ich nochmal Nachfrage,
So wie ich das verstehe, fällt das Ganze vorhersehbar unter Liebhaberei, sind diese Einkünfte nicht zu versteuern, die Kosten nicht geltend zu machen.

Das würde ja heißen, dass ich weder Einnahmen noch Werbungskosten angebe.
Passt für mich natürlich auch ;) es kommt mir allerdings komisch vor das einfach so zu machen ... ist das OK? Und dann auf Nachfrage ggf. nachweisen, dass die Vermietung Liebhaberei war?
 
taxpert

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sind diese Einkünfte nicht zu versteuern, die Kosten nicht geltend zu machen.
Klugsch...-Modus an:
Einkünfte sind bereits der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, §2 Abs.2 Nr.2 EStG!
Klugsch...-Modus aus!

es kommt mir allerdings komisch vor das einfach so zu machen
Zunächst wird man immer erst im Nachhinein erkennen können, ob ein Gesamtüberschuss vorliegt, so dass das ...
fällt das Ganze vorhersehbar unter Liebhaberei
... eher die Ausnahme ist!
Außerdem ist es nicht Sache des Steuerpflichtigen festzustellen, ob Liebhaberei vorliegt oder nicht, sondern ausschließlich Sache des FA! Dazu benötigt es aber zunächst einmal die Anlagen V der entsprechenden Jahre!

Wenn Du "mit offenen Karten" spielst und das FA bereits bei Abgabe der Erklärung 2021 darauf hinweist, dass Du ab 2022 das Objekt selber bewohnst, hat das FA die Möglichkeit, den Verlust 2021 vorläufig anzusetzen oder vorläufig nicht anzusetzen!

taxpert
 
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