Wert Steigern.

Dieses Thema im Forum "Maklerforum" wurde erstellt von raycomes, 25.07.2011.

  1. #1 raycomes, 25.07.2011
    raycomes

    raycomes Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    ich fande es gab keinen richtigen Themenbereich wo dieser Thread reinpasst, deswegen Poste ich ihn mal hier, da ich glaube ,dass die hier anwesenden Makler es am besten wissen.

    Beispiel:

    Ich kaufe mir eine Immobilie [Rendite Objekt/Altersvorsorge.../Nicht selbst bewohnen] durch Zwangsversteigerung , Makler oder Zeitungsanzeigen.
    Diese Immobilie z.B ETW kostet 35.000€.

    Diese Immobilie finanziere ich zu 50% aus Eigenkapital und 50% über die Bank.
    Jetzt kommt natürlich der schwerste Teil, der Mieter, der meine Schulden abbezahlen soll und wenn ich glück habe, habe ich einen kleinen Überschuss.

    Hört sich ja ganz einfach an, aber wie wir wissen ist es schwer einen guten Mieter oder teilweise überhaupt einen Mieter zu finden, deswegen ja der "Makler" Beruf.
    Wenn ich aber selber einen Mieter finde durch Persönliche Kontakte oder über die Zeitung, der für diese Wohnung eine Miete von sagen wir mal 250-350 € Monatlich zahlt, ist alles perfekt gelaufen.
    Jetz müsste meine Immobilie doch bei verkauf Automatisch mehr Wert sein (z.B 40T€) oder? Da diese Immobilie bei verkauf (mit Mieter :smile028:) jetzt einen ROI von 5-8% hat.
    Den der Wunsch jedes Käufers einer Rendite-Immobilie/Altersvorsorge usw. ist doch, einen Mieter zu haben, der die Schulden abbezahlt oder einen Gewinn erwirtschaftet.
    Deswegen gibt es ja den Maklerberuf, die mit diesem Wunsch Geld verdienen meines wissen nach....
    Stimmt das alles ? Oder habe ich einen Denkfehler?
    Ist meine Immobilie am Ende 5T € teurer? ( 14-16 Monatsmieten )

    MFG

    Raycomes :hut012:
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 26.07.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    m.E. ist die Zahl, die den "Wert" eines Gegenstandes beziffert, solange völlig schwachsinnig, solange kein tatsächlicher Kauf/Verkauf existiert.

    Du wirst deine ETW zu dem Preis anbieten, der dem entspricht, was DIR die Wohnung wert ist. Ein pot. Käufer wird max. so viel zahlen wollen, wie IHM die ETW wert ist.
    Wenn die Wohnung einem Gutachter 100t€ wert ist, du aber keinen Käufer findest, der das genau so wie der Gutachter sieht, bringt dich das überhaupt nicht weiter.

    Ich persönlich würde als erstes versuchen, den Markt zu beobachten um ein gefühl zu bekommen, für welche Beträge vergleichbare Wohnungen den Besitzer wechseln. Dann kannst du einschätzen, ob eine Chance besteht, daß du deine Wohnung mit Mieter teurer verkaufen kannst.

    Und bedenke bitte immer, daß das, was in den Anzeigen steht, Wunschvorstellungen sind - wenn ich mein altes Fahrrad bei ebay-Kleinanzeigen reinsetze, tippe ich "50" ein, weil ich genau weiß, daß das dann für 30 Euro den Besitzer wechseln wird.

    Außerdem: Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn bei dir in der Gegend nur nciht vermietete Wohnungen zum Kauf angeboten werden, aber eine hohe Nachfrage nach vermieteten Wohnungen existiert, könntest du Glück haben. Aber ob man sowas so global, wie die Frage gestellt ist, sehen kann und darf?

    Gruß,
    Christian
     
  4. #3 Kitzblitz, 02.08.2011
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Hallo Raycomes,

    dass eine Wohnung durch einen Mieter einen höheren Verkaufspreis erzielen soll, erfahre ich hier gerade das erste Mal.
    Märchen fangen eigentlich immer so an: "Es war einmal ein ...".

    Ob du einen Denkfehler hast, willst du wissen ? - Ja !

    - Wo sind in deiner Überlegung die Gestehungskosten ?
    - Welchen Mehrwert bietet denn ein Mieter für eine Wohnungskäufer, wenn er nur 3 Monate Kündigungsfrist einhalten muss ?
    - Eine vermietete Wohnung ist in guten Wohnlagen i.d.R. eher verkaufshinderlich, da viele Eigennutzer davor zurückschrecken wenn sie erst einen Mieter loswerden müssen.
    - In schlechten Wohnlagen (bei den von dir angedachten Kaufpreisen, kann das nur so sein) wirst du kaum gute Mieter finden.
    - Du widersprichst dir selbst, wenn du dir die Wohnung zur Alterversorgung kaufen/ersteigern möchtest und einige Zeilen später die Wohnung mit einem imaginären Gewinn (der real sicher nicht da sein wird) verkaufen möchtest.
    - Wenn's deine Strategie aufgehen sollte - rein hypothetisch - musst du noch das Finanzamt mit der Versteuerung deines Gewinns beglücken.

    ... und nun überdenke das alles am besten nochmals. Am besten ohne was dabei zu rauchen ... :hut012:

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  5. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Hi Raycomes
    Kitzblitz hat es schon näher erläutert, aber wie gesagt man kann im "echten Leben" leider keine Planspiele vorab veranstalten. Hier sollte man bedenken, das ein Haus/Wohnung auch ein gewisses Alter hat. So können weitere Kosten entstehen, die man berücksichtigen muss. Bei deiner Ausgangsbasis, ich kaufe eine leere Wohnung suche Mieter, verkaufe dann wegen ROI und sacke mal fix eine Summe X ein, sind mehre Denkfehler. Auch die Lage des Hause/Wohnung ist hier von Bedeutung! Hier bei uns kannst du preiswerte Wohnungen kaufen, einen Mieter der solvent ist finden und dennoch nach ein paar Jahren feststellen, das der Kiez sich verändert hat und alles einen geringeren "Wert" erlangt hat. Das gleiche geht auch umgekehrt :-) Nicht immer sofort auf den Gewinn schauen, sondern vielmehr vorher viele Überlegungen anstellen, zumal es ja um eine Alterssicherung offenbar geht. Weshalb also nicht selbst nutzen? Nur auch ein Denkanstoß.
     
  6. #5 Brandenburgmakler, 02.01.2013
    Brandenburgmakler

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    Wenn ich eine Wohnung verkaufe soll, ist meine erste Frage an den Verkäufer die "ob die Wohnung noch vermietet ist?"

    Hier muss man, wie einige Herren schon schrieben, zwei Überlegungen anstellen.

    Eine vermietete Immobilie wird völlig anders bewertet als eine freie Wohnung.

    Eine vermietete Wohnung wird nach dem Jahresrohertrag verkauft. Soll heißen, je nach Lage der Wohnung und des Modernisierungsstandes der Wohnung (Sondereigentum) und der Außenfassade und Anlagen, Keller, Treppenaufgänge usw. (Gemeinschaftseigentum) kann man bestimmet Koeffizienten ansetzen. Bei einer mittleren Lage, mit kaum ausstehender Sanierung in Berlin, kann man durchaus das 14 - 16-fache des Jahresrohertrages ansetzen. Im Grunewald aber durchaus das 22-fache.

    Beispiel. Die monatliche Kaltmiete beträgt 700 € (zum Beispiel in Lichtenberg) für eine kleine Dreiraumwohnung.
    Im Jahr also 8400 € Jahresrohertrag. Nun kommt es auf die Lage an. An der Hauptstraße mit 60.000 Fahrzeugbewegungen am Tage, wird vermutlich eher das 13 bis 14-Fache angesetzt.

    8400 € x 14 = 117.600,00 € als Maximalpreis.

    Liegt gleiche Immobilie in einer ruhigen Seitenstraße, in der man auch mal einen Parkplatz bekommt und der Bäcker und die Schule um die Ecke sind und die S-Bahnhaltestelle, in 5 Minuten zu erreichen ist, kann man durchaus auch das 16-fache des Jahresrohertrages ansetzen.

    Gleiche Wohnung (kostet aber dann schon 770 € im Kaltmiete im Monat)
    Jahresrohertrag 9240 € x 16 ergibt 147.840,00 € Verkaufpreisansatz.

    Ob man das erreichen kann, bedarf der Prüfung (ist ja auch nur ein Beispiel).

    Anders bei einer leeren Wohnung. Hier wendet man das Sachwertverfahren an, um den Verkaufspreis zu ermitteln.

    Es geht also um die Erstellungskosten (abhängig von den, jedes Jahr vom statistischen Bundesamt Wiesbaden herausgegebenen Index), der Größe der Wohnung und des Grades der Modernisierung, der anderen Annehmlichkeiten (Fahrstuhl, Grundstücksgröße mit eigenem Kinderspielplatz, eigenem Parkplatz usw.) und man kommt auf Zahlen, die ein vergleichsweise großes Einfamilienhaus ergeben. Wohnungen sind im Vergleich teurer als Häuser. Warum das so ist, gerade in Großstädten, wissen nur die Gründerväter.
    Auf fast jedem Fall, erzielst Du auf diese Weise (Sachwert) einen höheren Verkaufspreis, als bei einer vermieteten Immobilie.

    Deine Renditeberechnung ist erst dann wirklich sinnvoll, wenn Du meherer Wohnungen oder gar ein ganzes MFH und mehr anbieten möchtest. Im Sachwertverfahren wirst Du vermutlich nur Eigennutzer als Käufer finden. Die rechnen ganz anders. Ihnen geht es nicht um Rendite sondern um das bequeme Wohnen. Und dafür geben die Leute halt mehr Geld aus, als ein kühl rechnender Investor.

    In diesem Sinne

    Gruß
     
  7. #6 Tobias F, 03.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2013
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    @ Brandenburgmakler

    Eine ganz wichtige Antwort auf eine 17 Monate alte Frage ;-)
     
  8. #7 Blakharaz, 03.01.2013
    Blakharaz

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    Das kann man so nicht stehen lassen.......Ich weiß aber, dass Makler das gerne so in der Praxis durchführen.

    Generell ist es erstmal egal ob vermietet oder nicht, denn es geht ja um die Immobilie und nicht um die interessen des Käufers. Ich rede nur von einer neutralen Bewertung.
    Sollte ein Leerstand vorhanden sein, so rechnet man mit der SOLL-Miete und berechnet den Aufwand der Neuvermietung+Risiko am Ende eines jeden Bewertungsverfahrens (Gebäudemerkmale&Marktanpassung).

    Nicht umsonst haben wir dicke Gesetze (sollte jeder Makler mal gelesen haben), welche sich mit der Bewertung von Grundstücken und Immobilien befassen.
    Ich finde es dem Kunden gegenüber nicht ok, wenn Makler horende Preise verlangen und nichtmal die "Gesetzlichen" Bewertungsverfahren anwenden, sondern nur eine einfache Maklerformel.

    Wir haben Vergleichswert, Ertragswert und Sachwertverfahren.... jede Bewertung ist für eine andere art Immobilie bestimmt. (ich lasse die exotischen Bewertungen, wie z.B das Residualverfahren mal außen vor)
    Was hat das mit der leeren Wohnung zu tun?


    Das klingt mir strak nach: Das Bewertungsverfahren bringt auf dem Papier mehr, also nehmen wir das!

    Wie oben schon geschrieben, sollte man die Bewertung anhand der Immobilie festmachen und nicht am Käufer.


    BTC
    Ich persönlich würde die ETW´s in der ZV kaufen, fertig machen und dann wieder am Markt verkaufen. Das ist für ETW´s in meinen Augen der bessere Weg.
     
  9. #8 Pharao, 03.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2013
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    Hi,

    auch wenn der Thread schon etwas staub ansetzt, aber ....

    .... aber erstmal entscheidet doch der Verkäufer, was er für seine Immobilie haben will und nicht irgendeine Rechenformel die eher nur einen fikitven Anhaltswert darstellt. Und der Markt wird dann zeigen, ob es Interessenten dafür dann gibt bzw kommt ja auch immer darauf an, wieviele Zeit man zum Verkaufen sich nehmen will.

    Und auch ob sich eine leer oder vermietete Immobilie besser wieder veräußern lässt, hängt doch auch erstmal davon ab, was die Käuferinteressenten so vorhaben mit dieser Immobilie, ect. Das eine Immobilie deswegen jetzt mehr oder weniger Wert seinen soll, versteh ich nicht.
     
  10. #9 Blakharaz, 03.01.2013
    Blakharaz

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    Nur der Eigentümer entscheidet zu welchem preis seine Immobilie verkauft wird.

    Aber zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und dem was ein Eigentümer haben möchte liegen meist Welten. So fiktiv sind die Werte nicht, die dort "ermittelt" werden. Wenn man diese Verfahren richtig anwendet, liegt man schon nahe an dem was der Markt hergibt(+- 5% abweichung). Da hat der Gesetzgeber (Gutachterausschuss) schon gute Arbeit geleistet.

    Ja, aber der Kaufinteressent bestimmt doch erstmal nicht den Wert der Immobilie.... Wohl den Preis zu welchem evtl. Verkauft wird, dieser könnte aber auch weite über oder unter dem Wert der Immobilie liegen.

    Genau das meinte ich doch, da bin ich genau deiner Meinung.....
     
  11. #10 Brandenburgmakler, 03.01.2013
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    Ich möchte mich nicht streiten aber das ist in meinen Augen nicht vollkommen richtig.

    Natürlich hat jede Immobilie seinen Sachwert und da ist ein schnurz, ob vermietet oder nicht. Jedoch, es geht hier um den Verkauf einer Immobilie. Und da geht es darum, diese auf dem Markt verkaufen zu können. Und da rechnet ein Investor ganz anders als ein Selbstnutzer.
    Ich habe noch eine zweite Firma. Alte Mfh aufkaufen, sanieren und vermieten. Da rechne ich knallhart und würde niemals eine vermietete Wohnung (einzelne Wohnungen kaufe ich gar nicht) / ein Mehrfamilienhaus, nach dem Sachwert erwerben. Hier geht es darum, durch die Sanierung Steuern zu sparen und ab einem gewissen Zeitpunkt, Gewinne einzufahren. Alles andere ist für eine Firma undenkbar. Also Berechnung entsprechend Jahresrohertrag zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages.
    Als Selbstnutzer, spielt all das kaum eine Rolle.

    Und genau hier setzt die Maklertätigkeit an. Um den Eigentümer hier sachgerecht zu beraten, ist es zweitrangig ob man Gutachter ist oder nicht (ich selber bin Mitglied im Gutachterausschuss meines Landkreises - http://www.gutachterausschuss-bb.de/MOL/mitglieder.htm ). Man muss am und mit dem Markt leben. Und so ist das von mir oben erwähnte Verfahren und die Art der Berechnung sehr wohl für den Markt, richtig.
    Wenn ich ein Gutachten, z.B. für eine gerichtliche Auseinandersetzung, erstellen soll, dann, so gebe ich natürlich zu, spielt der Vermietungsstand keine Rolle. Aber das war ja nicht die Frage, die gestellt worden ist, sondern es ging um den Verkauf auf dem freien Markt.

    In diesem Sinne

    Gruß
     
  12. #11 Blakharaz, 03.01.2013
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    Dem habe und will ich ja gar nicht wiedersprechen.

    Auch dem kann man nichts hinzufügen, nur das du hier als Käufer agierts und nicht als Makler. Was durchaus ein unterschied sein kann. Der Makler muss nicht zwangsläufig so rechnen wie ein Investor.

    Ich bin halt der Meinung, dass der Makler nicht einfach nur eine Maklerformel benutzen sollte.
    Obgleich ich zugestehen muss, dass die Maklerformel durchaus ihre berechtigung hat um schnell einen Überblick zu bekommen.
     
  13. #12 Brandenburgmakler, 03.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2013
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    Sei mir nicht böse aber man merkt, dass Du von der "Makelei" keine oder nur wenig Ahnung hast.

    Natürlich hat jeder Eigentümer seine Vorstellungen über den Wert seiner Immobilie. Aber kaum ein Verkäufer hat Marktkenntnisse. Er will sich auch, was verständlich ist, sein an der Immobilie "vergossenes Herzblut", bezahlen lassen. Das macht aber kein Käufer mit.
    Hier ist es der Makler, der ihn auf den Teppich holt. Man kann hier recht gut mit Vergleichbaren arbeiten oder aber dem Verkäufer anhand von amtlichen Bodenrichtwerten und einstigen Erstellungskosten, der degressiven Tabellen des Statistischen Bundesamtes, meistens auf den Boden der Tatsachen zurück holen.

    Wir nehmen überteuerte Immobilien gar nicht an. Natürlich kommt morgen ein Makler und behauptet "Dafür habe ich 10 Käufer." Diesen Makler kann man beruhigt sofort ins Kreuz treten und weg jagen. Nur hört eben der Verkäufer solchen Schlumichen gerne zu und gibt dann auch noch einen qualifizierten Alleinauftrag. Nach 6 Monaten hat sich noch immer nichts getan und (leider zu selten) kommen die Verkäufer zu uns zurück.
    Diese Makler, die nicht seriös berechnen und überteuerte Immobilien in ihre Angebote aufnehmen, handeln meistens nach der "Jagdwursttaktik". "Man kann die Immobilie nicht verkaufen. Können wir den VP nicht etwas senken?" Und am Ende sind sie dann bei dem VP den wir schon vor 6 Monaten oder einem Jahr berechnet haben und verkaufen dann schließlich und endlich die Immobilie.

    Sowas machen wir in meiner Firma nicht. Da ist mir mein guter Name zu schade zu.

    In diesem Sinne

    Gruß
     
  14. Pharao

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    Hi,

    habe ich das jemals irgendwo behauptet ?

    Man könnte auch sagen, weil die Chance hier sehr gering für den Makler ist, daran was zu verdienen .....

    Was aber nicht immer zwangsläufig bedeuten muss, das es unverkäuflich deswegen wäre. Es dauert eben ggf. nur etwas länger.
     
  15. #14 Brandenburgmakler, 04.01.2013
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    Nein Pharao, Du hast nicht gesagt, dass Du Ahnung hast. Aber Deinen Beiträgen nach, tritts Du sehr bestimmend und wissend auf.

    Bitte lieber Pharao, Du mußt eines verstehen. Ein Makler ist ein Geschäftsmann oder wenn Du so willst, ein Händler. Er arbeitet nicht nur dafür, seine Verkäufer glücklich zu machen und denen was vom "Pferd" zu erzählen. Er muss vor allem auch beratend auftreten. Und wenn ein Verkäufer beratungsresistend ist, dann sollte der Makler ihm die Lage erklären und wenn es zu keiner Einigung kommt, sich zurück ziehen. Das ist er seinem Berufsstand einfach schuldig. Wie ich jedoch weiter oben schon schrieb, kommt morgen ein anderer Makler, dem das egal ist.

    Ein Makler hat seine Firma zum Erfolg zu führen. Das geht nicht, wenn er nur Ausgaben hat. Da hängen nicht nur die Familie des Maklers, sondern auch die seiner Angestellten dran. Und da ist es allemal besser, man lehnt eine Immobilie ab, bevor man sich eine Leiche ins Bett holt. Kein Geschäftsmann wird anders verfahren, ob er nun Kunsthändler oder Autoaufkäufer ist. Wenn Du, angenommen Du wärst Makler, es anders machen würdest, würde es Dir so gehen, wie 90 % aller Maklerfirmen, die im Osten Deutschlands nach der Vereinigung entstanden sind. Sie sind Pleite gegangen.
    Auch eine Maklerfirma handelt nach buchhalterischen Grundsätzen. Der Geschäftsmann, der das nicht tut, überlebt nicht.
    Insofern ist Deine Aussage, verzeih mir, vermutlich nur eine Provokation oder Du hast von der Ökonomie des Kapitalismus keine Ahnung. Das ist kein Vorwurf, denn als Angestellter oder Beamter oder was auch immer (mit Ausnahme der Selbständigkeit) braucht man das auch kaum zu wissen.

    In diesem Sinne

    Gruß
     
  16. Pharao

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    Hi,

    sorry, wenn das so rüberkommt, das ist so gar nicht beabsichtigt von mir. Ich schreibe halt einfach nur meine persönliche Meinung, Einschätzung oder Erfahrung zu einer Sachlage hin. Bin aber auch gerne bereit ggf. mich verbessern zu lassen, was dazu zu lernen oder mir andere Meinungen, Erfahrungen, ect anzuhören.

    Das ein Makler ein Geschäftsmann ist, ist klar. Im Grunde nach ist das auch jeder Vermieter, denn aus reiner nächsten Liebe vermieten wohl die wenigsten ....
    Aber ob deswegen ein Verkäufer oder jemand der Vermietet immer gut beraten ist mit einem Makler, der in erster Linie nur an SEIN Geschäft denkt, das steht doch auf einem anderen Blatt, oder nicht ?
     
  17. #16 Brandenburgmakler, 05.01.2013
    Brandenburgmakler

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    Siehst Pharao, hier unterliegst Du einer nicht ganz richtigen Annahme.
    Natürlich will der Makler bezahlt werden. Er muss ja auch essen. Und jeder der Arbeitet, will dafür entlohnt werden.
    Aber die meisten Makler sind fair und beraten ordentlich uns weisen auch auf, ihnen bekannte, Mängel oder Stolpersteine hin. Und man kann keinen Interessenten zu irgend etwas zwingen. Entscheiden tut dieser dann selber.

    In diesem Sinne

    Gruß
     
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