Wertermittlung altes Fertighaus

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Hansi3000, 08.04.2015.

  1. #1 Hansi3000, 08.04.2015
    Hansi3000

    Hansi3000 Benutzer

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    Ich habe hier bereits einen Thread bezüglich dem Fertighaus meiner Großeltern veröffentlicht. Allerdings habe ich dabei den Schwerpunkt zu sehr auf das Thema "Abriss" gelegt. Jetzt wäre für mich wichtiger einen realistischen Gesamtpreis inkl. bestehendem Haus zu ermitteln. Nochmal kurz die Fakten:

    - Baujahr 1963 (Fertighaus der Fa. Platz)
    - Warmluft-Ölheizung
    - Warmwasser über Elektrobeuler
    - lediglich einige Fenster wurden ersetzt, sonst keine Modernisierungen
    - 120qm Wohnfläche
    - 700qm Grundstücksfläche
    - Ort hat ca. 20000 Einwohner und liegt in Baden-Württemberg
    - Gründstück befindet sich in einer Sackgasse
    - Gutbürgerliche Nachbarschaft
    - Bushaltestellen/Bahnhof/Supermärkte/Schule/Kindergärten sind alle zu Fuß erreichbar
    - Energieauswas sagt 325 kWh/qm, Praxisverbrauch ca. 210 kWh/qm
    - Sonst keine Mängel, d. h. kein Schimmel, keine Feuchtigkeit, etc

    Ich habe beim örtlichen Gutachterausschuss angerufen. Dieser hat mir für das Grunstück einen Bodenrichtwert von 115000€ genannt. Ich habe in der Umgebung kein Grundstück gefunden, welches zum Verkauf steht. Somit habe ich keinen direkten Vergleichswert. Allerdings bietet die örtliche Sparkasse derzeit ein Grundstück im gleichen Ort aber 1-2km Luftlinie entfernt an. Dessen Kaufpreis beträgt 250000€. Das Grundstück hat meiner Ansicht nach keinen nennenswerten Ausblick oder sonstige Vorteile gegenüber dem Grundstück meiner Großeltern, wird aber in unserer Region grundsätzlich teurer gehandelt als andere Stadtteile. Dies entspricht somit 300€/qm. Der Gutachterausschuss nannte mir aber für genau dieses Wohngebiet einen Bodenrichtwert von 190-200€/qm. Man sagte mir aber auch, dass die Daten nicht top aktuell sind, im Juni werden die neuen Werte veröffentlicht. Ich bezweifle das die Sparkasse einen derart utopischen Preis ansetzten würde, wenn dieser nicht mit einem Abschlag von vielleicht 10% am Markt durchsetzbar wäre. Daher frage ich mich, ob sich dieser prozentuale Aufpreis zum Bodenrichtwert von 40-50% auch auf das Grundstück meiner Großeltern übertragen lässt. Wenn ja, würde sich ein marktnaher Grundstückswert von ca. 160000€ ergeben.

    Zudem stellt sich noch die Frage, ob man für das Haus selbst noch etwas verlangen kann. Renovierungen sind selbstverständlich notwendig aber müssten theoretisch nicht sein, da alles funktionsfähig und sauber ist. Ich denke das Dach müsste gedämmt werden, auch wäre wohl eine neue Heizung fällig. neue Küche, Bodenbeläge, Tapeten, sanitäre Anlagen will ein neuer Eigentümer sicherlich auch.

    Ich habe versucht die ganzen Angaben in ein Online-Tool zur Wertermittlung zu übertragen. Hier spuckt mir der Rechner einen Gesamtwert von 230.000€ aus. Ein anderes viel einfacheres Tool (z. B. ohne Ortsangabe) sagt, dass nur der Grundstückswert übrig bleibt.

    Ich würde ungern einen Gutachter einschalten, da mir der Herr vom Gutachterausschuss bereits sagte, dass dieser auch den gleichen (möglicherweise veralteten, zu niedrig angesetzten Bodenrichtwert als Grundlage heranziehen würde. Zudem könnten wir so ca. 1000€ sparen. Auch ein Makler ist wegen der hohen Kosten eher keine Alternative. Wir denken halt, wenn der Käufer keine Provision zahlen muss, macht das unser Angebot etwas interessanter.

    Für mich stellen sich nun 2 grundsätzliche Fragen:

    1. Ist es realistisch auf den Bodenrichtwert die 40-50% aufzuschlagen um so einen aktuellen Marktpreis für das Grundstück zu erhalten?

    2. Hat ein 52 Jahre altes Fertigaus ohne nennenswerte Renovierungen aber ohne Schäden noch einen Wert und wenn ja, wie hoch ist der in etwa? Ich habe im Netz noch 2 Massivhäuser!! gefunden, vielleicht hilft das etwas:

    a) Zweifamilienhaus mit ELW, 100qm mehr Wohnfläche, 10% weniger Grundstücksfläche, deutlich mehr Modernisierungen, 250 kWh Energiebedarf, Baujahr 1955, Kaufpreis 380000€, liegt direkt an einer Hauptstraße aber ist Luftlinie nur 30m oder so vom Haus meiner Großeltern entfernt.

    b) Zweifamilienhaus, vergleichbare Wohnfläche wie Haus von Großeltern, 10% größeres Grundstück, 250 kWh Energiebedarf, Baujahr 1980, Kaufpreis 280000€, liegt 100m von einer Bahntrasse entfernt.

    Ich weiß natürlich, dass derartige Schätzungen schwierig sind. Aber vielleicht kann mir der ein oder andere einen Denkfehler aufzeigen oder sogar bestätigen, dass meine Schätzungen einigermaßen realistisch sind.

    Bereits im voraus besten Dank.
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 08.04.2015
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    du musst doch wissen ,was du für das Anwesen haben willst :hut020:

    frag ein ortsüblichen Makler ,der wird dir schon sagen was so geht in deiner Ecke :119::sauer022:

    Gruss
    alibaba :smile007:
     
  4. #3 Newbie15, 08.04.2015
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    Newbie15 Gast

    Wenn an einem derart alten Haus (noch dazu Fertighaus) nichts gemacht wurde, ist bei einer Wertermittlung der Restwert vermutlich bei 0. Das kommt noch darauf an, ob Keller trocken ist, Dach dicht... Aber nur weil das Haus rechnerisch keinen Wert hat, heißt das nicht, dass trotzdem nicht jemand etwas dafür bezahlt. Letztlich geht es für den Käufer um die Gesamtkosten am Ende. Wenn eine Renovierung so teuer kommt, dass ein Neubau billiger ist, wird er logischweise nicht das Haus mitbezahlen wollen. Wann noch wie viel zu welchem Preis zu retten ist, hängt aber auch entscheidend vom Käufer ab.

    Genauso wie dein Aufschlag auf das Grundstück. Es kommt nur darauf an, ob du einen Käufer findest. Je nach Lage gehen die Grundstücke für deutlich unter Bodenrichtwert weg (mitsamt altem Haus, das darauf steht), woanders wird über dem Richtwert bezahlt. Das hängt nur von Angebot und Nachfrage ab.

    Wenn du Zeit hast, dann annociere das Grundstück mit Haus halt für 50 % über Bodenrichtwert + Aufschlag fürs Haus und schau, was passiert. Wenn überhaupt keine Anfragen eingehen, dann weißt du bescheid. Ansonsten besteht auch die Möglichkeit, dass Interessten trotz überzogenem Preis anfragen und dann halt evtl. sagen, für den Preis x würde ich es nehmen. Dann liegt es an dir, ob du das akzeptierst oder weiter auf Käufersuche bleibst.

    Wirklich mit anderen vergleichen kannst du nicht, wenn du die Objekte nicht besichtigt hast. Annoncen sind da lange nicht aussagekräftig genug.
     
  5. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Ich glaube Dein Denkfehler besteht darin dass Du "nichts falsch" machen willst! Das wichtigste ist doch, dass Du jemanden findest der dieses Haus mit Grundstück kaufen will und dazu bereit ist den von Dir verlangten Preis zu zahlen.
    Das kann jemand sein der das Haus abtragen will und neu bauen will, das kann ein Mensch sein der für die Renovierung nur das Material bezahlen muss, und und und.
    Ein Makler möchte Objekte schnell verkaufen und nicht viel Arbeit mit dem makeln haben, deshalb wird er den Preis auch eher am unteren Ende finden.
    Schau Dir in den einschlägigen Internet Portalen und eventuell Zeitungen mal einige Objekt an und dann siehst Du schon wo die so preislich liegen dann findest Du Deinen Preis den Du haben willst und schlägst deinen Handelsspielraum drauf und versuchst jemanden zu finden.
     
  6. Pitty

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    Du brauchst Zeit und am Ende nur einen Käufer.:008sonst:
     
  7. Andres

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    Ok, du willst also eine Wertermittlung geschenkt bekommen. Bist du gut in deinem Job? Arbeitest du gerne für umsonst? Du erkennst das Problem ...

    Wenn es nichts kosten soll, ist es eigentlich ganz einfach: Inseriere das Haus zu deinem Wunschpreis. Dann gibt es drei Möglichkeiten:
    • Du bekommst viele Anfragen. Dann war der Preis wohl zu niedrig - also noch ein Null dran.
    • Du bekommst keine Anfragen. Dann war der Preis wohl zu hoch - also mal ein paar Prozent tiefer anbieten.
    • Du bekommst ein paar Anfragen, aber niemand will zu deinem Preis kaufen. Dann kannst du dir die Argumente und Vorschläge der Interessenten anhören und ggf. zu Möglichkeit zwei umschwenken.
    Ein Kundiger (egal ob Sachverständiger, Makler, ...) macht im Prinzip nichts anderes. Er weiß nur schon vorher, wie die o.g. Preisfindung ungefähr ausgehen wird. Das spart Zeit.
     
  8. #7 Nero, 08.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.04.2015
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    Ich würde einen "realistischen Kaufpreis an der oberen Grenze " ansetzen ,zugüglich eines Verhandlungsspielraums. (Grundsätzliche Infos unabhängig eines Wertgutachtens gibst ja genug) = Vergleichsweise Angebote im Internet, diverser Banken.

    Würde mich auch davon verabschieden, wie ich selbst das Objekt bewerte.

    Die triviale Sache mit dem Topf und dem Deckel ,wie pitty auch sagt, stimmt. So platt es sich anhört. Du musst nur einen langen Atem haben.

    Habe es gerade nochmals im nahen Umfeld mitbekommen - Du kannst Dir nicht vorstellen, wieviele "Exoten" unterwegs sind und ein Objekt angehen, das Du dir selbst nicht vorstellen kannst. Würde also pokern. Gekauft wie gesehen/gefallen.
     
  9. #8 Hansi3000, 08.04.2015
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    Hatte heute einen Termin mit einem Makler der für Kunden renovierungsbedürftige Häuser sucht. Dieser teilte mir mit, dass ihm derzeit die Häusersuchenden die Bude einrennen. Er hat mir auch grobe Verkaufspreise (natürlich weiß icht nicht ob die stimmen) genannt von ähnlichen Objekten aber weiter außerhalb. Selbst diese Preise lagen höher als meine geschätzte Untergrenze für Grundstück inkl. Haus. Da aber die Lage des Grundstücks meiner Großeltern deutlich besser ist, müsste sich auch ein deutlich besserer Verkaufspreis erzielen lassen. Das alles aht mir schonmal einen besseren Überblick verschafft. Zudem hat sich bestätigt, dass die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für die Katz sind. Die Marktpreise sind wie schon vermutet deutlich höher.

    Was jetzt der Kommentar bezüglich eines Wertgutachtens angeht. Ich habe mich mal oberflächlich mit deren Berechnungsmethoden beschäftigt. Ich vermute das ein Gutachter kaum mehr als den Grundstückswert für die Immobilie meiner Großeltern ansetzten würde. Und da ich ja jetzt schon einen groben Marktpreis habe, der höher liegt, wäre die Investition in ein Gutachten völlig sinnlos. Im Gegenteil, es könnte sogar schädlich sein, da der Gutachter vermutlich auch auf die völlig falschen Bodenrichtwerte zugreifen würde und dadurch deutlich unter Marktpreis rechnen würde.

    Außerdem habe ich noch einen Rückruf von der Hausbank meiner Großeltern erhalten. Diese habe ich um den ein oder anderen Tipp bezüglich der Wertermittlung gebeten. Auch hier wurde fast schon gebettelt um einen Besichtigungstermin. Auch werde ich mir von denen mal eine Preisschätzung geben lassen und vergleichen.

    Derzeit scheint der Markt u. a. auch hier bei uns in Ba-Wü extremst ausgetrocknet bezüglich Immobilienangeboten zu sein.
     
  10. #9 alibaba, 08.04.2015
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    aber Vorsicht ,keine MakleraleinVerträge :erschreckt010:

    davon rate ich ab :046sonst:

    Gruss
    alibaba :45:
    PS:
    eine Anonce dann bekommste genug gute Makler , wer den Käufer liefert ..... :20:
     
  11. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht hast Du ja auch schon den Begriff "Betongold" gehört! Schau Dir die Hyphozinsen und die Geldanlagezinsen an dann weißt Du warum gerade ein "run" auf Immobilien herrscht.
     
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