Wertermittlung einer ETW

Dieses Thema im Forum "Makler" wurde erstellt von Howard, 16.04.2010.

  1. Howard

    Howard Benutzer

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    Hallo liebe Forengemeinde,
    ich stelle mir gerade folgende Frage (ganz am Ende)

    Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es u.a. die 3 bekannten Verfahren der Sachwert-, Ertragswert-, und Vergleichswertermittlung. Jedes dieser Verfahren hat eine bestimmte Zielgruppe von Immobilien. Eigentumswohnungen tauchen jedoch nirgens explizit auf.

    Die Ermittlung nach dem Sachwertverf. fällt ja quasi raus, da dieses das gesamte MFH bewertet, oder eben für EFH gedacht ist.

    Nach dem Vergleichswertverf. sollte auch etwas schwierig sein, da der Wert der Whg. je nach Lage im Objekt auch unterschiedlich zu bewerten ist. Daher sollte eine Vergleichswhg. doch am besten in der selben Etage des selben Hauses liegen.

    Die Ermittlung für eine ETW nach dem Ertragswert scheint auf den ersten Blick dann noch am sinnvollsten, wenn fiktiv angenommen wird, dass die Whg. vermietet wird. Allerdings wird ja weit mehr mit der Whg. gekauft (Grundstück, Grünflächen, Spielplatz, etc.) als vermietet werden kann. Daher ist eine reine Wertermittlung nach dem Ertragswertverf. auch etwas ungeeignet.

    Da es imo kein eigenes Verfahren für ETW gibt, wie erfolgt nun die exakte Wertermittlung in der Praxis?
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 16.04.2010
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    und dann wird sich die wohnung nach norden sicher noch von der wohnung nach süden unterscheiden...

    grundstück, grünflächen und spielplatz werden ja mitvermietet bzw. mitgenutzt - insofern darfst du die ruhig reinrechnen.

    eine exakte wertermittlung ist in der praxis schlicht und ergreifend unmöglich.
    eine sache ist immer nur so viel wert, wie jemand bereit ist dafür zu zahlen.
    beispiel: für ein liebhaberstück wird dir der liebhaber gerne mehr bezahlen als es tatsächlich (theoretisch) wert ist. ob's ihm nun dabei um die aussicht geht oder um den baustil, ob's ihm um den garten geht oder um die nachbarschaft kann dir egal sein, weil du das ohnehin nicht objektiv bewerten kannst - soll ja sogar leute geben die wegen des blicks auf den friedhof, auf dem ihre geliebte frau beerdigt liegt, unsummen für einen ansonsten uninteressante wohnung bezahlt haben...

    worum geht's dir denn? willst du kaufen oder verkaufen?
    warum lässt du nicht einfach vom profi schätzen? dieses verfahren ist durchaus üblich und wird ständig praktiziert, z.b. wenn's um erbschaften geht.
     
  4. #3 Christian, 16.04.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Fast richtig:

    Ein Gegenstand ist genau den Betrag wert, für den er verkauft wird. Wenn er mehr wert gewesen wäre, hätte der Verkäufer nicht so billig verkauft. Wäre er weniger wert gewesen, hätte der Käufer nicht so viel bezahlt.

    Außerdem soll es ja Menschen geben, denen bestimmte Dinge mehr wert sind. Interessent A würde max. 50.000 Euro für die Wohnung zahlen, Interessent B max. 60.000 Eur.

    Es gibt keine Möglichkeit, den Wert festzustellen. Du kannst dir höchstens selbst die Frage beantworten, was DIR die Wohnung wert ist.

    Wofür brauchst du denn den Wert der Wohnung?
     
  5. #4 Michael_62, 16.04.2010
    Michael_62

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    Die Nagelprobe ist der Markt. Du kannst 2.000.000 fordern, und es gibt nur Käufer für 50.000,- dann beträgt der Erwartungsspread zwischen Geld und Brief 1.950.000, bei einem mittleren Immobilienwert von 1.000.000 in einem engen Markt........

    Hilft dir das als Verkäufer? Hilft dir das als Käufer?

    Erst wenn der Notar das Buch schliesst und auch noch belegt wird, dann ist ein Verkauf zustande gekommen. Dieser wird an Finanzamt und Gutachterausschuss gemeldet.

    Alles andere ist Kaffeesatzleserei.

    In vielen Städten gibt es Gutachterausschüsse mit diesen verzeichneten Verkäufen. :wink
     
  6. #5 lostcontrol, 16.04.2010
    lostcontrol

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    *g* - stimmt. eine sache kann mir milliarden wert sein, die ich aber nicht habe...

    das wiederum ist ein frage des verkaufsdrucks. wer verkaufen MUSS wird dies wohl oder übel auch unter preis und wert tun MÜSSEN (siehe zwangsversteigerungen).

    siehe dazu liebhaberstücke.
    eine ü-ei-figur ist rein objektiv nur ein paar cent wert. trotzdem werden da teilweise unsummen bezahlt.

    wir haben im zusammenhang mit erbschaftsregelungen (nein, kein streit) auch die stadt kommen lassen zum schätzen. war deutlich billiger als die gutachter vom "freien markt" und zudem auch informativer, eben weil die stadt die vergleichspreise hat, die dem "freien markt" nicht zugänglich sind. ich kann diese vorgehensweise wirklich nur empfehlen - die gutachten waren alle recht ausführlich, es wurde genau genannt und beziffert womit verglichen wurde (grundstückspreise), es wurden dinge mit in die schätzung einbezogen wie nähe zum ÖPNV usw., die bausubstanz wurde so weit möglich (ohne proben zu nehmen aber mit einsicht in die bauunterlagen) mit einbezogen... - ich fand und finde diese gutachten nach wie vor prima.

    natürlich kann man vergleichen für wieviel der quadratmeter grundstück in der gleichen lage z.b. bei immoscout angeboten wird. nur wird man wohl nie erfahren wieviel dann tatsächlich dafür bezahlt wird...
    natürlich kann man vergleichen für wieviel ein ähnlich grosses, ähnlich altes, ähnlich gut ausgestattetes gebäude in der gleichen lage angeboten wird. aber auch hier wird man nicht erfahren wieviel tatsächlich dafür über den tisch gegangen ist.

    es ist ein alter hut dass bei immos nur 3 sachen zählen: lage, lage und lage.
    aber letztendlich wird es für denjenigen, der vermieten möchte, auch darum gehen müssen, wieviel mieter bereit sind dafür zu zahlen, mietern geht es häufig nämlich eben doch nicht so sehr um die lage sondern eben auch um preis und ausstattung.
    an meinem eigentum, das ich selbst bewohne, kann ich rumbasteln soviel ich will - ich kann mir ein neongrünes bad einbauen und das total geil finden. wenn ich aber eine wohnung mit einem neongrünen bad vermieten möchte, dann wird sich die zahl der ernstzunehmenden und in frage kommenden interessenten deutlich reduzieren (behaupte ich jetzt mal, aber ich bin nicht die geschmackspolizei).
    ein käufer wird dagegen scharf nachrechnen und eventuell die badezimmer-sanierung (neongrün raus, rosa rein) vom kaufpreis abziehen wollen.

    sprich: nix genaues weiss man nie.
     
  7. Howard

    Howard Benutzer

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    Danke erstmal für Eure Antworten. Ich hatte befürchtet, dass dieses Thema auf die Schiene Ü-Eier und "Alles ist so viel wert, wie der Käufer bereit ist zu zahlen." gleitet.
    Nach Eurer Argumentation verlieren die Gutachter und Wertermittler leider ihre Existenzberechtigung, weil sie somit überflüssig wären. Wofür also einen Preis angeben, wenn ich den Interessenten/Kunden auch fragen kann, was er bereit ist zu zahlen. Dann kann ich immernoch sagen: "ist zu wenig" oder "ist genau der Preis den ich mir vorgestellt habe."

    Die WertV ist ja so ausgelegt, dass subjektive Einflüsse so gut wie ausgeschaltet werden und sich anhand von objektiven Faktoren somit ein Wert für die Immobilie zu einem Stichtag ergibt. Klar kann ich 5 verschiedene Gutachter das selbe Objekt bewerten lassen und ich bekomme 5 unterschiedliche Werte, aber diese sollten sich durch ein normiertes Verfahren wie die WertV nicht sonderlich unterscheiden.

    Zwangsversteigerungen bringen uns vllt. etwas weiter in meiner Frage:
    Bei Zwangsversteigerungen wird ja auch vom Gericht ein Gutachter mit einer Wertermittlung bestellt. Wie kommen die Gutachter denn auf den Wert einer ETW? Nehmen die z.B nur das Ertragswertverf. oder mixen die mehrere Verfahren? Wie sähe da dann der Verteilungsschlüssel aus (70% EWV, 30%VWV)?



    Wo schlägt sich das denn im Mietpreis nieder?
     
  8. #7 lostcontrol, 17.04.2010
    lostcontrol

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    nein.
    sowohl michael als auch ich haben die städtischen gutachter empfohlen.
    die haben nicht nur 'ne existenzberechtigung, sondern ich fand und finde deren gutachten wie gesagt prima.
    btw.: wenn sich erbengemeinschaften nicht einigen können, wird das offiziell bestellt.

    schön dass du uns erzählst welche vorstellungen hast.
    die frage bleibt aber, für welchen preis das objekt dann tatsächlich über den tisch geht.

    na dann, dann glaub doch einfach an die "WertV".

    du wirst lachen, da kommen dann genau die gleichen jungs wie die, die michael und ich schon empfohlen haben. die haben - im unterschied zu maklern und gutachtern vom "freien markt" - eben auch besagte vergleichswerte, weil sie auf die zentrale datenbank zurückgreifen können, einsicht ins grundbuch haben etc.
    ist aber sicher deutlich netter, wenn die nicht wegen zwangsversteigerung kommen sondern wegen einfacher schätzung.

    ein haus oder eine wohnung mit entsprechender umgebung ist einfach besser zu vermieten. menschen mögen es nun mal, wenn sie ins grüne gucken können, wenn's am haus 'n spielplatz für den nachwuchs gibt den man vom fenster aus im auge behalten kann und ähnliches.
     
  9. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Es wird im Gutachten zunächst der Wert auf verschiedensten Wegen ermittelt und auch ausgewiesen. Am Ende legt der Gutachter dann einen endgültigen Verkehrswert fest, der sich irgendwo zwischen allen Werten findet. Da fließt seine Erfahrungen mit ein, einen genauen Verteilungsschlüssel gibt es nicht.

    Letztendlich solltest Du wissen, dass dieser Verkehrswert auch nicht in Stein gemeißelt ist, sondern nur eine Orientierung abgibt. Wenn keiner bereit ist diesen zu bezahlen, nützt es auch nichts wenn er von einem vereidigten Sachverständigen ermittelt wurde.
     
  10. Howard

    Howard Benutzer

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    ...doch was nützt mir also das beste Wertgutachen, dass meiner ETW einen Verkehrswert von 1.000.000,-€ bescheinigt, wenn niemand bereit ist diesen Preis zu zahlen und das höchste Angebot bei 50.000,-€ liegt? Dann ist das Gutachten überflüssig und rausgeschmissenes Geld. Genauso wenn ein "liebhaber oder sammler" ankommt. Die denken sich ja auch: " Ha was für ein idiot, ich hätte für die Whg. auch 5 Mio. bezahlt und der verkauft die so billig."


    Meine Frage war ursprünglich:

    Solch eine Unsachlichkeit bin ich von deinen Beiträgen hier gar nicht gewohnt. Aber es sei dir verziehen, da die Uhr auch schon eine späte Stunde angeschlagen hat :wink

    Ich habe nie behauptet, dass die wertv das tollste ist, was je erfunden wurde. Wenn sie so toll und aktuell wäre, müsste sie nicht durch die immowertv ersetzt werden. Dennoch ist sie ja für die wertermittlung hier in d. maßgebend und die Gutachter erstellen die Gutachten ja nun mal auf Grundlage dieser.

    Das war mir im Vorfeld schon klar.
    Anhand der Kaufpreissammlungen, der Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte machen die ja ihr Gutachten.

    Unter den reinen Gesichtspunkten eines Mietspiegels tauchen diese Werte jedoch nicht auf.

    Ich möchte hier noch kurz § 194 BauGB einfügen:
    Dies besagt, dass der ermittelte Wert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzeilt werden kann. Somit ist dieser Wert ja nicht total aus der Luft gegriffen und frei erfunden, sondern wie schon geschrieben wurde anhand von Kaufpreissammlungen, etc. berücksichtigt.


    @helaba: danke. Also liegt alles im Ermessen des Gutachters, wie er die erteilung vornimmt.
    Wird denn auch das Sachwertverfahren angewandt? Das ist ja eher für EFH gedacht.
     
  11. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Ich habe hier bei mir ein Gutachten einer zwangsversteigerten ETW.

    In diesem geht der Gutachter zunächst auf die grundsätzlichen Bewertungsverfahren ein: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwertverfahren. Nach einer kurzen Erläuterung schließt er für diesen Fall das Sachwertverfahren aus, da es zu Fehlern führen kann, weil nicht ein vollständiges Gebäude, sondern nur ein Gebäudeteil bewertet werden kann.

    Er legt als (Haupt)-Bewertungsverfahren das Vergleichswertverfahren fest

    Er bekommt als Vergleichswert 19.000 Euro heraus, als Ertragwert 20.000 Euro.

    Schließlich legt er den Verkehrswert bei 20.000 Euro fest. Interessant, oder?

    Ist vielleicht ein nicht ganz so gutes Beispiel, da der Wert sehr niedrig ist und daher der Spielraum entsprechend gering ist.
     
  12. #11 Michael_62, 17.04.2010
    Michael_62

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    Der einfachste und schnellste Weg, um dich in die Materie einzufinden, ist der, einige Gutachten von ZV-Objekten zu lesen, vorzugshalber aus deiner Region und vorzugshalber von ETW´s.

    ETW´s ist ein noch etwas komplexeres Thema, da diese oft trotz Wert nicht marktgängig sind, man spricht dann nett von einem Spread, meint aber "unverkäuflich zum Wert".
    Meines Erachtens ist das der selbe Unsinn wie bei den Banken, welche Papiere im Depot A liegen haben welche in der Bilanz über Marktwert stehen.
    Das sind einfach nicht realisierte Verluste.

    Beispiel: Am Donnerstag ersteigere ich ein Objekt auf das ich 18% Verkehrswert geboten habe. Der abgebende Gläubiger hat Zuschlagserteilung zum Gebot avisiert und Termin anberaumt. Das Objekt war schon mehrfach zum Gutachtenpreis im Termin, ohne Gebote.
    Was ist das Objekt in der Lage wert?
    Nach Meinung des Finanzamtes = 4x den Gutachtenwert
    Nach Meinung des Gläubigers = den doppelten Gutachtenwert
    Nach Meinung des Gerichtssachverständigen = den Gutachtenwert
    Nach meiner Meinung = 25% des Gutachtenwertes.

    Der Verkauf wird dann je nach Zuschlagswert an den Ausschuss gemeldet.

    Ob der Gläubiger von seinen eigenen Einschätzungen überzeugt ist? Auf jeden Fall bietet er mir nun das Nachbarhaus im Paket zu selber Kondition an mitzuersteigern.

    Das krasse Gegenbeispiel ist mir an einem anderen AG passiert.

    Ein Kleinobjekt (Haus, Wohnungen, Laden) in einer B-Lage einer Fussgängerzone einer ostdeutschen Kleinstadt.
    Die Bank ruft 50% Verkehrswert in der 5. Versteigerung auf, zu der sie Zuschlag erteilen liesse. Die 50% sind anhand der Ladenmiete ein 5.9 faches Investment, somit für Kleinstadt Ost eine - nicht lukrative - aber gute Anlage.
    Die Wohnungen müssten saniert werden und haben nur 2.2 und 2m Deckenhöhe, kann man also zur Berechnung vergessen.
    In der Verhandlung bieten sich zwei Interessenten bis fast zum Doppelten des Gutachtenwertes hoch.
    Der Bankvertreter lässt sofortigen Zuschlag erteilen.

    Diese beiden Beispiele sollten dir zeigen, dass es so etwas wie Wert nicht gibt, sondern nur so etwas wie Markt.
    :wink
     
  13. #12 lostcontrol, 20.04.2010
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    genau das ist doch der punkt.
    das wertgutachten nützt dir da garnichts.

    wie du selbst festgestellt hast, bringt dir das gutachten aber nicht sonderlich viel (ausser dass du dich hinterher über die differenz ärgern bzw. freuen kannst).

    das mag sein, ändert aber nichts daran, dass eine wohnung, die z.b. mit sämtlichen fenstern auf die müllhalde geht, mit hoher wahrscheinlichkeit schwer oder garnicht vermietbar sein wird - und somit unter umständen auch garnicht im mietspiegel auftaucht.
    der mietspiegel hat ja auch nur indirekt mit dem WERT einer wohnung zu tun.

    die frage wird trotzdem bleiben, ob du den ermittelten wert als kaufpreis erzielen kannst. wo kein käufer, da kein kaufpreis.
    ich kenne häuser die stehen schon seit vielen monaten (in einem fall sogar seit jahren) zum verkauf und gehen trotz hoher qualität und super-lage nicht über den tisch - einfach weil niemand bereit ist den ermittelten wert zu bezahlen und die verkäufer ganz offensichtlich nicht mit dem preis runtergehen wollen.
     
  14. #13 nobrett, 20.04.2010
    nobrett

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    Das ist ein altes Problem: Verkäufer haben oft zu hohe Preisvorstellungen von denen sie aber auch nicht abgehen, so dass es zu keinem Verkauf kommt.

    In den Angeboten stehen aber diese Preise, die der Verkäuferwunschvorstellung entsprechen. Wer sich an diesen Angeboten orientiert wird deshalb in die Irre geleitet, denn ein Verkäufer denkt, dies sei ein üblicher Preis und er könne sein vergleichbares Objekt ähnlich teuer anbieten - was übrigens den ersten Anbieter wieder darin bestätigt, dass sein Preis keineswegs zu hoch ist - und Käufer sehen die hohen Preise und denken das seien halt die Preise die verlangt würden und die man halt zahlen müsse wenn man so etwas kaufen wolle. Und irgendwann kauft dann auch mal vereinzelt jemand so ein Objekt und bestätigt so die Anbieter. Obwohl auf diesem engen Markt so gut wie keine Umsätze gemacht werden fühlen sich alle bestätigt in ihren (Hochpreis-)Vorstellungen.

    Alle Objekte die ich bisher gekauft habe sind zu Preisen die deutlich unter dem Angebotspreis lagen über den Tisch gegangen und die meisten hatten bereits eine längere Angebotsphase mit sinkendem Angebotspreis und hinter sich. Und irgendwann war der Verkäufer dann gar und wollte endlich verkaufen und ich hatte das Glück zur rechten Zeit am rechten Ort zu sein. Ich hatte es auch schon, dass ich ein Preisangebot gemacht hatte was abgelehnt wurde und ein halbes Jahr später kam dann der Anruf, ob ich noch Interesse hätte...

    Ich alte daher wie meine Vorredner viel von Wertermittlungern durch das Ortsgericht. Preiswert, marktgerecht, wenn auch manchmal ernüchternd. Aber basierend auf der Kaufpreissammlung und daher nah am Markt.
     
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