Wertveränderung durch Alter

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Zilli84, 11.02.2016.

  1. #1 Zilli84, 11.02.2016
    Zilli84

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    Hallo zusammen,

    meine Schwester und ich haben vor drei Jahren eine Wohnung geerbt, welche schon seit Ewigkeiten vermietet ist (Kaltmiete 270 €). Es ist eine kleine 1-Zimmer-Wohnung mit Balkon und 40 qm in einem acht Parteien-Haus. Das Gebäude wurde 1980 gebaut und befindet sich in einem guten Zustand. Das Haus liegt in Bremen im Randgebiet zu einem beliebten Stadtteil. 1995 haben meine Eltern die Wohnung für damals 100.000 DM gekauft.

    Vorgestern rief mich nun der Verwalter an (Bauherr des Objektes) und fragte, ob wir die Wohnung nicht verkaufen wollen. Grundsätzlich sind wir bei einem guten Angebot nicht abgeneigt, da wir keinerlei Bezug zu der Wohnung haben. Sie ist halt da...

    Er will die Wohnung kaufen, weil ihm bereits sechs der acht Parteien gehören und er gerne das gesamte Objekt besitzen will. Er wollte von mir wissen, was die Wohnung damals gekostet hat und wie hoch die Kaltmiete ist. Ich habe ihm 105.000 DM genannt und die o.g. Kaltmiete. Er meinte dann, somit habe er einen Anhaltspunkt für sein Angebot und er würde die Alterung berücksichtigen, allerdings würde er auch über Verkehrswert zahlen wollen. Mein Gedanke war eigentlich immer, dass Immobilien nicht an Wert verlieren und schon gar nicht, wenn die gut vermietet sind (die jetzige Mieterin muss man dort wohl raustragen, von alleine würde die nie ausziehen).

    Wenn ich jetzt mal von 105.000 DM als Ursprung ausgehe sind das ca. 53.500 €. Wieviel Wertabzug pro "Lebensjahr" wäre denn akzeptabel, oder gibt es dafür keine Richtwerte? Das Objekt wurde laufend saniert und es gibt keinen Wartungsstau.

    Danke für eure Einschätzungen!

    Gruß
    Malte
     
  2. AdMan

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  3. GSR600

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    Naja ich würde mal schauen in Internet und in den Zeitungen für was solche Wohnungen gehandelt werden, aktuell sind die Immopreise ja eher höher.

    Schau mal hier:

    http://www.immobilienscout24.de/exp...searchId=79d490eb-7f19-3ed2-9f08-8ab9a0439115

    Also würde ich an Deiner Stelle nicht unter 55TE gehen sondern mich eher an 60TE orientieren. Zumal Du ja nicht verkaufen musst und er die Wohnung ja unbedingt will, sitzt Du was die Preisverhandlungen angeht am längeren Hebel
     
  4. #3 Zilli84, 11.02.2016
    Zilli84

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    Leider gibt es in der Gegend keine vergleichbaren Objekte, daher ist das schwer zu vergleichen. Ich habe grad mal eine gratis Wertermittlung gemacht. Die sagt 61.000 €...das wäre ja ein Traum.
     
  5. GSR600

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    Hatte gerade noch den Beitrag aktualisiert, Du kannst den preis schon etwas bestimmen.
     
  6. #5 Zilli84, 11.02.2016
    Zilli84

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    Danke, hab die auch grade gefunden. Alle Wohnungen in der Größe liegen knapp unter 60.000 €. Bin da echt mal gespannt, was er mir für ein Angebot macht.
     
  7. Pitty

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    Wenn nicht verkauft Ihr am freien Markt, wenn man dort mehr erzielen kann. Ihr seit nicht gezwungen an ihn zu verkaufen. Und wie gesagt, Du brauchst nur einen Käufer. Und wenn Ihr nicht unter Zeitdruck seit, lasst es langsam angehen.
     
  8. #7 Zilli84, 11.02.2016
    Zilli84

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    Wir hatten bis zu dem bekundeten Interesse überhaupt nicht mit dem Gedanken gespielt die Wohnung zu verkaufen. Wir werden auch nicht anderweitig verkaufen, auf dieses Hin und Her hab ich gar keine Lust. Die eigentliche Frage war ja auch, ob es tatsächlich einen Wert gibt (z.B. wie die jährliche Abschreibung bei der Steuer), mit dem man die Wertminderung pro Jahr ca. ansetzen kann...
     
  9. #8 immobiliensammler, 11.02.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Zilli84,

    wenn man Gutachten liest, die auf das Sachwertverfahren beruhen, dann wird in der Tat eine fiktive Lebensdauer für das Gebäude angesetzt, aber darauf würde ich mich hier nicht einlassen. Einerseits weil bei der vermieteten Eigentumswohnung ja das Ertragswertverfahren (aufbauend auf die nachhaltig erzielbare Miete) besser wäre, andererseits eben auch weil Ihr am längeren Hebel sitzt. Ihr müsst nicht verkaufen, er will aber die Wohnung unbedingt!

    Also eher mehr verlangen als für ein vergleichbares Objekt, wenn nicht verkauft Ihr eben an jemand anderes und er kriegt nicht das komplette Haus zusammen.

    Stefan
     
  10. Syker

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    Hallo zilli84,

    Bei der aktuellen KM wären 60T€ ungefähr Faktor 18,5. Wenn man ggf. berücksichtigt, das u.U. eine höhere KM (z.B. 300€)drin ist würde sich der Faktor auf 16,7 reduzieren.
    Da du es nicht nötig hast würde ich auf gar keinen Fall unter 60T€ verkaufen. Mit etwas Verhandlungsgeschick halte ich 65T€ für realistisch erzielbar.

    VG Syker
     
  11. Duncan

    Duncan
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    nun wirst du davon nicht Dutzende in der Schublade liegen haben, hier lohnt der Ausflug auf Seiten mit der Veröffentlichung zur Zwangsversteigerung, bei einigen Gerichten sind auch die Gutachten, teils auszugsweise, mit dabei. Da suchst du dir Wohnungen die baulich vergleichbar sind und guckst mal auf was da so geachtet wird.

    Du wartest jetzt einfach mal auf das Angebot des Kaufinteressenten und dann überlegt ihr ob das mit euren Vorstellungen zusammen passt. Dabei bitte nicht nur den Kaufpreis beachten, sondern auch euren Aufwand bei Halten der Wohnung. Bei der geringen Miete ist die Einzelanlage nicht so super lukrativ, im Paket, gerade mit der Gesamtsituation, aber ok. Auch beachten, dass der Mehrheitseigentümer viele Beschlüsse dank beherrschender Mehrheit nahezu allein fassen kann und ihr ggf. immer erst im Rechtsstreit Abhilfe schaffen könnt.
    Wichtig: er macht euch ein Kaufpreisangebot. Das ist kein feststehender, unverrückbarer Posten. Da kann man durchaus verhandeln.
    Auch ein Vorteil: die Miteigentümereigenschaft mit deiner Schwester mag bisher super funktioniert haben, was aber wenn auch da ein Erbfall eintritt? Oder andere wichtige Ereignisse. Geld teilen, reicht euch ein Taschenrechner.
     
  12. #11 Akkarin, 11.02.2016
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    Da ihm bereits 6 von 8 gehören, was ist mit dem strategischen Wert der Wohnung?

    Sprich welches Stimmrecht gilt und was macht die 8?
     
  13. #12 Zilli84, 11.02.2016
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    Erstmal danke für die vielen Antworten. Auf das erste Angebot wollte ich mich eh nicht einlassen. Das wäre fatal.

    Beim Stimmrecht wurde mal vereinbart, dass Beschlüsse nur mit Mehrheit der Eigentümer gefasst werden können, unabhängig von der Anzahl der besitzenden Wohnungen. Das wurde damals so gemacht, als er anfing die Wohnungen zurück zu kaufen. Somit kann er also jetzt noch nicht machen was er will.

    Die andere Eigentümerin wird wohl verkaufen, so habe ich es jedenfalls raus gehört. Aber sicher bin ich nicht.
     
  14. #13 Zilli84, 11.02.2016
    Zilli84

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    Sind das denn Faktoren, die gut sind für einen Anleger?
     
  15. Syker

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    Hallo zilli84,

    Diese Faktoren geben das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete wieder.
    In gefragten Gegenden sollen Investoren wohl bis über Faktor 20 kaufen. Normal würde ich als Käufer Faktor 16-17 als akzeptabel halten. Als Verkäufer würde ich mich eher Richtung Faktor 20 bewegen wollen.

    VG Syker
     
  16. #15 Zilli84, 11.02.2016
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    Danke Syker, dann liegen wir ja eigentlich ganz gut im Rennen.
     
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