WG in privatem familiengenutzten Mehrfamilienhaus

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Sherlockline, 26.03.2009.

  1. #1 Sherlockline, 26.03.2009
    Sherlockline

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    Hallo,

    ich informiere mich gerade für meinen Vater (Hauseigentümer) und aus eigenem Interesse über die rechtliche Seite von Vermietung speziell WG's.

    Die Fakten:

    Meine Eltern besitzen nach dem Tod meiner Großeltern ein Mehrfamilienhaus, in dem sie auch im 1. OG wohnen. Nach dem Tod meiner Großeltern bin ich mit meinem damaligen Mann in die EG-Wohnung gezogen, dort wohne ich noch heute, allerdings allein. Mein Schwester wohnt schon immer (ich als Jugendliche ebenso) im DG, erst mit zwei Zimmern und Bad, mittlerweile fast die ganze Wohnung ausgebaut, inkl. Küche etc.
    Es ist jetzt also ein 3-Familienhaus, das komplett von der Familie genutzt wird. Wir zahlen beide keine Miete, einen Vertrag gibt und gab es nie.

    Da die Wohnungen ca. 120 qm haben und ich jetzt ein großes Zimmer übrig habe, hatte ich meinen Vater auf die Möglichkeit einer WG angesprochen. Er hat kein Problem damit, im Gegenteil, es geht nur um Kosten, rechtliche Fragen und Steuern.

    Wer kann mir geeignete Tipps (Links Infomaterial) nennen oder uns etwas weiterhelfen.

    Ich möchte gerne die Wohnung gemeinsam nutzen, jeder hat sein eigenes Zimmer (gleiche Größe) und der Rest ist für alle nutzbar, also Flur, Abstellraum, Bad, Küche und großes Wohnzimmer. Garten, Terrasse ist ebenfalls vorhanden.

    Wie sieht es rechtlich aus, wenn wir da Geld verlangen, ich aber kostenlos in der selben Wohnung lebe und nur einen festgelegten pauschalen Nebenkosten-Anteil an meinen Vater zahle.
    Auch die Höhe der Miete ist eine Frage. Für die gesamte Wohnung in der Lage dürften locker kalt 1000 Euro veranschlagt werden. Teilt man das einfach durch zwei oder wie verhält sich das in WG's.
    Am liebsten wäre uns ein festgelegter Betrag inkl. Miete, NK, Telefon, Internet, Strom etc. dieser wäre bei weitem nicht so hoch wie die Hälfte aller Kosten die anfallen. Man nutzt die Wohnung ja auch nicht alleine.

    Bin momentan sehr ratlos in der Hinsicht. Wir werden noch einige Leute befragen, aber einen gewissen Überblick und hilfreiche Infos zum Einlesen wären schon prima. Ich finde bisher immer nur WGs im Zusammenhang mit verschiedenen Mietverhältnissen, also eine ganz andere Ausgangssituation.

    Schonmal vielen Dank vorab.

    Liebe Grüße aus der Nähe von München
    Mellie
     
  2. AdMan

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  3. jummer

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    Das einfachste ist ihr schliesst einfach einen mietvertrag mit deinem Vater, wie bei einer normalen WG, nur du bezahlst nicht.
     
  4. #3 Sherlockline, 26.03.2009
    Sherlockline

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    Geht das denn so einfach, ohne dass dann gleich wer Steuern etc. dafür will.

    Also Mietvertrag mit Pflichten/Rechten ganz normal bloß ohne Zahlung?

    Hatten wir schon vor einiger Zeit überlegt, aber da war immer das mit dem Geld problematisch, dass das auch ohne Miete geht, wusste ich nicht.

    Wäre ja unsinnig Steuern bezahlen zu müssen, wenn man nix dafür bekommt. Mein Vater meint immer, dass da schnell ein Mindestsatz festgelegt wird und auf jeden Fall Steuern berechnet werden.

    Ich seh schon ich muss mich da noch viel mehr einlesen und Infos sammeln.
     
  5. #4 lostcontrol, 26.03.2009
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    nein.

    geht ja auch nicht. mindestens 58% von der ortsüblichen vergleichsmiete muss man auch von familienangehörigen verlangen.

    mindestsatz weiss ich nicht.
    aber steuern werden berechnet, logisch!
    normalerweise hat man an einem haus aber immer wieder was zu werkeln, und das kann dann wiederum von diesen steuern abgesetz werden. genaugenommen kommt man so deutlich besser weg.

    mal ganz abgesehen davon, dass einem im normalfall durchaus das eine oder andere einfällt, wie man gewisse zahlungen innerhalb der familie abwickeln kann...
     
  6. #5 Sherlockline, 26.03.2009
    Sherlockline

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    Also das mit 50/56 oder 58 (überall unterschiedlich geschrieben) % hab ich jetzt auch gelesen.
    Zeitgleich aber auch, dass man wenn man keine Miete verlangt, einfach keine Werbungskosten etc. geltend machen kann.

    Die Frage mal andersrum. Machen wir denn jetzt schon was falsch, wenn wir das Haus bzw. 2 Wohnungen davon an Familienangehörige vermieten ohne geregelten Mietvertrag, irgendwelche Abzüge, oder ähnliche rechtliche Schritte.
    Es ist nirgendswo was in der Richtung angegeben worden. Also mein Vater hat im Prinzip die Wohnung zur Verfügung gestellt, ist aber nicht Vermieter in dem Sinne, weil er auch nirgends Forderungen stellt. Werbungskostenabzüge etc. oder wenn Reparaturen oder Renovierungen anfallen, hat er noch nie irgendwo geltend gemacht.

    Ich glaube unser Problem ist eher, dass da noch gar nix geregelt ist. Klar zählt das im Prinzip wie ein mündlicher Mietvertrag, auch wenn es nix schriftliches gibt, nur weil wir da wohnen, aber es stellt auch keiner Ansprüche. Von allein kommen FA etc. auch nicht auf einen zu, da keiner was fordert.
     
  7. #6 lostcontrol, 26.03.2009
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    unser steuerberater sagt 58%.
    wir haben auch so 'nen deal innerhalb der familie.

    die werbungskosten sind ja das kleinste dabei.
    viel wichtiger sind instandhaltungen, reparaturen, modernisierungen.
    die kann man dann logischerweise auch nicht absetzen.

    wo kein kläger, da kein richter.
    aber genaugenommen...
    es existieren da ja geldwerte vorteile. und andererseits könnte man auch von steuerhinterziehung sprechen.

    keine sorge, das finanzamt weiss da durchaus bescheid.
    und grundsteuer wird ja hoffentlich auch bezahlt, oder?

    da wär ich mir nicht so sicher...
     
  8. #7 Sherlockline, 26.03.2009
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    @lostcontrol

    Deine Antworten irritieren mich jetzt grad ein bisschen. Ich glaub du hast das falsch verstanden. Wir zahlen nix und setzten auch nix ab. Dürfte wohl also nicht unter Steuerhinterziehung etc. laufen.
    Woher soll das FA denn das wissen? Es gibt ja nix zu wissen, außer das 2 Töchter in getrennten Wohnungen im Haus leben. Das Einwohnermeldeamt hat ja die Adresse.
    Grundsteuer etc. wird natürlich ganz normal bezahlt. Es geht auch nicht um irgendwelche Abschreibungen bzw. Finanzierungskosten. Das Haus ist bereits seit Jahren im Familienbesitz und lange abbezahlt.

    Ich les schon den ganzen Tag und langsam dacht ich hab ich den Unterschied kapiert. Also versuch ichs mal wiederzugeben, was ich mir zusammengereimt habe:

    Man kann auch mietfrei die Wohnung Angehörigen zur Verfügung stellen, dann fallen aber die Steuervorteile weg. Also klar Werbungskosten und eben auch Renovierungen und Instandsetzung. Das haben wir sowieso nie gemacht.
    Früher wurde das ganze schon jahrzehntelang andersrum gemacht, also von den Großeltern an die Eltern kostenfrei zur Verfügung gestellt. Da hat sich auch keiner beschwert. Hat ja auch keiner was gefordert.

    Falsch machen können wir nur was, wenn das auch Steuernachteile hätte. Also mein Vater verpflichtet wäre, da was zu zahlen, obwohl er keine Vorteile in Anspruch nimmt. Er bekommt definitiv kein Geld von uns. Nichtmal Nebenkosten sind fest geregelt. Also hat er definitiv keine Einnahmen. Im Gegenteil die Heizkosten etc. sind viel höher.

    Also ist 58% der aktuelle Satz, ich hab natürlich viele alte Aussagen gelesen, daher wohl die Schwankungen.
    Das man voll abzugsfähig ist, wenn man mind. 75 % der ortsüblichen Miete verlangt, ist das noch immer so?


    Wenn ich das jetzt auf das WG Modell ummünze, dann müssten wir da mind. die Hälfte von 58% berechnen an Miete oder? Dann könnte er für diesen Anteil auch Absetzungen machen, (Renovierungen etc.) aber nur in der selben Höhe. Also natürlich nicht die vollen 100%.
    Eigentlich ist das mit Renovierungen etc. eher zweitrangig, es geht nur darum ob es erlaubt ist überhaupt Miete von einem zu verlangen und vom anderen nicht bzw. die Untermietung einer Wohnung die von Familienangehörigen genutzt wird, und dann eben das wie.

    Ich habe auch gelesen, dass man 75 % oder eben über 58% berechnen kann, dann eben richtig mit Mietvertrag, NK-Abrechnung, Überweisungen etc. Also wie ein normales Mietverhältnis, mit allen Unterlagen, Rechten und Pflichten. Aber dann eine Art Unterstützung der Angehörigen auf der anderen Seite geltend machen kann. Also das mein Vater mich eben in den Kosten wieder unterstützt.
     
  9. #8 lostcontrol, 26.03.2009
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    na wegen der steuern, die dein vater ja bezahlt.

    da seid ihr echt zu beneiden. ich betreue hier mehrere ältere häuser im familienbesitz und STÄNDIG ist das was zu reparieren, instandzuhalten oder zu modernisieren. das geht natürlich ganz schön ins geld, da ist man froh wenn man das zumindest in teilen absetzen kann.

    das mit den betriebskosten könnte zum problem werden - dein untermieter (und das wird dein/e WG-partner/in ja letztendlich sein) kann ja durchaus korrekte betriebskostenabrechnungen verlangen. ob ihr da eine pauschale ansetzen dürft weiss ich nicht. pauschalen sind ja in mehrfamilienhäusern eigentlich garnicht mehr erlaubt soweit ich weiss.

    du solltest deinem untermieter vielleicht nicht unbedingt unter die nase reiben, dass du selbst keine miete bezahlen musst. das wäre schon psychologisch nicht unbedingt schlau.
    aber ich wüsste nicht warum das nicht erlaubt sein sollte.
    allerdings wird es nicht dein vater sein, der die mieteinnahmen dann versteuern muss sondern du, denn wirst du ja dann zur vermieterin.

    das solltest du mit deiner untermieterin in jedem falle machen!
    und um das überhaupt einigermassen korrekt kalkulieren zu können, wäre es sinnvoll du schaust dir überhaupt mal diese ganzen unterlagen durch.
     
  10. #9 Sherlockline, 26.03.2009
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    Klar wegen den anderen Steuern die er zahlt, aber doch nicht wegen der Vermietung. Wenn er das was zahlen müsste, dann würd ich längst auch mitzahlen müssen.

    Natürlich ist immer wieder was zu renovieren. Meine Wohnung hab ich komplett auf eigene Kosten renoviert. (z.B. Küche haben meine Eltern reingekauft. Die gehört aber auch denen, wenn ich ausziehe bleibt die wo sie ist. )

    Ich meinte, es hat bisher keiner das angesetzt also beim FA. Klar wäre es anders auch besser, aber mein Vater ist eher der Typ: lieber nicht drum kümmern, auch wenn man dann Geld verschenkt. Er ist halt nunmal der Meinung, dass das einiges nach sich zieht. Also lässt er es ganz. Kein Aufwand, keine Kosten, aber auch keine Vorteile.

    Eben genau das ist das Problem, genaue Abrechnungen sind bei Müll etc. ja möglich. Aber gerade Heizung wird schwierig, ich glaub die Zähler sind nicht nach Wohnungen aufgeteilt.
    Beispiel Strom: Allgemein gibt es zwei Stromzähler, Für Keller und EG und für 1.OG und DG. Im Keller steht aber Waschmaschine, Trockner etc. den alle nutzen. Das kann man aber nunmal nicht konkret teilen.
    Wir haben mal versucht die Kosten etwas zu berechnen und vieles dann durch die Anzahl der Bewohner geteilt.
    Aber ne korrekte Abrechnung für Mieter wird schwierig werden.
    Da meine Eltern aber zukünftig auch ins EG ziehen wollen und ich auch ausziehen, werden sie das sowieso irgendwann müssen, außer sie lassen den 1. OG leerstehen aus Faulheit. :D

    Besteht dann nur die Möglichkeit, dass ich untervermiete. Über meinen Vater geht das somit nicht, oder gibt es mehrere Varianten.
    Ob ich das unter die Nase reibe oder nicht, wird wohl schwierig, ich will ja nicht irgendwem in der Wohnung haben, sondern schon jmd. mit dem man zusammen leben kann, und nicht aneinander vorbei. Sonst lass ich es gleich. Ich muss das ja nicht tun. Bin ja nicht dazu gezwungen.

    Kann man die Regelung mit den unter 58% keine Abzüge etc. dann auch dafür geltend machen. Also wenn ich die Wohnung für einen festen Betrag (sehr gering) vermiete, aber eben keine Abzüge etc. geltend mache, lohnt sich das steuerlich oder zahl ich dann drauf?

    Klar die Verträge etc. müssen beim Untermieter auf alle Fälle korrekt sein. Bei meiner Frage bezog ich mich eher auf mich und meine Schwester, da handhaben wir das ja nicht so.

    Die Frage ist allgemein kann man das beim einen so machen, beim anderen so, und eben auch teilweise in der gleichen Wohnung solche Unterschiede.
    Irgendwie ist der Fall sehr speziell und ich finde wenig konkrete Infos. Die allgemeinen hab ich jetzt relativ gut verstanden, aber wie das in dem Fall konkret anwendbar ist bleibt fraglich.

    Danke dir schonmal für deine umfangreiche Hilfe.
     
  11. #10 lostcontrol, 26.03.2009
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    und was ist mit der grundsteuer?

    hätte man absetzen können. auch deine eigenarbeit übrigens.

    hm - gerade der müll war in meiner alten wg das grösste streitthema bezüglich kosten. weil wir halt für die ganze wohnung nur eine restmülltonne hatten, und sich eben NICHT genau abrechnen liess.

    dann muss es halt nach quadratmetern gehen...

    da fängts dann schon an schwierig zu werden - ihr habt also nicht für jede wohnung einen eigenen stromzähler? entsprechend auch keinen eigenen vertrag mit dem versorger? wie willst du den verbrauchten strom dann abrechnen? für eine zu zweit bewohnte wohnung könnte man ja halbe-halbe machen, aber fürs ganze haus? schwierig...
    ich führe mit meiner einliegerin übrigens 'ne waschmaschinen-strichliste. sogar getrennt nach verschiedenen waschgängen (30, 60, 90 grad, feinwäsche usw.). theoretisch könnten wir ganz einfach (mit hilfe der betriebsanleitung) ausrechnen, wer da jetzt wieviel strom und wasser verbraucht hat. aber ich hab definitiv wichtigeres zu tun, drum machen wir das pi-mal-daumen und die strichliste dient nur dazu, im groben zu sehen ob die kalkulation so noch stimmt.

    nun ja - du bist ja schon hauptmieter der wohnung. theoretisch könnte dein vater aber natürlich einen neuen mietvertrag aufsetzen, in dem du und deine wg-mitbewohnerin beide als gleichberechtigte hauptmieter eingesetzt werden. das wäre aber letztendlich ziemlich unpraktisch, und auch kündigungstechnisch nicht gerade schlau.
    und spätestens dann müsstest du zumindest alibi-mässig deinen teil der miete auch wirklich bezahlen.

    das kommt drauf an ob und was du abzusetzen hast, ob sich das steuerlich lohnt.

    bei einem untermietvertrag kannst du das schon machen.
    wenn aber dein vater euch beide als gleichberechtigte hauptmieter einsetzt eben nicht.

    nö, das ist überhaupt nicht kompliziert.
    du schaust jetzt mal die unterlagen durch und kalkulierst mal die betriebskosten für deinen künftigen untermieter. dann suchst du dir 'nen schönen untermietvertrag, machst für die betriebskosten halt in gottes namen 'ne pauschale und das wars dann.

    ich bin allerdings nicht 100% sicher, ob betriebskostenpauschalen bei untervermietung noch erlaubt sind oder nicht, aber das weiss sicher jemand anderes hier...
     
  12. #11 Sherlockline, 26.03.2009
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    das lässt sich ja klären, ein freund macht das glaub ich ähnlich bei seinen untermietern, den vertrag etc. darf ich mir anschauen
     
Thema: WG in privatem familiengenutzten Mehrfamilienhaus
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