Wichtige Fragen vor Wohnungskauf - Nutzungsänderung & Änderung der Teilungserklärung

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von peters, 17.07.2011.

  1. peters

    peters Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    habe 2 relativ dringende Fragen an euch:

    Also ich habe vor mir eine kleine ETW zu kaufen, laut Aufteilungsplan gehört noch ein Raum mehr dazu als vom Makler angegeben. Er meinte der Raum würde nicht mehr dazugehören, das hätte sich mal geändert.

    Habe dann versucht herauszubekommen, ob es eine Änderung der TE gab, aber dme damaligen Notar lag nichts vor.
    Was könnte ich in so einem Fall noch machen?
    Einfach so kaufen und später auf den Raum klagen? Oder im Vorfeld klären?


    Die 2. Frage:
    Der jetzige Mieter ist selbstständig und wollte damals die Wohnung mit einem Gewerbemietvertrag abschließen, um es über die Firma laufen zu lassen.
    Laut TE sind die Räume aber nur für wohnzwecke da und einer Nutzungsänderung müssten erst alle zustimmen.
    Der Mieter nutzt es zu wohnzwecken, allerdings ist der Vertrag halt für Gewerbe.
    Was hat das für Auswirkungen bzw. kann es haben?

    Generell: Darf man Wohnräume enfach als Büro vermieten, oder müsste man erst die Gemeinschaft fragen und alle müssten zustimmen?
    Oder wie genau sieht so eine Nutzungsänderung aus?


    Ich hoffe ihr könnt mir bei den Dingen helfen!


    Ich danke vielmals und viele Grüße
    Peters
     
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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Die Gemeinde müsste afaik auch zustimmen.
     
  4. peters

    peters Erfahrener Benutzer

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    und sonst kann mir dabei keiner weiterhelfen?

    Muss die Gemeinde wirklich zustimmen, wenn ich n Wohnraum als Büro nutzen will?
     
  5. #4 Unregistriert, 17.07.2011
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    Unregistriert Gast

    "Muss die Gemeinde wirklich zustimmen, wenn ich n Wohnraum als Büro nutzen will? "
    evtl. kommt das auf die "gemeinde" an.
    ich hab mich diesbezüglich auch mal erkundigt, und bekam die klare aussage, dass ich jederzeit einen raum in meinem haus als büro nutzen darf, sofern ich damit keinen nachbarn störe (z.b. durch geräuschentwicklung oder massiven besucherverkehr).
    ein GEWERBE dort zu betreiben ist aber nochmal 'ne andere nummer. hier ist es so, dass man für gewerberäumlichkeiten (d.h. auch für wohnraum, der zu gewerblichen zwecken vermietet wird) entsprechend parkplätze nachweisen können muss.
    bei unserem mietshaus in der stadtmitte (kleinstadt) durfte ich deshalb NICHT zusätzlich gewerblich vermieten, da keine entsprechenden stellplätze vorhanden sind. ein stellplatz hier bei uns (und der ist dann NICHT entsprechend gekennzeichnet sondern sozusagen nur 'ne abstrakte grösse) kostet aktuell 5.000 euro.
    arztpraxen brauchen - immer bezogen auf die quadratmeter fläche - deutlich mehr parkplätze als ein bürobetrieb egal welcher ausrichtung.
    ich hab das problem demnächst in extremer form (arztpraxis zieht innerhalb der stadt um, also keine chance auf einen neuen arzt als mieter), wir werden dann wohl unsere stellplätze verlieren, ich überlege schon wie ich da vorgehen soll um die parkplätze zu sichern und nicht mal eben 15.000 bzw. 20.000 "abstrakte" euro zu verlieren.
     
  6. #5 Unregistriert, 17.07.2011
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    "Der jetzige Mieter ist selbstständig und wollte damals die Wohnung mit einem Gewerbemietvertrag abschließen, um es über die Firma laufen zu lassen."
    du musst unterscheiden zwischen der NUTZUNG und nicht zwischen der art der vermietung.
    viele firmen mieten wohnungen für ihre mitarbeiter an. das läuft für den vermieter dann aber ganz normal als wohnungs-mietvertrag und nicht als gewerbe-mietvertrag.

    "Darf man Wohnräume enfach als Büro vermieten, oder müsste man erst die Gemeinschaft fragen und alle müssten zustimmen?"
    es wäre wenig sinnvoll wohnräume als gewerberäume zu vermieten, wenn dafür keine genehmigung der kommune vorliegt, das gäbe unter umständen sogar ziemlichen ärger.
    nicht umsonst gibt's entsprechende aufteilungen der kommunen wo gewerbe erlaubt ist und wo nur wohnen erlaubt ist. es wird also zu allererst die kommune gefragt werden müssen bzw. einsicht in die entsprechenden kommunalen pläne genommen werden müssen.
    es gibt definitiv reine wohngebiete, in denen gewerbe grundsätzlich nicht erlaubt ist.

    und wie gesagt, zumindest für bawü gibt's eine regelung darüber, dass innerhalb dieser für gewerbe erlaubten gebiete entsprechende stellplätze vorhanden sein müssen, ich hab's hier irgendwo rumfliegen, wurde mir von bauamts-chef höchstpersönlich überreicht als ich damals nachfragen war.
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich sollte man im Vorfeld klären, was man kauft. Die Spekulation auf eine zusätzlichen Raum könnte ohne weiteres platzen. Dass ein bestimmter Notar keine Kenntnis über eine Änderung der Teilungserklärung hat, bedeutet nun keineswegs, dass es keine Änderung gegeben hätte. Jeder Notar kennt primär erst mal nur die Dinge, die er selbst beurkundet hat. Für alles weitere muss auch ein Notar erst das Grundbuch einsehen.

    Hier wird ein nicht existierendes Problem konstruiert. Es wurde Wohnraum als Wohnraum vermietet und der Wohnraum wird auch als Wohnraum genutzt. Das entspricht der Zweckbestimmung der Teilungserklärung, nämlich Wohnraum.
    Welche Überschrift über dem Mietvertrag steht, ist für Dritte irrelevant. Wer der Mieter ist, ist ebenfalls für Dritte irrelevant. Man könnte es auch deutlicher formulieren: es geht die Gemeinschaft schlicht und einfach einen feuchten Dreck an.

    Lässt man die öffentlich-rechtlichen Aspekte außen vor, ist mit der Beschreibung einer Einheit in der Teilungserklärung als Wohnung eine Zweckbestimmung vereinbart und eine Vereinbarung kann nur durch eine neue Vereinbarung geändert werden. Es ist also die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich.

    Das Verfahren einer Nutzungsänderung innerhalb einer WEG ist, dass sämtliche Eigentümer eine Vereinbarung darüber abschließen müssen. Dies kann zunächst durchaus mündlich und ohne Eintragung im Grundbuch erfolgen.

    Sieht man von vorhersehbaren Beweisproblemen ab, würde eine solche rein schuldrechtliche Vereinbarung die Eigentümer binden, die die Vereinbarung abgeschlossen haben, nicht aber deren Rechtsnachfolger. Da das zu unvorhersehbaren Problemen führen wird, ist die Eintragung der Vereinbarung im Grundbuch praktisch unverzichtbar. Das setzt aber wiederum voraus, dass ein notarielle Beurkundung der Vereinbarung erfolgt ist. Der Notar wird die Vereinbarung dann zum Grundbuch einreichen.
     
  8. peters

    peters Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen und erstmal vielen dank für die guten Antworten.

    Ich habe heute die Eigentümerin angerufen und mich etwas erkundigt.

    Laut ihrer Aussage, wurde die Wohnung schon früher als Büro genutzt (Versicherung) und in dem Haus befindet sich bereits im Erdgeschoss eine Arztpraxis.

    Laut ihrer Aussage wäre es auch kein problem die Wohnung wieder als Büro zu vermieten und es wäre auch möglich es als Wohnraum zu vermieten.

    Kann ich einfach selber entscheiden als was ich es vermiete???
    Habe mit Gewerbe bisher recht wenig zu tun gehabt und kenne mich daher damit nur wenig aus.
    Weiß jetzt ehrlich gesagt nicht genau, wie ich vorgehen soll. Ob ich die Aussage einfach hinnehme oder wie?


    Danke euch nochmals im Voraus!

    Viele Grüße
     
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