wichtiger Grund i.S.v. §§ 543, 569 BGB

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Cavalcanti, 22.03.2014.

  1. #1 Cavalcanti, 22.03.2014
    Cavalcanti

    Cavalcanti Gast

    Werte Forengemeinde!

    Ich habe eine Wohnung an eine 2er WG vermietet, der MV lautet auf beide Bewohner. Einer der Bewohner hat mich nun um Hilfe gebeten, der andere Bewohner sei psychisch krank und habe ihn bereits verletzt. Zudem habe der Kranke Sachen in der Wohnung beschädigt (Tür). An der Sachverhaltsdarstellung bestehen kaum Zweifel.

    Frage 1: Kann ich einem der Hauptmieter kündigen?
    Frage 2: Liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 569 BGB "Störung des Hausfriedens" vor?

    Für alle Antworten danke ich im Voraus.

    Beste Grüße

    Andrea
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nein. Kündigen (d.h. in Form einer einseitigen Erklärung) kannst du nur das gesamte Mietverhältnis. Wenn einer der Mieter aus dem Vertrag entlassen werden soll, geht das nur über eine Vereinbarung, der alle beteiligten (d.h. hier 2 Mieter und 1 Vermieter) zustimmen. Diese Zustimmung kann auch durch ein Gericht erzwungen bzw. ersetzt werden, z.B. wenn die Fortsetzung des gemeinsamen Mietverhältnisses für einen der beiden Mieter nicht mehr zumutbar ist.

    Das ist aber die falsche Herangehensweise und das sollte auch gegenüber dem Mieter klar kommuniziert werden. Bei Fremd- oder Selbstgefährdung ist der richtige Ansprechpartner nicht der Vermieter sondern die Polizei. Die wird dann geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr treffen. Je nach Einschätzung der Lage geht das von einem deeskalierenden Gespräch über einen Platzverweis bis zur Hinzuziehung des Amtsarztes oder eines Notarztes zwecks Einweisung ...

    Und daraus können dann weiter Schritte für das Mietverhältnis abgeleitet werden - nicht umgekehrt.


    Nein, jedenfalls nicht aus deiner Schilderung. Der Vorfall scheint auf die Wohnung beschränkt zu sein. Um das mal zugespitzt zu formulieren: Wenn der Mann seine Frau täglich verdrischt, das aber erstens auf Zimmerlautstärke und zweitens innerhalb der Wohnung geschieht, ist das keine Störung des Hausfriedens.

    Dieses Beispiel ist übrigens erstklassig geeignet, um zu zeigen, an welchem Ende man mit der Lösung des Problems beginnt und an welchem besser nicht.
     
  4. #3 Katja2014, 22.03.2014
    Katja2014

    Katja2014 Neuer Benutzer

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    Hallo Andrea!

    Zuerst ist anzumerken, dass du nicht nur einem Mieter kündigen kannst, allerdings hast du jederzeit die Möglichkeit, mit einem der Mieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen - diesen muss dir der Mieter natürlich freiwillig unterschreiben. Ansonsten sehe ich nur die Möglichkeit, den Mietvertrag in Gänze zu kündigen - danach kannst du ja mit dem liebsamen Mieter einen neuen Vertrag schließen.

    Die Beschädigungen interessieren dich meines Erachtens erstmal nicht, außer sie sind so gravierend, dass dein Eigentum gefährdet wird, alles andere wurdest du erst bei Beendigung des Mietverhältnisses klären. Hier jedoch auch noch der Hinweis für deinen "netten" Mieter: da beide im Mietvertrag stehen haften sie als Gesamtschuldner, er somit auch für die besagten Schäden, wenn er nicht nachweislich belegen kann, dass diese (vorsätzlich) vom Mitmieter verursacht wurden. Ansonsten der Tipp: einfach mal ne Wohnungsbesichtigung unter dem Vorwand der Heizungsentlüftung o.ä. machen, um dich von dem Ausmaß der Beschädigungen
    selbst zu überzeugen.

    Zu dem Punkt mit der Verletzung... hat der Mieter hierfür Nachweise? Hat er den Mitmieter wegen Körperverletzung angezeigt? Gibt es Augenzeugen? Ansonsten kannst du dich auf nichts berufen, es könnte ja durchaus sein, dass der eine den anderen einfach nur aus der Wohnung haben will. Ob die bloße Aussage des Mieters hier zur außerordentlichen Kündigung reicht, bin ich mir nicht sicher. In solchen Fällen würde ich persönlich erstmal Abmahnen, wenn die Aussage mit der Gewaltanwendung jedoch der Wahrheit entspricht, hätte das wohl hier wahrscheinlich "Konsequenzen" für den "netten" Mieter.

    LG
    Katja
     
  5. #4 Cavalcanti, 22.03.2014
    Cavalcanti

    Cavalcanti Gast

    Vielen Dank für die Antworten.

    Leider habe ich schon befürchtet, dass Teilkündigungen nicht möglich sind. Meine Intention ist, einem der Mieter zu helfen, soweit das in meinem Möglichkeiten steht.

    Ich muss ergänzen, dass die psychische Erkrankung des einen Mieters hinreichend dokumentiert ist, der sozialpsychatrische Dienst geht nach Angaben des anderen Mieters sprichwörtlich ein und aus.

    Eine Strafanzeige behält sich der geschädigte Mieter noch vor, hat aber bis jetzt darauf verzichtet. Ein ärztliches Attest über die Verletzungen liegt aber vor.

    Ich habe gelesen, dass eine Störung des Hausfriedens bereits dann vorliegen kann, wenn ein Mieter einen anderen beleidigt. Muss das dann nicht erst recht dann gelten, wenn ein Mieter einen anderen verletzt?

    Über die Beschädigung bin ich orientiert, der Mieter hat die Scheibe in einer Tür eingeschlagen, wobei er sich erheblich verletzt hat. Der Vorfall kann durch den anderen Mieter und einen weiteren Zeugen bezeugt werden.

    Zudem ist im Eigentum stehender Hausrat des nicht kranken Mieters beschädigt worden. Es steht außer Frage, dass mich als Vermieter das nichts angeht, wirft jedoch die Frage auf, ob die Gefahr weiterer Sachbeschädigungen an meinem Eigentum droht und somit einen wichtigen Grund darstellen könnte.

    Für weitere Aufklärung danke ich im Voraus.

    Beste Grüße

    Andrea
     
  6. Andres

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    Was du gelesen hast, betrifft die Beziehung zwischen verschiedenen Mietparteien oder zwischen Mieter und Vermieter. Hier geht es aber um die Beziehung innerhalb einer Partei.


    Auch hier wieder ein zugespitztes Beispiel, das den Sachverhalt aber ganz gut illustriert: Der Mieter kann die Scheibe dreimal täglich einschlagen, neu verglasen lassen und wieder einschlagen. Dadurch droht keine nachhaltige Beschädigung der Mietsache. Bei Ende des Mietverhältnisses muss er die Wohnung mängelfrei zurückgeben - das sollte machbar sein, also ist das kein Kündigungsgrund.


    Mir geht es nicht wirklich um die Frage, ob du dich in fremde Angelegenheiten einmischst. Deine Absicht, dem einen Mieter zu helfen, ist ein feiner Zug von dir und ich finde das auch gut. Das geht aber nicht über irgendwelche herbeifantasierten Kündigungsgründe - und mehr ist eine Argumentation "Nächstes mal könnte er auch ... machen!" letztendlich nicht.
     
  7. #6 cavalcanti, 23.03.2014
    cavalcanti

    cavalcanti Gast

    Hallo Andreas,

    ich danke Dir für Deine ausführlichen und sehr sachdienlichen Informationen. Siehst Du einen anderen Grund, den MV zu kündigen?

    Für Deine Meinung danke ich Dir im Voraus.

    Beste Grüße

    Andrea
     
  8. Andres

    Andres
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    Aktuell nicht. Am erfolgversprechendsten erscheint mir aktuell die Möglichkeit, das ausscheiden des kranken Mieters aus dem Vertrag zu vereinbaren bzw. durch den anderen Mieter die Zustimmung des kranken Mieters dazu zu erzwingen. Dafür sollten aber Vorfälle wie Bedrohungen, Sachbeschädigungen und tätliche Angriffe möglichst Aktenkundig sein.

    Dir sollte übrigens klar sein, dass das so eine Vereinbarung evtl. die zuverlässige Mietzahlung gefährdet.
     
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