Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

Diskutiere Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo ihr Lieben, ich habe meinem Mieter zum 30.11.2017 wegen Eigenbedarf gekündigt gehabt. Auf Details will ich jetzt nicht weiter eingehen,...

  1. #1 NinaCgn, 10.08.2018
    NinaCgn

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    Hallo ihr Lieben,

    ich habe meinem Mieter zum 30.11.2017 wegen Eigenbedarf gekündigt gehabt. Auf Details will ich jetzt nicht weiter eingehen, aber der Eigenbedarf ist definitiv berechtigt. Auf meine ordentliche Kündigung erhielt ich fristgerecht einen Widerspruch aufgrund sozialer Härte. Ich habe deren Widerspruch stillschweigend hingenommen, weil mir im Widerspruch zusagt wurde, dass das Paar eine neue Eigentumswohnung beziehen würde, welche diesen Sommer einzugsbereit sei. Jetzt erhielt ich heute deren Kündigung zum 31. Januar des nächsten Jahres. Die Mieter waren im heutigen Gespräch der Ansicht, dass die Kündigung inzwischen eh gegenstandslos sei, da sie von mir keinerlei Reaktion auf den Widerspruch erfahren hätten und ich somit einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Dauer zugestimmt hätte. Was denkt ihr? Ich denke ich werde die Kröte jetzt wohl schlucken müssen, ich habe nur Angst, dass die dann immer noch nicht ausziehen werden. Denkt ihr, dass meine Kündigung trotz meinem Stillschweigen immer noch Bestand hat? Wäre dankbar um Euere Meinung

    LG Nina
     
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  3. Andres

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    Hast du der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprochen? Ansonsten steht die Antwort in § 545 BGB.


    Das ist immer möglich, nur hat der Mieter für diesen Fall seine Position durch die eigene Kündigung nicht gerade verbessert. Ich finde es nur verdächtig, dass der Mieter mit so langem Vorlauf kündigt. Einen unmittelbaren Vorteil hat er davon ja nicht. Wann die neue ETW (sofern diese überhaupt existiert und nicht frei erfunden ist) wirklich bezugsfertig ist, wissen die Mieter ja jetzt genauso wenig wie letztes Jahr.


    Mindestens einmal haben dich die Mieter übrigens schon ausgetrickst: Viele Gerichte ziehen die Grenze, ab der ein erneuter Umzug einen Härtegrund darstellt, bei 12 Monaten. Die Mieter planen ja inzwischen mit 14 Monaten ...


    Solltest du nicht anwaltlich vertreten sein, wird es langsam Zeit. Wenn der Eigenbedarf wie behauptet wirklich besteht, wirst du ja irgendwann auch in die Wohnung wollen. Ob das mit der bisherigen Linie gegenüber den Mieter gelingen wird, möchte ich doch bezweifeln.
     
  4. #3 NinaCgn, 10.08.2018
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    Hallo Andres,

    vielen Dank für Deine Antwort. Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses habe ich in der Kündigung bereits widersprochen gehabt. Ich frage mich nur, ob 545 BGB überhaupt greift. Letztlich wurde im Rahmen des Widerspruchs eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gefordert und ich habe diesem nicht widersprochen sondern deren Widerspruch stillschweigend hingenommen. Das Eigenheim der Mieter ist befindet sich dabei tatsächlich im Bau. Ich habe mir heute persönlich ein Bild davon gemacht. Letztlich denke ich, ist deren Kündigung vermutlich gar nicht mal so ein schlechter Schachzug. Wenn ich es zu einer Räumsklage kommen lassen würde, dürften die beiden wohl kaum schneller draußen sein. Und ob ich diese gewinnen würde, steht auf einem anderen Blatt. Letztlich würde ich deren Kündigung hinnehmen, wenn es für mich eine Garantie zu dem Zeitpunkt gäbe bzw. man daran unmittelbar eine Zwangsräumung durchführen könnte *ratlos*
     
  5. Andres

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    Dann natürlich nicht - und schon haben die Mieter das zweite Mal getrickst.
     
  6. #5 NinaCgn, 10.08.2018
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    Ich fürchte mein Fehler war es schlichtweg gewesen, dass ich keine befristete Fortsetzungsvereinbarung mit den Mietern getroffen habe. Ohne die Mieter jetzt in Schutz zu nehmen, aber letztlich war es meine wohl eigene Dummheit Hätte besser von Anfang an einem Anwalt die Kündigung anvertraut. Ich hatte halt ein gutes Verhältnis mit den Mietern und wollte nicht gleich mit Kanonen auf Spatzen schießen
     
  7. Pitty

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    Ja, sie haben Dich ausgetrickst.

    Jetzt haben Sie selbst die Kündigung abgegeben.Diese können Sie nicht mehr widerrufen. Jetzt kannst Du entscheiden ob Du noch Anwaltskosten ausgibst oder nicht. Jede Räumungsklage dauert jetzt länger als der 31.01. und kostet Dich Dein Geld.
     
  8. #7 FMBerlin, 11.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2018
    FMBerlin

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    Mieterwiderstand gegen eine Eigenbedarfskündigung gehört in die Hände eines Fachanwaltes.
    Was wenn die Mieter nicht zum 31.01.2019 ausziehen, weil ihr Haus nicht rechtzeitig fertig wird? Einmal haben sie Dich bereits vorgeführt (angekündigter aber unterlassener Auszug zum Sommer 2018).
    Ich würde mit der Sache zum Fachanwalt gehen, um sicherzustellen, daß Du zum Februar 2019 auch wirklich in die Räume kommst. Anwaltskosten als Versicherungsprämie sozusagen. So eine Räumungsklage/Beratung kostet kein Vermögen verglichen mit dem Ärger, selbst nicht planen zu können. Außerdem müßten die Kosten einer Räumungsklage meiner Ansicht nach von den Mietern getragen werden, Geld scheinen sie ja zu haben. Einfach still auf den Auszug zu warten war jedenfalls ungeschickt. Von einer Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wegen stillschweigender Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Dauer gehe ich nicht aus, angesichts der Zusage im Widerspruch, im Sommer 2018 auszuziehen. Genaueres weiß der Anwalt.
    Es war begründet, sich auf den Mieterwunsch hin bis zum Sommer zu gedulden, aber das Vorgehen der Mieter hat inzwischen was von Bauernschläue. Du hättest besser mit anwaltlicher Hilfe nach dem Widerspruch der Mieter einen vollstreckbaren Räumungsvergleich zum Sommer 2018 aushandeln sollen. Jetzt kannst Du Nägel mit Köpfen machen (Anwalt) oder weiter Spielball Deiner Mieter sein.
     
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  9. Duncan

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    Du hast den weitaus meisten Fragestellern hier schon sehr viel voraus! Du bist zu einer realistischen Selbsteinschätzung gekommen und hast dir dabei auch eine unangenehme Wahrheit eingestanden. Du bist einen sehr schweren Teil des Weges schon gegangen. Und sei dir sicher jeder hier im Forum hat schon sehr blöde und teure Fehler gemacht.

    Kanonen auf Spatzen. Ja für viele "Otto-Normal-Verbraucher" ist die Einreichung einer Klageschrift etwas ungewöhnliches und wird als aggressives Vorgehen wahrgenommen. Ist es aber gar nicht. Es ist ein schlichter normaler Vorgang im Alltagsgeschäft, nur die Wahrnehmung durchaus berechtigter Interessen. Wenn der Mieter nicht von vornherein einen Übergabetermin vereinbart (der mag auch mit einer moderaten Verschiebung einhergehen) gilt es ab zum Fachanwalt und eine Klageschrift vorbereiten. Die geht dann am ersten Werktag nach Überschreiten der Kündigungsfrist ans Gericht. Ja, kostet einige hundert Euro. Aber eine um Monate bis Jahre verzögerte Eigennutzung sicher deutlich mehr. Gerade wenn man mehrere Wohnungen in einem Haus vermietet amortisieren sich solche Investitionen sehr schnell nach dem Mao-Prinzip.
    Wenn der Mieter nach einigen Tagen Post vom Gericht bekommt, gibt es da in aller Regel merkliche Bewegung. Wenn der meint sich jetzt ungerecht behandelt zu fühlen, er hatte mehr als genug Zeit für eine gütliche Einigung. Vorher! Ab da gilt dann nur noch durchziehen. Ggf. auch mittels Vergleich bei Unterwerfung in Zwangsmaßnahmen.

    Gerade die Eigenbedarfskündigung, von vielen VM als Allheilmittel angesehen, birgt diverse Tücken und Risiken. Hier sollte grds. der Fachanwalt schon in die Vorbereitung der Kündigung einbezogen werden, gerade auch für eine erste Einschätzung der Erfolgsaussichten, nicht alles was VM als Eigenbedarf sehen sieht auch Gesetzgeber und Rechtsprechung als solche an.
     
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  10. #9 NinaCgn, 11.08.2018
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    Mal eine grundsätzliche Frage an die Experten hier. Hat der Mieter durch seinen Widerspruch gem. sozialer Härte die Kündigung und deren Rechtmäßigkeit akzeptiert, oder kann er im Rahmen einer Klage diese dennoch anzweifeln, weil z.B. eine kurze Mietdauer vorlegen hat oder der Eigenbedarf absehbar gewesen ist.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 11.08.2018
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    Anzweifeln kann man die Berechtigung einer Kündigung vom Vermieter immer.

    Auch wenn der Mieter selbst den Eigenbedarf nicht angezweifelt hat, ein Anwalt wird das vor Gericht sicher tun.

    Trifft das mit kurzer Mietdauer und/oder vorhersehbarer Eigenbedarf denn bei dir zu?
     
  12. #11 NinaCgn, 11.08.2018
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    Die kurze Mietdauer trifft defintiv zu <1 Jahr und die Vorhersehbarkeit könnte ein Anwalt durchaus behaupten. Gewisse Indizien hierfür könnte ein gegnerischer Anwalt durchaus in den Raum werfen
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 11.08.2018
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    Dann ist mein Tipp:

    Halt die Füße still und warte den Kündigungstermin der Mieter ab.
    Sollten sie nicht zu ihrem selbstgewählten Termin ausziehen, dann ab zum Anwalt und dich nicht nochmal veräppeln lassen.

    Mit diesen Argumenten
    ist es sehr gut möglich, dass deine Eigenbedarfskündigung vor keinem Gericht stand gehalten hätte.

    Hak' es ab unter Lehrgeld und für die Zukunft merken:
    Eine Beratung beim Anwalt ist fast immer viel günstiger als Fehler ausbaden zu müssen.
    Gerade Formfehler können enorme Kosten verursachen.
     
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