Widerspruch gg. Mahnbescheid wg. Mietzahlungsrückstand

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von Muubi, 09.04.2007.

  1. Muubi

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    Nehmen wir folgenden mietrechtlichen Fall mit ZPO Bezug an:

    Der Vermieter V kündigt dem Mieter M am 01.11.2006 unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten fristgerecht zum 31.01.2007 wegen Eigenbedarfs eine Mietwohnung (der Eigenbedarf ist unstrittig). M hat noch Mietrückstände für die Monate September und Oktober 2006, welche mehrfach mündlich als auch schriftlich angemahnt wurden. Diese Mahnungen blieben erfolglos.

    V stellt im Laufe des Novembers fest, dass er vergessen hat die Personen in der Kündigung zu erwähnen, welche in die Wohnung einziehen sollen (nahe Verwandte), holt sich daher Rat bei einem Anwalt und stellt die die Eigenbedarfskündigung nun in zulässiger Form nochmals zu. Beim Anwalt holt er sich auch Rat bezüglich der ausstehenden Mietzahlungen für die Monate Sep. und Okt., des Weiteren holt er sich noch einige Ratschläge betreffend Mietsachen, die im direkten Zusammenhang mit dem Mieter M stehen,

    Die neue Kündigungsfrist geht nun bis zum 28.02.2007. Auf Grund des Formfehlers durch V, vereinbaren V und M aber, dass die zu erst genannte Frist zum 31.01.2007 gerne weiterhin vereinbart bleiben kann.

    M bekommt im Laufe der Frist, d.h. im Dezember 2006 eine Zusage für eine neue Wohnung. Am 14.01.2007 (Sonntag) bekommt V gemeinsam mit seinem Sohn abends noch mit, wie M seine Sachen aus der alten Wohnung rausschafft. Ein anderer Mieter des Hauses, welcher gut mit M befreundet ist, hilft ihm beim Umzug.

    Am Tag darauf, am 15.01.2007 übergibt M dem V unangekündigt und ohne Terminvereinbarung alle Wohnungs- und Haustürschlüssel. Eine gemeinsame Begehung der Wohnung findet nicht statt und M weigert sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen bzw. auszufüllen. Folglich findet die Schlüsselübergabe am 15.01.2007 statt,

    Im Laufe des Januars beantrag V beim zuständigen Amtsgericht in Hagen den Erlass eines Mahnbescheides gegen den Antragsgegner M, in der V die Mietzahlung für die Monate Sep 06, Okt 06 und Jan. 07 beantragt. Die neue Adresse des M, welche V selbst in Erfahrung bringen musste (auf Grund Verweigerung durch M), teil V dem Amtsgericht ebenfalls mit.

    M rennt nach Zustellung des MB zu seinem Anwalt, welcher einen Teilwiderspruch gegen den Mahnbescheid einlegt. Die Zahlung für die Monate Sep. und Okt 06 wird zugestanden, genauso die Gerichtskosten.
    Widersporchen wird der Zahlung des Mietzinses für Jan. 07, sowie den Anwaltskosten, die V als Nebenforderung eingeklagt hat, u.a. sind die anwaltliche Beratungskosten (ca. 70 Euro), Mahngebühren (10 Euro) , Zinsen für die Hauptforderung sowie Portokosten (ca. 20 Euro). Die Nebenforderungen umfassen ca. 100 Euro. Des Weiteren schlägt der gegnerische Anwalt vor, die Zahlung der zugestandenen Hauptforderung (880 Euro) ratenweise iHv. 30 Euro monatlich durch M auf Grund seiner Arbeitslosigkeit zu begleichen. Rückzahlungsdauer also mindestens 30 Monate!!

    V beantragt den Erlass eines Vollstreckungsbescheides für den Betrag, dem nicht widersprochen wurde und zieht es in Erwägung, den widersprochnen Betrag gerichtlich einzuklagen. Zudem möchte er die lange Wartezeit für die Zugestandenen Zahlung von 30 Monaten vermeiden.


    Nun die Fragen:

    1. Hat V Anspruch auf Zahlung der vollen Monatsmiete Jan. 2007 in Höhe von 440 Euro?

    Hinweise ad Frage 1: M hat 15 Tage im Januar 2007 die Wohnung beansprucht. Die Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs ging bis zum 31.01.2007.

    2a. V kann per Rechnung nachweisen, dass Ihm Anwaltskosten auf Grund des Zahlungsverzuges des M entstanden sind, er hat auch die Quittungen der Portokosten für Einschreiben-Rückschein aufgehoben und er hat einiges an Zeit aufwenden müssen um den Mahnbescheid anzufertigen. Kann V die Zahlung dieser Kosten verlangen?

    2b. Kann er die Zinsen für die Monatsmieten Sept. 06, Okt, 06 und Jan. 06 im April 2007 geltend machen?

    3. Hat eine Klage des V gegen den widersprochnen Teil des Mahnbescheides Aussicht auf Erfolg?

    Hinweis ad Frage 3: Der gegnerische Anwalt hat der Zahlung des Mietzinses Januar 2007 und den Nebenforderungen (Anwaltskosten des V, Mahngebühr, Zinsen für Hauptforderung sowie Protokosten) widersprochen.

    4. Gibt es eine andere Möglichkeit für V von M seine Zahlung heraus zu verlangen, außer 30 Monate warten zu müssen? Darf der Betrag für diesen Zeitraum verzinst werden? Wie erfolgt die Verzinsung genau? (kurzes Rechenbeispiel zur Erläuterung)


    Bin mal auf Eure Meinungen gespannt!!
    Für Fragen und Ergänzugen stehe ich zur Verfügung und werde diese im Forum beantworten.
     
  2. AdMan

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  3. Birgit

    Birgit Benutzer

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    Im vorliegenden Fall endet der Mietvertrag gemäß getroffener Vereinbarung zum 31.01.2007, nicht durch (eigenmächtige) Schlüsselübergabe oder Auszug am 15.01.2007. Folglich ist die Miete für den Monat Januar 2007 noch zu zahlen.

    Bei der Geltendmachung von Mahngebühren wäre ich vorsichtig, weil die Gerichte hier sehr unterschiedlich urteilen, meiner Erfahrung nach in Höhe von 5 - 10 €.

    Portokosten sowie die Kosten für den Antragsvordruck können dagegen in tatsächlicher Höhe geltend gemacht werden, nicht jedoch der eigene Zeitaufwand für das Ausfüllen des Formulars, ebensowenig die Beratungskosten beim Anwalt.

    Im Vollstreckungsbescheid werden übrigens auch die Zinsen ab Antragstellung (bei Mietwohnungen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz) festgeschrieben.

    Ich persönlich verzichte für den Zeitraum davor auf die Geltendmachung von Verzugszinsen um im Falle eines streitigen Verfahrens möglichst große Rechtssicherheit zu haben, denn auch zu dieser Frage urteilen Gerichte meiner bisherigen Erfahrung nach sehr unterschiedlich.

    Nach meiner persönlichen Einschätzung gefragt: Ich würde mit der Forderung ins streitige Verfahren gehen und dabei die Miete für Januar (ganz!), Mahngebühren von 5 € + die Porto und Vordruckskosten geltend machen, ebenso die Verzugszinsen ab Antragstellung.

    Auf eine Ratenzahlung braucht man sich übrigens nicht einzulassen, sondern kann, sobald ein vollstreckbarer Titel (= Vollstreckungsbescheid) vorliegt die Zwangsvollstreckung einleiten. Hierbei sollte man sich jedoch vorab überlegen, ob der Schuldner zahlungsfähig ist. Eine monatliche Rate von 30 € ist in jedem Fall besser als eine ZV, die ins Leere läuft, weil beim Schuldner nichts zu holen ist und für den Antragsteller zusätzliche Kosten verursacht.

    Die Verzugszinsen lassen sich ganz einfach über folgende Internetseite berechnen:
    www.basiszins.de - Zinsrechner.
     
  4. Muubi

    Muubi Neuer Benutzer

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    Sehr geehrte Frau Marek,


    recht herzlichen Dank für Ihre rasche und sehr hilfreiche Antwort.

    Gehen wir von dem Umstand aus, dass der schwarzarbeitende Mieter M vorgibt arbeitslos zu sein und auf Kosten der ehrlichen Steuerzahler lebt. Um eine Zustimmung zur Ratenzahlung wird der Vermieter V wohl nicht herum kommen, da er dem M die Ausübung der Schwarzarbeit nicht nachweisen kann. Aber V wundert sich schon stark darüber, wie der offiziell als arbeitslos gemeldete M ein mit Benzin betriebenes Fahrzeug unterhalten kann.

    ____

    Eine Frage hätte ich noch zur Mietzinszahlung für den Monat Januar 2007 durch M. Auf welcher rechtlichen Grundlage, d.h. auf welchem der §§ 535 ff. BGB stützt sich das Argument, dass M für den gesamten Zeitraum der Kündigungsfrist den Mietzins entrichten muss? Ändert die Tatsache nichts daran, dass V wegen Eigenbedarfs kündigt?

    Im Grunde geht es darum, dass V ins streitige Verfahren vor das Amtsgericht gehen möchte und nur zögert, weil er dem M nicht schriftlich nachweisen kann, dass er am 15.01.2007 die Wohnungsschlüssel übergeben hat. M hingegen hat am Tage der Schlüsselübergabe mit einem ironischen Grinsen behauptet, er wäre bereits am 01.01.2007 ausgezogen.
    V hat seinen Sohn als Zeugen. Der andere Mieter, der dem M am 14.01.2007 beim Auszug geholfen hat, ist mit M gut befreundet und es ist davon auszugehen, dass er vor Gericht als Zeuge für V nicht hilfreich sein dürfte.

    Wenn die Tatsache, dass die Kündigungsfrist bis 31.01.2007 läuft und bis dahin auch der MIetzins zu entrichten ist, tatsächlich als Argument vor Gericht ausreicht, um M zur Zahlung verklagen zu können, braucht V ja gar keinen Zeugen mehr.

    Wieso kann V die anwaltlichen Beratungskosten als Nebenforderung nicht wirksam einklagen? Hätte V fristgerecht bis zum 3. des jeweiligen Monats die Miete bezahlt, wäre M nicht in Zahlungsverzug geraten und V wären folglich keine Beratungskosten entstanden. Der Zahlungsverzug des M war daher kausal für das Handeln, also das Aufsuchen des Anwaltes durch V?!?

    Klingt das rechtlich haltbar?

    Über eine kurze kritische Meinungsäußerung zu meinen Gedankengängen wäre ich sehr dankbar.

    Lieben Gruß!
     
  5. #4 Thomas123, 12.04.2007
    Thomas123

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    1. Hat V Anspruch auf Zahlung der vollen Monatsmiete Jan. 2007 in Höhe von 440 Euro?
    ja

    2a. V kann per Rechnung nachweisen, dass Ihm Anwaltskosten auf Grund des Zahlungsverzuges des M entstanden sind, er hat auch die Quittungen der Portokosten für Einschreiben-Rückschein aufgehoben
    ja V hat Anspruch auf Zahlung

    und er hat einiges an Zeit aufwenden müssen um den Mahnbescheid anzufertigen. Kann V die Zahlung dieser Kosten verlangen?
    würde ich nicht machen...(sei froh wenn du dein Geld kriegst.... )
    2b. Kann er die Zinsen für die Monatsmieten Sept. 06, Okt, 06 und Jan. 06 im April 2007 geltend machen?
    Ja

    3. Hat eine Klage des V gegen den widersprochnen Teil des Mahnbescheides Aussicht auf Erfolg?
    ja, aber auf hoher See und vor Gericht bis du in Gottes Hand

    4. Gibt es eine andere Möglichkeit für V von M seine Zahlung heraus zu verlangen, außer 30 Monate warten zu müssen? Darf der Betrag für diesen Zeitraum verzinst werden? Wie erfolgt die Verzinsung genau? (kurzes Rechenbeispiel zur Erläuterung)

    ja, stelle alle Forderungen zusammen (10% Zinsen, rechne tagesweise vom Beginn der Forderung bis zum heutigen Tag) und mach daraus eine Gesamtforderung, sofort fällig und
    mit der prozessierst du notfalls vor Gericht.

    P.S. Ich würde es so machen....wie gesagt, vor Gericht und auf hoher See...
    :wink
     
  6. Birgit

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    Der Mietvertrag (und damit auch die Pflicht zur Zahlung der Miete) endet zum Ende der Kündigungsfrist am 31.01.2007. V hat Anspruch auf die volle Miete für 01/2007, unabhängig davon, wann M die Schlüssel zurückgegeben hat.

    Anders könnte die Sache nur dann aussehen, wenn M plötzlich behauptet (und möglicherweise sogar "nachweisen" kann), ein Mietvertragsende zum 31.12.2006 vereinbart zu haben... das ist hier aber nicht die Frage.

    Reine Beratungskosten bei einem Rechtsanwalt kann V nicht bei M geltend machen. Anders sähe es aus, wenn der Rechtsanwalt gegenüber M tätig geworden wäre, z.B. durch ein Mahnschreiben.

    Verzugszinsen für die Zeit vor Beantragung des Mahnbescheides kann man grundsätzlich geltend machen, ich persönlich würde darauf aber im Interesse der Rechtssicherheit meiner Klage verzichten. Oder anders ausgedrückt: Wenn ich Zinsen einklage, die der Richter für unberechtigt oder überhöht hält, weist er die Klage in Höhe dieses Betrages ab mit der Folge, daß ich anteilige Kosten zu tragen habe.

    Selbstverständlich ist aber auch ein vollstreckbarer Titel, den ich (hoffentlich) am Ende des streitigen Verfahrens habe, kein Garant dafür, daß die Forderung auch tatsächlich beglichen wird. Wenn der Mieter (tatsächlich oder vorgeblich) zahlungsunfähig ist, kann ich ihn zwar 30 Jahre lang mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ärgern, die verursachen aber letztendlich nur zusätzliche Kosten. Deshalb sollte man sich überlegen, ob eine (auch geringe) Ratenzahung nicht letztendlich der bessere Weg ist.

    Grundsätzlich gilt... wie Thomas so schön ausgeführt hat.... vor Gericht und auf hoher See sind wir in Gottes Hand. Trotzdem würde ich die Sache in diesem konkreten Fall ziemlich gelassen angehen.

    Aber ich kann mich über das ein oder andere Urteil immer noch wundern.... ;-)
     
  7. #6 Thomas123, 13.04.2007
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    Hab ich auch mal gedacht....Aber erstens dauert das zu lange und dann bleibt immer noch das Risiko, dass er die Ratenzahlung einstellt. Dann fängst du von vorne wieder an.....

    Wer einen solchen ....Mieter gehabt hat, sollte (wird) keine falsche Rücksicht (mehr) nehmen.

    Der Staat macht es einem Gläubiger schon schwer genug seine Rechte durchzusetzen.....ist meiner Meinung nach politisch so gewollt...... :wand:

    In Österreich kann ich mit einem Titel zu jeder Bank gegen und erfahre, wo der Schuldner Konten hat und kann auch pfänden. Mach das mal bei einer deutschen Bank: "Datenschutz".....

    :wink :wink
     
  8. Birgit

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    Aus rein pragmatischen Gründen, gebe ich mich (oft zähneknirschend) auch mit einer geringen Ratenzahlung zufrieden... das hat nichts mit (auch in meinen Augen falscher!) Rücksichtnahme auf den Mieter zu tun.

    Aber Fakt ist nun mal... wenn beim Mieter nichts zu holen ist, nützt mir eine Zwangsvollstreckung überhaupt nichts... zu meinem Geld komme ich damit nicht, wenn der Schulder pfandlos ist und kein pfändbares Vermögen oder Einkommen hat.

    Und eine Zwangsvollstreckung, die ins Leere läuft, verursacht erst einmal bei mir zusätzliche Kosten, die ich vom Schuldner vielleicht nie wieder bekomme. Im übrigen kann ich die ZV auch dann noch einleiten, wenn die Ratenzahlungen ausbleiben.
     
  9. #8 Martens, 13.04.2007
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    moin zusammen,

    Birgit, Zustimmung!

    Es gibt durchaus "arme Schweine", die ihre Mietrückstände freiwillig in Raten zu 30 Euro abstottern, obwohl bei ihnen nichts zu pfänden ist, diese Leute wollen aber ehrlich sein und bleiben und sparen sich daher diese Raten vom Munde ab.

    Wenn man mit einer Mutter mal darüber diskutiert hat, ob die Raten zum Jahresende ausbleiben dürfen, damit die Kinder etwas zu Weihnachten bekommen können, wird einem schon warm um's Herz.

    Solche Menschen verdienen Hochachtung!

    Thomas, auch in D kann ich mit dem Titel von der Bank eine Auskunft verlangen, ich kann ein vorläufiges Zahlungsverbot verhängen und damit die Konten des Schuldners sperren usw.

    Man muß zwei Dinge unterscheiden, wenn nichts zu holen ist, sollte man sich bescheiden, der Titel ist 30 Jahre gültig, vielleicht kommt ja noch mal etwas.

    Ist jedoch etwas zu holen, muß man findig und schnell sein, das ist ein Katz und Maus Spiel, das man mit dem Schuldner treibt. Je mehr zu holen ist, desto findiger ist der Schuldner, er hat ja etwas zu verlieren!
    Ich muß nur zusehen, daß ich die Katze in diesem Spiel bin und bleibe! :party

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  10. #9 Thomas123, 13.04.2007
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    Zitat:
    Es gibt durchaus "arme Schweine", die ihre Mietrückstände freiwillig in Raten zu 30 Euro abstottern, obwohl bei ihnen nichts zu pfänden ist, diese Leute wollen aber ehrlich sein und bleiben und sparen sich daher diese Raten vom Munde ab.
    Wenn man mit einer Mutter mal darüber diskutiert hat, ob die Raten zum Jahresende ausbleiben dürfen, damit die Kinder etwas zu Weihnachten bekommen können, wird einem schon warm um's Herz.

    Wenn ich merke, das ich an ein solch "armes Schwein" gerate, könnte ich sogar mal auf die Miete verzichten. Aber diejenigen, mit denen ich es bisher zu tun hatte waren richtge "Schweine"... und da ist mir (fast) jedes Mittel recht, allein schon zum Selbstschutz...!

    Zitat: Thomas, auch in D kann ich mit dem Titel von der Bank eine Auskunft verlangen, ich kann ein vorläufiges Zahlungsverbot verhängen und damit die Konten des Schuldners sperren usw.
    Ja, aber geh mal n i c h t zu der Bank, bei der du weißt, dass dort der Schuldner ein Konto hat.....

    Man muß zwei Dinge unterscheiden, wenn nichts zu holen ist, sollte man sich bescheiden, der Titel ist 30 Jahre gültig, vielleicht kommt ja noch mal etwas.
    Habe hier 5 Titel, mit denen kann ich die Zimmer tapezieren.......weißt du vielviel mal der in 30 Jahren umziehen kann???

    Tja, so ist das halt...wie man's macht macht mans richtig...oder verkehrt :lol:gehtnicht

    Schönes Wochenende. bei dem Wetter!!! :lol
    :wink
     
  11. Muubi

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    Natürlich gibt es verschiedene Ansichten und ich stimme dem Mitglied Martens vollkommen zu.

    Allerdings sieht es so aus, dass der Mieter M um den es in diesem Fall geht kein Mitleid verdient hat. Wer auf das Dach des Mietshauses klettert um eine Sat-Schüssel anzubringen und dabei unzählige Löcher ins Dach haut, wer in der Wohnung endlos Kabel verlegt und diese mit einer Heißklebe-Pistole am den Türrahmen entlang befestigt, wer nach dem Auszug seinen Keller nicht leert und eine verstaubte Wohnung hinterlässt, wer trotz mehrfacher Mahnungen seinen Mietzins nicht entrichtet und dann im Falle eines Mahnbescheides zum Anwalt rennt, obwohl er mehrere Monate lang mit dem Geld vom Vermieter gewirtschaftet hat, wer Jahrelang als arbeitslos gemeldet ist und dennoch ein Fahrzeug betreibt und nebenher schwarz arbeitet... wer.... hat es nicht verdient bemitleidet zu werden!!

    Es hängt natürlich immer vom individuellen Einzelfall ab, wie am Ende zu entscheiden ist. Der Fall mit der Mutter an Weihnachten ist natürlich verständlich.

    Ich habe große Zweifel daran, dass der Mieter M seine Ratenzahlung über 3 oder mehr Jahre einhalten wird. Am Besten wäre es man pfändet bei solchen Leuten alles was es zu holen gibt, Hemd, damit sie sehen, dass nicht der Vermieter, der einen Mahnbescheid erlässt ,der Böse ist, sondern der Mieter selbst, der sich dann auch noch absolut arrogant aufführt, wenn man ihn freundlich an seine fällige Zahlung erinnert.
     
  12. Birgit

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    Gibt es denn hier im konkreten Fall etwas zu pfänden? Das Hemd fällt jedenfalls unter die Pfändungsfreigrenze... und die Leistungen der ARGE auch!
     
  13. Muubi

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    Ich bin mir ziemlich sicher, dass es einiges zu pfänden gibt. Aber wer schwarz arbeitet, der lässt sich sein Gehalt selten aufs Bakkonto überweisen und legt sein erspartes auch selten auf der Bank an.
     
  14. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Da es im konkreten Fall ein Auto geben soll, wäre hier durchaus ein Ansatz für eine Pfändung...
     
  15. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Den Zahlungsunwilligen soll man Insolvenzverfahren verhängen lassen, damit sie jahrelang von Insolvenzverwalter kontrolliert werden.
    Gegen die Betrüger soll man Anzeige erstatten, damit sie von ihren Schulden nicht
    befreit werden.

    So könnte Weizen von Spreu getrennt, der Vermietungsmarkt bereinigt werden.
     
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