Widerspruch innerhalb der Klausel für Schönheitsreparaturen / wirksam-unwirksam?

Dieses Thema im Forum "Schönheitsreparaturen" wurde erstellt von Aspi, 31.05.2012.

  1. Aspi

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    Guten Tag und Hallo an alle.

    Ich habe eine Interessensfrage. Leider habe ich bei meiner Recherche keine Beispiele gefunden, welche sich auf meinen Mietvertrag abbilden lassen.

    Grundlage MV:
    --------------------------------------------------
    §7 Schönheitsreparaturen

    1. Die Schönheitsreparaturen sind ***Auflistung der Fristen 3,5,7 Jahre im Bezug auf die Wohnräume*** durchzuführen

    2. Die Arbeiten sind fachgerecht und die Schönheitsreparaturen spätestens bei Auszug durchzuführen.
    --------------------------------------------------

    Einerseits sehe ich hier in Absatz 1 eine starre Frist, welche an sich unwirksam wäre.
    Absatz 2 steht hier aber in meinen Augen in Widerspruch zu Absatz 1. Denn einerseits ist mir eine starre Frist vorgegeben, aber anscheinend dann doch spätestens beim Auszug...

    Ja wann denn nun!? :84:

    Im Konsens sehe ich aufgrund meiner Einschätzung und Recherche innerhalb der BGH Urteile eine Unwirksame Schönheitsreparaturklausel.

    Was ist denn eure Meinung hierzu?

    Gruß,
    Aspi
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 31.05.2012
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    Für mich hört sich das so an, als wenn es zu den 2 Punkten m Mietvertrag Ankreuzkästchen gibt, und es so gedacht ist, daß genau eins von beidem angekreuzt wid (und nciht mehr oder weniger).

    Kann es sein, daß bei dir gar nichts angekreuzt ist?
     
  4. Aspi

    Aspi Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Der gesamte Vertrag ist vollständig in Textform und schlicht so verfasst, das ist das makabere^^

    EDIT: Also er beinhaltet keinerlei Ankreuzmöglichkeiten
     
  5. #4 Papabär, 31.05.2012
    Papabär

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    Hallo Aspi,

    hier mal meine Meinung dazu - ohne Anspruch auf Richtigkeit oder gar rechtliche Belastbarkeit:
    Satz 1 enthält eine starre Fristenregelung und dürfte nichtig sein. Satz 2 kann für sich aber auch ohne Satz 1 stehen bleiben - eine starre Endrenovierungsvereinbarung ist das m.E. nicht.

    Hierzu wäre m.E. auch noch interessant ob der Mietvertrag eine salvatorische Klausel enthält und ob "die Arbeiten" bzw. "die Schönheitsreparaturen" an anderer Stelle (z.B. da wo die Übernahme der laufenden Renovierungen dorch den Mieter vereinbart sind) genauer definiert werden.
     
  6. #5 Aspi, 31.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 31.05.2012
    Aspi

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    Hallo,

    Nach meinem Stand wird die gesamte Klausel ungültig, auch wenn nur ein Teil dieser rechtlich unwirksam ist.
    EDIT: Ich denke der BGH hat sich was dabei gedacht, damit eben dein Beispiel nicht eintritt. Da könnte man ja sonst doch sehr innerhalb einer Klausel "rumfuhrwerken"

    Eine Salvatorische Klausel ist nicht vorhanden.

    Und du hast Recht, ich hätte der vollständigkeit halber den gesamten §7 darlegen sollen.
    In den weiteren Absätzen ist schlicht geregelt, dass die Übernahme der laufenden Renovierungen mit dem Beginn des Mietverhältnisses beginnen.
    Abschließend behält sich der Vermieter vor, bei Nichterfüllung und Verstreichen lassen einer Frist zur Nachbesserung Schadensersatzansprüche geltend machen kann.

    Ansonsten wird außerhalb des §7 Schönheitsreparaturen nichts mehr diesbezüglich erwähnt. Alle Renovierungsansprüche sind in §7 geregelt und mehr gibt dieser innerhalb des MV nicht her.

    Gruß
     
  7. Pharao

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    Hi,

    so kenn ich es eigentlich auch.

    Das wäre aber garnicht gut, denn dann wäre m.E. der ganze Mietvertrag nichtig. Denn diese Klausel sagt ja letztendlich: ist ein Klausel ungültig, sobleiben die anderen Klauseln weiter gültig.

    Zumal, was ist das für ein Mietvertrag, wo so eine wichtige Klausel fehlt ? Selber geschrieben ?
     
  8. #7 Aspi, 31.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 31.05.2012
    Aspi

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    Eher "Muster übernommen und angepasst"

    Wir haben auch einen §, der es dem Vermieter erlaubt uns um 22.00 das Heißwasser abzudrehen^^ Das wurde aber schon geklärt.

    EDIT:
    Fehlt die salvatorische Klausel, sollte aber ein MV nicht ungültig werden. Da sollte dann anstelle das BGB eintreten.
    Sonst könnte ja der VM absichtlich eine ungültige Klausel einfügen, keine Salvatorische einfügen...und wenn du als Mieter dann nervst schmeißt er dich aufgrund Ungültigkeit einfach raus^^
     
  9. #8 Pharao, 31.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 31.05.2012
    Pharao

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    Üngültig war wohl falsch ausgedrück, meinerseits. Aber der Mieter muss sich an nichts halten, wie zB was die Nebenkosten zu zahlen angeht, denn das wäre ja auch eine Klausel wo das geregelt wird die dann ungültig wäre ..... theoretisch könnte der Mieter also geleistetet Zahlungen evtl zurückfordern, soweit diese nicht Verjährt sind.

    Ich empfehle dir ganz arg, nimm keine selber geschriebenen Mietverträge bzw ergänze auch nichts selber dazu, sondern besorge dir aktuelle Mietverträge aus sicheren Quellen wie zB H&G, wenn du wieder mal einen Mietvertrag abschliesst ! Die paar Eurönchen da zu investieren, sind es auf jeden Fall Wert !
     
  10. #9 Soontir, 31.05.2012
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    HAllo Pharao,

    du hast dich nicht falsch ausgedrückt.

    Wenn in einem Vertrag eine ungültige Klausel enthalten ist und keine salvatorische Klausel enthalten ist, wird der ganze Vertrag ungültig.

    Bei MIeterverhältnissen würde dann eben hier eine Vermietung ohne einen schriftlichen Mietvertrag stattfinden
     
  11. Aspi

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    Was ein Glück, dass ich der Mieter bin^^

    Ich habe eben nochmal BGH Urteile gewälzt (8.10.2008 Az XII ZR 84/06):
    Die Salvatorische ist gem. BGH bei einem Mietvertrag irrelevant ob sie enthalten ist oder nicht. Anstelle der ungültigen Klausel tritt dann immer die gesetzliche Regelung in Kraft, der Rest bleibt erhalten.
    Grundlage ist die "geltungserhaltende Reduktion"

    Ich weiß selbst, dass hier wahrscheinlich noch Diskussionsbedarf bzgl. der salvatorischen besteht, mein Schwerpunkt liegt derzeit bei der Formulierung der Schönheitsreparatur.

    Ich führe hier jetzt nochmals im Detail den gesamten §7 in Form einer Abschrift auf:

    §7 Schönheitsreparaturen
    1. Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten

    2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Tapezieren,Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren, Fenster und Außentüren von Innen.

    3.Die Schönheitsreparaturen sind in Küchen, Bädern oder Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen,Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in allen sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren durchzuführen

    4.Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen.
    Der Mieter hat die geschuldeten Schönheitsreparaturen spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen

    5.Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass alte Tapeten entfernt werden.

    6.Kommt der Mieter nach Mahnung des Vermieters seinen Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen


    Ich sehe darin derzeit immer noch alleine hier eine Unwirksamkeit.

    Gruß
     
  12. #11 Papabär, 31.05.2012
    Papabär

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    Ja wie jetzt ... ?

    Das liest sich für mich so, als ob Du Dir hier die Rosinen herauspicken wolltest.


    Wie schon gesagt, eine juristisch belastbare Auskunft wirst Du hier nicht bekommen ... ich bin jedoch der Meinung, daß die restlichen Absätze des §7 auch ohne den Absatz 3 einen Sinn ergeben und daher nicht zu beanstanden sind.

    Zu prüfen wäre m.E. noch, ob es sich bei der Formulierung im Absatz 4 nicht vlt. doch um eine starre Fristenregelung handelt, die dann natürlich ebenfalls ungültig wäre.
     
  13. Aspi

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    Laut BGH wird die eine gesamte Klausel ungültig, wenn diese nur im Anteil unwirksame Bestandteile enthält

    Aber auch wenn KEINE salvatorische Klausel enthalten ist bleiben trotzdem alle weiteren gültigen Klauseln rechtskräftig.

    D.h. anstelle von §7 tritt das BGB (Schönheitsreparatur zu lasten des Vermieters) in Kraft. Die restlichen gültigen Klauseln bleiben in Kraft, egal ob eine salvatorische vorhanden ist oder nicht.

    Das hat mit Rosinen rauspicken nichts zu tun^^ Entweder drücke ich mich falsch aus (dann ist das meine Schuld) oder du hast mich einfach nicht verstanden.
     
  14. Pharao

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    Was ja sehr viel Sinn machen würde, denn dann bräuchte man diese salvatorische Klausel wohl eher nicht ......

    Ja, und was sagt das Gesetz zu Schönheitsreparaturen im einzelen oder zu den vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen, ect ????
     
  15. #14 Aspi, 01.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2012
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    Es scheint tatsächlich so zu sein. Zumindest sagt der BGH es wäre irrelevant.
    Ich bin kein Anwalt und hier wäre ebenfalls Prüfungsbedarf.

    Fakt ist: Unser Vermieter hat anscheinend den gesamten Mietvertrag mit "Copy+Paste" zzgl. eigener Modifikationen erstellt.

    Nach weiterer Prüfung hat sich u.a. auch ergeben, dass die vorhandene Einbauküche in keinster Weise im Mietvertrag im Bezug auf die Nutzungsrechte/Überlassenschaft/Vorhandensein aufgeführt ist, jedoch innerhalb einer Formalklausel der Mieter zur vollen Kostenübernahme bei Instandhaltung verpflichtet ist.
    Defakto gilt eine EBK (wenn genannte vertragliche Vereinbarung fehlt) als mitvermietet wenn sie bei Besichtigung und Bezug bereits vorhanden war.Damit fällt die Instandhaltung auf den Vermieter (es sei denn sie ist innerhalb des MV anderweitig z.B. durch Individualvereinbarung vom Mietverhältnis ausgeschlossen)

    Auch beruft sich der VM im Bezug auf die Nebenkosten auf §27 Berechnungsordnung innerhalb der Mietvertrages. Diese wurde aber ab 01.01.2004 unwirksam und alle MV müssen ab dem 01.01.2004 auf die §2 Betriebkostenverordnung verweisen. Auch wieder einer detaillierteren Prüfung wert, da hier auch die Klausel für die NK-Abrechnungen unwirksam wäre. Rein formal bestünde damit gar keine Grundlage mehr für die Abrechnung der NK.
    Zumindest scheinen das so die Amtsgericht schon in der aktuelleren Rechtsprechung auszulegen.

    Und noch zehntausend andere Punkte.

    Aber meine Thread-Frage war diejenige, ob anhand der Klausel im Bezug auf Schönheitsreparaturen eine Unwirksamkeit vorliegt oder nicht. Das ist derzeit der einzige Punkt, welche mir nicht "transparent" erscheint.
     
  16. #15 Pharao, 01.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2012
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    Hi,

    kann ich jetzt nicht Beurteilen, aber ich weis bzw bin mir ziehmlich sicher, das man eine Einbauküche ggf auch unentgeldlich nur dem Mieter zur Nutzung überlassen kann, sodass diese Einbauküche dann eben nicht zur Wohnung dazu gezählt wird und somit auch kein Anspruch besteht, dass der Vermieter hier was austauschen müsste, falls was kaputt geht.

    Öhm, den §27 BetrKV gibt es garnicht. Ob`s den jemals gab ? Das ganze BetrKV besteht ja (wenigstens jetzt) nur aus §1 & §2 .....

    Wie schon gesagt, wenn die salvatorische Klausel fehlt und ein Punkt bzw eine Klausel ungültig ist, dann sind meines Verständnisses alle Klauseln ungültig die was vereinbaren, ect.

    Und zu den Schönheitsreparaturen wurde je schon geschrieben, das dies starre Firsten darstellt, wenn nicht irgendwo was steht wie zB nach Bedarf, vorgeschlagen werden folgende Zeitabstände oder je nach Grad der Abnutzung, ect

    Nein, das eine sind Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und das andere ist meiner Meinung nach eine Endrenovierungsklausel bei Auszug.
     
  17. #16 Aspi, 01.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2012
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    Ja, aber das muss vereinbart sein.

    Ich sagte auch nicht §27 BetrKV sondern §2 BetrKV. Der §27 Berechnungsordnung wurde am 31.03.2003 komplett ungültig und übergangslos durch die §2 BetrKV ersetzt, auf die Mietverträge ab dem 01.01.2004 verweisen müssen. Ansonsten besteht formal keine Grundlage für die Umlegung der Hausnebenkosten.
    Sicher, mann kann ggf. einvernehmliches Handeln unterstellen wenn die NK-Abrechnungen immer bezahlt wurden, aber rein formal wäre das durchaus einer Prüfung wert. Es gab anscheinend sogar schone einige AG-Urteile, wonach der Mieter außer Warmwasser und Heizung gar nicht mehr zahlen hätte müssen.

    Aber ich bedanke mich dafür, dass du dich mit der Thematik beschäftigst.

    Der ganze Mietvertrag meiner Freundin scheint etwas "wirr" und die ganze Sache wird wohl dem Rechtschutz übergeben werden müssen. Wir ziehen bald aus und der VM wird sich in den Punkten auf dem MV berufen.

    Ist ja noch viel mehr, wir haben auch Mäusebefall die anscheinend durch unabgeschlossene Renovierungen der Hausverwaltung eingedrungen sind und sich nun in der Zwischenwand der Decke in den ganzen Räumen bewegen. Mangel wurde gemeldet mit Fristsetzung...aber angeblich haben wir wohl mal "die Tür aufgelassen" und eine wäre reingeflutscht.
    Ich könnte noch viel mehr Schreiben, was anscheinend nicht so "konform" ist aber das würde einerseits den Rahmen sprengen und weiter am Thema vorbeigehen^^
     
  18. #17 Christian, 01.06.2012
    Christian

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    Was bleibt denn dann noch übrig? Besteht so ein gewöhnlicher Mietvertrag nicht komplett aus irgedwelchen Klauseln, die etwas vereinbaren?
    Oder scheiterts bei mir daran, daß mir nicht ganz klar ist, was eine Klausel ist?
     
  19. Pharao

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    Hi,

    auch wenn du im rechtlich im Recht seinen solltest, weil zB eine Klausel ungültig wäre, rein vom moralischen gesehen finde ich das Verhalten falsch.

    "Anscheinend" klingt jetzt aber auch nicht wie: "ich bin mir 100% sicher".
     
  20. Aspi

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    Eine Klausel ist z.B.

    §7 Schönheitsreparaturen
    1.
    2.
    3.

    Da dies Formalklauseln sind, unterliegen diese dem AGB-Recht. Das heißt, ist einer der Unterpunkte innerhalb einer Klausel unwirksam -> Gesamte Klausel unwirksam, restliche Klauseln wie z.B. §10 Haustiere bleiben bestehen.

    Der momentane "Diskussionspunkt" ist hier die Salvatorische Klausel. Aber sogar Wikipedia ;-) erläutert das das (Nicht)Vorhandensein irrelevant ist. Ist eine Klausel als Ganzes üngültig bleiben die restlichen Klauseln wirksam.

    Ich nannte das Beispiel ja bereits:
    Stell dir vor, dein VM setzt absichtlich eine unwirksame Klausel in den MV und wendet keine Salvatorische an.
    Nach 2 Jahren sagt er "Der MV ist nicht gültig, raus mit dir".
    Hier kann man auch nicht sagen "Ja, aber dann gilt das Mietverhältnis ohne schriftlichen Vertrag"...wie denn? Der MV wäre ja nichtig und es bedürfe einer erneuten beidseitigen Vereinbarung da es niemals eine gab...die kann der VM ja ablehnen.
     
  21. Aspi

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    @Pharao

    Ist Irrelevant, der Mieter muss nur nachweisen dass der Mangel vorhanden ist, aber nicht woher der kommt. Wo der herkommt hat den Mieter nicht zu interessieren. Mangel ist beweisbar durch Fotos nach Öffnung der Deckenwände durch mich.

    Du musst ja auch bei einem Loch in der Wand nur nachweisen "Loch vorhanden" und nicht mutmaßen woher es kommt. Der Vermieter muss nun beweisen, dass der Mangel nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.
     
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