ed881
Benutzer
- Dabei seit
- 25.09.2015
- Beiträge
- 30
- Zustimmungen
- 0
Guten Morgen allerseits,
ich habe für das Jahr 2016 zum ersten Mal eine Nebenkostenabrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 3 Parteien erstellt. Jetzt habe ich einen Widerspruch zu dieser Abrechnung bekommen und bin mir nicht sicher, ob diese in allen Punkten berechtigt ist. Daher benötige ich hier etwas Hilfe. Gleich vor weg, es ist mir bewusst dass wahrscheinlich ein Teil berechtigt ist und ich Fehler gemacht habe. Würde mich auch über Ratschläge oder Tipps freuen wie ich es richtig mache.
Hier mal die konkreten Positionen mit Erläuterungen von mir. Der Text aus dem Widerspruch ist als Zitat aufgeführt:
Die HK Abrechnung wurde von einem Dienstleister, der mit t beginnt, erstellt. Die Konstellation ist folgende: In dem Haus gab es immer 2 Wohneinheiten, EG und OG. Im Laufe des Jahres wurde eine weitere Wohneinheit im DG geschaffen durch Ausbau. Nach meinem Verständnis habe ich also für den einen Zeitraum mit zwei Einheiten also Gesamtwohnfläche mit 195qm und für den zweiten Zeitraum dann mit 270qm angenommen. Ich vermute, dass auch daher dieser Wert aus der Abrechnung stammt?! 7*195qm + 5*270qm = 226,25qm. In der Abrechnung wurden also die 30% Grundkosten durch die 225,261qm Gesamteinheiten geteilt und für diesen Mieter mit 100qm multipliziert. Ist diese Rechnung so richtig oder ist der Einwand berechtigt?!
Weiter mit dem nächsten Punkt:
Der Sachverhalt, wie ihn der Mieter beschreibt ist so richtig. Das Haus ist Bj. 1927 und hatte keine Dachdämmung. Das Dach wurde im April saniert und im Zuge dieser Sanierung eine Aufsparrendämmung verbaut. Ich sehe es eigentlich nicht als Baumangel, es war ja nichts defekt. Ich hätte das Dach ja theoretisch auch so lassen können. Zudem wurde bis zur Sanierung von Dach und Fassade eine reduzierte Miete vereinbart. Diese um 50 EUR in der Kaltmiete reduzierte Miete wurde bis einschl. August gezahlt, daher finde ich die Forderung eigentlich schon etwas frech. Kann ich diese Forderung aufgrund des Sachverhalten ablehnen?
Und weiter geht es mit dem nächsten Punkt:
Der Mieter hat hier vermutlich nicht bedacht, dass die Heizung ja auch über Allgemeinstrom läuft. Da es hier um einen sehr geringen Betrag geht, werde ich dieser Forderung denke ich einfach entsprechen, da das mit den Bauarbeiter so stimmt, wie der Mieter das schildert. Für mich ist es nun auch unmöglich meinen "eigenen" Verbrauch nachträglich festzustellen. Oder übersehe ich da irgendwas?
Kommen wir nun zum letzten Punkt:
Diesen Widerspruch halte ich für unberechtigt, da es sich hier nicht um Leerstand handelt, sondern die Wohnung im DG erst "geschaffen" wurde und vorher so nicht vorhanden war, wie bei Punkt 1 bereits geschildert. zudem waren es auch nicht 8 sonder 7 Monate. Was sagt ihr dazu?
Ich würde mich über eine Einschätzung von euch freuen, da ich natürlich noch nicht so erfahren in diesen Dingen bin wie manch anderer hier.
Vielen Dank schon einmal!
Gruss
ed
ich habe für das Jahr 2016 zum ersten Mal eine Nebenkostenabrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 3 Parteien erstellt. Jetzt habe ich einen Widerspruch zu dieser Abrechnung bekommen und bin mir nicht sicher, ob diese in allen Punkten berechtigt ist. Daher benötige ich hier etwas Hilfe. Gleich vor weg, es ist mir bewusst dass wahrscheinlich ein Teil berechtigt ist und ich Fehler gemacht habe. Würde mich auch über Ratschläge oder Tipps freuen wie ich es richtig mache.
Hier mal die konkreten Positionen mit Erläuterungen von mir. Der Text aus dem Widerspruch ist als Zitat aufgeführt:
1) Heizkosten - Grundkosten Umlage
Die Grundkosten werden auf eine beheizte Nutzfläche von 225,261qm umgelegt. Davon rechnen Sie 100qm unserer Einheit zu. Dies ist falsch, da die Wohnung eine beheizte Nutzfläche von 83qm hat. Die 100qm Wohnungsfläche lt. Mietvertrag ergeben sich durch Hinzurechnung des Balkons, dieser darf jedoch nicht für Heizkosten angesetzt werden. Die Nebenkosten müssen also um XX EUR niedriger für die Wohnung 1 ausfallen, bitte korrigieren Sie die Abrechnung entsprechend.
Die HK Abrechnung wurde von einem Dienstleister, der mit t beginnt, erstellt. Die Konstellation ist folgende: In dem Haus gab es immer 2 Wohneinheiten, EG und OG. Im Laufe des Jahres wurde eine weitere Wohneinheit im DG geschaffen durch Ausbau. Nach meinem Verständnis habe ich also für den einen Zeitraum mit zwei Einheiten also Gesamtwohnfläche mit 195qm und für den zweiten Zeitraum dann mit 270qm angenommen. Ich vermute, dass auch daher dieser Wert aus der Abrechnung stammt?! 7*195qm + 5*270qm = 226,25qm. In der Abrechnung wurden also die 30% Grundkosten durch die 225,261qm Gesamteinheiten geteilt und für diesen Mieter mit 100qm multipliziert. Ist diese Rechnung so richtig oder ist der Einwand berechtigt?!
Weiter mit dem nächsten Punkt:
2) Heizkosten - Individuelle Heizkosten OG nach Verbrauch
Die indiv. Heizkosten für die Wohnung im OG betragen XXX EUR oder 50,5% der Heizkosten des gesamten Hauses. Geht man davon aus, dass die Heizkosten antielig nach der von Ihnen aufgeführten Gesamtwohnfläche (die ja nachweislich falsch ist) anfallen würde ((7*195qm + 5*270qm) / 12 Monate = 226qm; 100qm/226qm = 44%), so wären Heizkosten i. H. v. XXX EUR zu erwarten gewesen. Da die Wohnung in der Mitte des Hauses liegt, wäre im Grundsatz sogar von noch niedrigeren Heizkosten auszugehen. Jedoch war in der kältesten Zeit des Jahres bis ca. April 2016 kein bzw. kein gedämmtes Dach auf dem Haus. Somit ist sämtliche Wärme aus der Wohnung direkt nach oben entkommen. Hiermit liegt also ein deutlicher Baumangel vor, der nicht vom Mieter getragen werden kann. Wir fordern aus diesem Grund die Heizkosten um XXX EUR zu mindern.
Der Sachverhalt, wie ihn der Mieter beschreibt ist so richtig. Das Haus ist Bj. 1927 und hatte keine Dachdämmung. Das Dach wurde im April saniert und im Zuge dieser Sanierung eine Aufsparrendämmung verbaut. Ich sehe es eigentlich nicht als Baumangel, es war ja nichts defekt. Ich hätte das Dach ja theoretisch auch so lassen können. Zudem wurde bis zur Sanierung von Dach und Fassade eine reduzierte Miete vereinbart. Diese um 50 EUR in der Kaltmiete reduzierte Miete wurde bis einschl. August gezahlt, daher finde ich die Forderung eigentlich schon etwas frech. Kann ich diese Forderung aufgrund des Sachverhalten ablehnen?
Und weiter geht es mit dem nächsten Punkt:
3) Beleuchtung, Allgemeinstrom
Für das Jahr 2016 wird Allgemeinstrom für Beleuchtung u. Ä. i. H. v. XXX EUR angesetzt. Bei einem Strompreis pro kWh von 0,29 EUR (Vgl. https: irgendein Link) ergibt sich daraus ein Verbrauch i. H. von ca. 603 kWh. Damit würde ein 60 Watt Glühlampe wie sie im Treppenhaus verbaut war 10.053 Stunden brennen - oder jeden Tag 27 Stunden. Meines Erachtens wurden hier auch Stromkosten hinzugerechnet, die während der Bauphase entstanden sind (Bauarbeiter haben z.B. Putz im Kellerraum angerührt, Werkzeuge wurden aufgeladen etc.). Bitte korrigieren Sie die NK Abrechnung um den zu viel abgerechneten Stromverbrauch. Wir fordern konkret eine Reduktion um 20 EUR für die Wohnung im OG.
Der Mieter hat hier vermutlich nicht bedacht, dass die Heizung ja auch über Allgemeinstrom läuft. Da es hier um einen sehr geringen Betrag geht, werde ich dieser Forderung denke ich einfach entsprechen, da das mit den Bauarbeiter so stimmt, wie der Mieter das schildert. Für mich ist es nun auch unmöglich meinen "eigenen" Verbrauch nachträglich festzustellen. Oder übersehe ich da irgendwas?
Kommen wir nun zum letzten Punkt:
4) Separate Zeiträume für Abrechnung Nebenkostenabrechnung
In den Details zur NK-Abrechnung erläutern Sie, warum separate Zeiträume für die Abrechnung der Nebenkosten zugrunde gelegt wurde. Laut allen gängigen Urteilen trägt allein der Vermieter das Risiko für Leerstand von Wohnungen. Dies gilt auch im vorliegenden Fall, da die Wohnung renoviert wurde. Der Leerstand von 8 monaten ist nicht auf die verbleibenden Parteien umzulegen. Wir fordern hiermit die Nebenkosten für die Wohnung OG um XX EUR zu verringern (Anpassung der Gesamteinheiten bei allen Allgemeinkosten auf 270qm)
Diesen Widerspruch halte ich für unberechtigt, da es sich hier nicht um Leerstand handelt, sondern die Wohnung im DG erst "geschaffen" wurde und vorher so nicht vorhanden war, wie bei Punkt 1 bereits geschildert. zudem waren es auch nicht 8 sonder 7 Monate. Was sagt ihr dazu?
Ich würde mich über eine Einschätzung von euch freuen, da ich natürlich noch nicht so erfahren in diesen Dingen bin wie manch anderer hier.
Vielen Dank schon einmal!
Gruss
ed