Widerspruch zur NK-Abrechnung berechtigt?

[ed881]

Guten Morgen allerseits,

ich habe für das Jahr 2016 zum ersten Mal eine Nebenkostenabrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 3 Parteien erstellt. Jetzt habe ich einen Widerspruch zu dieser Abrechnung bekommen und bin mir nicht sicher, ob diese in allen Punkten berechtigt ist. Daher benötige ich hier etwas Hilfe. Gleich vor weg, es ist mir bewusst dass wahrscheinlich ein Teil berechtigt ist und ich Fehler gemacht habe. Würde mich auch über Ratschläge oder Tipps freuen wie ich es richtig mache.

Hier mal die konkreten Positionen mit Erläuterungen von mir. Der Text aus dem Widerspruch ist als Zitat aufgeführt:

1) Heizkosten - Grundkosten Umlage

Die Grundkosten werden auf eine beheizte Nutzfläche von 225,261qm umgelegt. Davon rechnen Sie 100qm unserer Einheit zu. Dies ist falsch, da die Wohnung eine beheizte Nutzfläche von 83qm hat. Die 100qm Wohnungsfläche lt. Mietvertrag ergeben sich durch Hinzurechnung des Balkons, dieser darf jedoch nicht für Heizkosten angesetzt werden. Die Nebenkosten müssen also um XX EUR niedriger für die Wohnung 1 ausfallen, bitte korrigieren Sie die Abrechnung entsprechend.

Die HK Abrechnung wurde von einem Dienstleister, der mit t beginnt, erstellt. Die Konstellation ist folgende: In dem Haus gab es immer 2 Wohneinheiten, EG und OG. Im Laufe des Jahres wurde eine weitere Wohneinheit im DG geschaffen durch Ausbau. Nach meinem Verständnis habe ich also für den einen Zeitraum mit zwei Einheiten also Gesamtwohnfläche mit 195qm und für den zweiten Zeitraum dann mit 270qm angenommen. Ich vermute, dass auch daher dieser Wert aus der Abrechnung stammt?! 7*195qm + 5*270qm = 226,25qm. In der Abrechnung wurden also die 30% Grundkosten durch die 225,261qm Gesamteinheiten geteilt und für diesen Mieter mit 100qm multipliziert. Ist diese Rechnung so richtig oder ist der Einwand berechtigt?!

Weiter mit dem nächsten Punkt:

2) Heizkosten - Individuelle Heizkosten OG nach Verbrauch

Die indiv. Heizkosten für die Wohnung im OG betragen XXX EUR oder 50,5% der Heizkosten des gesamten Hauses. Geht man davon aus, dass die Heizkosten antielig nach der von Ihnen aufgeführten Gesamtwohnfläche (die ja nachweislich falsch ist) anfallen würde ((7*195qm + 5*270qm) / 12 Monate = 226qm; 100qm/226qm = 44%), so wären Heizkosten i. H. v. XXX EUR zu erwarten gewesen. Da die Wohnung in der Mitte des Hauses liegt, wäre im Grundsatz sogar von noch niedrigeren Heizkosten auszugehen. Jedoch war in der kältesten Zeit des Jahres bis ca. April 2016 kein bzw. kein gedämmtes Dach auf dem Haus. Somit ist sämtliche Wärme aus der Wohnung direkt nach oben entkommen. Hiermit liegt also ein deutlicher Baumangel vor, der nicht vom Mieter getragen werden kann. Wir fordern aus diesem Grund die Heizkosten um XXX EUR zu mindern.

Der Sachverhalt, wie ihn der Mieter beschreibt ist so richtig. Das Haus ist Bj. 1927 und hatte keine Dachdämmung. Das Dach wurde im April saniert und im Zuge dieser Sanierung eine Aufsparrendämmung verbaut. Ich sehe es eigentlich nicht als Baumangel, es war ja nichts defekt. Ich hätte das Dach ja theoretisch auch so lassen können. Zudem wurde bis zur Sanierung von Dach und Fassade eine reduzierte Miete vereinbart. Diese um 50 EUR in der Kaltmiete reduzierte Miete wurde bis einschl. August gezahlt, daher finde ich die Forderung eigentlich schon etwas frech. Kann ich diese Forderung aufgrund des Sachverhalten ablehnen?

Und weiter geht es mit dem nächsten Punkt:

3) Beleuchtung, Allgemeinstrom

Für das Jahr 2016 wird Allgemeinstrom für Beleuchtung u. Ä. i. H. v. XXX EUR angesetzt. Bei einem Strompreis pro kWh von 0,29 EUR (Vgl. https: irgendein Link) ergibt sich daraus ein Verbrauch i. H. von ca. 603 kWh. Damit würde ein 60 Watt Glühlampe wie sie im Treppenhaus verbaut war 10.053 Stunden brennen - oder jeden Tag 27 Stunden. Meines Erachtens wurden hier auch Stromkosten hinzugerechnet, die während der Bauphase entstanden sind (Bauarbeiter haben z.B. Putz im Kellerraum angerührt, Werkzeuge wurden aufgeladen etc.). Bitte korrigieren Sie die NK Abrechnung um den zu viel abgerechneten Stromverbrauch. Wir fordern konkret eine Reduktion um 20 EUR für die Wohnung im OG.

Der Mieter hat hier vermutlich nicht bedacht, dass die Heizung ja auch über Allgemeinstrom läuft. Da es hier um einen sehr geringen Betrag geht, werde ich dieser Forderung denke ich einfach entsprechen, da das mit den Bauarbeiter so stimmt, wie der Mieter das schildert. Für mich ist es nun auch unmöglich meinen "eigenen" Verbrauch nachträglich festzustellen. Oder übersehe ich da irgendwas?

Kommen wir nun zum letzten Punkt:

4) Separate Zeiträume für Abrechnung Nebenkostenabrechnung

In den Details zur NK-Abrechnung erläutern Sie, warum separate Zeiträume für die Abrechnung der Nebenkosten zugrunde gelegt wurde. Laut allen gängigen Urteilen trägt allein der Vermieter das Risiko für Leerstand von Wohnungen. Dies gilt auch im vorliegenden Fall, da die Wohnung renoviert wurde. Der Leerstand von 8 monaten ist nicht auf die verbleibenden Parteien umzulegen. Wir fordern hiermit die Nebenkosten für die Wohnung OG um XX EUR zu verringern (Anpassung der Gesamteinheiten bei allen Allgemeinkosten auf 270qm)

Diesen Widerspruch halte ich für unberechtigt, da es sich hier nicht um Leerstand handelt, sondern die Wohnung im DG erst "geschaffen" wurde und vorher so nicht vorhanden war, wie bei Punkt 1 bereits geschildert. zudem waren es auch nicht 8 sonder 7 Monate. Was sagt ihr dazu?


Ich würde mich über eine Einschätzung von euch freuen, da ich natürlich noch nicht so erfahren in diesen Dingen bin wie manch anderer hier.

Vielen Dank schon einmal!

Gruss
ed

 

[Newbie15]

Ich vermute, dass auch daher dieser Wert aus der Abrechnung stammt?! 7*195qm + 5*270qm = 226,25qm. In der Abrechnung wurden also die 30% Grundkosten durch die 225,261qm Gesamteinheiten geteilt und für diesen Mieter mit 100qm multipliziert. Ist diese Rechnung so richtig oder ist der Einwand berechtigt?!

Wie ist denn die Umlage der Heizkosten vereinbart? Nach Wohnfläche oder nach beheitzer Nutzfläche?

Der Sachverhalt, wie ihn der Mieter beschreibt ist so richtig. Das Haus ist Bj. 1927 und hatte keine Dachdämmung. Das Dach wurde im April saniert und im Zuge dieser Sanierung eine Aufsparrendämmung verbaut. Ich sehe es eigentlich nicht als Baumangel, es war ja nichts defekt. Ich hätte das Dach ja theoretisch auch so lassen können. Zudem wurde bis zur Sanierung von Dach und Fassade eine reduzierte Miete vereinbart. Diese um 50 EUR in der Kaltmiete reduzierte Miete wurde bis einschl. August gezahlt, daher finde ich die Forderung eigentlich schon etwas frech. Kann ich diese Forderung aufgrund des Sachverhalten ablehnen?

Es gibt eine Nachrüstpflicht für ungedämmte oberste Geschossdecken seit 2012. Weißt du, ob das Dach hätte gedämmt werden müssen oder erfüllte es bereits die EnEV-Norm? Ansonsten hättest du das Dach nämlich so nicht lassen können.

Der Mieter hat hier vermutlich nicht bedacht, dass die Heizung ja auch über Allgemeinstrom läuft. Da es hier um einen sehr geringen Betrag geht, werde ich dieser Forderung denke ich einfach entsprechen, da das mit den Bauarbeiter so stimmt, wie der Mieter das schildert. Für mich ist es nun auch unmöglich meinen "eigenen" Verbrauch nachträglich festzustellen. Oder übersehe ich da irgendwas?

Abgesehen vom Bauarbeiter:
Ja, Heizungsstrom gehört in die Heizkosten, nicht zum Allgemeinstrom. Wird jetzt hier nicht bemängelt, sollte aber in den zukünftigen Abrechnungen richtig gemacht werden.

Diesen Widerspruch halte ich für unberechtigt, da es sich hier nicht um Leerstand handelt, sondern die Wohnung im DG erst "geschaffen" wurde und vorher so nicht vorhanden war, wie bei Punkt 1 bereits geschildert. zudem waren es auch nicht 8 sonder 7 Monate. Was sagt ihr dazu?

Schwierig. Gab es eine funktionierende Heizung dort? Gab es Entnahmestellen für Wasser? Wie wurde der Müll entsorgt? Ab wann wurde die Gebäudeversicherung auf die höhere Fläche angepasst? Usw. Ich würde sagen, das hängt von den tatsächlichen Möglichkeiten in der Wohnung ab. Wenn theoretisch hätte geheizt werden können, Wasser entnommen, ggf. sogar schon höhere Beiträge zur Wohngebäudeversicherung anfielen, dann zählt das wie Leerstand. Aber ich weiß nicht, ob es zu so etwas abschließende Urteile gibt. Da das eine einmalige Sache ist, kann man vielleicht dem Mieter auch entgegen kommen. Ist ja für die Zukunft irrelevant, der Einwand.

 

[ed881]

Wie ist denn die Umlage der Heizkosten vereinbart? Nach Wohnfläche oder nach beheitzer Nutzfläche?

Ich habe mal den Text aus dem Mietvertrag als Bild angehängt.

Es gibt eine Nachrüstpflicht für ungedämmte oberste Geschossdecken seit 2012. Weißt du, ob das Dach hätte gedämmt werden müssen oder erfüllte es bereits die EnEV-Norm? Ansonsten hättest du das Dach nämlich so nicht lassen können.

Das weiß ich ehrlich gesagt nicht. Es war auf jeden Fall eine ungedämmte Betondecke. Das Dach wurde ja dann auch gedämmt und die Fassade auch. Das geht ja leider nicht von einem Tag auf den anderen. Aus diesem Grund wurde ja auch die reduzierte Miete vereinbart.

Abgesehen vom Bauarbeiter:
Ja, Heizungsstrom gehört in die Heizkosten, nicht zum Allgemeinstrom. Wird jetzt hier nicht bemängelt, sollte aber in den zukünftigen Abrechnungen richtig gemacht werden.

Die Heizung kann also nicht bei Allgemeinstrom miterfasst werden? Muss ich also nochmal einen Zwischenzähler nur für die Heizung einsetzen?

Schwierig. Gab es eine funktionierende Heizung dort? Gab es Entnahmestellen für Wasser? Wie wurde der Müll entsorgt? Ab wann wurde die Gebäudeversicherung auf die höhere Fläche angepasst? Usw. Ich würde sagen, das hängt von den tatsächlichen Möglichkeiten in der Wohnung ab. Wenn theoretisch hätte geheizt werden können, Wasser entnommen, ggf. sogar schon höhere Beiträge zur Wohngebäudeversicherung anfielen, dann zählt das wie Leerstand. Aber ich weiß nicht, ob es zu so etwas abschließende Urteile gibt. Da das eine einmalige Sache ist, kann man vielleicht dem Mieter auch entgegen kommen. Ist ja für die Zukunft irrelevant, der Einwand.

Es gab dort anfangs gar nichts. Es war ein unausgebautes Dachgeschoss. Wie gesagt wurde diese Wohneinheit ja erst errichtet. Entnahmestellen gab es zum Ende hin natürlich schon wo die Errichtung fast vollständig war allerdings ohne Zähler, diese Differenz ist ja dann sowieso auf mich zurückgefallen und habe ich ja auch gezahlt. Versicherung und Grundsteuer wurde erst zu dem Zeitpunkt angepasst, wo die Wohnung auch fertig war.

 

[sara]

7*195qm + 5*270qm = 226,25qm

diese Berechnung kann ich nicht nachvollziehen...
Denn wenn, dann kann man nicht einen Durchschnittswert bestimmen.

also Gesamtwohnfläche mit 195qm und für den zweiten Zeitraum dann mit 270qm angenommen.

was heißt hier angenommen.
Du hast doch sicher für den Ausbau eine Baugenehmigung gebraucht und da sind doch wohl auch Berechnungen zur Wohnung enthalten. Diese qm Angabe kann man natürlich ohne Balkon für die Heizkostenabrechnung als Grundlage nehmen, ansonsten halt selbst messen und ausrechnen. Schrägen beachten.

für die Geschossdeckendämmung würde ich eher mir keine Gedanken machen.

Viele Geschossdecken müssen nicht nachträglich gedämmt werden
Allerdings müssen längst nicht alle alten Dächer oder Geschossdecken gedämmt werden. Laut EnEV gilt die Pflicht zur Dämmung als erfüllt, wenn das Dach den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 genügt. Es empfiehlt sich, dies von einem Energieberater überprüfen zu lassen. Auch gilt: Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits im Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten zur Dämmung zunächst ausgenommen. Hier wird die Dämmung erst nach einem Eigentümerwechsel fällig – die Frist beträgt dann zwei Jahre nach dem Besitzerwechsel.

https://www.bauen.de/a/altbau-sanierungspflicht-wann-ein-bussgeld-droht.html#c22143

 

[ed881]

diese Berechnung kann ich nicht nachvollziehen...
Denn wenn, dann kann man nicht einen Durchschnittswert bestimmen.

Ich kann den Wert im Moment ehrlich gesagt auch noch nicht ganz nachvollziehen, dieser Wert steht so in der Abrechnung des Dienstleisters.

was heißt hier angenommen.
Du hast doch sicher für den Ausbau eine Baugenehmigung gebraucht und da sind doch wohl auch Berechnungen zur Wohnung enthalten. Diese qm Angabe kann man natürlich ohne Balkon für die Heizkostenabrechnung als Grundlage nehmen, ansonsten halt selbst messen und ausrechnen. Schrägen beachten.

Sorry, das war etwas ungünstig formuliert. Natürlich basiert dies auf der Wohnflächenberechnung gemäß WoFIV. Mit den 2 Wohneinheiten waren es 195qm und nach Fertigstellung der dritten Wohneinheit 270qm. So habe ich das auch gerechnet. Also 7 Monate mit 195qm verteilt auf 2 Mieter und 5 Monate mit 270qm verteilt auf 3 Mieter.

für die Geschossdeckendämmung würde ich eher mir keine Gedanken machen.

https://www.bauen.de/a/altbau-sanierungspflicht-wann-ein-bussgeld-droht.html#c22143

Das heißt selbst wenn ich dämmen müsste, hätte ich 2 Jahre Zeit dazu gehabt? Als das Dach saniert wurde hatte ich das Haus vielleicht 6 Monate.

 

[immobiliensammler]

Die Heizung kann also nicht bei Allgemeinstrom miterfasst werden? Muss ich also nochmal einen Zwischenzähler nur für die Heizung einsetzen?

Der Heizungsstrom muss zwar über die Heizkostenabrechnung verteilt werden, dafür brauchst Du aber keinen extra Zwischenzähler. Als üblich werden von den Gerichten Werte zwischen 3 und 8 % der Heizkosten angesehen, bezüglich WEG gab es dazu vor kurzem sogar eine BGH-Entscheidung, die sich auf diese Werte- als eine Alternative neben Zwischenzähler und Berechnung des Stromverbrauchs der Heizung - bezieht. Ich rechne seit Jahren immer mit 5 % und das ist auch vor Gericht schon durchgegangen.

Beispiel: Du hast 1.000 Euro Brennstoffkosten (z.B. Gas) im Jahr 2017 gehabt, dann rechnest Du dafür 50 Euro Heizungsstrom, diesen Betrag gibst Du den Dienstleister für die Heizkostenabrechnung an und ziehst den selben Betrag beim Allgemeinstrom ab.

Generell hast Du Dir (so nach den I noch drei weitere Buchstaben kommen) den meiner Meinung nach teuersten und inkompetentesten ausgesucht, ich würde mal Alternativangebote einholen.

 

[sara]

Also 7 Monate mit 195qm verteilt auf 2 Mieter und 5 Monate mit 270qm verteilt auf 3 Mieter.

Aber du musst doch dem Dienstleister die qm der neu geschaffenen Wohnung und das genaue Anfangsdatum der neuen Berechnungsgrundlage mitteilen.
Das kann der doch nicht einfach durchschnittlich berechnen?
Denke, dass da ein Fehler bei den Angaben die du ja dem Dienstleister in der Aufstellung zukommen lassen musst liegt.
Also erstmal den Dienstleister kontaktieren und die Angaben richtigstellen.

Das heißt selbst wenn ich dämmen müsste, hätte ich 2 Jahre Zeit dazu gehabt?

Genau so ist es!

 

[immobiliensammler]

Denke, dass da ein Fehler bei den Angaben die du ja dem Dienstleister in der Aufstellung zukommen lassen musst liegt.
Also erstmal den Dienstleister kontaktieren und die Angaben richtigstellen.

Bei einem normalen Dienstleister würde das wohl funktionieren, aber bei I*** und dessen bekannt kompetenten Callcenter-Mitarbeitern sehe ich da schwarz. Ich weiß warum ich sofort kündige sofern ich einen Vertrag mit dieser und einer anderen großen Firma beim Kauf übernehmen muss.

 

[dots]

Die Heizung kann also nicht bei Allgemeinstrom miterfasst werden? Muss ich also nochmal einen Zwischenzähler nur für die Heizung einsetzen?

Streng genommen ja.

Ich würde - nett und freundlich - mit dem Mieter reden, und ihm vorrechnen, was dadurch (durch eine 100%ige Korrektheit) an Kosten auf ihn zukommt. Dabei würde ich alles offenlegen und mit dem Mieter vereinbaren/verhandeln, dass man ja auf den einen oder anderen bemängelten Punkt hinwegsehen könnte, wenn dadurch unterm Strich alle günstiger aus der Sache raus kommen.

Also al la "wenn du willst, dass ich die 20€ Handwerkerstrom aus dem Allgemeinstrom rausrechne, werde ich einen Zwischenzähler für 100 Euro einbauen, damit der Heizungsstrom in Zukunft korrekt abgerechnet werden kann."
Aber bitte nicht erpressen (und auch nicht erpressen lassen!) sondern nett und sachlich bleiben und immer betonen und vorrechnen, dass es für Mieter und Vermieter günstiger ist, über manchen Kleinkram hinwegzusehen.

Wenn du dann darüber mit dem Mieter an deinem Küchentisch redest, eine Tasse Kaffee dazu machst und die Aktenordner alle auf dem Tisch ausbreitest (und den Mieter blättern lässt) hat dieser bestimmt schnell das Gefühl, dass du ihn nicht bescheißen willst, sondern eher so handelst, dass der Mieter mögl. wenig zahlen soll/muss.

 

[ed881]

Mittlerweile habe ich mit dem Dienstleister gesprochen, mit der Person, die die Abrechnung gemacht hat. Der Dienstleister fängt übrigens mit t an und hört mit m auf. Habe mittlerweile auch schon gekündigt und zu einem lokalen Anbieter gewechselt.

Aber du musst doch dem Dienstleister die qm der neu geschaffenen Wohnung und das genaue Anfangsdatum der neuen Berechnungsgrundlage mitteilen.
Das kann der doch nicht einfach durchschnittlich berechnen?
Denke, dass da ein Fehler bei den Angaben die du ja dem Dienstleister in der Aufstellung zukommen lassen musst liegt.
Also erstmal den Dienstleister kontaktieren und die Angaben richtigstellen.

Dene habe ich das auch so mitgeteilt und das wurde auch so berücksichtigt. Sie sagte das wird mit Gradtagen gerechnet oder so. So richtig verstanden habe ich es noch nicht... Auf jeden Fall sagte sie dass das berücksichtigt wurde mit den verschiedenen Flächen.

Mein Fehler war jetzt alerdings, dass ich denen nicht diebeheizte Nutzfläche mitgeteilt habe sondern die Wohnfläche inkl. Balkon etc. Ich schicke ihr die aktualisierten Daten zu und sie erstellt danach eine neue Abrechnung. Da soll sie dann auch die 5% für Heizstrom berücksichtigen.

Damit wäre Punkt 1 denke ich erledigt. Dazu gibt es dann eine neue Abrechnung.

Punkt 2 kann ich meiner Meinung nach aufgrund der mangelnden Pflicht zum Dämmen und dem Entgegenkommen meinerseits damals mit der reduzierten Kaltmiete ablehnen.

Punkt 3 würde ich wegen den Bauarbeitern entsprechen. Pfeiff auf die 20 EUR...

Punkt 4 würde ich ebenfalls ablehnen, da es hier nicht um Leerstand handelt sondern um eine Schaffung einer dritten Einheit.

Was sagt ihr dazu? Alles soweit korrekt?

 

[Olbi]

Punkt 3 würde ich wegen den Bauarbeitern entsprechen. Pfeiff auf die 20 EUR...

Vermutlich gibt es einen separaten Zähler für den Allgemeinstrom, oder?
Hat der Mieter denn die Zählermiete und den ganzen anderen Schmu berücksichtigt?
Hat er überhaupt schon Belegeinsicht genommen?

 

[ed881]

Vermutlich gibt es einen separaten Zähler für den Allgemeinstrom, oder?
Hat der Mieter denn die Zählermiete und den ganzen anderen Schmu berücksichtigt?
Hat er überhaupt schon Belegeinsicht genommen?

Der mieter hat sicherlich einiges nicht berücksichtigt bzgl. des Stromes. Belege wollte er bisher auch noch nicht sehen. Wohnt aktuell auch 300km weit entfernt.

 

[immobiliensammler]

Mittlerweile habe ich mit dem Dienstleister gesprochen, mit der Person, die die Abrechnung gemacht hat. Der Dienstleister fängt übrigens mit t an und hört mit m auf. Habe mittlerweile auch schon gekündigt und zu einem lokalen Anbieter gewechselt.

Sorry, hatte bei meinem Post dazu die Brille wohl noch nicht auf, habe das t als I gelesen und sofort an mein Feindbild Nummer 1 gedacht!

 

[sara]

Sie sagte das wird mit Gradtagen gerechnet

Das wäre auch korrekt.
Nur die von dir genannten Zahlen mit den qm Wohnfläche ???
Die Abrechnung nach Gradzahltagen geht aber normalerweise eindeutig aus der Heizkostenabrechnung hervor. Du hast doch selbst auch eine Abrechnung bekommen. Schaue dir die Berechnungen darauf genau an und versuche diese rechnerisch nachzuvollziehen.
Denn genau, das solltest du auch wissen/können, um bei diesbezüglichen Fragen, dem Mieter das zu erklären.

 

[ed881]

Die Nebenkostenabrechnung ist soweit nachvollziehbar, außer das mit den Gradtagen und wie dort auf die 225qm gekommen wird erschließt sich mir nicht und ist mir bisher auch aus der Abrechnung nicht ganz klar geworden.

Hier nochmal meine Frage von weiter oben:

Punkt 2 kann ich meiner Meinung nach aufgrund der mangelnden Pflicht zum Dämmen und dem Entgegenkommen meinerseits damals mit der reduzierten Kaltmiete ablehnen.

Punkt 3 würde ich wegen den Bauarbeitern entsprechen. Pfeiff auf die 20 EUR...

Punkt 4 würde ich ebenfalls ablehnen, da es hier nicht um Leerstand handelt sondern um eine Schaffung einer dritten Einheit.

Was sagt ihr dazu? Alles soweit korrekt?

 

[Berny]

Hallo,
darf ich mal eine Zwischenfrage stellen? Wieviel % der Gaskosten bei einer verbundenen Zentralheizungsanlage im MFH kann ich ohne genaue Messsung als Stromkosten ansetzen?
Danke vorab.

 

[immobiliensammler]

Hallo,
darf ich mal eine Zwischenfrage stellen? Wieviel % der Gaskosten bei einer verbundenen Zentralheizungsanlage im MFH kann ich ohne genaue Messsung als Stromkosten ansetzen?
Danke vorab.

Laut Rechtsprechung (auch in dem BGH-Urteil zur WEG ausführlich zitiert) sind 3 - 8 % üblich, ich nehme 5 % und hatte damit bisher keine Probleme. Dass der Betrag dann natürlich beim Allgemeinstrom entsprechend abzusetzen ist ist klar, für den Vermieter also ein Nullsummenspiel.

 

[Andres]

BGH V ZR 166/15 nennt unter Rn. 14 eine üppige Liste an Sekundärliteratur, die zu dieser Frage prozentuale Brennstoffkosten vorschlagen. Die unterste dort genannte Grenze sind 3 %, die oberste sind 10 % und mit 5 % ist man innerhalb der meisten Spannen. Außerdem ist eine Schätzung "Nennverbrauch mal Betriebsdauer" zulässig. Grundsätzlich kann der Vermieter frei wählen, welche Schätzmethode er anwenden möchte, aber man beachte die Schlussworte des BGH in o.g. Rn. 14: Man darf keinen "offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen". Will man das in der Praxis vermeiden, sollte man also wenigstens einmalig die Schätzung mit Verbrauch und Betriebsstunden vorgenommen haben, um damit bestätigen zu können, dass die Schätzung über den prozentualen Brennstoffverbrauch nicht grundsätzlich unplausibel ist.

Falls noch jemand ein schönes Beispiel für die Redensart "Die Katze beißt sich selbst in den Schwanz" gesucht hat ...

Wirklich lustig wird das erst dann, wenn man nicht einmal mehr eine plausible Schätzung über die Betriebsstunden der Heizung vornehmen kann, weil die eigene Heizung das nicht erfasst.

 

[Berny]

Laut Rechtsprechung (auch in dem BGH-Urteil zur WEG ausführlich zitiert) sind 3 - 8 % üblich, ich nehme 5 % und hatte damit bisher keine Probleme. Dass der Betrag dann natürlich beim Allgemeinstrom entsprechend abzusetzen ist ist klar, für den Vermieter also ein Nullsummenspiel.

Danke Dir, alles klar.
PS.: Danke EUCH.
PPS.: Werde nun fünf Potenz nehmen.