Wie am besten Finanzieren?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von jjone91, 17.12.2015.

  1. #1 jjone91, 17.12.2015
    jjone91

    jjone91 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.12.2015
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Servus,

    ich hab eine sehr lukrative Immobilie in meiner Stadt gefunden. Das komplette Grundstück beläuft sich auf 3200qm Grundfläche. Diese wurden nun mit Absprache des Eigentümers in 3 Grundstücke unterteilt, sodass ich die Grundstücke auf mehrere Jahre kaufen werde.

    Das jetzige Objekt was ich erstmal kaufen will ist ein Mehrfamilienhaus Baujahr 1993. Mit 4 Wohneinheiten die Wohnungen sind alle zwischen 75-86qm groß + Keller und Gartenanteil gejeweils.

    also insgesamte Wohnfläche von 323qm.. Es läuft zur Zeit noch über einen Markler der einen Preis von 314.600Euro will ohne Nebenkosten! Mit Nebenkosten würde ich da auf cirka 350.000Eur kommen.

    Ich hab mit dem Eigentümer aber schon besprochen das ich es höhstwahrscheinlich mit Nebenkosten für
    300.000Euro kaufen werde.

    Nun stellt sich die Frage wie am besten Finanzieren?
    Die Jährlichen Netto Jahreseinnahmen belaufen sich auf 20.000Euro (etwas mehr noch)

    Lohnt sich da eine 100% Finanzierung?

    Die Wohnungen sind durchgehend Jahrelang vermietet gewesen bis jetzt. (Kein ballungsgebiet)
    Immobilie liegt in Hessen.

    habe mir ausgerechnet das die Immobilie in 15 Jahren abgezahlt sein soll.

    Oder Zinsbindung von 10 Jahren nehmen und dann weiterfinanzieren mit einem Bausparvertrag ?
    Tilgungsrate Hoch oder niedrig wählen?

    Hätte einen mtl Abtrag von 800-1200Euro gewählt. Mit eventueller Sondertilgung von Jährlich 3000Euro falls sich das lohnt bei Vollvermietem Eigentum.


    Was haltet ihr davon?
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.373
    Zustimmungen:
    1.412
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Das wird man sehen. Sieht mir noch nicht so wahnsinnig danach aus.
    Die Frage stelle ich mir bevor ich in (Kauf-)Verhandlungen gehe. Ich bin sehr großer Fan von 100% Eigenkapital. Wenn das nicht möglich ist, dann so dicht dran wie nur irgend möglich, ohne die Liquidität zu gefährden.
    für die Bank auf jeden Fall, für dich wahrscheinlich eher weniger bis gar nicht.
    wenig.
    In Hessen hab ich in letzter Zeit eine Menge Immobilien für wirklich kleines Geld (unter 10T€) gesehen.
    Das wird an Lage, Zustand und Prognose liegen, also mich haut da nichts vom Hocker. Wohl wissend, dass es in Hessen auch Immobilien mit Potential zur Goldgrube gibt.
     
  4. #3 jjone91, 17.12.2015
    jjone91

    jjone91 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    17.12.2015
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    oke vll nicht sehr, aber solide ..

    Ich hab mit netto Erwerbkosten von 260.000 Euro ausgerechnet.

    800€/qm Wohnfläche ist schon guter Kurs für die Gegend.

    Wieso ist eine 100% Finanzierung nicht lukrativ ? Die Zinsraten kann man doch mtl absetzen.

    Mtl hab ich 1600€ netto Mieteinnahmen

    Nach meiner Rechnung hät ich da schon eine solide Rendite von 5,5 % nach 20% bewirtschaftungskosten Abzug
     
  5. #4 immodream, 17.12.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    458
    Hallo jjone91,
    kein vernünftiger Mensch schließt zur Zeit des billigen Geldes überhaupt noch einen Bausparvertrag ab.
    Selbstverständlich kann man, wenn die Bank mitspielt, ein reines Renditeobjekt zu 100 % finanzieren .
    Hast du dir schon einmal genau ausrechnen lassen, welche Zins- und Tilgungsbelastung monatlich auf dich zukommt.
    Denke daran, die Tilgungsraten und Zinsen mußt du bezahlen, kannst aber nur die Zinsen von deinen Mieterträgen abziehen.
    Von deinen erzielbaren Nettomieten kannst du schon erst einmal erfahrungsgemäß 20 % für Reparaturen und Mietausfälle abziehen.
    Wenn bei einer 100 % Finanzierung irgendwann einmal 1 oder 2 Wohnungen leer stehen, mußt du in der Lage sein, von deinem anderen Einkommen
    Zinsen und Tilgung zu bezahlen.
    Grüße
    immodream
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.09.2010
    Beiträge:
    7.727
    Zustimmungen:
    328
    In der heutigen Zeit würde ich mir keinen Klotz an's Bein hängen.
    Aber, wer will, der soll...: No risk, no fun...:038sonst:
     
  7. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Ich sehe was, was du nicht siehst und das ist ...

    Die Frage nach der Tilgung stellt sich doch gar nicht. Spannende Fragen sind:
    • Welche Bank finanziert mir Immobilien für 0,0 %?
    • Woher bekomme ich das Geld für andere unvermeidliche Kostenpositionen? Außerhalb des Finanzsektors bekommt man ja nicht alles geschenkt ...


    Solche Modelle lohnen sich manchmal. Das kommt auf die genauen Konditionen an, ist aber insgesamt eher eine Ausnahme.

    Ich bevorzuge einfache Lösungen. Warum soll ich ein kompliziertes Konstrukt mit einem zweiten Vertrag (provisionspflichtig, ...) wählen, wenn ich für schmales Geld die Zinsbindung mühelos auf die gewünschte Laufzeit verlängern kann? Woher kommen eigentlich die Sparraten für den Bausparer? Und was machst du mit dem Bausparer, wenn du dir das mit deinem aufgehenden Immobilienimperium in 10 Jahren noch einmal anders überlegt hast?


    Supi! Du zahlst 100 € Zinsen und bekommst von unserem Lieblings-Rolli 45 € zurück. Also natürlich nur, falls du nicht versehentlich unter 250.000 € im Jahr verdienst - sonst weniger. Den Kassensturz bekommst du selbst hin ...

    Wenn diese Idee auf deinem Mist gewachsen ist: Macht nichts, hast du halt irgendwo aufgeschnappt, haben wir jetzt geklärt.
    Wenn diese Idee von deinen zukünftigen "Geschäftspartnern" kam: Laufen, und zwar schnell.


    Natürlich ist so ziemlich alles auf Pump "lukrativ", wenn man nach Kosten eine Rendite über dem Zins erzielt. Aber solche Renditen erzielst du mit Mietwohnungen (noch dazu ohne jegliche Erfahrung) eher nicht. Wir können das gerne auch ausführlicher mit Zahlen durchspielen, wenn du den Kaufpreis mal etwas genauer als zwischen 260.000 und 350.000 € ansetzten kannst.

    Das Ergebnis ist aber immer ziemlich ähnlich: Vollfinanzierungen ergeben selbst unter der freundlichen Annahmen, die Verkäufer (egal unter welcher [Berufs]Bezeichnung) gerne machen, eher schwache Renditen und unter vernünftigen Annahmen oft gar keine positiven Renditen mehr. Noch dazu bieten sie oft so wenig Risikopuffer, dass selbst kleine ungeplante Ausgaben das ganze Konstrukt zum Wackeln bringen. Die Zwangsversteigerungs-Fraktion hier im Forum kauft dir dieses Objekt dann in 10 Jahren ab ...
     
    raivis gefällt das.
  8. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.373
    Zustimmungen:
    1.412
    Ort:
    Mark Brandenburg
    in meiner Gegend heißt so ein Kaufpreis, der Zustand ist stark verbesserungswürdig. Also das Haus ist eher alt und zum guten Teil verschlissen, große Modernisierungen werden durch die Mieter schlicht und einfach durch Anwesenheit verhindert. Die übliche Alternative zu solch einem Szenario heißt, es besteht wenig Nachfrage nach Wohnraum, du musst schon sehr günstig vermieten um überhaupt Mieter zu haben, nicht dass du noch über die Nebenkosten draufzahlst. Besonders gerne findet man eine Kombination aus beiden.
    Davon hast ~20% für die Bank und für dich, der Rest sind Steuern, nicht umlegbare Nebenkosten, Rücklage/Ausgaben für Reparatur, Instandhaltung, Modernisierung und Gedöns...
    So zumindest die Erfahrung aus den soliden Langzeitberechnungen die ich gesehen habe. Gerne hast du dafür auch mal lange Jahre in denen du deutlich drauf zahlst, weil die langen Jahre zum Rücklagenaufbau (z.B. für Dach, Fassade und andere große Aktionen) zu kurz waren....
     
Thema:

Wie am besten Finanzieren?

Die Seite wird geladen...

Wie am besten Finanzieren? - Ähnliche Themen

  1. Grundstück geerbt - wie am besten verkaufen?

    Grundstück geerbt - wie am besten verkaufen?: Servus, wir haben in der Familie ein Grundstück geerbt. Metropole, über 1.000m² und GFZ 1,0. Die erste Überlegung war, einen Projektentwickler...
  2. Was mach ich am besten?

    Was mach ich am besten?: Hallo Lieber Forum, erstmal bedanke ich mich für die Hilfe die ich bekommen habe. Ich habe vor eine Woche hier geschrieben das der Mieter immer...
  3. Haus durch Mieteinnahmen finanzieren?

    Haus durch Mieteinnahmen finanzieren?: Hallo, wir haben uns vor 7 Jahren ein Haus gekauft. Großer Garten, 2 Parkplätze, großer Keller, Mietwohnung mit 90qm und unserer Wohnung mit ca...
  4. Folgeobjekt finanzieren Erfahrung

    Folgeobjekt finanzieren Erfahrung: Wie lange habt ihr gewartet bis ihr eure folgeobjekte finanziert habt? Annahme ihr habt eine Immobilie gekauft und wenig später noch eine und...
  5. Ferienhaus über selbstgenutztes EFH finanzieren

    Ferienhaus über selbstgenutztes EFH finanzieren: Wir wollen ein Ferienhaus im Ausland kaufen und vermieten. Das Ferienhaus wird über ein Darlehen auf die vorhandene Grundschuld unseres selbst...