Wie am Besten vermietetes Objekt finanzieren?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Neuhier, 05.10.2009.

  1. #1 Neuhier, 05.10.2009
    Neuhier

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    Guten Abend bzw. gute Nacht!

    Ich (ledig, 35 Jahre, ca. 25% Grenzsteuersatz) habe vor eine Wohnung zu kaufen und diese anschließend zu vermieten.

    Ich habe diverse Foren nach Infos durchforstet, aber es bleiben doch Fragen unbeantwortet. Daher poste ich meine Fragen und hoffe auf viele Antworten/Reaktionen J

    Zuerst die Grunddaten:
    Wohnung Kaufpreis 70.000 Euro;
    NK: 3.500 Euro (kein Makler);
    Kaufpreis/Miete-Verhältnis: 12,15
    Brutto-Mieterendite: 8,23%
    Netto-Mietrendite: 7,31%
    Die Instandhaltungsrücklagen sind nicht sehr hoch aber in 2004 wurde umfangreich renoviert- kann ich also mit leben.

    In Prinzip habe ich es so verstanden, dass ich als Mieter möglichst viel an Zinsen absetzen und ein Steuereffekt nicht reinrechnen soll. Nun habe ich das Problem, dass die Wohnung lt. meiner Berechnung kein Minus (weder Liquidität noch steuerlich) ausweist, da die Einnahmen die Zinsbelastungen übersteigen. Auch wenn eine Pauschale von 500 extra Kosten p.A. eingerechnet wird, komme ich nicht auf ein Minus. Andererseits sehe ich auch keine jährliche Ausgabe iHv 500 Euro, da die Wohnung komplett renoviert ist und die Lage eigentlich keine Mietnomaden anziehen sollte.

    Nun zu meiner Frage: Was macht denn nun für mich mehr Sinn:
    1. die Tilgung strecken und über 30 Jahren Eigenkapital aufbauen oder
    2. schnell tilgen (über Bausparen zB in 18 Jahren) und das Objekt schuldenfrei haben? In dem letzten Fall zahle ich in 18 Jahren fleißig Steuern auf die Einnahmen da der Zinsaufwand fehlt.

    Annuität:
    Mieteinnahmen: 5.760 Euro
    Kosten inkl. Tilgung: 3.731 Euro (Zinsen 10 Jahre fest; annuitätisch)
    Anfängliche Zinskosten: 3.031 Euro
    Laufzeit: 30 Jahre
    Afa: 1.470 Euro (50 Jahre)

    Im ersten Jahr würde ich steuerlich folgende Berechnung machen:
    Mieteinnahmen: 5.760
    abzüglich Kosten Verwalter 240
    abzüglich Instandhaltungskosten/Rücklage 150
    abzüglich Zinsen 3.031 (über die Jahre fallend)
    abzüglich Afa: 1.470
    ein Plus von 869 Euro machen (über die Jahre steigend)

    Nachteil: Zinsbindung nur für 10 Jahre -> Neuverhandlung! / steigende Zinsen?
    Vorteil: Bringt viel Liquidität (ca. 2.000/Jahr – Tendenz steigend) -> Bildung neues Kapital.

    Bausparen:
    Mieteinnahmen: 5.760 Euro
    Kosten inkl. Tilgung: 5.040 Euro (Zinsen 18 Jahren fest)
    Anfängliche Zinskosten: ca. 2.200 Euro
    Laufzeit: 18 Jahre
    Afa: 1.470 Euro (50 Jahre)

    Im ersten Jahr würde ich steuerlich folgende Berechnung machen:
    Mieteinnahmen: 5.760
    abzüglich Kosten Verwalter 240
    abzüglich Instandhaltungskosten/Rücklage 150
    abzüglich Zinsen 2.200 (über die Jahre fallend)
    abzüglich Afa: 1.470
    ein Plus von 1.700 Euro machen (über die Jahre steigend)

    Nachteil: Bringt wenig Liquidität -> Bildung neues Kapital schwer möglich + müsste ich von diesem Plus mehr Steuern zahlen.
    Vorteil: Zinsbindung gesamte Laufzeit -> keine Neuverhandlung!

    Kann mir jemand ein wenig bei der Entscheidung helfen und/oder neue Ideen/Erfahrungen einbringen?

    Ich könnte eventuell auch noch über eine Lebensversicherung/Lebensversicherungen (aus 2004) finanzieren. Zwei LV mit je ca. 40.000 garantierte Auszahlung sind vorhanden – Einzahlung monatlich jeweils 75 Euro. Macht dies eventuell mehr Sinn? Die Zinsraten sind ca. 3.300 Euro und der Versicherungsbeitrag über 75-150 Euro müsste(n)weiterhin monatlich gezahlt werden. Hat die Einbindung in einer Finanzierung Einfluss auf die steuerfreie Auszahlung?

    Leider ist es schon spät – vielleicht wird noch jemand eine Antwort senden....

    Viele Grüße & herzlichen Dank schon mal!
     
  2. AdMan

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  3. #2 baufibemu, 05.10.2009
    baufibemu

    baufibemu Neuer Benutzer

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    Ich denke nicht, dass Ihnen hier jemand helfen kann, da Ihnen die Richtung in die Sie gehen wollen, selbst noch nicht klar ist.
    Sie müssen sich schon entscheiden, ob Sie lieber gesamt weniger Zinsen zahlen wollen, dafür aber keinen, oder weniger Steuervorteile haben. Oder aber mehr steuerlichen Effekt, dafür aber auch mehr Zinszahlungen.
    Da wird ein ausführliches Gespräch mit dem Steuerberater sicherlich mehr helfen.
    Einfach beide Modelle gegenüberstellen und errechnen lassen, welche Variante sich für Sie mehr rechnet.

    Beste Grüße
     
  4. #3 Michael_62, 05.10.2009
    Michael_62

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    Du musst in der Liquidität die Gesamtüberdeckungsrechnung ansehen, alles andere ist Humbug. Das kannst du schön mit einer EXEL Tabelle machen.

    Denke daran, dass am Ende fast nur noch Tilgung anfällt und diese mit dem GRENZ-Steuersatz versteuert wird.

    Wenn du einen aktuellen Grenzsteuersatz von 25% hast, dann ist den Einkommen gering und es bleibt wenig Spielraum für Fehler.

    Wenn du das Objekt als Rentenvorsorge halten möchtest ist die Objektgesellschaft unter der Ausnahme §9.2 GewStG eine Alternative. Hier hast du finale Besteuerung von 15.83% auf Gesellschaftsebene.
    Problem ist der Verkauf. Da musst du dann die Wertaufholung mit 25%+Soli nachversteuern, wie bei Zinsen.
     
  5. #4 Neuhier, 05.10.2009
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    @ baufibemu & Michael_62: Vielen Dank für die Antworten!

    Die Richtung ist natürlich wenig zahlen, viel freie Liquidität und wenig Steuern :tuschel

    Aber es gibt ja offensichtlich mehrere Wege dahin. Kennen tuhe ich nur diese 3, wobei mir zur Zeit die Variante mit der Tilgungsaussetzung mehr und mehr zusagt. Die konstante Belastung von den Zinsen reduzieren mein zu versteuerndes Einkommen und die freie Liquidität kann ich ja in die LV stecken.

    Michael_62: Du meinst eine Überschußrechnung mit der Annahme 25% Steuern? Da wo das Darlehen am Ende Meisten freie Liquidität bringt, kommt in die engere Auswahl?

    Kannst Du hier vielleicht etwas näher drauf eingehen?

    Gruß

    Neuhier
     
Thema: Wie am Besten vermietetes Objekt finanzieren?
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