Wie am Besten vermietetes Objekt finanzieren?

Diskutiere Wie am Besten vermietetes Objekt finanzieren? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Guten Abend bzw. gute Nacht! Ich (ledig, 35 Jahre, ca. 25% Grenzsteuersatz) habe vor eine Wohnung zu kaufen und diese anschließend zu vermieten....

  1. #1 Neuhier, 05.10.2009
    Neuhier

    Neuhier Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    05.10.2009
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Guten Abend bzw. gute Nacht!

    Ich (ledig, 35 Jahre, ca. 25% Grenzsteuersatz) habe vor eine Wohnung zu kaufen und diese anschließend zu vermieten.

    Ich habe diverse Foren nach Infos durchforstet, aber es bleiben doch Fragen unbeantwortet. Daher poste ich meine Fragen und hoffe auf viele Antworten/Reaktionen J

    Zuerst die Grunddaten:
    Wohnung Kaufpreis 70.000 Euro;
    NK: 3.500 Euro (kein Makler);
    Kaufpreis/Miete-Verhältnis: 12,15
    Brutto-Mieterendite: 8,23%
    Netto-Mietrendite: 7,31%
    Die Instandhaltungsrücklagen sind nicht sehr hoch aber in 2004 wurde umfangreich renoviert- kann ich also mit leben.

    In Prinzip habe ich es so verstanden, dass ich als Mieter möglichst viel an Zinsen absetzen und ein Steuereffekt nicht reinrechnen soll. Nun habe ich das Problem, dass die Wohnung lt. meiner Berechnung kein Minus (weder Liquidität noch steuerlich) ausweist, da die Einnahmen die Zinsbelastungen übersteigen. Auch wenn eine Pauschale von 500 extra Kosten p.A. eingerechnet wird, komme ich nicht auf ein Minus. Andererseits sehe ich auch keine jährliche Ausgabe iHv 500 Euro, da die Wohnung komplett renoviert ist und die Lage eigentlich keine Mietnomaden anziehen sollte.

    Nun zu meiner Frage: Was macht denn nun für mich mehr Sinn:
    1. die Tilgung strecken und über 30 Jahren Eigenkapital aufbauen oder
    2. schnell tilgen (über Bausparen zB in 18 Jahren) und das Objekt schuldenfrei haben? In dem letzten Fall zahle ich in 18 Jahren fleißig Steuern auf die Einnahmen da der Zinsaufwand fehlt.

    Annuität:
    Mieteinnahmen: 5.760 Euro
    Kosten inkl. Tilgung: 3.731 Euro (Zinsen 10 Jahre fest; annuitätisch)
    Anfängliche Zinskosten: 3.031 Euro
    Laufzeit: 30 Jahre
    Afa: 1.470 Euro (50 Jahre)

    Im ersten Jahr würde ich steuerlich folgende Berechnung machen:
    Mieteinnahmen: 5.760
    abzüglich Kosten Verwalter 240
    abzüglich Instandhaltungskosten/Rücklage 150
    abzüglich Zinsen 3.031 (über die Jahre fallend)
    abzüglich Afa: 1.470
    ein Plus von 869 Euro machen (über die Jahre steigend)

    Nachteil: Zinsbindung nur für 10 Jahre -> Neuverhandlung! / steigende Zinsen?
    Vorteil: Bringt viel Liquidität (ca. 2.000/Jahr – Tendenz steigend) -> Bildung neues Kapital.

    Bausparen:
    Mieteinnahmen: 5.760 Euro
    Kosten inkl. Tilgung: 5.040 Euro (Zinsen 18 Jahren fest)
    Anfängliche Zinskosten: ca. 2.200 Euro
    Laufzeit: 18 Jahre
    Afa: 1.470 Euro (50 Jahre)

    Im ersten Jahr würde ich steuerlich folgende Berechnung machen:
    Mieteinnahmen: 5.760
    abzüglich Kosten Verwalter 240
    abzüglich Instandhaltungskosten/Rücklage 150
    abzüglich Zinsen 2.200 (über die Jahre fallend)
    abzüglich Afa: 1.470
    ein Plus von 1.700 Euro machen (über die Jahre steigend)

    Nachteil: Bringt wenig Liquidität -> Bildung neues Kapital schwer möglich + müsste ich von diesem Plus mehr Steuern zahlen.
    Vorteil: Zinsbindung gesamte Laufzeit -> keine Neuverhandlung!

    Kann mir jemand ein wenig bei der Entscheidung helfen und/oder neue Ideen/Erfahrungen einbringen?

    Ich könnte eventuell auch noch über eine Lebensversicherung/Lebensversicherungen (aus 2004) finanzieren. Zwei LV mit je ca. 40.000 garantierte Auszahlung sind vorhanden – Einzahlung monatlich jeweils 75 Euro. Macht dies eventuell mehr Sinn? Die Zinsraten sind ca. 3.300 Euro und der Versicherungsbeitrag über 75-150 Euro müsste(n)weiterhin monatlich gezahlt werden. Hat die Einbindung in einer Finanzierung Einfluss auf die steuerfreie Auszahlung?

    Leider ist es schon spät – vielleicht wird noch jemand eine Antwort senden....

    Viele Grüße & herzlichen Dank schon mal!
     
  2. Anzeige

  3. #2 baufibemu, 05.10.2009
    baufibemu

    baufibemu Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2007
    Beiträge:
    24
    Zustimmungen:
    0
    Ich denke nicht, dass Ihnen hier jemand helfen kann, da Ihnen die Richtung in die Sie gehen wollen, selbst noch nicht klar ist.
    Sie müssen sich schon entscheiden, ob Sie lieber gesamt weniger Zinsen zahlen wollen, dafür aber keinen, oder weniger Steuervorteile haben. Oder aber mehr steuerlichen Effekt, dafür aber auch mehr Zinszahlungen.
    Da wird ein ausführliches Gespräch mit dem Steuerberater sicherlich mehr helfen.
    Einfach beide Modelle gegenüberstellen und errechnen lassen, welche Variante sich für Sie mehr rechnet.

    Beste Grüße
     
  4. #3 Michael_62, 05.10.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.06.2009
    Beiträge:
    1.097
    Zustimmungen:
    0
    Du musst in der Liquidität die Gesamtüberdeckungsrechnung ansehen, alles andere ist Humbug. Das kannst du schön mit einer EXEL Tabelle machen.

    Denke daran, dass am Ende fast nur noch Tilgung anfällt und diese mit dem GRENZ-Steuersatz versteuert wird.

    Wenn du einen aktuellen Grenzsteuersatz von 25% hast, dann ist den Einkommen gering und es bleibt wenig Spielraum für Fehler.

    Wenn du das Objekt als Rentenvorsorge halten möchtest ist die Objektgesellschaft unter der Ausnahme §9.2 GewStG eine Alternative. Hier hast du finale Besteuerung von 15.83% auf Gesellschaftsebene.
    Problem ist der Verkauf. Da musst du dann die Wertaufholung mit 25%+Soli nachversteuern, wie bei Zinsen.
     
  5. #4 Neuhier, 05.10.2009
    Neuhier

    Neuhier Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    05.10.2009
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    @ baufibemu & Michael_62: Vielen Dank für die Antworten!

    Die Richtung ist natürlich wenig zahlen, viel freie Liquidität und wenig Steuern :tuschel

    Aber es gibt ja offensichtlich mehrere Wege dahin. Kennen tuhe ich nur diese 3, wobei mir zur Zeit die Variante mit der Tilgungsaussetzung mehr und mehr zusagt. Die konstante Belastung von den Zinsen reduzieren mein zu versteuerndes Einkommen und die freie Liquidität kann ich ja in die LV stecken.

    Michael_62: Du meinst eine Überschußrechnung mit der Annahme 25% Steuern? Da wo das Darlehen am Ende Meisten freie Liquidität bringt, kommt in die engere Auswahl?

    Kannst Du hier vielleicht etwas näher drauf eingehen?

    Gruß

    Neuhier
     
Thema: Wie am Besten vermietetes Objekt finanzieren?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. vermietetes haus finanzieren

    ,
  2. immobilienfinanzierung vermieteten objekten

    ,
  3. vermietetes objekt finanzieren

    ,
  4. vermietetes objekt kaufen,
  5. finanzierung vermietetes haus,
  6. vermietetes haus kaufen finanzierung,
  7. mietrendite rechner excel,
  8. vermietetes objekt absetzen,
  9. finanzierung vermietetes objekt,
  10. mieteinnahmen versteuern,
  11. förderung für vermietete objekte,
  12. immobilienfinanzierung vermietetes objekt,
  13. vermietetes haus verkaufen,
  14. komplett vermietetes haus finanzieren,
  15. wie am besten vermietetes haus finanzieren,
  16. immobilienkredit vermietet grenzssteuersatz,
  17. Mieteinnahmen sind zu versteuern Tilgungsaussetzung wählen,
  18. finanzierung zu vermietendes objekt,
  19. steuernachpruefung vermietes objekt 10 jahre ,
  20. vermietobjekt wie finanzieren,
  21. vermietetes haus mit vorhandenen mieteinahmen finanzieren?,
  22. gemeinsame finanzierung teilvermietetes objekt,
  23. tilgung vermietetes objekt,
  24. kann ich vermietetes haus besser finanzieren,
  25. wie finanziert man ein vermietetes haus am besten
Die Seite wird geladen...

Wie am Besten vermietetes Objekt finanzieren? - Ähnliche Themen

  1. Mietkauf mit vermieteten Wohnungen

    Mietkauf mit vermieteten Wohnungen: Hallo, ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (beide Wohnungen vermietet). Ich erziele Mieteinnahmen von € 10.000 p.a....
  2. Student vermietet Eigentumswohnung (WG)

    Student vermietet Eigentumswohnung (WG): Hallo Community, Meine Eltern haben mir diese Woche eine Eigentumswohnung in Göttingen gekauft, da ich bald mit dem Studium dort...
  3. Vermietete Wohnung gekauft Mietvertrag neu ???

    Vermietete Wohnung gekauft Mietvertrag neu ???: Hallo, wenn ich eine vermietete Wohnung kaufe wie läuft das dann mit den Mietvertrag ? Immerhin steht in im bestehenden Vertrag mein Name nicht...
  4. Wenn man schnell finanzieren muss...

    Wenn man schnell finanzieren muss...: Hallo, sagen wir mal man hat die Möglichkeit eine ETW günstig zu kaufen aber der Verkäufer braucht sehr schnell das Geld. Selber will man die...
  5. Stellplatz vermietet ohne Vertrag: Steuererklärung

    Stellplatz vermietet ohne Vertrag: Steuererklärung: Hallo zusammen, Habe folgende hypothetischen Fall: seit 2 Jahren vermieten wir einen Garagenstellplatz. Es gibt keinen schriftlichen Vertrag, es...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden