Wie am vernünftigste Miete anheben?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von emrahx99, 24.02.2010.

  1. #1 emrahx99, 24.02.2010
    emrahx99

    emrahx99 Benutzer

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    Halli Hallo,

    wir vermieten derzeit einige Wohnungen und ich würde gerne wissen, wie ihr das mit Mieterhöhungen regelt. Ich würde gerne ca. alle 2 Jahre um 1,5 - 2,0% erhöhen. Von einer Staffelmiete oder ähnlichen halte ich wiederum nicht, weil ich nicht vorausschauen kann, wie sich die Inflationsrate in den nächsten Jahren entwickelt.

    Die Lösung soll für Vermieter und Mieter einigermaßen vernünftig geregelt sein.

    Wie macht ihr das? Man kan als Begründung den Mietspiegel angeben. Unsere Wohnungen liegen im hohen Bereich der Spanne, weil die Wohnungen jung sind und sehr gut eingerichtet. Von daher kann ich mich dem Mietspiegel nicht so bedienen. Kann man da andere Auskünfte verwenden als "nur" den Mietspiegel? Oder ist der Mietspiegel schon relativ hoch angesetzt?

    Grüße
    emrahx99
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christoph, 24.02.2010
    Christoph

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    1. Das steht im Mietvertrag, wie die Mieterhöhung geregelt ist. Wenn keine Staffelmiete vereinbart ist, kann sie nicht als Grundlage herangezogen werden.
    2. Staffelmiete ist unabhängig von der Inflation. Was du meinst ist eine Indexmiete.
    3. Wenn du eine Indexmiete vereinbarst, ist eine weitere Erhöhung nach "ortsüblicher Vergleichsmiete" normalerweise ausgeschlossen
     
  4. #3 emrahx99, 24.02.2010
    emrahx99

    emrahx99 Benutzer

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    Die drei Varianten sind mit bekannt. Unsere Verträge sind von Haus&Grund. Vereinbart ist eine Grundmiete die mit Zustimmung vom Mieter erhöht werden kann.

    Wie macht man sowas am geschicktesten bzw. die "ortübliche Vergleichsmiete". Ist die ortsübliche Vergleichsmiete nur durch den Mietspiegel nachweisbar? Oder gibt es andere Quellen?

    Servus :wink
     
  5. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Da gibt es noch die Quelle Gutachter.
    Den Fall habe ich jetzt: wollte eine rechtmässige Erhöhung durchsetzen, Mieter geht dagegen an und die Sache kommt vor Gericht. Der Richter sagt direkt er hat keine Ahnung und der Mietspiegel sei nicht qualifiziert, also heisst das für mich Gutachter beauftragen, der dann beurteilt, ob die neue Miete angemessen ist. Wir reden über 45,- Euro Mieterhöhung. Der Gutachter kostet mich 800,- Euro. Brauch ich also mal locker 2 Jahre bis ich den Gutchter wieder drin habe und ein weiteres Jahr für Anwalts- und Gerichtskosten. Bevor ich es vergesse: der Hinweis wer verliert muss zahlen läuft in diesem fall nicht, da der Beklagte PKH bekommt und so ist dann auch im Falle eines Sieges nichts zu holen!
     
  6. #5 emrahx99, 24.02.2010
    emrahx99

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    Hallo tokape,

    ich glaube, dass Du die Gerichtskosten wegen Formfehler übernehmen muss.

    Hättest Du von Anfang an einen Gutachter eingeschaltet und hätte der Mieter dann immernoch die Mieterhöhung abgelehnt, dann wäre (so glaube ich zumindest) Dir der Aufand mit den Gerichtskosten erstattet worden, weil Du alle Unterlagen korrekt eingereicht hast. Man möge mich bitte korrigieren, wenn ich falsch liege.

    45 EUR pro Monat sind auch lockel 540 EUR pro Jahr. Also nicht wenig... Aber kommt natürlich auf die Höhe der unsprünglichen Miete an.

    Wie machen es die anderen??????

    PS: Ich hätte auch keinen Gutachter von Anfang an eingschaltet...
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nun denn... weiter kann man kaum daneben liegen.
    Es ist immer das gleiche. Der Verlierer zahlt die Kosten, der Vermieter hat in diesem Fall aber als Kläger Vorschuss zu leisten.
    Das Problem war lediglich, dass beim Mieter nichts zu holen sein soll. Trifft dies zu, kann der Vermieter sich den Kostenfestsetzungsbeschluss einrahmen und übers Klo hängen.
     
  8. #7 emrahx99, 24.02.2010
    emrahx99

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    Ja, aber bei einem Formfehler ist man immer Verlierer.

    Wenn das Gutachten da ist und es die Mieterhöhung rechtfertigt, dann gilt die neue Miete, unabhängig davon, ob der Mieter es sich leisten kann oder nicht.

    Wenn der Mieter die Mieterhöhung nicht anerkennt (vorausgesetzt, dass alle anderen Punkte stimmen: Fristen, Erhöhung nicht mehr als 20% in 3 JAhren etc.),obwohl der Nachweis vom Gutachter dabei war, dann kann der Vermieter die Miete einklagen und ich denke, dann müssen auch die Gerichtskosten vom Mieter übernommen werden. (bin mir trotzdem nicht ganz sicher).

    Ist aber eine blöde Sache sowas. Eigentlich für beide Seiten.

    Also kann ich nicht mit Mietspiegel plädieren, wenn ich eine Miete anheben möchte. Kann somit Probleme vor Gerichten unterbreiten, wenn es um Nachweis geht.
     
  9. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    war kein Formfehler! Lief alles ordnungsgemäss über RA. Ist schon klar, dass wenn der Gutachter sagt, dass die Miete in Ordnung ist, ichmeine Erhöhung bekomme, aber trotzdem bleibe ich auf den Kosten sitzen!

    Womit soll ich denn sonst plädieren, wenn nicht mit einem Mietspiegel. Wer holt denn von Anfang an einen Gutachter?
     
  10. #9 Grueneninny, 24.02.2010
    Grueneninny

    Grueneninny Erfahrener Benutzer

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    Jetzt frage ich mich natürlich als Mieter warum man eine Miete alle zwei Jahre um ca. 2% erhöhen will, wenn man eh schon im oberen Bereich des Mietspiegels liegt.

    Sollte man nicht lieber mit den vorhandenen Mietern zufrieden sein, wenn sie denn pünktlich ihre Miete zahlen und nicht riskieren das sie ausziehen weil sie die Mieterhöhungen nicht tragen wollen/ können.
    Dann weiß man nicht was man rein bekommt. So weiß man was man hat.
     
  11. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich kenne von uns nur den qualifizierten Mietspiegel und da wir ganz normale Wohnungen vermieten und es mit den Mieten nicht auf die Spitze treiben wollen, ist der auch völlig ok.
    Der qualifizierte Mietspiegel macht die Unterscheidungen zwischen Altersklassen, Ausstattung und Lage und das mittlerweile sehr genau.
    Wenn ihr da noch drüber wollt, weil ihr vielleicht mit Marmorbad, Gemeinschaftspool und Sauna im Keller vermietet, dann bleibt wohl nichts anderes, als sich auf die Suche nach vergleichbaren Wohnungen zu machen und diese für Mieterhöhungen heranzuziehen.




    Der Grund, eine Miete alle 2 Jahre um ca 1-2% erhöhen zu wollen, liegt darin, dass der Mietspiegel alle 2 Jahre auch in diesem Masse steigt. Zumindest bei uns.
    Warum wir unsere Mieten nicht auf dem Maximum halten, hat mehrere Gründe:
    1. uns sind langjährige gute Mieter lieber als ein ständiger Wechsel, hat man nur Stress mit
    2. die Möglichkeit die Miete kurz mal um 20% erhöhen zu können, wenn ein Mieter Ärger macht, verschafft uns einen gewissen Verhandlungsspielraum ums mal so auszudrücken.........
     
  12. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Bis zu meinem Fall habe ich auch immer gedacht Mietspiegel ist Mietspiegel. Den ich habe ist auch sehr detailliert (Baujahr, Lage, Ausstattung), aber halt nicht qualifiziert. Es gibt halt solche und soclhe. Kommt immer auf die Stadt an. In meinem Falle Krefeld und dort gibt es keine qualifizierten. Meinen habe ich vom Haus- und Grundbesitzerverein, also aus "offizieller" Quelle!
     
  13. #12 emrahx99, 24.02.2010
    emrahx99

    emrahx99 Benutzer

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    Ja, das mit dem Mietspiegel ist hier in Kiel auch so eine Sache. Der höchste Wert liegt bei knapp über 8 EUR / m².

    Eine sehr gute junge Wohnung mit sehr guter Ausstattung in in guter Lage (Zentrum, dennoch ruhig gelegen) wird hier auch Mal mit 10 oder € /m² gehandelt.

    Unsere Wohnungen gehören auch zu den "Guten" und sind unter 8 EUR, obwohl die auch erheblich teurer weggehen würde.

    Also laut Mietspiegel liegen unsere Preis am oberen Level, aber nach den tatsächlichen Mieten doch eher im Mittelwert.
     
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