Wie ausführlich müssen Gegenforderungen in Kautionsabrechnung dargestellt werden?

Diskutiere Wie ausführlich müssen Gegenforderungen in Kautionsabrechnung dargestellt werden? im Sicherheitsleistung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, die Vermieterin erstellt eine Kautionsabrechnung, in der sie der Mietkaution samt Zinsen Gegenforderungen aufgrund von Schäden...

  1. Scotty

    Scotty Neuer Benutzer

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    Hallo,

    die Vermieterin erstellt eine Kautionsabrechnung, in der sie der Mietkaution samt Zinsen Gegenforderungen aufgrund von Schäden gegenüberstellt. Die genannten Schäden sind schon wie im Übergabeprotokoll sehr allgemein gehalten: Verschmutzungen in der Küche, Schlafzimmertür klemmt, Wohnzimmerteppich beschädigt. Die Vermieterin gibt für die Beseitigung der Schäden einen Geamtbetrag von 900 Euro an. Der Mieter bestreitet die Verantwortlichkeit für die Schäden.

    Es stellt sich also die Frage, ob diese allgemeine und kurze Darstellung der Gegenforderungen ausreicht. Aus der Sicht der Vermieterin mag es vielleicht taktisch klug sein, erst mal so wenig Informationen wie möglich anzugeben, in der Hoffnung, der Mieter wird die Gegenforderungen schon anerkennen oder dass der Mieter eben im weiteren Streitfall nicht gleich über die Argumente und Beweise der Vermieterin informiert ist. Aber in einem späteren Gerichtsverfahren hinterlässt so eine erste minimalistische Kautionsabrechnung vielleicht auch nicht den besten Eindruck, weil die Richterin die erst im Gerichtsverfahren genannten Argumente und Beweise für "nachgeschoben" einstufen und weniger positiv bewerten könnte.

    Müssen/muss in der Kautionsabrechnung

    • die einzelnen Schäden detailliert genannt werden (also bspw. bei den Verschmutzungen in der Küche: genaue Art und genaue Lokalisierung sowie genauer Umfang der Verschmutzungen)?
    • die Verantwortlichkeit des Mieters für die Schäden dargelegt werden? (Eine Anerkennung der Verantwortlichkeit des Mieters fand im Übergabeprotokoll nicht statt.)
    • die Kosten für die Schäden im Einzelnen aufgeschlüsselt werden?
    • Dokumente (Kostenvoranschläge bzw. Rechnungen, Belege zur Feststellung des Zeitwertes) mitgeschickt werden?
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 05.09.2018
    ehrenwertes Haus

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    Kommt ganz darauf an, ob man über einzelne Positionen oder die Forderung als Ganzes streiten möchte.

    Außergerichtlich kann das recht allgemein gehalten werden. Mieter und Vermieter müssen sich nur irgendwie einigen und sollten das dann gemeinsam schriftlich fest machen (für den fall späterer Erinnerungslücken).

    Ein Richter möchte schon deutlich mehr zu den einzelnen Positionen wissen und wie sich die Forderungssumme zusammensetzt.

    Der einfachste Kostennachweis sind immer Handwerkerrechnungen und Kostenvoranschläge (ohne MwSt).
    Dann kann man diskutieren Wer für den Schaden verantwortlich ist, oder ob der angenommene Schaden nicht doch unter normale Abnutzung fällt.


    Wenn eine der Parteien auf Streit aus ist (meist der Mieter), dann freuen sich anwälte und Gerichte.
     
  4. Andres

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    Nicht ganz. Es gibt keine speziellen Vorschriften, wie die Kautionsabrechnung zu erfolgen hat. Bei der Kaution handelt es sich um treuhänderisch durch den Vermieter verwahrtes Vermögen des Mieters. Damit gelten die allgemeinen Bestimmungen des § 259 BGB. Die kann man nun auf die einzelnen Fragen anwenden - oder das zumindest versuchen:

    Das hängt vom Einzelfall ab. Es ist ja durchaus möglich, dass die Küche insgesamt verschmutzt war. Bei der klemmenden Türe oder dem Teppich finde ich den Schaden ausreichend bezeichnet, aber auch das hängt vom Einzelfall ab. Hatte der Teppich bereits 20 Löcher und möchte man den Mieter nun für Nummer 21 verantwortlich machen, wäre eine nähere Angabe sicher hilfreich ...


    Nein. Der Vermieter hält den Mieter offensichtlich für verantwortlich, sonst hätte er ja keinen Abzug vorgenommen. Aus § 259 BGB ergibt sich nur eine Rechenschaftspflicht hinsichtlich der Vermögensbewegungen, nicht ihrer (wirtschaftlichen, rechtlichen, ...) Begründung.


    Auch kein eindeutiger Fall. § 259 BGB spricht nur von einer "geordneten Darstellung". Alle Schäden in eine Position zusammenzufassen, ist ja durchaus noch geordnet. Würde man jetzt noch eine Betriebskostennachzahlung in die selbe Summe einbeziehen, wird es schon kniffliger. Sobald dann auch noch Einnahmen (Zinsen) saldiert werden, ist wohl nicht mehr von einer geordneten Darstellung auszugehen.


    Kostenvoranschläge oder Rechnungen eher ja ("soweit Belege erteilt zu werden pflegen"), Feststellung des Zeitwerts nicht. Wie oben beschrieben, geht es bei der Kautionsabrechnung um das "Was", nicht um das "Warum".


    Was Richterinnen denken könnten, ... lassen wir das.

    Vor allem wird die Richterin bei der Überprüfung des Sachverhalts (hoffentlich) das gleiche tun, was auch ich getan habe: Deinen Anspruch auf Abrechnung nicht mit den möglichen Ersatzansprüchen des Vermieters vermischen. Dass der Vermieter vielleicht falsch abgerechnet hat, ändert nichts daran, dass er trotzdem Ansprüche gegen dich haben kann, die er zu Recht aus der Kaution ausgleicht.

    Da deine Klage ja nicht nur auf Erstellung einer korrekten Kautionsabrechnung sondern auf Zahlung der Kaution lauten wird, wird der Vermieter spätestens in der Klageerwiderung ausreichend Gelegenheit haben, seine Forderungen darzulegen.


    Ich ahne, dass deine Interessen deutlich besser gewahrt würden, wenn du einfach beim Vermieter nachfragen würdest, was du gerne wissen willst, also z.B. was genau wo nicht in Ordnung war und warum bestimmte Kosten in dieser Höhe angesetzt wurden. Dann sieht man weiter. Oder man beschäftigt die Justiz ...
     
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  5. #4 Papabär, 05.09.2018
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    Jaein! Es wird die Richterin sicher durchaus interessieren, welcher Zustand bei Rückgabe überhaupt geschuldet war. Ist im Mietvertrag z.b. "besenrein" vereinbart, wird der Vermieter schwerlich mehr durchsetzen können.

    Ein nicht zu unterschätzender Punkt bei Kautionsaufrechnungen ist auch, dass der Mieter vorab die Möglichkeit zur Nachbesserung gehabt haben muss. Ich schätze eine durchschnittliche, hölzerne Zimmertür bekommt auch ein mittelmäßiger Heimwerker mit geringem Aufwand wieder gangbar.
     
  6. Olbi

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    Ich widerspreche Dir nur äußerst ungern, aber dazu hat der BGH entschieden, relativ neu am 28.02.2018.
    Tenor: Keine Fristsetzung erforderlich bei Beseitigung von Schäden nach Auszug des Mieters. VIII ZR 157/17

     
  7. Andres

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    Da ist der BGH Anfang dieses Jahres deutlich zurückgerudert, BGH VIII ZR 157/17. Zumindest für Beschädigungen muss der Vermieter dem Mieter nicht die Gelegenheit zur Selbstvornahme geben. Natürlich kann er auch weiterhin Naturalrestitution fordern, aber er darf eben auch direkt Ersatz in Geld fordern ...
     
  8. #7 Akkarin, 05.09.2018
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    Nichtsdestotrotz muss man das vorliegen eines Schadens beweisen, den der andere auch zu vertreten hat.
    Aber zurück zur eigentlichen Frage:
    Ja die Abrechnung reicht solange aus, wie keiner nachfragt. Wenn der Mieter akzeptiert , ist es doch gut.

    Wenn er hingegen die Abrechnung nicht akzeptieren möchte und dieser a ) widerspricht, wird man sich inhaltlich mit den monierten Punkten ausseinander setzen müssen. Sollte er aber b) Auskunft über die Schadenshöhe verlangen, muss man diese natürlich so detailliert wie nötig belegen.
     
  9. Scotty

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    Dankeschön für eure Informationen. Sie helfen sehr zur Klärung.

    Die Justiz ist ja gerade dazu da, ungelöste Streitigkeiten zu befrieden. Die meisten Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter werden eh außergerichtlich beigelegt - und das ist in den Fällen, bei denen es nicht um Kündigungen oder sehr hohe Geldbeträge geht, auch am sinnvollsten.

    Meine Behauptung ist allerdings, dass sich Streitigkeiten vermeiden ließen und streitfreudigen Mietern der Wind aus den Segeln genommen werden könnte, wenn so eine Kautionsabrechnung etwas ausführlicher dargestellt werden würde; gerade weil bei einer Klärung des "Warum" vor Gericht eine noch viel ausführlichere Darstellung von der Vermieterin verlangt werden würde. Genauso würde es ein Vermieter doch wohl ebenso positiv bewerten, wenn eine Mieterin ihre Mietminderung ankündigt und ein wenig begründet; auch wenn sie dazu nicht verpflichtet ist.

    Eine einvernehmliche Klärung und Lösung wird allerdings stark erschwert, wenn die Vermieterin auf Nachfragen nicht reagieren will, weil sie sich im Recht sieht, und vermutet, dass der Mieter höchstwahrscheinlich keine Klage einreichen wird. ;-)

    Die Vermieterin wäre also höchstens verpflichtet, auf nochmalige Aufforderung des Mieters jede einzelne Schadensposition mit Kostenvoranschlägen oder Rechnungen zu belegen?
     
  10. #9 Papabär, 05.09.2018
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    Ach, das hast Du aber lieb formuliert. :danke


    Jaein ... die gesetzlichen Regelungen zum Schadenersatz sind ja nicht ganz neu. Im verhandelten Fall war die Verletzung der Obhutspflicht des Mieters wohl unstrittig (zumindest zum Zeitpunkt der Verhandlung). In der Praxis habe ich solche Fälle jedoch höchst selten erlebt.
    Um auf die Frage des TE einzuschwenken - bezüglich des Bodenbelages und der Küchenreinigung kann man vermutlich von einer Verletzung der Obhutspflicht ausgehen (mängelfreie Übergabe & entsprechende vertragliche Vereinbarungen mal unterstellt). Bei der klemmenden Schlafzimmertür wäre ich mir da schon nicht mehr ganz so sicher ... zumindest solange es sich nicht um eine Stahltür handelt.
    :20:
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 05.09.2018
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    Den Teil mit streitbegeisterte Mieter ausbremsen sehe ich etwas anders.
    Das wirksamste Mittel dagagen wäre wohl die Rechtsschutzversicherung für Mieter abschaffen...
    PKH reicht ja auch, wenn man selbst nicht in Vorleistung gehen kann und die Klage aussicht auf Erfolg hat.


    Du hast nach der rechtlichen Seite gefragt und da kommt es eben auf den Einzelfall an wie ausführlich ein Gesamtschaden in Einzelpositionen aufgelistet sein muss.

    Was das normale Miteinander betrifft ist Fairness auf beiden Seiten das beste Mittel ein Treffen vor Gericht zu vermeiden.
    Zu Fairness gehört für mich zuerst das Gespräch suchen und kompromissbereit sein, bevor man eine gerichtliche Klärung erzwingt. (Außer die Sache ist absolut eindeutig und das Gegenüber ist bekannt als Gerichtsjunky.)
    Außergerichtlich können Mieter und VM einigen wie sie lustig sind, Hauptsache Beide sind mit dem Ergebnis zufrieden.
     
  12. Olbi

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    Neu ist aber, dass der Mieter keine Möglichkeit zur Nachbesserung erhalten muss. Der VM kann wählen, ob der M nachbessern oder löhnen muss.

    In dem Punkt warst Du dir ja nicht ganz sicher.
     
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  13. #12 Papabär, 06.09.2018
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    :112:
    An der Wirksamkeit einer solchen Maßnahme würde ich keine Sekunde zweifeln. In der Türkei hat man ja schon mal angefangen, entsprechende Reformen umzusetzen ... bislang aber wohl hauptsächlich für Rechtsanwälte (vornehmlich Strafverteidiger) und kritische Journalisten. Weiteren "Verbesserungsvorschlägen" steht man dort aber sicherlich aufgeschlossen gegenüber. :unsicher028:
     
  14. #13 Papabär, 06.09.2018
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    Ich glaube da hast Du mich missverstanden.
    Der BGH begrenzt sine Entscheidung ja ausdrücklich auf Sachverhalte, in denen der Mangel aufgrund einer Obliegenheitsverletzung des Mieters entstanden ist. Im verhandelten Fall war das wohl unstrittig.
    Beim TE geht es aber unter anderem um eine klemmende (verzogene?) Schlafzimmertür. Da solche ja üblicherweise aus Holz gefertigt werden, wäre ich mir nicht sicher, ob es sich hier um eine Obliegenheitsverletzung handelt. Falls nicht, kann die zittierte Entscheidung nämlich kaum angewand werden.
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 06.09.2018
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    Nein, Holztüren sind schon bessere Aussatttung.
    Einfachere Version ist Kunststofftüren in Holzoptik. Wenn die sich verziehen und Klemmen, würde ich eher an Mieterverschulden denken, sofern kein Baumangel (Rahmen) Ursache ist.
     
  16. Scotty

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    Die genannten Schäden waren nur Beispiele. Sie sollten verdeutlichen, dass aufgrund der allgemeinen Formulierungen eigentlich keine Zuordnung der Verantwortlichkeit des Mieters ableitbar ist. Dem Tenor der Antworten hier nach ist eine ausführlichere Darstellung in der Kautionsabrechnung aber nicht notwendig und nicht vorgeschrieben.

    Verschmutzungen in der Küche: Die Verschmutzungen können sich bspw. eindeutig auf Fettrückstände im Herdbereich oder einen verfetteten Backofen beziehen oder auf alters- und materialbedingte Verfärbungen der gesamten 50 Jahre alten Küchenfliesen. Bei Letzterem ist die Verantwortlichkeit des Mieters doch sehr fraglich, aber wenn der Vermieter dies als Verschmutzungen in der Küche ansieht, dann muss der Mieter das erst mal so akzeptieren.

    Wohnzimmerteppich beschädigt: Der Vermieter könnte damit Druckstellen von Möbeln auf dem Teppich oder ganz konkret 3 etwa 1 cm große Brandlöcher 50 cm vor dem rechten Wohnzimmerfenster meinen. Bei Ersterem ist die Verantwortlichkeit des Mieters auch fraglich, aber wenn der Vermieter dies als Teppichbeschädigung subsumiert, dann kann der Mieter erst mal auch nichts anderes machen, als nur das Übergabeprotokoll nicht zu unterschreiben. Aber in der Kautionsabrechnung steht es halt drin, mit der entsprechenden Forderung.
     
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  17. dots

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    Ändert sich etwas an dem gesamten Sachverhalt, wenn der Mieter das Protokoll (das den Zustand beschreiben sollte!) unterschreibt - oder nicht unterschreibt?

    Die Löcher (allgemeiner: Schäden) sind doch zweifelsfrei vorhanden (oder sieht das entweder der Mieter oder der Vermieter etwa anders?), es geht doch nur darum, wer dafür verantwortlich ist.
     
  18. Olbi

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    Nein, nicht nur. :84:

    Hervorhebung durch mich.

    Strittig war die Frage, ob Schadenersatz gefordert werden kann, ohne eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen, sofern die Schäden durch eine Verletzung der Obhutspflicht entstanden sind. Es muss keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden.

    Ob eine verzogene Tür unter die Verletzung der Obhutspflicht fällt, mag ich an dieser Stelle nicht beurteilen. Hier fehlen Details zu dem Schaden.:005sonst:
     
  19. Olbi

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    Offensichtlich bist Du mit der Kautionsabrechnung nicht einverstanden. Dann fordere doch den Vermieter auf, die Schäden, sowie die daraus resultierende Schadenhöhe unter Beachtung des Abzuges Neu für Alt, darzulegen.
    Wurde denn der unstrittige Restbetrag der Kaution überwiesen?
     
  20. #19 Papabär, 06.09.2018
    Papabär

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    Wenn solche Löcher im Teppich vorhanden sind, können evtl. Druckstellen höchstvermutlich unbeachtet bleiben. Der Teppich müsste so oder so komplett erneuert werden.



    Doch - und zwar trotzt Deiner Hervorhebungen



    In Fall der BGH-Entscheidung bin ich ganz Deiner Meinung. Hervorhebung durch mich.:15:

    Wenn nun aber ein Schaden unabhängig von einer Verletzung der Obhutspflicht - bzw. trotzt Einhaltung der Obhutspflicht entstanden ist, dürfte diese BGH-Entscheidung kaum als Grundsatz herangezogen werden können. Im Fall der klemmenden Tür wissen wir es nicht. Daher schrieb ich, dass ich (rein vorsorglich) eine entsprechende Nachfrist setzen würde.


    Okay? Also ich kenne keine Zimmertüren die komplett aus Kunststoff sind - aber ich will um Gottes willen nicht behaupten, dass ich alle Modelle kennen würde. Also die Türen der Umkleidekabinen des hiesigen Freibades sind vielleicht reine Kunsstofftüren - aber Zimmertüren ...?. Die meisten einfachen Türen sind doch so´n Spanplattengedöhns. Natürlich ist da viel Kunsstoff (Leim) drinnen - aber auch Spanplatten quellen bei Feuchtigkeit auf bzw. verziehen sich im Laufe der Zeit.

    Wenn es sich bei besagter Schlafzimmertür um eine solche Kunsstofftür handelt, wird es möglicherweise in der Tat schwierig, eine Verletzung der Obhutspflicht zu bestreiten. Die Frage wäre jedoch, ob man sich hier überhaupt zunächst mit der Schuldfrage auseinandersetzen möchte, oder entsprechende Diskussionen durch das Setzen einer Frist zur Nacherfüllung (das sind ja i.d.R. auch nicht mehr als 14 Tage) von vorneherein umgeht.

    Klingt vielleicht blöd, aber für den genannten BGH-Entscheid musste der Kläger 5 Jahre warten. Hätte er zeitnah zur Wohnungsrückgabe eine 14-tägige Nachfrist gesetzt, hätte er sich sicherlich nichts abgebrochen.
     
  21. #20 Scotty, 06.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 06.09.2018
    Scotty

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    @Olbi Weil ich zur Thematik nicht viel Erhellendes im Internet und Vermieter-Büchern finden konnte, habe ich es hier etwas allgemein gehalten, damit der Thread anderen Suchende vielleicht später helfen kann.

    Was den Einzelfall angeht: Der unstrittige Kautionsbetrag wurde fristgerecht überwiesen; auf Mieterschreiben wurde nicht reagiert, da dazu keine Pflicht besteht.

    Bei den Löchern wäre die Verantwortlichkeit des Mieters ziemlich eindeutig. Klar. Aber was ist, wenn die Vermieterin jeweils nur die - kaum der Verantwortlichkeit des Mieters zuordenbaren - alters- und materialbedingten Verfärbungen der 50 Jahre alten Küchenfliesen mit "Verschmutzungen in der Küche" sowie Druckstellen von Möbeln auf dem Teppich mit "Wohnzimmerteppich beschädigt" etwas "verschleiert", um die Kosten für Fliesenreinigung und Teppichaustausch auf den Mieter abzuwälzen. Die Vermieterin kann nachfolgende Anfragen und Schreiben des Mieters ruhigen Gewissens ignorieren.

    Es besteht auf Vermieterseite keinen Grund, die Schäden in der Kautionsabrechnung so genau wie möglich zu beschreiben. Es ist sinnvoller (im Sinne von: möglichst hohe Kosten auf den ehemaligen Mieter abzuwälzen), die Angaben erst mal möglichst allgemein zu halten und Kostenvoranschläge für diese allgemeinen Schäden nur vorzuhalten. Nur ein Teil der Mieter wird nachfragen, nur ein Teil dieser Mieter wird wiederum Klage einreichen - vor allem wenn es nur um ein paar hundert Euro geht. Die Vermieterseite müsste sich erstmals in der Klageerwiderung substantiell äußern. Dann könnte sie eben auch weitere Punkte anführen, die zu den vorherigen allgemeinen Formulierungen passen, wie eben Fettdreck in der Küche oder kleinere Flecken auf dem Teppich, mit Handwerkern als Zeugen. Und die Vermieterseite kann bei einer Klage immer noch auf eine Einigung in der Güteverhandlung hinwirken.

    Die Vermieterseite geht bis zur Güteverhandlung doch überhaupt kein Risiko ein, in der Kautionsabrechnung keine genauen Angaben gemacht zu haben oder nicht auf Mieterschreiben zu reagieren. Höchstens die Zusendung der Belege der Kostenvoranschläge ist wahrscheinlich verpflichtend.
     
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