Wie bei dieser Formulierung die Miete erhöhen?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von jofrawi, 24.08.2010.

  1. #1 jofrawi, 24.08.2010
    jofrawi

    jofrawi Neuer Benutzer

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    Schönen guten Abend,

    haben versucht uns in den letzen Tagen über Google, einige Foren und auch hier in diesem Forum zu informieren und gar Vieles gelesen - aber je mehr Informationen wir erlangten, desto unsicherer wurden bzg. sind wir nun!

    Lange Rede - kurzer Sinn... wie können wir bei dieser Formulierung im Mietvertrag die Miete erhöhen:

    "Die Miete kann unter Beachtung der jeweils maßgeblichen Vorschriften erhöht oder ermäßigt werden, und zwar auch dann, wenn der Vertrag zeitlich befristet ist. Handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum, gilt die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart"

    Was sind denn die maßgeblichen Vorschrifte? (kein preisgebundener Wohnraum)

    MV seit 2006, Miete seitdem unverändert bei 5,50 €/qm

    Mietspiegel in dieser Stadt nicht vorhanden:- vergleichbarer qm-Mietpreis der umliegenden Wohnungen (die in Ausstattung, Lage,Bau- u. Sanierungszeitpunkt aufgrund Ensemble-Denkmalschutz u. vom gleichen Bauträger erbaut, ganz bestimmt als Vergleich dienen):

    zwischen 5,80 u. 5,95 €/qm bei den 4-Zi-Whg.-en
    zwischen 5,80 u. 6,15 €/bei den 2-Zi-Whg.-en
    (je nachdem ob mit/ohne Garten)

    ABER - und dies ist eigentlich unsere konkrete Frage:
    die absolut vergleichbaren Mieten in Bezug auf unsere Wohnung, in gleicher Größe/Ausstatung etc. in diesem Areal liegen zwischen 5,35 €/qm und 5,65 €/qm.

    Haben wir aufgrund dessen eine reale Möglichkeit, als Privatleute (und wenn, dann wie) , ohne RA eine Mieterhöhung bei unseren Mietern anzugehen/durchzusetzen?

    UND - unsere Mieter sind nicht verheiratet und telefonisch leider auch seit Monaten nicht erreichbar.

    Wir versuchen seit dieser Zeit eine Reparatur (?)zu beauftragen (... bei Übergabe nicht erkannter Baumangel außerhalb Gewährleistung wg. eines fehlenden Außenwasseranschlusses zur Bewässerung des Gartens. Unsere Whg. im OG und der Garten im EG. Dass dieser Anschluss fehlt, haben wir erst erfahren, als ein Mieterwechsel in der darunter liegenden Wohnung stattfand und dabei auffiel, dass unsere Mieter das Wasser sozusagen für ihren Garten "abgezapft" haben. Derzeit bewässern sie nach Aussagen von Nachbarn wohl ihren Garten über einen Schlauch, der über das Küchenfenster nach unten hängt -und das ist doch kein Zustand!)

    Könnten wir hier evtl. über die von der Eigentümergemeinschaft bestellten Hausverwaltung etwas erreichen... fordern.

    Wären sehr dankbar, wenn uns jemand für diese (für uns wirklich komplizierte Situation) Ratschläge für eine korrekte Vorgehensweise geben könnte.

    Danke vorab...
     
  2. AdMan

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  3. kathi

    kathi Gesperrt

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    Dass man ohne RA eine Mieterhöhung durchbekommt ist noch nichtmal dann gesichert, wenn man eine völlig korrekte Mieterhöhung durchführt und sich dabei auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen kann.
    Widersprechen kann ein Mieter immer.
    Aber wenn ihr drei absolut vergleichbare Wohnungen habt, die bei 5, 65€/m² liegen, dann benennt halt die und gut ist. Ihr müsst euch nicht an den niedrigsten Mieten orientieren.


    Rest ist WEG Recht und damit kenn ich mich kaum aus.
     
  4. #3 lostcontrol, 24.08.2010
    lostcontrol

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    siehe hier:
    http://www.vermieter-forum.com/portal.php?id=118_Mieterh%F6hung

    dazu gibt's aktuelle urteile - vergleichswohnungen reichen aus, selbst der mietspiegel einer nachbargemeinde ist zulässig.
    das mit dem garten müsst ihr vergessen - er zählt nicht zur wohnfläche und kann deshalb nicht bezüglich vergleichs-quadratmeterpreis herangezogen werden.

    klar habt ihr die möglichkeit. aber wenn ihr jetzt schon so verunsichert seid, wär's vermutlich deutlich besser ihr würdet euch vom profi helfen lassen.

    ob sie verheiratet sind oder nicht ist doch völlig wurschd.
    und sowas muss man so oder so schriftlich erledigen, dazu müssen sie nicht telefonisch erreichbar sein.

    das ist definitiv kein baumangel. zur gartenbewässerung könnte man genauso gut (und deutlich preisgünstiger) wasser aus der regentonne nehmen.
    ihr seid in keinster weise verpflichtet einen außenwasserhahn zu installieren.
    aber wenn ihr's tut, dann tut euch selbst den gefallen und seid so schlau gleich einen zähler dafür einzubauen.
    und AUF JEDEN FALL müsst ihr darauf achten dass dieser außenwasserhahn dann auch im winter entsprechend entlüftet und abgedreht wird!!! sonst droht rohrbruch, und das kann teuer werden. diesbezüglich also auf jeden fall mit mieters was entsprechendes vertraglich vereinbaren!

    sicherlich unschön, aber kein grund einen außenwasserhahn zu installieren.

    sicher nicht, denn das ist wie gesagt kein "baumangel".
    vielleicht war's sogar absicht, denn wer will denn kontrollieren dass dieser außenwasserhahn nur von besagten mietern benutzt wird?

    die situation ist absolut unkompliziert.
    außenwasserhähne muss es nicht geben und die mieterhöhung ist kein problem.
     
  5. #4 jofrawi, 01.09.2010
    jofrawi

    jofrawi Neuer Benutzer

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    Vielen Dank - eben weil uns das bewusst ist, haben wir ja versucht uns hier weiter zu informieren, WIE wir eine "völlig korrekte Mieterhöhung" nach den "maßgeblichen Vorschriften" durchführen - sprich - formulieren müssen...

    Unter der Berücksichtigung, dass es eben diese Vergleichswohnungen gibt, auf die sich dann unsere Mieter berufen könnten und somit unserem Mieterhöhungsverlangen ja NIE zustimmen müssten?

    Wenn wir die Miete auf 5,65 erhöhen entspricht das ja lediglich einer 3,5 %igen Erhöhung... nach 4 Jahren!

    Das steht doch in keiner Relation zu einer möglichen Erhöhung innerhalb v. 2 Jahren/max. 20 % bzw. einer Erhöhung nach Index?

    Erhöhung wg. Renovierung/Modernisierung/...kostenerhöhung, Betriebskosten... - ist nicht gegeben.
     
  6. #5 lostcontrol, 02.09.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    die frage nach der "relation" sollte man sich ohnehin nie im zusammenhang mit theoretisch möglichen preisen stellen sondern eher mit der tatsächlichen wohnsituation. bringt ja nichts, wenn man den nach mietspiegel maximalen quadratmeterpreis (oder sogar noch drüber) ansetzt und die immo dann nicht vermietet bekommt, weil niemand soviel dafür bezahlen möchte (warum auch immer - laute lage, schlechte ausstattung, total verwohnt, miese nachbarn usw.).
    nicht immer ist das, was theoretisch möglich ist, in der praxis auch machbar.

    wegen renovierung, ?-kostenerhöhung, betriebskosten etc. darfst du ja auch garnicht die kaltmiete erhöhen sondern nur wegen modernisierung. dir bleibt also nur der mietspiegel bzw. die vergleichswohnung, und wenn die meiter der entsprechenden mieterhöhung nicht zustimmen wollen, müssen sie dann halt ausziehen.
    ist nur die frage ob du mieter findest die bereit sind den preis zu zahlen.
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Hier muss eine irrsinnige Vorstellung korrigiert werden...

    Es ist völlig unsinnig, die Kappungsgrenze als möglich Erhöhung anzusehen und in Relation zu einer tatsächlichen Mieterhöhung zu betrachten. Damit wird das Pferd vom Schwanz her aufgezäumt.
    Die mögliche Erhöhung ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete und aus nichts anderem.
    Mal abgesehen davon, dass es nicht 2 sondern 3 Jahre sind bedeutet Kappungsgrenze, dass die mögliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausgeschöpft werden kann.
     
  8. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Wenn ich die ursprüngliche Fragestellung bzgl. des Aussenwasserhahns mal für mich analysiere, komme ich zu dem Ergebnis, dass der Anschluss vermutlich absichtlich nicht hergestellt wurde - und zwar wegen der von lostcontrol angeführten Notwendigkeit, das Ding mit einem Benutzerbezogenen Zähler zu versehen und vor Frost zu schützen (wenn das Ding einfriert und platzt, will es keiner gewesen sein, und die Gemeinschaft wird nicht für die Bewässerung eines Gartens zahlen, den nur einzelne nutzen können). Schlauch aus dem Fenster ist hässlich aber mehr auch nicht - es zahlt der, der das Wasser verbraucht, und so soll es sein.

    Mieterhöhung: Es liest sich so (ist aber bestimmt nicht so gemeint) als könnte man in Deutschland wenn ein Mieter erst mal in der Wohnung ist, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften "einfach" erhöhen - der Mieter ist ja drin und muss damit leben. Bei einer Neuvermietung würden dann die Karten neu gemischt.

    So einfach ist's aber nicht. Schon eine Erhöhung auf "Mietspiegelniveau" wird von den Mietern sicherlich hinterfragt und u.U. zurückgewiesen werden - dann geht die ganze Diskussion schon los. Unvorstellbar was passieren würde, wenn man mal eben alle drei Jahre 20% draufpflastern könnte (in dem Moment würden Vermieter vermutlich zu genau den Haien, die zu sein man ihnen so oft nachsagt). So wie sich's für mich liest, ist die gegenwärtige Miete im örtlichen Vergleich angemessen, eine Erhöhung im mehr als einstelligen Prozentbereich also eher illusorisch. Im Zweifel macht man das Objekt damit unvermietbar und das kann's nicht sein.

    Wir würden in unserem Objekt auch gern die Mieten anziehen damit man mal ein bisschen Luft für Erneuerungsmaßnahmen bekommt. Ohne Begründung ist das aber generell schwierig, und auf die Gefahr hin, die Erhöhung nicht durchzukriegen, vorab massiv zu investieren lohnt sich auch i.d.R. nicht. Zumal die Bausubstanz (und das scheint für Euer Objekt noch viel mehr zuzutreffen da erkennbar neueren Datums) keinen unmittelbaren Sanierungsbedarf hat. Klar, notwendige Sanierungen/Verbesserungen sollte man nicht aufschieben, aber was nicht kaputt ist, muss man nicht erneuern nur um dann die Miete zu erhöhen.

    LG
    Jerry
     
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