Wie berechnet man die Wertsteigerung die durch eine Modernisierungsmaßnahme entsteht?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von freeofcharge, 03.12.2013.

  1. #1 freeofcharge, 03.12.2013
    freeofcharge

    freeofcharge Neuer Benutzer

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    Liebes Forum,

    ich habe eine grundsätzliche Frage zu einer Investition.

    Folgender Hintergrund:
    Es besteht ein Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien. Nun will der Vermieter einen fixen Betrag in Modernisierungsmaßnahmen (Fassadendämmung, Umrüstung auf Brennwerttechnik etc.) investieren und anschließend die Modernisierung im Rahmen der Modernisierungsumlage §559 BGB auf die Mieter umlegen.
    Durch die Folgen der Modernisierung sparen die Mieter Energie und somit Kosten ein. Der Vermieter erlangt allerdings keine Kosteneinsparung von der Investition. Was der Vermieter von der Investition hat, ist eine Wertsteigerung der Immobilie. Nun ist meine Frage, wie sich eine solche Wertsteigerung grundsätzlich berechnen oder quantifizieren lässt z.B. durch eine Art Rendite o.Ä?

    Danke für eure Ideen und Hilfen.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Über ein Wertgutachten. Letztendlich läuft das darauf hinaus, dass man den am Markt erzielbaren Preis vor und nach der Maßnahme vergleicht. Je nach Marktsituation kann die Differenz auch 0 sein.
     
  4. Pharao

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    Hi,

    die Wertsteigerung bzw besser die Modernisierung kann sich auch in anderen Formen positiv bemerkbar machen, außer im reinen Immobilienwert. Mal abgesehen davon, das eine Immobilie i.d.R. immer nur das Wert ist, was auch jemand bereit wäre zu zahlen und Papier kann da sehr geduldig sein, gerade wenn die Lage nicht passt.

    Vorteile einer Modernisierung können u.a. ja auch sein, das der Vermieter die Modernisierung teilweise sofort auf die Mieter umlegen kann, also mehr monatliche Mieteinnahmen. Aber auch bei einer Neuvermietung kann sich das vorteilhaft auswirken zB in höhere Mietpreise die dann evtl. möglich wären oder in mehr Mietinteressenten die Interesse an einer Anmietung haben, ect.

    Das eine Modernisierung aber zwangsweise eine Wertsteigerung darstellt oder sich immer positiv auswirken muss, das glaube ich mal nicht.
     
  5. #4 freeofcharge, 03.12.2013
    freeofcharge

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    Danke für die Antworten.
    Gute Idee mit dem Wertgutachten. Was ist, wenn man die Wertsteigerung aus Planungszwecken selbst berechnen will und auf ein Gutachten aus Kostengründen verzichten möchte. Datenmaterial wie zum Beispiel Kosten der Modernisierungsmaßnahmen liegen ja vor.

    Gibt es da Ideen für eine Überschlagsrechnung?
     
  6. #5 Pharao, 03.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.12.2013
    Pharao

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    @ Freeofcharge,

    auch wenn du jetzt einen Betrag x an Wertsteigerung dir errechnen könntest, was bringt dir dieses Wissen dann :?

    Zumal ich eh glaube, Pauschal kann man da nichts errechnen, weil neben der eigentlichen Modernisierung ja auch noch andere wichtige Faktoren eine Rolle spielen, wie zB Lage der Immobilie, Allgemeinzustand der Immobilie, ect. Macht m.E. durchaus einen großen Unterschied, ob du zB. in München eine Außenwand dämmst oder in Hinterdupfingen. Und eine Schrott-Immobilie wird i.d.R. auch nicht wirklich mehr Wert, nur weil man jetzt einmalig irgendwas Modernisiert hast. Hier ist doch letztlich das Gesamtpaket interessant, oder nicht ?
     
  7. #6 freeofcharge, 03.12.2013
    freeofcharge

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    Der Nutzen wäre, dass ich gegenüber dem Vermieter eine Entscheidungsgrundlage hätte. So könnte er diese Rendite mit einer Umlaufrendite vergleichen und dann sehen, welche Anlageform wirtschaftlicher ist.
     
  8. Andres

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    Wieviel die Modernisierung gekostet hat, ist doch völlig egal. Eine positive Wertentwicklung setzt eine bessere Vermietbarkeit voraus. Und ob die gegeben ist, hängt vom Wohnungsmarkt vor Ort ab.

    Genau wie Pharao frage ich mich, was du mit der Frage bezweckst. Da du eine Aussage der Art "pro X € Investition steigt der Wert um Y %" erwartest, befürchte ich, dass du keine befriedigende Antwort bekommen wirst. Vielleicht finden wir ja eine andere Frage, die dein Problem löst und die wir beantworten können ...
     
  9. #8 Pharao, 03.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.12.2013
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    Öhm, wenn ich als Vermieter vorhab zu Modernisieren, dann interessiert mich die Meinung meiner Mieter i.d.R. recht wenig, weil das dann auf ganz anderen Grundlagen geschieht, warum ich das machen will bzw machen werde. U.a. können mögliche Gründe sein, bessere Vermietbarkeit, höhere Mieteinnahmen, ect. Aus was für Gründen dein Vermieter sowas macht, kann ich dir natürlich nicht sagen :91:

    Und du meinst, deine Zitat "Entscheidungsgrundlage" wäre hier von Bedeutung :? Das darfst du gerne mal näher Erklären ....
     
  10. Andres

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    Genau sowas ...

    ... habe ich gemeint.

    Auf einen höheren Wert der Immobilie würde ich grundsätzlich nicht spekulieren. Der unmittelbare materielle Nutzen ist damit die Modernisierungserhöhung: Nach 9 Jahren hat man die Investition wieder raus, danach kann man den Zinsnachteil kompensieren, danach kommt die Rendite. Es gibt dabei zwei wesentliche Probleme:
    • Kann man die 11 % auf Dauer erzielen? Führt die Modernisierungserhöhung vielleicht dazu, dass man bei der nächsten Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor der Kappungsgrenze den Mietspiegel erreicht? Dann ist die Erhöhung ab diesem Punkt weg. Auch wenn die Miete vor Ort nicht mehr konkurrenzfähig wird, kann man die 11 % nicht auf Dauer erzielen. Die Mieter suchen sich dann was anderes und bei Neuvermietungen erreicht man den angestrebten Preis nicht mehr.
    • Was sind die 11 % in 9 Jahren noch wert?

    Dann gibt es noch Vorteile, die weniger materiell sind: Wenn die Heizkosten sinken, führt das regelmäßig zu weniger Ärger mit der Abrechnung. Auch muss der Vermieter weniger stark in Vorleistung gehen und der Verlust bei Zahlungsausfällen sinkt etwas. Außerdem beruhigen solche Maßnahmen das Gewissen ...

    Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten halte ich eine Fassadendämmung für den Vermieter für eher unsinnig. Wenn man vor Ort schon "etwas bieten" muss, um Mieter zu finden, könnte das sinnvoll sein - sonst eher nicht. Und an der Heizung mache ich dann etwas, wenn es aus technischen Gründen (Defekt, Grenzwerte, ...) notwendig wird. Und dann ist es keine Modernisierung, oder zumindest nur anteilig.
     
  11. #10 Fremdling, 03.12.2013
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    Mal unterstellt, die Berechnung der Wertsteigerung wäre einfach per Formel möglich, ist das eine Gleichung mit zu vielen Unbekannten. Ist die Fassaden-Dämmung im Rahmen einer ohnehin notwendigen Fassadensanierung zu sehen? Ist der Brennwertkessel lediglich Ersatz für einen alten Kessel? Wie entwickeln sich die Brennstoffkosten? Wann amortisiert sich die Fassaden-Dämmung durch welche Brennstoffeinsparung (m.E. regelmäßig erst binnen Jahrzehnten)? Welcher Kaufinteressent wird wann im Kaufpreis die Investition in welcher Höhe gesondert würdigen? Erhöht der Vermieter durch zeitgemäße Gebäudeausstattung lediglich die Vermietbarkeit und/oder hält er bereits vorhandene Mieter an Bord? Will der Vermieter überhaupt eines Tages verkaufen, um einen vermeintlichen Mehrwert zu realisieren?

    Was derartige Überlegungen einem Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter bringen soll, erschließt sich auch mir nicht. Aber vielleicht lesen wir ja noch dazu?
     
  12. #11 Aktionär, 04.12.2013
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    Ich spekuliere mal ganz wild vor mich hin und kommen zu folgendem Sachverhalt:

    Der Mieter hat kein Interesse an der Modernisierung und der damit verbundenen Umlage. Daher sucht er eine Möglichkeit dem Vermieter vorzurechnen, dass er sein Geld doch auch rentabler anlegen könnte um den VM von der Maßnahme abzubringen.
     
  13. #12 Pharao, 04.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 04.12.2013
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    Hi,

    naja, wenn die Vermietbarkeit dieser Wohnung in dieser Region so schlecht wäre, dann würde es aber auch ausreichen, einfach dem Vermieter mitzuteilen, das man ggf. dann auszieht, wenn er das Umlegt. Dann obliegt es beim Vermieter, ob er diese Maßnahme trotzdem machen will oder falls er´s macht, ob er das dann auf die Mieter umlegt oder nicht. Dazu benötige ich aber keinen genauen Euro-Betrag was die Wertsteigerung angeht.

    Und so wie sich das der Fragesteller vorstellt, wird man es m.E. eh nicht machen können, weil die Wertsteigerung durch diese Maßnahme an mehreren Faktoren hängt und die Wertsteigerung an sich ja erst zum tragen kommt, wenn man verkaufen will. I.d.R. macht man so was also m.E. nicht zur Wertsteigerung in dem Sinne, sondern eher wegen zB bessere Vermietbarkeit in der Zukunft, ect.
     
  14. #13 Aktionär, 04.12.2013
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    @Pharao: Hättest Du meinen ersten Satz mit zitiert, dann wäre klarer worauf ich hinaus wollte ...
     
  15. #14 freeofcharge, 04.12.2013
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    Hallo zusammen,

    die regen Diskussionen sind gut. Was ich bereits mitgenommen habe ist, dass es auf jeden Fall mathematisch nicht so einfach zu erfassen ist (falls es überhaupt, wie bereits diskutiert, überhaupt lösbar ist). Wenn überhaupt, lässt es sich durch ein Wertgutachten feststellen. Hier wäre, denke ich ein Knackpunkt herauszufinden, wie ein Wertgutachten abläuft. Diese Spezialisten habe ja auch Berechnungsmethoden bzw. Abschätzungen.

    Wir können die Diskussion daher beenden.

    Um noch die vorherrschende Frage des warums zu beantworten:
    Es ist richtig, dass sich die Frage der Wertsteigerung zwischen Vermieter und den Mietern nicht stellt. Nun stellt man sich aber vor, der VERMIETER muss noch überzeugt werden, dass er sein Geld in die Modernisierung investiert oder sein Geld in eine Alternative steckt.
    Hier wäre es dann von Vorteil sagen zu können. Lieber Vermieter, wenn du Maßnahmen x,y und z machst, dann steigt der Objektwert um 5 %. Dieser Wert ist höher als die durchschnittliche Rendite die du am Markt bekommst. Also investiere doch lieber in Modernisierung als das Geld auf Sparbuch zu legen.
     
  16. Pharao

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    Kläre uns doch mal auf, was du hier erreichen willst. Bist du nun für diese Maßnahme oder dagegen ?

    Mal abgesehen davon, das der Objektwert nur interessant ist, wenn man auch verkaufen will ! Und wieviel in 30 Jahren das ganze noch wert ist, das wirst du mir auch nicht sagen können.

    In beiden Fällen würde ich mir aber nichts von einem Mieter sagen lassen, weil ich der Meinung bin, ich kann das selber ganz gut abschätzen wie und für was ich mein Geld ausgebe.
     
  17. #16 immodream, 04.12.2013
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    Hallo freeofcharge,
    mit den Wertgutachten für Immobilien ist es wie mit den Wertgutachten für Oldtimer oder seltene Fahrzeuge. Es fließen immer persönliche Empfindungen und Vorlieben des Gutachters in diese Wertgutachten mit ein.
    Es gibt keine einfache Rechenformel wie bei der Zinsrechnung .
    Grüße
    Immodream
     
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