wie deixelt / regelt man die Doppelbelastung Verkauf / Neukauf einer Immobilie

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Pompfe, 03.11.2015.

  1. Pompfe

    Pompfe Erfahrener Benutzer

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    Zuerst grüße ich ganz lieb und heftig die alten Bekannten!! Hab Euch vermisst. Ehrlich.

    Nun zum Thema:

    Ich will mein Haus verkaufen, zu groß, und eine Eigentumswohnung kaufen.
    So ein Vorgehen ist ja nichts Neues. Gut.
    Jetzt habe ich aber erst das Geld für das neue Objekt, wenn ich das jetzige Haus verkauft habe.

    Wem muß ich jetzt die Füße küssen?
    Dem neuen Besitzer meines Hauses, der mir schon mal sein Geld gegeben hat, aber erstmal nur draußen auf und ab gehen darf bis ich ausgezogen bin?
    Dem Verkäufer der ETW, der mich einziehen läßt und sein Geld erst bekommt, wenn ich mein Haus verkauft habe?
    Oder muß ich jetzt bei Mutti zur Untermiete, meine Möbel einlagern?

    Meine Bank verhält sich sehr zugeknöpft, irgendwie sind Die sauer.

    Ernsthaft, wie wickeln Andere das ab?
    Gibt es vernünftige, machbare Lösungen?

    Freue mich auf Antworten! Bis dann, POMPFE
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Grundsätzlich sind - mit Abwandlungen - alle drei Möglichkeiten denkbar:

    Er ist dann Eigentümer, nicht Besitzer.

    So etwas könnte man regeln, indem der Übergang von Nutzen und Lasten nicht an die Zahlung des Kaufpreises gebunden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt eintritt. Der Notar berät hierzu. Allerdings sollte man schon bedenken, dass sich der neue Eigentümer dieses Entgegenkommen beim Kaufpreis vergüten lassen wird. Daher ist fraglich, ob das gerade die günstigste Lösung ist.

    Eine beliebte Variante dieser Lösung wäre, dass man mit dem Kaufvertrag direkt auch einen Mietvertrag vereinbart. Du wirst dann also vom Eigentümer zum Mieter. Großer Vorteil: Das ist sehr flexibel. Du kannst mit der üblichen Frist kündigen und kannst somit auf den Zeitpunkt reagieren, zu dem die neue ETW zur Verfügung steht - der ist ja auch nicht endgültig. Die Eigenbedarfskündigung sollte dann natürlich ausgeschlossen werden. Nachteil: Auch das schränkt die Auswahl an Käufern ein, nämlich auf solche, die nicht schnellstmöglich selbst nutzen wollen. Wenn der Käufer das Haus also nicht gerade als Kapitalanlage zur Vermietung kauft, wird auch dieser Plan Auswirkungen auf den Kaufpreis haben.

    Letztendlich ist das eine Frage des Marktes. Wenn die Nachfrage nach deinem Haus ausreichend groß ist, wird sich sicher ein Käufer finden, der für ein Butterbrot noch ein paar Monate länger wartet.


    Auch wenn man die Miet-Idee von eben auch in diese Richtung variieren könnte, glaube ich nicht daran, dass du damit große Begeisterung beim Verkäufer auslöst. Womöglich kann er nicht ohne steuerliche Nachteile vermieten, womöglich ist er ein Bauträger, der überhaupt keine Lust auf Vermietung hat und auch sonst wird er das Geld aus dem Verkauf vielleicht schon eingeplant haben.

    Den Besitzübergang komplett ohne Gegenleistung vorzunehmen, wäre jedenfalls eine ganz schlechte Idee für den Verkäufer. Es fehlen jegliche Sicherheiten.


    In dieser RIchtung wird sich eher eine gute Lösung finden. Es muss ja nicht Mutti sein - jede andere Mietwohnung tut es auch. Gerade bei Selbstnutzerobjekten kann es sogar verkaufsfördernd wirken, wenn man das Haus als "sofort bezugsfrei" anbieten kann. Also ein Ablauf:
    • Mietwohnung suchen, umziehen.
    • Leerstehendes Haus anbieten, Verkauf komplett abwickeln.
    • Neue Wohnung kaufen, Mietwohnung wieder kündigen, umziehen.
    Hier bleiben aber einige Risiken bei dir hängen, vor allem das Risiko, dass es lange dauert, einen Käufer zu finden. Du zahlst dann Miete und hast ein leerstehendes Haus zu unterhalten. Das kann man umgehen, wenn man überzeugt ist, eine Mietwohnung auch mit wenigen Wochen Vorlaufzeit zu finden - kann halt schiefgehen ...


    Da sollte man auch mal schauen, was noch geht. Eine Zwischenfinanzierung durch die Bank wäre sicher eine der einfacheren Lösungen.


    Weil man aber nie mit letzter Sicherheit die Laufzeiten bei Grundbuchamt, Notar, Bank, Käufer/Verkäufer vorhersagen kann, heißt die erschreckend einfache Antwort auf die Frage im Titel: Sparschwein.
     
  4. #3 Akkarin, 03.11.2015
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    Die Übergangsideen an sich finde ich gut, aber wer bitte kann denn die Sparschweinvariante ? Lottospieler?
    Lieber mal versuchen die Bank zu wechseln und der neuen Bank das erzählen was sie hören will.
     
  5. #4 Aktionär, 04.11.2015
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    Eine neue Bank könnte ebenfalls eher mäßig interessiert sein, wenn es nur um einen "Überbrückungskredit" geht, bis der KP aus dem Hausverkauf fliesst.
    Ein zimelicher Aufwand bei relativ kurzer Laufzeit. Wennd a kein Zusatzgeschäft mit dran hängt dürfte das schwierig werden, zumindest zu ordentlichen Konditionen. Aber fragen kostet bekanntlich nichts.

    Pompfe, woran machst du denn fest, dass deine Bank "irgendwie sauer" ist?
     
  6. Andres

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    Ich meinte damit nicht, dass man das Sparschwein füllt, bis Kredit A ablösbar ist, sondern dass die angesprochene Doppelbelastung schwer vermeidbar ist. Auch wenn man geschickt und stark verhandelt, wird man Rücklagen brauchen, um die Doppelbelastung eine Zeit lang tragen zu können. Den wirklich auf Kante genähten Plan mancher Mieter "Am Monatsletzten aus der alten Wohnung, im Möbelwagen schlafen, am nächsten Tag in die neue Wohnung" wird es beim Kauf und Verkauf nicht geben.
     
  7. #6 Akkarin, 04.11.2015
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    Jetzt wo du es sagst... Ich hatte wirklich an Kaufpreis den neuen Hauses ansparen gedacht..
    Sparen, bis man aus Rücklagen ca. 1 Jahr lang beide Raten tragen kann, ist sicherlich machbar und sinnvoll.
     
  8. Pompfe

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    Moijen,
    schon mal dollen Dank für Euer Nachdenken.
    Kann zeitlich am Freitag erst darauf eingehen. Sorry, war so nicht geplant.

    Nette Grüße
    Pompfe
     
  9. Pitty

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    Schon einmal daran gedacht einen Kredit zu nehmen mit kurzer Laufzeit das eine Restzahlung übrig bleibt? Dann kannst Du nach kurzer Laufzeit die Restsumme an die Bank überweisen und gut ist. Bei kurzfristigen Krediten bekommt man bessere Zinsen. Natürlich nicht sagen, dass Du das Geld bis dahin zusammen hast. Immer von Nachfinanzierung reden, das möchten Sie hören.

    Wir bekamen damals auch keinen Kredit für eine Zwischenfinanzierung.
     
  10. Pompfe

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    Sparschwein iss nich!
    Mein ganzes Vermögen steckt hier im Haus. Die Rücklagen schwinden dahin.

    Die Lösung mit Mietwohnung klingt sauber, ist überschaubar, vor 5 - 6 Jahren würde ich es genau so machen.
    A b e r ,
    einmal fehlt mir der Power für 2 Umzüge, nu, als Rentner ist das eben so, dann behagt mir das - Vortäuschen von Glück - dem Vermieter gegenüber nicht.
    Trotzdem könnte hier eine Lösung sein. Ein Apartement mieten, Möbel einfrieren, was sicher auch hier im Hause ginge, der Keller bietet genug Raum.

    Die erste Variation, als Mieter hier bleiben, wäre die gute Lösung, aber sicher am unwahrscheinlichsten.


    Vor 2 Jahren war ich bei meiner Bank, um mir ausrechnen zu lassen, wie hoch mein Knöllchen wäre, wenn ich durch Verkauf das Darlehen kündige.
    Für die Bank hieße das 10 Jahre keine Zinsen von 3,6% mehr. Die Raumtemperatur sank merklich auf ca 10°C. Um die Stimmung anzuheben, schlug ich der Bank vor, ich könnte dem Käufer ja meine Konditionen anbieten.

    Die Raumtemperatur fiel weiter.
    Zu der Zeit lag der Effektiv Zins bei 1,9%.
    Der Bankmensch fühlte sich ver...... !


    Zur Bank muß ich wohl als erstes hin und dort eventuelle Möglichkeiten aufzeigen lassen.
    Bis jetzt sehe ich noch kein Licht = Tiefpunkt.

    Bis dann
    POMPFE
     
  11. #10 Akkarin, 06.11.2015
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    Andere Banken haben auch schoene Darlehen. Neukaufen, umziehen, Haus vermieten bis Ende Zinsbindung?
     
  12. Duncan

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    Mal ganz böse gefragt: Warum eine ETW und nicht einfach das Haus verkaufen und eine Wohnung mieten bis das Altersheim winkt oder der Deckel über einem zu gemacht wird? Sorry, wenn ich da so direkt bin, aber es hilft ja nix mit drum rum reden.
    Was an Eigentum dran hängt, weißt ja selbst zur genüge und wenn man die Arbeiten nicht mehr leisten kann oder will ist doch verkaufen, sich eine gemütliche Whg. mieten und seine Tage genießen doch auch keine so dumme Idee.
     
  13. Andres

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    Doch, gerade die Zinsen (abzüglich Kapitalbeschaffungskosten) hätte sie ja trotzdem bekommen. Den Grund vermute ich eher in der Richtung, dass die Bank mit einer Finanzierung über den Renteneintritt hinaus sowieso nicht gerade überglücklich war. Das könnte übrigens auch für jede neue Finanzierung ein echtes Problem werden.
     
  14. Pompfe

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    Genau das isses!
    Dass die Tilgung ins "Habenreduzierte" Rentenalter geht, war denen schon klar. Zu befürchten brauch die Bank nichts, allein durch die Lage kann sie nur Gewinn machen. Warum also sollten sie mir - ein Einfrieren der Tilgung - einräumen, eine erneute Finanzierung für die ETW würden Sie wegen "nur Renteneinnahmen" eh ablehnen.
    Ein Gesprächstermin werde ich mir trotzdem nehmen.
    Jetzt weiß ich auch, wie sich der Einbehalt der Bank bei vorzeitiger Ablösung errechnet.
    Danke Andres!
    Nicht einleuchten will mir, warum Banken sich so schwer tun, Rentner in Immobilienangelegenheiten als Kunden zu akzeptieren.
    Rentenzahlungen werden nicht gekündigt, eine statistische Berechnung des früheren Ablebens kann sie in Kauf nehmen, da die Bank ja jetzt die Immobilie hat, die sie mit Gewinn weiterverhöckern kann. Hat hier das stoische Verhalten den gleichen Ursprung wie die unsinnige, nichtschöne Kleidervorschrift der Angestellten? Egaaal.

    Damit spekuliere ich auch.
    Aber, die Miete kostet sicher mehr, als die Tilgung.
    Jedoch sehr reizvoll an dieser Möglichkeit ist für mich die Vorstellung, die vielen Gegenden zu bewohnen,
    die ich schon kenne und dort mal wohnen möchte, odergerne kennen lernen möchte, aus unterschiedlichen Gründen.
    Voraussetzung wäre nur, mich von meinem Ballast, zuviel Mobilar u.ä. zu trennen. Das bedeutet, ein paar Tage Tränen der Trennung vergießen, und dann die Tage genießen. Ja?
    Während ich das jetzt tippe, bekommt meine Phantasie schon Flügel. - .
     
  15. Duncan

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    die Wohnung kostet ja nicht nur Tilgung und Wohngeld....

    Ich selbst will ja auch kein EFH. weil mich das zu sehr anbindet. Meine ETW kann ich jederzeit auch vermieten und mich irgendwo in der Welt niederlassen. Überfallartig bei den einzelnen Verwaltern einfallen kann ich zur Not trotzdem und an dem Modus, was Zeit hat bitte per E-Mail, die wird einmal am Tag gelesen, was dringender ist bitte per Telefon, auf ein Satellitentelefon umzustellen ist nun auch nicht der Akt. Und dann suchst dir aus ob die Karibik dir eher zusagt als Thailand oder die Philippinen, Amsterdam oder doch lieber angeln in Nimmo Bay?
     
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