Wie die Heizkosten Allgemeinflur auf einzelne Büros umlegen?

Diskutiere Wie die Heizkosten Allgemeinflur auf einzelne Büros umlegen? im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, ich bin seit kurzem Eigentümer einer Gewerbeimmobilie und stehe gerade vor den ersten Rückfragen zu meiner erstellten...

  1. #1 Der_Neue, 29.05.2019
    Der_Neue

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    Hallo zusammen,

    ich bin seit kurzem Eigentümer einer Gewerbeimmobilie und stehe gerade vor den ersten Rückfragen zu meiner erstellten Nebenkostenabrechnung.

    Folgende Fragestellung:
    Das Objekt verfügt über mehrere Büroeinheiten, die über einen Flur betreten werden können. Die Heizkörper in den Büros und im Flur sind mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet, die von einer Ablesegesellschaft abgelesen werden.

    Die Kosten für die Büros konnte ich dank der von der Ablesegesellschaft erstellten Abrechnungen einfach handhaben. Die Ablesegesellschaft hat auch eine Abrechnung für den Bereich „Allgemeinflur“ erstellt, mit entsprechender 70/30 Verteilung.

    Die von den Heizungen im Flur verursachten Kosten habe ich zunächst folgendermaßen auf die Mieter umgelegt:
    Ich habe die Kosten nach Parteien in Abhängigkeit der Mietdauer umgelegt.
    Nach Partei, da ja nur die entsprechenden Mietparteien Zugang zu dem Flur haben. Die Mietdauer habe ich mit reingenommen, um Mieter, die erst im Dezember dazukamen nicht zu benachteiligen.

    Damit ist ein Mieter nicht einverstanden, er möchte die Flure nach Fläche abgerechnet haben. Ich habe ihn so verstanden, dass die Heizkosten vom Flur anteilsmäßig nach angemieteter Fläche der Büros umgelegt werden sollen. Hierbei würde ich leer stehende Büros allerdings nicht berücksichtigen wollen, da der Leerstand die Heizkörper nicht aufgedreht hat.
    Wie berücksichtige ich bei der vom Mieter gewünschten Abrechnung die zeitliche Mietdauer? Den Gesamtbetrag zunächst durch 12 teilen und dann nach Flächen aufteilen und mit der jeweiligen Mietdauer multiplizieren?

    Meine Recherche hat leider nichts ergeben. Ich wäre dankbar wenn mich jemand in die richtige Richtung schubsen kann :)

    Viele Grüße und einen sonnigen Feiertag,

    Der Neue
     
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  3. #2 Der_Neue, 29.05.2019
    Der_Neue

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    Da ich den Beitrag nicht editieren kann, muss ich leider den Weg über eine Antwort gehen:

    Ich habe nun eine andere Variante zur Verteilung der Heizkosten des Flurs durchgerechnet:

    Ich habe den Verbrauch der am Flur angrenzenden Mieter summiert (also nur die Verbrauchswerte nach 70%). Im Anschluss habe ich die Verbrauchswerte von den Mietern durch die zuvor gebildete Summe geteilt, um eine Verteilung zu bekommen.
    Diese Verteilung habe ich zum Schluß mit den Heizkosten Flur multipliziert.
    Dadurch würden sich für Mieter 1 die Kosten stark erhöhen, Mieter 2 wäre fast gar nicht mehr beteiligt (Mietbeginn war hier Dezember, er war im Abrechnungszeitraum aber nur wenige Male da um den Raum für Möbel auszumessen).

    Insgesamt sind allein für die Flure knapp 700€ an Heizkosten angefallen. Die hätte ich daher schon ganz gerne „unter die Leute gebracht“.
     
  4. Jobo45

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    Also ich finde die Zuordnung nach gemieteter Fläche auch die bessere Lösung, ist mein erster Gedanke. Allerdings bleibst Du dann bei Leerstand auf einem Teil der Kosten sitzen.
    Nun kann man sich zwar einiges Vorstellen, aber ein genauere Beschreibung der Flure und der vermieteten Büros wären hier hilfreich.
    Werden denn die Flure bei Leerstand nicht beheizt? Kann man den Bereich Allgemeinflur irgenwie näher erklärt bekommen.

    Die Kostenaufteilung nach Nutzungsdauer wäre für mich selbstverständlich, aber auch hier gibt es das Problem bei Leerstand sind es Deine Kosten.

    Was sagen Deine Mietverträge wie abgerechnet wird?
     
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  5. #4 Der_Neue, 29.05.2019
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    Nachfolgend ein kleine Skizze von den Räumlichkeiten (durch die Forumbeschränkung muss ich den Link ein wenig zerhackstückeln).

    imgur.com/CAL6YL2


    In allen Räumen sind Heizkörper mit elektronischen Heizkostenverteiler vorhanden (farbliche Markierungen). Rechts vom Flur gibt es sanitäre Einrichtungen sowie eine Gemeinschaftsküche. Bei Leerstand werden die Heizungen in den Büros auf Frostschutz reguliert. Die Heizkörper im Flur werden von den Mietern entsprechend ihren Bedürfnissen eingestellt. Sofern kompletter Leerstand herrscht werden auch die FLurheizkörper entsprechend auf Frostschutz gestellt.

    Bei der Zuordnung nach gemieteter Fläche weiß ich nicht, wie ich die zeitliche Gewichtung mit ins Spiel bringen soll, über die Gradtage?

    Die Mietverträge sind dahingehend leider Mist, damals hatte ich die einfache Formulierung „... werden auf die Mieter umgelegt.“ benutzt.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 29.05.2019
    ehrenwertes Haus

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    CAL6YL2.png
    Ich war mal so frei das für @Der_Neue direkt hier einzustellen.
     
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  7. Andres

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    Des Rätsels Lösung ist eigentlich eher einfach: Die Heizkostenverteiler in den Gemeinschaftsflächen werden überhaupt nicht berücksichtigt. Im Wohnraum wäre das ohnehin so vorgeschrieben, § 4 Abs. 3 HeizksotenV. Sofern die ganze skizzierte Fläche nicht Teil einer WEG ist, kann man die fraglichen HKV demontieren - die verursachen nur Kosten.

    Die Gesamtkosten werden dann mit dem gewohnten 70/30 und den erfassten Verbräuchen der einzelnen Büros verteilt.
     
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  8. #7 Papabär, 30.05.2019
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    Das war auch mein erster Gedanke.


    Da wäre ich aber schon vorsichtiger. Denn zwischen den Zeilen steht da "Ich will mir lieber die Rechtslage kostenpflichtig von einem Richter erklären lassen". KANN man so machen ...
     
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  9. #8 Der_Neue, 31.05.2019
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    Guten Morgen zusammen,

    vielen Dank für Euren Input zum Thema.
    Ich hatte mich damals für die Montage der HKV entschieden, da sich ebenfalls eine Hausmeisterwohnung im Heizkreis befindet, die räumlich jedoch vom Verwaltungstrakt isoliert ist. Da es mir nicht richtig erschien die anfallenden Gemeinschaftskosten vom Verwaltungstrakt auch der Wohnung mit aufzudrücken, hatte ich die HKV dort installieren lassen.

    Wenn der Leerstand analog den Grundkosten auch an den Kosten des Gemeinschaftsraumes beteiligt werden muss, soll es so sein (hatte mir dabei nur den Gedanken gesponnen, dass der Leerstand den Gemeinschaftsraum nicht genutzt hat).

    Beim §4 bin ich mir nicht sicher, wie „hoher Wärmeverbrauch“ definiert ist. Im Vergleich zu den Heizkosten der vorhanden Büros sind die angefallenen Kosten hoch. Im Vergleich zu einem Schwimmbad natürlich vernachlässigbar klein.

    Für die Umlage habe ich mir eine neue Methode ersponnen, um die entsprechende Mietdauer der Mieter zu berücksichtigen.
    Ich würde jetzt die gezählten Verbrauchseinheiten des Flures durch die Gesamtzahl der Gradtage teilen und entsprechend auf das Jahr auf die Mieter verteilen. Als Verteilung könnte ich dabei die Anteile an den Quadratmetern benutzen.
    Das Prozedere würde ich dann im erklärenden Teil meiner Nebenkostenabrechnung mit aufnehmen, sodass klar wird, wie sich die Werte zusammen setzen.

    Was haltet Ihr Profis davon?
     
  10. Andres

    Andres
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    Dann ist das der Klassiker für Nutzergruppen: Zuerst verteilt man die Kosten zwischen allen Büros und der Wohnung mit den HKV im Flur, danach verteilt man die Kosten für die einzelnen Büros weiter auf die einzelnen Nutzer - diesmal ohne die HKV im Flur.


    Dann ist das kein Fall von "hohem Wärmeverbrauch". Es ist auch kein Wunder, dass der Verbrauch relativ hoch ist: Wenn die Skizze auch nur halbwegs maßstäblich ist, geht es um eine erhebliche beheizte Fläche, noch dazu werden WC und Küche durch Überschlag beheizt, vielleicht auch die Büros, wenn die Nutzer die Türen offen lassen ...


    Erstens darf man bei aller Vertragsfreiheit auch im Gewerbemietrecht nicht einfach so die Abrechnung umkrempeln. Zweitens beseitigt diese Änderung nicht das grundsätzliche Problem, dass der Gesamtverbrauch nicht so sehr von den erfassten Einzelverbräuchen abhängt.

    Die reine Abrechnung nach Fläche wäre hier wohl relativ "gerecht", aber dabei trägst du einen erheblichen Teil des Leerstandsrisikos. Daher tendiere ich eher zu der am Anfang des Beitrags genannten Lösung.
     
  11. #10 Der_Neue, 31.05.2019
    Der_Neue

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    Für die Abrechnung nach Nutzergruppen wäre aber die Installation entsprechender Wärmezähler pro Nutzergruppe erforderlich, oder? Für die Zukunft sicherlich kein Problem, nur für die vergangene Abrechnungsperiode 2018 schwierig.

    Ich lese mich übers Wochenende mal in die Thematik Nutzergruppen ein und melde mich mit einem Ergebnis zurück. Die anfängliche, sehr bruchstückhaft durchgeführte Recherche hat zunächst mehr Fragen als Antworten gegeben.
     
  12. sara

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    So wie Andres es geschrieben hat nicht!
     
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