Wie eine außerordentliche Versammlung ablehnen? Und Reparatur ohne Beschluss und Kostenvoranschlag..

Guten Abend allerseits!

Ich habe ein leider etwas eiliges Problem, bei dem mir der zuständige Berater (m)eines Eigentümervereines nicht so recht helfen konnte.

Die momentan dringendste Frage: Können wir Eigentümer ( 10 WE, 6 davon von Eigentümern selbst genutzt, davon halten 5 Eigentümer mit 507/1000 Anteil in dieser Sache zusammen) eine durch den Verwalter einberufene außerordentliche Versammlung ablehnen? Und mit welcher Frist? Am 15.8.ist die Versammlung angesetzt. Es sind in dieser Versammlung keine Ergebnisse zu erwarten, die nicht schon vorher im Schriftverkehr erörtert wurden.

Eine ordentliche Versammlung findet im März 2007 statt, auf der alles geklärt werden könnte.


Hier ein kurzer Umriss des Gesamtproblems:

Unsere Balkongeländer (ca. 76 m, feuerverzinkte Stahlkonstruktion, gestrichen) sahen mit ihrem Alter von 10 Jahren schon recht gebraucht aus, zwar nicht tragisch oder gar rostig, aber mit reichlich abgeplatztem Lack, da nicht ordentlich grundiert wurde.
Am Ende der letzten Eigentümerversammlung wurden die Balkongeländer unter „Sonstiges“ angesprochen (es war also kein regulärer TOP), ein Beschluss zum Streichen der Geländer wurde weder getroffen, noch protokolliert. Es hieß vom Verwalter nur, er wolle sich das ansehen, und so teuer würde es ja nicht werden, so 1000 € vielleicht. Wohl gemerkt: Es gab keinen Beschluss zum Streichen.

Eines Tages stand plötzlich ein Maler da und fing mit den Arbeiten an. Wir dachten uns, dass es zwar keinen Beschluss gäbe, aber bei so etwa 1000 €, was soll`s. Aber beim Verwalter haben wir doch mal nachgefragt, wie es mit einem Kostenvoranschlag aussehe. Gab es nicht, „es wird ja wohl nicht so teuer werden, der Maler hat schon öfter was für uns gemacht“...

Dann kam die Rechnung, die vom Verwalter selbst in seinem Brief als „doch sehr hoch“ umschrieben wurde: 4600 € für Hochdruckreinigen, (nur die) lose Farbe abschmirgeln, stellenweise Grundieren und dann komplett streichen.
Um die Rücklagen (20.000 €) nicht allzu sehr zu strapazieren (angesetzt waren 1500 € für Instandhaltung), sollte eine Hälfte aus Rücklagen, die andere Hälfte durch Umlage aus eigenen Taschen finanziert werden. Beschlossen durch den Verwalter, zu zahlen innerhalb 1 Woche. Dieser Zuzahlung zumindest haben wir erfolgreich zu Fünft widersprochen, bezahlt wurde aus den Rücklagen.

Das reicht uns aber nicht, denn:

-Es gab keinen Beschluss zum Streichen ( selbst wenn, laut WEG kann sowieso nur ein vorher bekannt gegebener TOP beschlossen werden)
- Es gibt keinen Kostenvoranschlag, weil angeblich 3 Anfragen an Maler abgewiesen wurden mit der Antwort, man könne für so etwas keinen Kostenvoranschlag machen. Eine spätere Gegenprobe von uns bei 2 Malern ergab, das diese ganz grell darauf waren, uns nach Besichtigung ein Angebot zu machen.
- Der Verwalter hat jetzt eine Ersatzbegründung: „Da kein Einspruch von den anderen Miteigentümern gekommen ist wurde von uns erklärt, dass wir Angebote einholen und dann entsprechend vergeben würden. Eine Beschlussfassung ist auch hierzu nicht erforderlich, da erstens von keinem anwesenden Eigentümer ein Einwand gekommen ist und wir diese Arbeiten im Interesse eines gepflegten Gesamteindrucks auch nachvollziehen konnten. Warum dieser Punkt dann nicht im Protokoll aufgeführt wird entzieht sich meiner (=Verwalters) Kenntnis“

Wie gesagt, es gab keinen echten Mehrheitsbeschluss, keinen vorher angekündigten TOP „Balkongeländer“, keinen Eintrag im Protokoll (wurde vom Verwalter diktiert und unterschrieben), keine Kostenvoranschläge.

Auf der außerordentlichen Versammlung will der Verwalter über die Umlage der halben Kosten jetzt nachträglich abstimmen lassen. Und klärende Gespräche führen, wobei er laut Verwaltervertrag für eine außerordentliche Versammlung ca. 850DM (~400€) bekommt!!!

Meine/unsere paar Fragen dazu:

1)Können wir diese Versammlung ablehnen, da keine neuen Ergebnisse zu erwarten sind?
2)Kann der Verwalter das Geländerstreichen als „notwendige Maßnahme“ deklarieren, wofür er angeblich keinen Beschluss braucht?
3)Braucht der Verwalter für „notwendige Maßnahmen“ doch einen Mehrheitsbeschluss?
4)Wie hoch sind die Beträge für „kleine Maßnahmen“, die keines Beschlusses bedürfen?
5)Was ist eine notwendige Maßnahme, was eine Notmaßnahme?
6)Kann der Verwalter das Balkongeländerstreichen mit einer (noch andauernden) Mauersanierung wegen Schimmel vergleichen, wofür er ja auch keinen Beschluss braucht?
7)Kann er im neuen Wirtschaftsplan das schnelle Aufstocken des so entstandenen Fehlbetrages erzwingen (durch viel höheres Wohngeld z.B.??)
8)Können wir dem Verwalter in Form eines ordentlichen TOP und einer Abstimmung vorschreiben, dass er jährlich nur 1500€ für kleinere Arbeiten ohne Beschluss ausgeben darf, aber alles Höhere vorher Beschlossen werden muss? Oder ist das sogar selbstverständlich? Was sind wiederum kleinere Maßnahmen?

9) Sollen wir Klagen?

Vielen Dank im Voraus!!!

Ich bin halt E-Techniker, kein Rechtswissenschaftler ;-)

 

Eine Höchstgrenze für Arbeiten, die der Verwalter ohne Beschlussfassung in Auftrag geben kann, wollen wir demnächst bei einer Versammlung als TOP zur Abstimmung stellen.

Danke erstmal .