Wie expandieren?

Dieses Thema im Forum "Buchhaltung" wurde erstellt von Pitty, 17.12.2014.

  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.281
    Zustimmungen:
    321
    Ich weiß nicht, wie ich anfangen soll. In einem anderen Thread habe ich es einmal angerissen.

    Wie schafft Ihr es immer wieder neue Objekte zu kaufen?
    Bei mir schlägt im Moment immer das Finanzamt zu, weil ich noch nicht investieren kann. Die drei Jahre sind noch nicht um und ich möchte nicht auf 40 Jahre abschreiben.

    Wenn ich aber richtig über das Investieren nachdenke, dann bringt es doch auch nicht zu investieren. Dann habe ich zwar eine Steuerersparniss, jedoch auch wieder kein Geld für neue Objekte.

    Ich drehe mich gerade vielleicht im Kreis mit meinen Gedanken oder habe ich etwas übersehen?

    Hat einer der alten Hasen vielleicht einen Tip, wie Ihr groß geworden seid?
    Auf Immobilien aus früheren Generationen konnten wir nicht zurück greifen.:smile005:
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 alibaba, 17.12.2014
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    ich habs mal mit arbeiten versucht ,die kunst ist es nicht Geld zu verdienen ,sondern

    zu halten und nicht aus zugeben .

    Und wenn du ein GutEinKommen hast ,bist du auch kreditwürdig für Banken

    allerdings Einkommen aus Selbstständigkeit sind für Banken meist minderwertig

    du kannst ja mal pleite gehen ,das stimmt schon .

    MietObjekt so meine Erfahrung finazieren die Banken schwieriger ,da sie immer sagen

    die MietEinnahmen können auch aus bleiben , da spielt es auch keine Rolle

    ob du 1Million oder 7 Millionen auf dem Konto hast .

    Als ich mal ein HausKredit brauchte ,sagte die BankBeraterin

    "herr alibaba ich lege ihr GutHaben in voller Höhe als Gegenwert an und sie bekommen jetzt eine zusage "

    ich schaute sie an und fing herzhaft an zu lachen und konnt mich kaum bremsen

    vermutlich ist es wie beim Gähnen ,es steckte an sie lachte mit .......

    wie die Sache ausgegangen ist ,ich habe die Bank nie wieder gefragt nach Kredit .

    Und habe im Internet eine gute relativ unkomplizierte Bank gefunden ,

    es stimmt es soll noch Banken geben ,die verleihen noch ihr oder des KundenGeld

    ...............

    Gruss
    alibaba :smile007:
    PS: "des VermietersGlückesSchmied können auch Banken sein "
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Du glaubst nicht, wie viele Leute schon eine gute Geldanlage ruiniert haben, weil sie keine Steuern zahlen wollten. Ich habe das kürzlich hier schonmal irgendwo geschrieben: Steuern zahlen zu müssen, ist meistens ein gutes Zeichen. Wer keine Steuern zahlt, macht Verluste.

    Wenn du Überschüsse günstig versteuert anhäufen willst, um später zu reinvestieren, geht das wirksam z.B. über eine Rechtsform, die der KSt unterliegt. Aber das ist auch nicht ganz so einfach. Vor allem läuft im Moment alles auf deinen Namen und generell finde ich das für kleine Unternehmungen zu aufwändig. Kann man aber mal mit einem Steuerberater besprechen - auch wenn das Ergebnis am Ende ist, dass alles wie gehabt bleibt. Das kann auch eine wertvolle Erkenntnis sein.


    Eigenkapital ansparen und Sicherheiten finden, besonders schön: bereits abgezahlte Objekte. Außerdem sollte der Bestand Überschüsse abwerfen. Die kann man zur Querfinazierung nutzen - und sonst bleibt tatsächlich mal was übrig :)

    Dass es nach der ersten Immobilie längere Zeit dauert, bis man wieder etwas kauft, ist eigentlich ziemlich normal, wenn es nicht gerade um Schenkungen oder Erbschaften in der Familie geht.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.281
    Zustimmungen:
    321
    Ich weiß, dass ich Steuern zahlen muss. :smile043:

    Ich habe es bisher so gehandhabt, dass ich für jedes Objekt ein eigenes Konto angelegt habe. Nun kommt das Finanzamt und das bezahle ich aus dem privatem Konto. So schwindet mein privates Konto von Monat, zu Monat und auf dem Hauskonto liegt das Geld, was ich tatsächlich eingenommen habe. So habe ich aber einen Überblick was die Immobilien bisher ab Kauf tatsächlich eingebracht hat. Aber die Relation haut meines Wissens irgendwie auch nicht hin.:biggrin:

    Bisher wirft jeder Bestand Überschüsse ab.

    Beim zweiten Objekt habe ich eine Bank hinzu genommen. Bei 1,8 Prozent war es lukrativ, auch wenn es echt ein Problem war wegen Selbständigkeit.:sauer004: Hohe Rückzahlung, kurze Laufzeit. Aber alles in allem sind es auch gerade einmal 1000 € Kreditzinsen die ich nicht versteuern muss.

    Habe ich jetzt einen Denkfehler oder wie handhabt Ihr das mit dem Steuern bezahlen und dem Überblick, wann das Geld an Miete wieder reingekommen ist.
     
  6. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.02.2010
    Beiträge:
    1.300
    Zustimmungen:
    93
    Dann must Du eben vom Hauskonto den Gewinn auf Dein privat Konto abschöpfen!

    Wo gehen diese Überschüsse hin, etwa auf Dein "privat" Konto?

    Ich gehe mal davon aus dass Du keine Firma hast, somit mußt Du die Bilanz unter alle Konten machen!
     
  7. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    ... was möglichst auf Basis des für die Steuer ermittelten Überschusses dieses Objekts erfolgen sollte, wenn man den Überblick weiterhin mittels Kontostand behalten möchte.
     
  8. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.403
    Zustimmungen:
    1.425
    Ort:
    Mark Brandenburg
    so kannibalisierst du dein Privatvermögen zugunsten der Immobilien!
    Deine Rechnung ist in soweit falsch als das du die gewinnreduzierenden Steuern vernachlässigst.

    Legion ist mein Name, denn wir sind viele.
    Ich bin steuerrechtlich eine gespaltene Persönlichkeit. Meine Immobilien zahlen bitteschön ihre Steuern selbst. :zwinkernd001: Und von dem was dann noch übrig bleibt wird je nach Situation eine strategische Reserve angelegt oder ausgeschüttet an privat. Wenn die strategische Reserve ausreichend angewachsen ist und/oder durch Zuschuss aus privat erhöht wurde wird hinzugekauft.
     
    walga gefällt das.
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.281
    Zustimmungen:
    321
    Wie soll das genau funktionieren? Ich habe Gewinn X auf der Steuererklärung. Nun Räume ich das Konto zum Stichtag 31.12. auf Summe X der Steuererklärung ab. Ist das so richtig?


    Du hast es gut ausgedrückt, ich kannibalischere mein Privatvermögen.:unsicher013:

    Aber wie machst Du das, dass die Immobilien die Steuern selber bezahlen? Deinen privaten Steuersatz kannst Du ja nicht laufend ausrechnen. Das ergibt sich ja erst mit der Steuererklärung. Hier habe ich noch ein sehr großes Defizit und bin über Eure Tips Dankbar.

    Die Objekte sind privat oder als GbR gekauft. Habe ich noch andere Möglichkeiten um das anders abrechnen zulassen?
     
  10. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Nein, schließlich ist nicht der ganze Gewinn auch gleichzeitig Steuerschuld. Du kannst entweder deinen durchschnittlichen Steuersatz ermitteln und dann von deiner gesamten Steuerlast diesen Anteil vom Ergebnis der Anlage V der jeweiligen Immobilie abziehen (das führt zu kleineren logischen "Fehlern" in deiner Rechnung, weil die Steuer so nicht funktioniert), oder du ermittelst über eine Steuertabelle die tatsächliche Steuerlast auf die Einkünfte aus V&V (das bewertet deine Immobilien unterschiedlich - weitere Immobilien wirken stärker besteuert).
     
  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.281
    Zustimmungen:
    321
    Kannst Du mir das näher erläutern? Ich habe jetzt bei Immobilie X einen Gewinn von 5000€.

    Wie soll ich jetzt auf diese 5000€ meinen Steuersatz berechnen?
    Rechne ich mein anderes zu versteuerndes Einkommen ist die Steuerlast X und mit Vermietung der Immobilie liegt die Steuerlast bei XXX. Differenz ist die Steuerlast der 1. Immo.

    Habe ich jetzt mehrere Immos, dann erhöht sich bei jeder weitern Immo der Steuersatz, Berechnung ist dann Einkommen plus 1. Immo. Differenz von erster Immo zur zweiten Immo ist dann die Steuerlast für zweite Immo. Ist das so richtig?
     
  12. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Von der etwas unglücklichen Bezeichnung mit mehr oder weniger X'en abgesehen, ist das korrekt. Das wäre nach meinem Beitrag die zweite Methode. Dabei sollte man bedenken, dass dieses Verfahren grundsätzlich dein erstes Arbeitseinkommen besser aussehen lässt als die Immobilie. Und weitere Immobilien sehen weniger profitabel aus, weil sie höher besteuert werden.


    Die Alternative wäre eine Methode über den Durchschnittssteuersatz: Aus deinem ESt-Bescheid entnimmst du die festgesetzte Steuer (das sollte der allererste Wert sein) und das zu versteuernde Einkommen. Der Quotient ist dein durchschnittlicher Steuersatz. Den multiplizierst du mit den - in diesem Fall - 5000 €. Für die Frage, ob man sich (noch) ein Objekt kaufen soll, ist diese Methode eher ungeeignet, weil sie die Progression komplett ausblendet. Um rückwirkend festzustellen, ob sich die Sache gelohnt hat, finde ich sie aber ganz realistisch.
     
  13. Cephyr

    Cephyr Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    05.12.2014
    Beiträge:
    23
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Pitty,

    denselben gedanklichen Knoten wie Du, hatte ich vor 20 Jahren auch im Kopf.

    Ich habe das dann ganz einfach gelöst, indem ich mir ein Steuerprogramm gekauft habe. Dort gebe ich alles ein, zuerst mein „Einkommen aus nicht selbständiger Arbeit“ und dann meine Werbungskosten die zu dieser Einkommensart gehören.
    Das ist dann schon mal der Grundstock.

    Dann lege ich im Steuerprogramm ein Datenblatt mit der ersten gekauften Immo an, gebe dort alle Einnahmen ( Miete und NK VZ) und Ausgaben wie Zins, Erhaltungsaufwendungen, Betriebskosten, Fahrtkosten etc. und die für diese Immo errechnete Afa ein.

    Das gleiche für die zweite Immo, die dritte usw.

    Das Programm wirft Dir dann Deine zusätzliche Steuerlast als Ergebnis aus.

    Um jetzt die Steuerlasten den einzelnen Immobilien zuzuordnen, lösche ich beginnend mit der zuletzt gekauften Immo die Datenblätter aus dem Programm raus.

    Als Beispiel:

    Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit = Steuerlast 30.000€, du musst aber nix nachzahlen, weil dein Arbeitgeber ja monatlich die Steuern schon abführt. Wir nehmen an, in diesem Beispiel passt das so!

    Einkommen aus Vermietung und Verpachtung= Steuerlast aus zb. 3 Immo’s = 10.000€

    Du musst also insgesamt 10.000€ Steuern nachzahlen, weil Du ( in diesem Beispiel) für die Immos keine Steuervorauszahlung geleistet hast.

    Jetzt möchtest Du wissen, welche Immo welche Steuerlast „erzeugt“ und Du gehst wie folgt vor:

    Datenblatt der zuletzt gekauften Immo gelöscht, Ergebnis: Du musst nur noch 8.000€ Steuern nachzahlen

    Diese Immo hat dich also 2000€ Steuern gekostet, unterm Strich haste damit aber Gewinn gemacht… sonst müsstest Du die 2000€ Steuern für diese Immo nicht bezahlen.

    So, danach löscht Du wieder die letzte Immo raus, Ergebnis: Du bekommst vom Finanzamt eine Rückzahlung von 1000€.

    Diese Immo hat Dir 9000€ Steuerersparnis gebracht, unterm Strich aber einen fetten Verlust …

    Ich hoffe ich konnte das einigermaßen verständlich erklären.

    Grüße
     
  14. #13 immodream, 18.12.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    461
    Hallo Pitty,
    eigentlich kauft man sich ja Immobilien um damit Geld zu verdienen. Das heißt natürlich auch Steuern zahlen. Ein schöner Nebeneffekt ist beim Kauf und Investieren in Immobilien auch eine Hilfe des Staates, genannt Steuerersparnis.
    Du mußt doch für jede Immobilie die Anlage V ausfüllen , d.h. deine Einnahmen, Reparaturen und Abschreibung. Dann weißt du doch was übrigbleibt oder ober du aus diesem Objekt nur negative Einnahmen erzielst.
    Du kannst doch immer deine alten Steuerbescheide als Grundlage nehmen.
    Daraus siehst du doch schon auch deinen Steuersatz.
    Außerdem gibt es Steuertabellen, wo du genau erkenne kannst, welche Stern du bei welchem Einkommen zahlen mußt.
    Ich zähle schon einmal im Oktober meine Reparaturen und meine Mieteinnahmen zusammen. dann weis ich schon einmal , ob ich positive oder negative Einnahmen hab und was ich dann an Steuern zahlen muß. Daraufhin entscheide ich, ob noch größere Investitionen in diesem Jahr getätigt werden.
    Und wenn ich dann meine Steuererklärung mache gehe ich ähnlich vor. Ich kann ja Rechnungen auf mehrere Jahre aufteilen oder falls gute Mieteinnahmen vorliegen und wenig Reparaturen getätigt worden sind, die Reparaturen doch voll in Ansatz bringen.
    So baue ich mir mein persönliches Steuersparmodell.
    Leider läßt sich irgendwann nicht mehr vermeiden, wenn man nicht dauernd investieren oder expandieren will, Steuern zu zahlen. Es müssen ja nicht unbedingt 40 % Steuern sein.
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 immodream, 18.12.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    461
    Hallo Pitty,
    der Andres hat es in seinem ersten Beitrag im letzten Absatz so beschrieben , wie ich es auch durchgeführt habe. Ohne etwas zu erben, kaufst du natürlich nicht ein Objekt nach dem anderen.
    Es braucht schon einige Jahre, bis das erste Objekt durchsaniert ist und durch die Mieter abgezahlt ist. Erst dann kannst du ohne Probleme das nächste Objekt mit dem alten Objekt finanzieren. Wenn du dann wieder das nächste Objekt gut saniert und vermiete hast, wird es allmählich einfacher.
    So wie der Spruch " die erste Million ist die Schwerste " gilt das auch beim Kauf von Immobilien.
    Wir haben also auch kein Geheimrezept " wie werde ich schnell durch den Kauf von Immobilien reich ".
    Grüße
    Immodream
     
  16. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.281
    Zustimmungen:
    321
    Danke für Eure Tipps. das ist ja doch aufwendiger, als ich dachte. Im Moment habe ich noch einen Steuerberater. Mit dem ich im Moment auf Kriegsfuss stehe. Er hat Fehler in der Abrechnung korrigiert und berechnet mir fast das gleiche für die Steuererklärung als Korrektur.:unsicher021:

    Vielleicht sollte ich wirklich einmal mich selber darüber her machen und im Groh die Zusammenstellung selber aufschreiben.

    Und wie sortiert Ihr dann die Unterlagen? Ich habe im Moment die Rechnungen in meine Betriebskostenabrechnung einsotiert. Dann waren zumindest die Originale weg. Der Rest ist in andere Unterordner geflossen. Und schon waren hier und dort Kopien oder Originale drin.

    Legt Ihr nur Kopien in Betriebskosten rein oder Originale?
    Ich muss ganz schnell mein Systhem überdenken, denke ich.:117:
     
  17. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.403
    Zustimmungen:
    1.425
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Originale fürs Finanzamt via Steuerberater.
    1. Kopie/Scan für die Betriebskostenabrechnung (Wenn überhaupt hat noch kein Mieter mehr sehen wollen.) an HV.
    2. Kopie/Scan für die GbR/Kapitalgesellschaft.

    Da ich halt die meisten Schriftstücke einscanne sind halt auch Kopien schnell gezogen/versendet. Zu 99% reicht halt nen PDF.

    In die Betriebskostenabrechnung die die Mieter erhalten kommen weder Originale noch Kopien rein. Wenn die Mieter die sehen wollen können sie gerne diese in den Räumen der HV zu den üblichen Geschäftszeiten einsehen (ca. 4,5km bzw. 6 km vom Objekt). Terminvereinbarung erbeten. Der DMB hat eine Filiale in nur ~3km von den Objekten. Bei 2 Mietern weiß ich das sie dort Mitglied sind. Bisher haben diese alle Abrechnungen akzeptiert.
     
  18. #17 sara, 19.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 19.12.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.449
    Zustimmungen:
    202
    Ort:
    NRW
    Ich denke da hat jeder sein eigenes System.
    Da ich meine Steuererklärung auch selber mache. Sind die Rechnungen der Betriebskosten (alle die umgelegt werden) im Ordner der Nebenkostenabrechnung.

    Alle steuerrelevanten Rechnungen lege ich direkt in meine Steuermappe wie sie kommen. Sortiert wird diese wenn ich die Steuererklärung mache.
    Gut hier kann man auch gleich entsprechend der Immobilien sortieren...

    Ich mache gar keine Kopien.
    Für das Finanzamt mache ich für die vermieteten Häuser jeweils eine Anlage

    Darauf sind dann unter anderem die Aufstellungen der Betriebskosten - Summe wird übertragen in das jeweilige Formular V

    (Da stehen ja auch wiederum die Vorauszahlungen der Mieter gegenüber, wobei diese Summen nie identisch sind, da verrechnet mit den Guthaben u. Nachzahlungen.)

    Die Rechnungen dieser Betriebskosten / Umlagen habe ich nie beim Finanzamt mit eingereicht. Wollten die auch noch nicht sehen. Hat jeweils die Aufstellung gereicht.

    (Ein Steuerberater benötigt natürlich auch diese Rechnungen.)
     
  19. #18 alibaba, 19.12.2014
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    vor Jahren wurde ich vom FA Berlin gebeten ein paar expandierte Rechnungen

    vorbei zu tragen direkt beim FA .

    man war das ein aufwand in mein Papierkram das zu finden , es geht bekantlich

    nüscht verloren ,hatte gerade in ein glaube 4 oder 5 FH vieles erneuert

    wie zB. GasEtagenHeizungen ............. wie wie der Teufel es so will ,hat doch

    meine gut BeZahlteSteuerBeratungsFirma eine Rechnung vergessen

    über 5 oder Sex€uroRiesen oder so , .............. najedenfalls

    am Tag meines Besuches im FinanzAmt ,es war ein warmer SommerTag

    ich in scharfe kurze Hosen unrasiert fern der Heimat , übergab der FinanzDame

    alle WunschDokumente PLUS das von der vergessenen untergegangenen HeizunsFirma

    Rechnung , ich bedankte mich überschwenglich "danke dank ihres nachfragens .....usw"

    na jedenfalls am Ende jeder glücklichen FA'Geschicht gabs noch ExpandaGeld zurück ,

    seit dem wurde ich nicht mehr gefordert ,

    " mein erscheinen war seit dem nicht mehr erforderlch"

    Gruss
    alibaba :smile007:
    PS: " lauf dem Geld nicht hinter ,sondern entgegen "
     
  20. #19 immodream, 20.12.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    461
    Hallo Pitty,
    die Rechnungsoriginale sammle ich für jedes Haus getrennt in einem Schnellhefter.
    So ab November werden in einer Exeltabelle für jedes Haus die Rechnungen und die dazugehörigen gefahrenen Kilometer aufgelistet. Diese augedruckte Exeltabelle hefte ich dann vor die jeweiligen Quittungen und schicke sie mit der Steuererklärung an das Finanzamt. Die Originalrechnungen werden mir dann nach Bearbeitung der Steuererklärung vom Finanzamt zurückgeschickt.
    Als früher alles im hiesigen Finanzamt noch persönlicher war, hab ich angerufen, einen Termin morgens um 7.30 Uhr bekommen, der Sachbearbeiter hat die Rechnungen grob durchgesehen und mir wieder mitgegeben.
    Bei der Nebenkostenabrechnung füge ich niemals Originale bei. Meine Mieter würden die nur wieder verlegen.
    Ich kopiere die Rechnungen und "erschlage " meine Mieter mit einem Wust von beigefügten Rechnungskopien. So können sie nicht rummeckern " alles zu teuer, alles ungerecht " rufen aber auch nicht an, wenn sie die Abrechnung nicht verstanden haben, da sie sich schämen.
    Auch bei den Wohnungsendabrechnungen hat sich das System des "überflutens mit Rechnungskopien bewährt. Reklamationsquote oder Fragen gleich Null.
    Es sind bisher auch noch nie Anfragen vom Mieterbund gekommen. Wahrscheinlich verstehen die meine Abrechnungen auch nicht und schämen sich auch wegen der beigefügten Rechnungskopien nachzufragen.
    Grüße
    Immodream
     
  21. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Was heißt früher? Geht das bei dir nicht mehr? Habe ich nämlich auch eine Zeit lang so gemacht, aber ohne Termin - gab es nicht. Irgendwann war mir die Warterei dann zu blöd.
     
Thema:

Wie expandieren?