Wie gehe ich Vermieten richtig an?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Anahita2006, 19.09.2006.

  1. #1 Anahita2006, 19.09.2006
    Anahita2006

    Anahita2006 Neuer Benutzer

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    Hallo ihr Lieben!

    Ich werde demnächst zum ersten Mal eine Wohnung im Berlin vermieten bzw. habe ich das vor. Leider weiß ich jedoch gar nicht wie ich das Ganze überhaupt angehen soll, also was konkret die ersten (und zweiten... ) Schritte wären, die ich dafür nehmen muss. Euren Beiträgen nach zu urteilen, seid ihr ja schon sehr bewandert :respekt
    Ich habe beim Durchstöbern schon gelesen, dass ich wohl einen Mietvertrag von Haus und Grund nehmen sollte und diesen dann ergänzen sollte. Ich weiß allerdings nicht mit welchen Paragraphen. Oder ob es z.B. in jedem Fall ratsam wäre die Wohnung zu renovieren.

    Ich würde mich riesig freuen, wenn ich mir sagen könntet was ich zunächst tun muss. Übrigens hätte ich auch schon einen Interessenten für die Wohnung.

    :danke im Voraus!!!!
     
  2. AdMan

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  3. Maja

    Maja Erfahrener Benutzer

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    Auf alle Fälle den Interessenten überprüfen lassen z.B. den Mieter bitten eine Schufa Auskunft vorbei zu bringen. Das finde ich sehr wichtig um zu schauen was der Mieter so auf dem Kerbholz hat. Eventuell ist dann noch eine Vormieterbescheinigung (d.h. eine Bestätigung vom alten Vermieter, das die Miete immer pünktlich gekommen ist) ratsam. Beides ist natürlich nicht wasserfest und es gibt auch dort Möglichkeiten auf die "Nase" zu fallen, aber es sichert normalerweise schon ein wenig ab.

    Keinen Mieter nehmen der Dir nicht sympatisch ist oder wo du Bedenken hast.

    Zum Mietvertrag würde ich zu den von Haus und Grund tendieren. Da ist vieles mit abgesichert, es sei denn du hast bestimmte extra Wünsche.

    Falls du noch fragen hast, stelle Sie am besten ein wenig spezieller, dann können wir darauf besser eingehen.
     
  4. #3 aspren01, 20.09.2006
    aspren01

    aspren01 Benutzer

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    Also das sind ein paar Bereiche, die Du angehen solltest.

    1. Mietpreisfestlegung
    Hier sollte man die Kaltmiete festlegen. Dazu kann man eine Renditerechnung machen und den Markt analysieren. Natuerlich kannst Du auch einfach die Miete wie vorher weiterfuehren
    2. Festlegung der Betriebskosten
    Du solltest Dir genau ueberlegen was fuer Betriebskosten Du haben wirst und wie Du sie abrechnen willst (z.B. Heizung, Muell, Versicherungen, Wasser, Abwasser, Gangstrom, Versicherungen etc.). Das sollte natuerlich dann auch alles im Mietvertrag enthalten sein. Du musst Dir auich noch ueberlegen ob Du eine Gebaeude-/Haftpflicht-/Rechtschutzversicherung hast oder brauchst. Die ersten zwei koennen auch ueber die Betriebskosten abgerechnet werden.
    3. Mietvertrag & Hausordnung
    Mietvertrag ist ja schon erwaehnt worden. Da gibt es ja einige gute Vorlagen. Wie es mit der Hausordnung aussieht haengt davon ab wo die Wohnung ist. Vielleicht gibt es ja schon eine wenn es eine Einliegerwohnung ist.
    Wenn Du eine Kaution verlangst solltest Du das auch genau festlegen und einen Weg finden die Kaution fuer den Mieter anzulegen.
    4. Werbung
    Hier musst Du Dir ueberlegen was fuer Mieter Du willst um dann die richtige Methode rauszusuchen um Deine Wohnung anzupreisen. Wenn Du z.B. Studenten willst dann kann das schwarze Brett an der Uni das beste sein - wenn lieber junge familien mit Beruf dann vielleicht lieber das Internet, usw.
    5. Mieterauswahl
    Vielleicht laesst Du ja die Mieter eine Mieterselbstauskunft ausfuellen und laedst sie zu einem Gesparech/Besichtigung ein. Es gib hier andere Threads die erlaeutern auf was man achten sollte bei der Auswahl
    6. Instandhaltung
    Alle Wohnungen brauchen ueber die Jahre Instandhaltungsmassnahmen. Also musst Du sicher gehen, dass Du Ruecklagen hast um solche auszufuehren wenn sie anfallen. Du kannst das natuerlich dann auch ueber Kredit finanzieren wenn Du willst
    7. Steuer
    Bei der naechsten Steuererklaerung musst Du dann die Einkuenfte angeben. Hoffentlich hast Du dann auch alle Ausgaben schoen dokumentiert (Belege) um es gegen die Einnahemen abzuschreiben (Zinsen, Werbungskosten, etc.)

    Hoffe das hilft und viel Spass,
    Andreas
     
  5. #4 Anahita2006, 20.09.2006
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    Hallo Leute!
    Für Eure schnellen und hilfreichen Antworten bin ich Euch sehr dankbar! Ist echt toll, dass dieses Board solch eine tolle Anlaufstelle darstellt!

    Gibt es neben den folgenden zwei Punkten noch weitere notwendige Klauseln, die ich dem Vertrag von Haus und Grund hinzufügen sollte?
    Folgende Punkte wurden hier ja schonmal erwähnt:

    - §6 Punkt 4 (Mahngebühren)
    - "salvatorische Klausel" (dass nicht der ganze Vertrag unwirksam wird)

    Liebe Grüße

    Anahita
     
  6. Maja

    Maja Erfahrener Benutzer

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    Von welchem Verein willst du den Haus und Grund Vertrag denn nehmen? Eigentlich sollte die salvatorische Klausel doch in jedem Vertrag drinnen stehen oder täusche ich mich da?
     
  7. #6 Anahita2006, 20.09.2006
    Anahita2006

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    Ich habe den Vertrag von GEV genommen. Ein Exemplar kostet 1,25€ pro Stück. Das war der einzige Link der auf der Seite von Haus und Grund Berlin angegeben war. Ich hoffe dieser Vertrag erfüllt auch alle Bedingungen.

    Gruß

    Anahita
     
  8. #7 aspren01, 21.09.2006
    aspren01

    aspren01 Benutzer

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    Also hier eine Beispielliste von einem meiner Vertraege. Keine Garantie, dass das rechtlich durchsetzbar ist was da geschrieben steht. Andere sind eh per Gesetz automatisch festgelegt:

    § 26 Sonstige Vereinbarungen
    1. Zu § 13 Tierhaltung
    Das Halten von Hunden ist untersagt.
    2. Abschluß einer Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung
    Der Mieter verpflichtet sich, eine Hausrat- und eine Privathaftpflichtversicherung (Deckungssumme mind. 2 Mio. pauschal) abzuschließen, diese dem Vermieter bei Abschluß des Mietvertrages nachzuweisen und die genannten Versicherungsverträge für die Dauer der Mietzeit fortzuführen.
    3. Ummeldepflicht
    Wir weisen den Mieter darauf hin, daß eine Ummeldepflicht besteht. Der Mieter verpflichtet sich, die Ummeldung beim zuständigen Einwohnermeldeamt umgehend vorzunehmen. Das gilt für Ein- und Auszug.
    4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Auszahlung der Kaution erst nach der endgültigen Abrechnung der Nebenkosten. Dasselbe gilt für die Herausgabe von Bankbürgschaften.
    6. Der Mieter verpflichtet sich, die Gesamtbadezimmereinrichtung sorgsam zu behandeln und Sie am Ende der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen und gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben.
    7. Der Mieter verpflichtet sich alle Änderungen, die für die Nebenkostenabrechnung relevant sind (Personenzahl, Neueinbau oder Wechsel von Verbrauchszählern etc.), der Hausverwaltung umgehend schriftlich zu melden. Sollte der Mieter dieser Meldepflicht nicht nachkommen, so trägt er die Kosten für eine erneute Korrekturabrechnung für das Objekt.
    8. Der Mieter verpflichtet sich, sich sofort nach Einzug, bei der Energieversorgung anzumelden.
    9. Es ist nicht gestattet Schuhwerk, Möbelstücke und ähnliches im Treppenhaus abzustellen.
    10. Die Nutzung der Gemeinschaftsräume obliegt allen Mietern zu gleichen Rechten und Pflichten. Die Gemeinschaftsräume werden unentgeltlich überlassen. Evtl. Mängel berechtigen nicht zur Mietminderung.
    11. Das Beschädigen der Wohnungseingangstüren ( z.B. Anbringen von Namensschildern, Aufklebern und ähnlichem ) ist nicht gestattet.
    12. Die in der Anlage beigefügte Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages. Sie kann vom Vermieter jederzeit nach Ermessen abgeändert oder ergänzt werden.
    13. Das Rauchen in der Wohnung, Speicher, Keller, Garage oder Treppenhaus ist nicht gestattet
    14. Bei Undichtigkeiten und sonstigen Mängeln an den Gas-/Wasser-/Stromleitungen sind sofort das zuständige Versorgungsunternehemen und der Vermieter zu benachrichtigen. Bei anderen Beschädigungen und Mängel am Haus, Garage und Grunstück muss der Vermieter unverzüglich benachrichtigt werden.
    15. Das Haus Nr. 9 ist ein Altbau und somit kann Hellhörigkeit nicht als Grund für eine Mietmiderung herangezogen werden

    Andreas
     
  9. #8 Anahita2006, 21.09.2006
    Anahita2006

    Anahita2006 Neuer Benutzer

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    Vielen, vielen Dank! Das sind super wichtige Sachen, auf die ich nicht gekommen wäre. Man könnte meinen, dass sie selbstverständlich seien, aber dann erlebt man ein böses erwachen.

    Vielen Dank nochmal für Deine Hilfsbereitschaft!

    Liebe Grüße
    Anahita
     
  10. #9 renatebrummer, 21.09.2006
    renatebrummer

    renatebrummer Neuer Benutzer

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    Zum Bewerber kann man als Vermieter nie genug Informationen vorab bekommen. :wisper

    Eine gute Grundlage ist die Vorbereitung zum Mietvertragsabschluß:

    Mietobjekt, Anzahl der Wohnräume, Wohnfläche in qm usw.

    Neumieter:

    Grundmiete:
    Betriebskostenvorauszahlung:
    Gesamtmiete:
    Mietvertragsbeginn:
    Mietvertragsabschluß:
    Wohnungsübergabetermin:

    Name Mietinteressent:

    Kaution:
    Hinweis auf die benötigten Unterlagen:

    - Kopie Personalausweis / - Selbstauskunft / - 2 Einkommensnachweise
    bzw. BWA / Ausbildungsnachweis

    Kaution
    - Bürgschaftserklärung + 2 Einkommensnachweise + Kopie
    Personalausweis des Bürgen.
    - schriftliche Zustimmungserklärung zur Mietzahlung vom Sozialamt.
    - Bestätigung zur regelmäßigen Mietzahlung des bisherigen Vermieters.

    Absprachen im Mietbereich sind vorab wichtig:
    Folgende Einrichtungen und Gegenstände verbleiben im Mietbereich oder müssen noch entfernt werden.

    entsorgen / verbleiben
    Einbauschränke:

    Schränke:

    Wand- Deckenverkleidung:

    Fußböden (Parkett):

    Küchenmöbel:

    E-Herd:
    Mieter Eigentümer
    Renovierung der Decken und Wände:

    Unterschrift vom ET und Neumieter


    gelesen und einverstanden

    Manche Lagen sind schwer vermietbar, weil ihnen die gesamtstädtische Nachfrage fehlt. Es hat dann sicher wirtschaftlich wenig Zweck, gesamtstädtische Nachfrage durch Preis-Dumping künstlich zu erzeugen. Auf mittlere und lange Frist dürfte es bei solchen Lagen sinnvoller sein, die lokal begrenztere Nachfrage abzuwarten.
    Zum "richtigen Mietpreis" wird die These unterstrichen, dass eine niedrigere Miete letztlich für den ET rentabler sein kann als die erzielbare Höchstmiete für dieselbe Wohnung: Zur erzielbaren Höchstmiete erklären sich nur solche Mieter bereit, die auf dem Wohnungsmarkt schlechtere Chancen haben. Häufig handelt man sich dadurch "Problemmieterschaft" ein, wie oben beschrieben: Verwahrlosung, Mietzahlungsrückstände etc.

    2,10 Euro/qm bis 2,20 Euro in Aufteilung zu den allgemeinen Betriebskosten und der Wärmeversorgung haben sich bei der Neuvermietung gut bewährt.
    Motive des ET zu dem künftigen Mieter:
    - eine gesicherte Mietzahlung,
    - möglichst keine kurzfristigen Mieterwechsel,
    - dass das Eigentum keinen Schaden nimmt,
    - dass ein sympathischen Mieter gefunden wird,
    - dass der Mieter sich an die Hausordnung hält, also keinen Ärger macht.
    Folgender Informationsbedarf ist für den Mietvertragsabschluß gegenüber dem Interessenden dringend notwendig:
    - der ET will die Verdienstsituation überprüfen anhand von Einkommensnachweisen
    oder direkt durch Kontaktaufnahme zu dem Arbeitgeber,
    - Kopie des Arbeitsvertrages immer bereithalten und/oder die Tel.-Nr. von der
    Personalabeilung
    - Die Interessenden sollten vorab das Unternehmen/den Arbeitgeber oder den unmittelbaren Chef über die Wohnungssuche informieren und somit auch über mögliche Anrufe von zukünftigen ET
    - der ET sollte auch wissen, wo der Interessent zurzeit noch wohnt und wer
    der ET ist, um hier bereits vorab zu erfahren, ob Sie die Miete bezahlt
    wurde bzw. ob Mietschulden bestehen:
    Alternativ:
    Eine schriftliche Bestätigung vom aktuellen ET, dass die Miete stets korrekt bezahlt wurde. Diese Bestätigung kann problemlos kurzfristig uns zugesandt werden.


    Oder wenn der ET nicht erreichbar ist:

    - und die Miete per Lastschriftverfahren oder per Dauerauftrag bezahlt wurde,
    können auch die Kopien dieser Aufträge direkt zugesandt werden
    Gegebenenfalls bestätigt auch die Hausbank, in welchem Zeitraum welche
    Summen abgebucht wurden.
    Und nun viel Spaß in der Vermietung. :hase

    Mfg.

    R. Brummer
     
  11. #10 Anahita2006, 22.09.2006
    Anahita2006

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    Ich bin völlig begeistert! Eine wirklich tolle Checkliste!
    Ich freue mich wirklich sehr über solch hilfreiche Inormationen!

    Danke :guru
     
  12. #11 renatebrummer, 27.09.2006
    renatebrummer

    renatebrummer Neuer Benutzer

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    Vermietet vielleicht eine ET hier auch eine kleine Wohnung in Offenbach zu günstigen Konditionen. Wir verwalten nun so viele Wohnungen, nun eben nicht in Offenbach.

    Mfg. :D

    Renate Brummer
     
  13. Cesar

    Cesar Erfahrener Benutzer

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    :wink Hallo!
    Ich möchte Dir gerne meine persönliche Erfahrung mitteilen wie ich Vermiete.
    Es ist unumgänglich sich an bestimmt Formen zu halten. Hab da selbst ein so gennantes "9-GEBOTE SYSTEM" erstellt und zwar:.

    1) Exposeanfertigung für das Mietobjekt.
    2) Vereinbarung von Besichtigungsterminen.
    3) Mieter Selbstauskunft (Abgleichen mit Personalausweis wenn möglich).
    4) Bonitätsprüfung des potenziellen neuen mieters.
    5) 2x Mietvertragsanfertigung nach vergleichen der Peronnalien des Mieters.
    6) Unterzeichnung der beiten Mietverträge 1x Mieter und 1x Vermieter.
    7) Zahlung des Deponats (Quittung nicht vergessen)
    8) Mietobjektbegehung mit dem Mieter und Führen des Übergabeprotokolls, dabei beachten den Wohnungszustand und die Zählerstände.
    9) Übergabe der Mietsache (Schlüssel)

    So, Hoffe ich konnte Dir weiter helfen.

    Viel Erfolg weiterhin.





    Gruß

    Cesar :hase
     
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  14. #13 Immobilien-Ralf, 06.11.2006
    Immobilien-Ralf

    Immobilien-Ralf Neuer Benutzer

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    noch ein Tip von mir: das Vermieter-Mieter-Gespräch in der Wohnung des Interessenten führen. Dort sieht man schon ein wenig davon, wie er denn aktuell wohnt. Viele "Ferkel" geben sich gar nicht die Mühe, Ordnung vorzugaukeln und können so leicht erkannt werden.

    Der Vertrag unseres Haus & Grund Vereins enthält eine starre Schönheitsreparaturenklausel, da war ich echt enttäuscht.

    Gruß
    Ralf
     
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  15. devepo

    devepo Neuer Benutzer

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    Hallo,

    für alle die sich diese Frage immer wieder stellen: "Wie vermiete ich richtig?" kann ich nur die Gegenfrage(n) stellen: Was ist damit gemeint? Wenig Zeitaufwand? Keinen Mietnomaden? Möglichst schnell die Wohnung vermieten? Keine Teuren Anzeigen schalten? Rechtlich nichts falsch machen?

    Es gibt seit Anfang des Jahres eine Menge neuer Portale, die mit verschiedenen guten Konzepten privaten Vermietern helfen.

    - Einige bieten gesammelte Onlineschaltung auf allen wichtigen Portalen an (Ersparnis Geld/Zeit)
    - Sortierung der Interessenten (Ersparnis Zeit/Nerven da keine Telefonate/E-Mails nötig sind)
    - Hilfen um die Immobile (Bonitätsauskunft/Rechtsberatung etc.)

    Einfach das passende Portal für einen selber suchen!
     
Thema: Wie gehe ich Vermieten richtig an?
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