Wie Gewerberaum berechnen?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Memo, 06.10.2009.

  1. Memo

    Memo Benutzer

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    Hallo zusammen.

    Zunächst einmal Glückwunsch zum Forum. Bin zufällig hier vorbeigekommen und auf dem ersten Blick siehts hier interessant aus. Habe auch einige Sachen schon dazugelernt, doch ich werden in der nächsten Zeit so einige (evtl. simple) fragen an euch haben und hoffe, dass mir hier geholfen wird und ich auch dem einen oder anderen helfen kann.

    Zu meinen Fragen:

    - Ich habe vor kurzem ein Objekt gekauft mit 4 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit. Jetzt frage ich mich, wie man die Nebenkosten für das Gewerbe berechnet. Wenn es z.B. um eine Position geht, die nach Personen berechnet wird, welche Personenzahl müsste ich für das Gewerbe nehmen??

    - Ferner habe ich bemerkt, dass das Objekt EINEN (Kalt)Wasserzähler hat. D.h. der Vermieter den Verbrauch einfach nach Personen aufgeteilt. Aber ist das auch richtig für das Gewerbe?? Hierfür hat er (glaube ich) 2 Personen angestzt (war ein kleiner Einzelhandel).

    Vielen Dank im Voraus.

    Memo
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Personenzahl ist in diesem Fall ein absolut untauglicher Umlageschlüssel für eine einheitliche Umlage. Es gibt keine Regel, nach der Personen in einem Gewerbebereich mit Personen im Wohnbereich zu vergleichen wären.

    Selbst wenn man davon ausgeht, dass Personenzahl der zutreffende Umlageschlüssel für Wasserkosten wäre, wird dieses Verfahren immer von irgendjemand zu beanstanden sein. Man wird immer - je nach Interessenlage und vermutlich auch gleichzeitig - irgendwelche Gründe anführen können, warum der Wasserverbrauch angeblich höher oder niedriger sein muss als bei einer Wohnraumnutzung.

    Im Einzelfall könnte man unterstellen, dass bei einem kleinen Einzelhandel im Gewerbe nur ein minimaler Wasserverbrauch anfällt und die Wohnraummieter bei einer Anrechnung der Gewerbeeinheit mit 2 Personen sehr gut wegkommen. Wenn der Gewerbemieter dies akzeptiert könnte man, auch wenn es eben nicht wirklich sauber ist, den Status quo der Einfachheit halber weiterführen. Das wird vermutlich auch in einem Streit mit einem Wohnraummieter vor Gericht zu rechtfertigen sein.

    Will man eine wirklich saubere Lösung, wird man eine Vorabtrennung durchführen müssen. Dazu muss zumindest der Verbrauch für die Wohnungen insgesamt und das Gewerbe erfasst werden. Es werden also 2 weitere Wasserzähler benötigt. Die Gesamtkosten werden dann im Verhältnis der erfassten Verbrauchsmengen auf die beiden Nutzergruppen verteilt. Innerhalb der Nutzergruppe erfolgt die Verteilung auf die einzelnen Einheiten dann nach dem jeweils zutreffenden Umlageschlüssel. Wenn es denn Personzahl sein soll, eben nach Personzahl für die Wohungen. Beim Gewerbe erübrigt sich bei nur einer Einheit ein Umlageschlüssel.
    Noch besser wäre der Einbau von Wasserzählern in allen Einheiten und Umlage der Wasserkosten nach dem erfassten Verbrauch.
     
  4. #3 pragmatiker, 06.10.2009
    pragmatiker

    pragmatiker Erfahrener Benutzer

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    wenn irgend möglich, bauen sie zwischenwasseruhren ein, den einbau können sie auf die mieter als modernisierung umlegen und dann haben sie immer ruhe vor meckern von mietern wg. "ungerechter" umlageschlüssel.
    ansonsten haben sie sich an die vorhandenen mietverträge zu halten, was die umlage angeht.
    wenn es nach personen war, dann machen sie das weiter so, solange sie keine tatsächliche verbrauchsabrechnung machen können.

    der gesetzlich vorgesehende schlüssel ist übrigens (solange keine uhren oder eine mietvertragliche regelung etwas anderes vorschreiben) qm.
     
  5. Memo

    Memo Benutzer

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    Vielen Dank für die Antworten. Ich habe (wie in einem anderen Thread beschrieben) vor, für das Gewerbe einen Hauptwasserzähler einbauen zu lassen, um mir die Kopfschmerzen zu ersparen. Ich denke, dass ist die beste Lösung. Die anderen Wohneinheiten werde ich zusammen abrechnen bzw. nach Personen, da diese wahrscheinlich einen relativ gleichen Verbrauch haben (gleiche Größe der Wohnung, gleiche Personenzahl etc.).

    Aber es gibt doch bestimmt einen Posten in der Nebenkostenabrechnung (mir fällst im Moment aufgrund der späten Zeit leider nichts ein), der nach Personen abgerechnet werden sollte/muss/wird. Und genau hier wüsste ich nicht, wie ich das Gewerbe abrechnen soll.

    Vielen Dank im Voraus.
     
  6. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ganz einfach: wenn man eine Betriebskostenart von Wohnraum nach Personen umlegen muss, dann sollte man bei Gewerbe an eine Berechnung nach Nutzfläche/ wohnfläche denken. Personenumlageschlüssel: Wasser, Müll, Steuer, Versicherung kann man sowohl nach qm wie auch Personen umlegen. Was wird wohl eher akzeptiert werden??

    Du möchtest eine Angabe, wieviele Personen bei Gewerbe anzurechnen sind? Soviele Personen im MV stehen. Je nach Rechtsform zwischen 1-7 und schon wird die Sache ungerecht...

    Bsp: ein Kiosk mit 120 qm wird wesentlich mehr Müll produzieren, wie der alleinstehende ältere Herr im 1.OG, der in seiner 90 qm Wohnung ab und zu das Enkelsche begrüßt. Da sowohl das Kiosk, wie auch die Wohnung von eienr Person angemietet ist, ist die Ungerechtigkeit offensichtlich.

    Es wird sich also niemand hinreissen lassen, dir eine Personenanzahl zu nennen.
    Es gibt immer die Möglichkeit nach qm umzulegen, was zwar nicht gerecht, aber gerechter ist... :gehtnicht
     
  7. #6 lostcontrol, 07.10.2009
    lostcontrol

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    also ich bin ja auch grundsätzlich für den einbau von zählern in jede wohnung. schon weil ich differenzen beim durchschnittlichen wasserverbrauch vorliegen habe zwischen 20 kubik jährlich und 140 kubik jährlich (beides singles).

    pragmatiker, klär mich auf, wie machst du das mit der umlage als modernisierung?
    machst du das dann alle 6 jahre wieder, wenn die eichung fällig ist oder wie?
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Der Einbau von Wasserzählern ist eine Maßnahme zur Einsparung von Wasser. Die Miete kann damit um nach § 559 BGB um 11% der Einbaukosten p.a. erhöht werden.
    Die Kosten für den Austausch der Zähler nach Ablauf der Eichgültigkeit sind Eichkosten und damit gem. § 2 Nr. 2. BetrKV umlagefähige Betriebskosten.

    Die Umlage der Wasserkosten kann durch den Zählereinbau nach § 556a Abs. 2 BGB unabhängig von bestehenden Vereinbarungen ab der nächsten Abrechnungsperiode nach Verbrauch erfolgen.
    Die verbrauchsabhängige Umlage ist auch in Fällen möglich, in denen es keine Umlagevereinbarung für die Betriebskosten gab. Die Miete ist dann allerdings angemessen herabzusetzen.
     
  9. #8 lostcontrol, 07.10.2009
    lostcontrol

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    wie legt man die eichkosten sinnvollerweise um?
    eigentlich dürften sie ja dann nur alle 6 jahre über die betriebskosten umgelegt werden, eben in dem jahr, in dem sie anfallen. sinnvoller wäre es aber doch, sie über die gesamten 6 jahre zu verteilen, das lässt sich aber doch rein rechtlich garnicht machen, oder gibt's da irgendeinen trick (ausser der anmietung von einer der ablesefirmen)?
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Jedes der genannten Verfahren bietet Ansatzpunkte für Nörgeleien der Mieter. Alle Verfahren sind aber im Grundsatz zulässig.
    Es spricht nichts gegen die Abrechnung der gesamten Eichkosten im Jahr der Entstehung. Eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07). Das wird die Einsichtsfähigkeit eines Mieters sicher häufig auf eine harte Probe stellen.

    Auch die Verteilung der Eichkosten auf das Jahr der Entstehung und die Folgejahre ist nicht zu beanstanden. Das ist Abrechnung nach dem Leistungsprinzip und damit genau das Verfahren, das in Rechtsprechung und Literatur in weiten Kreisen bis vor kurzem als einzig zulässiges Verfahren angesehen wurde. Dass keine Rechnung aus der Abrechnungsperiode existiert ist als Beanstandung, auch wenn bisher genau dieses Verfahren gefordert wurde, vorhersehbar

    Anmietung hat für den Vermieter den Vorteil, dass er weder dem Mieter die Gesamtkosten im Jahr der Entstehung aufbürden muss noch selbst diese Kosten über die Dauer der Eichgültigkeit vorzufinanzieren hat und dass der Mieter über die Zählermiete die Verzinsung der Eichkosten trägt.
    Unter diesem Aspekt ist die Anmietung für den Vermieter sicher das sinnvollste Verfahren.

    Die Anmietung muss keineswegs zwangsläufig bei einer der Ablesefirmen erfolgen. Wenn Interesse besteht kann ich gerne ein Angebot machen. :wink
     
  11. #10 lostcontrol, 10.10.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    ok. ich möchte nun aber genau dieses verfahren anwenden - wie gehe ich dann mit der, wie du sagst, vorhersehbaren beanstandung um? was kann ich dem entgegnen, möglichst schon im vorfeld natürlich?

    loschdi
    (die demnächst die gekauften zähler, und davon gibt's leider viele, nämlich mehr als einen pro wohnung, eichen wird lassen müssen bzw. die dinger ersetzen wird lassen müssen)
     
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