Wie Heizungsanlage und Fassade absetzen?

Diskutiere Wie Heizungsanlage und Fassade absetzen? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Wir haben im letzten Jahr die Heizungsanlage erneuert. Diese wird auf die Mieter als Modernisierung umgelegt. Vorher gab es eine Gasetagenheizung...

  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    4.489
    Zustimmungen:
    571
    Wir haben im letzten Jahr die Heizungsanlage erneuert. Diese wird auf die Mieter als Modernisierung umgelegt. Vorher gab es eine Gasetagenheizung für jede Wohnung.

    Die Neue Anlage hat 32.000€ gekostet. Kann mir jemand sagen wie man das steuerlich am besten abschreibt?

    Geht das wie sonst auch über die AFA oder kann man sich die Abschreibungszeit aussuchen?

    Weiter haben wir am gleichen Objekt für fast 30.000€ die Fassade hergerichtet. Nichts mit Umlage auf die Mieter, nur etwas Stuck ran, Glattputz rauf und Farbe drüber. Das kann man bestimmt sofort absetzen.

    Über welche Laufzeit würdet ihr beide Investitionen abschreiben? Unsere Rente ist noch über 20 Jahre hin. :-)

    Ich habe letztens gelesen, dass man mehr Steuerersparnis hat, je länger man gewisse Dinge abschreibt-wegen dem privaten Steuersatz.

    Das ist bestimmt ein Thema für taxpert
     
  2. Anzeige

  3. #2 jorgk, 11.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2018
    jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.11.2015
    Beiträge:
    214
    Zustimmungen:
    94
    Damit taxpert nicht alles beantworten muss versuche ich mich mal:

    Ja, je länger man 'abschreiben' kann desto besser (weil dann das FA mehr mitzahlt) - aber so wie die normale AfA auf Gebäude (50 Jahre) will man das trotzdem meist nicht, denn das erlebt man i.d.R. nicht (oder es betrifft dann Zeiten in denen man 'eh nicht mehr viel Steuer zahlt - es 'lohnt' sich halt mehr zu Zeiten mit dem höchsten Steuersatz und die hat man nicht über 50 Jahre).

    Bleibt die 'Zwischenlösung', sog. "Grösserer Erhaltungsaufwand“ (§ 82b EstDV: Für Wohnraum inkl. Garage wahlweise steuerlicher Abzug verteilbar auf 2-5 Jahre).
    Wichtig dafür ist, dass das FA überzeugt wird das eine Gewinn-Erzielungsabsicht besteht, nicht mehr als 2 Ausstattungs-Kernbereiche auf's Mal angegangen werden ("Ausstattungs-Kernbereich". Es gibt vier Kernbereiche: Sanitär, Elektro-Installation, Fenster, Heizung) und bis 3 Jahre nach Kauf die Kosten nicht die 15% Grenze schrammen (später ist's egal).
    [Andernfalls sind es Herstellungskosten die dann der AfA für Gebäude entsprechend abzuschreiben sind - wobei ich nicht weis, ob nicht bestimmte Gegenstände dann mit deren eigenen Abschreibungs-Zeitspanne abschreibbar wären].

    Die Sichtweise des FA hier (leider finde ich es beim Bundesfinanzministerium in deren Suche nicht. Aber das diese noch gültig ist).

    Vielleicht auch interessant dazu.
     
  4. #3 taxpert, 12.02.2018
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    796
    Zustimmungen:
    777
    Ort:
    Bayern
    Das meiste richtig, aber ich erlaube mir trotzdem eine umfassende Antwort!

    Die reine Renovierung sind immer sofort abziehbare WK!


    Eine Heizung ist immer Bestandteil des Gebäudes, da sie in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude steht! Sie stellt daher weder bei Gebäudeerstellung noch bei Ersatz ein eigenständiges Wirtschaftsgut dar! Vorteil: Sie ist bei Ersatz sofort abzugsfähige WK! Nachteil: Auch wenn es mir besser passen würde, kann man sie nicht über einen bestimmten Zeitraum verteilt absetzen!

    Dies ist keine Zwischenlösung, sondern die einzige Möglichkeit hier aus dem Abflussprinzip des §11 EStG heraus zu kommen!

    Bei Einkünften aus V+V wird die Überschusserzielungsabsicht bei unbefristeten Verträgen immer unterstellt! Nur bei befristeten Verträgen oder insgesamt kurzfristiger Überlassung kann es hier zu Problemen kommen!


    Ich gehe davon aus, dass @Pitty der §6 Abs.1 Nr.1a EStG bekannt ist und nicht zum Tragen kommt. Nachträgliche AHK wegen Hebung des Standards sind die absolute Ausnahme! Bitte immer beachten: Es geht um die Hebung des Standards, nicht um die Wiederherstellung des Standards! Wenn ich ein 30 Jahre altes Haus, dass bei Erstellung gehobener Standard war, jetzt wieder auf den aktuell gehobenen Standard bringe, dann kann ich soviel investieren, wie ich will! Es sind immer sofort abzugsfähige WK! Nur wenn ich das ganze auf "Luxus-Standard" bringe, dann werden AHK daraus!

    Stimmt, aber nicht so vereinfacht, wie es @jorgk dargestellt hat!

    Grundsätzlich hängt alles von den persönlichen Umständen und der Entwicklung in der Zukunft ab!

    Entscheidend ist der persönliche Grenzsteuersatz. Der Grenzsteuersatz steigt mit jedem Euro, den man mehr zu versteuern hat, andererseits sinkt er mit jedem Euro, den man weniger versteuern muss! Im "schlimmsten" Fall verschwinden daher WK oder BA im Grundfreibetrag, wirken sich steuerlich also gar nicht aus! Geht man davon aus, dass das zu versteuernde Einkommen (zvE) in den kommenden Jahren gleichbleibend ist, so kann die Verteilung grundsätzlich zu einer insgesamt höheren Steuerminderung führen, als der Ansatz komplett in einem Jahr! Das Gleiche gilt natürlich in dem Fall, wenn das zvE in den kommenden Jahren steigt! Sollte das zvE in den kommenden Jahren jedoch sinken, dann hat man sich ggf. "verzockt"!

    Dazu kommt natürlich auch noch, dass man nicht nur die persönlichen Verhältnisse voraussehen muss, sondern auch die Entwicklung des Steuerrechtes! Wie ändert sich z.B. der Grundfreibetrag und wie verschiebt sich daraufhin die Progressionskurve? Welche steuermindernden oder steuererhöhenden Maßnahmen werden beschlossen, die meinen persönlichen Steuersatz betreffen werden?

    Auch wenn es in Zeiten von Niedrigzinsen nicht so zum Tragen kommt, wird man zusätzlich auch überlegen müssen, ob die "Gegenfinanzierung" der Maßnahmen durch die Steuererstattung eher kurz- oder langfristig erfolgen soll! Je nach dem hat man ggf. einen Zinsverlust, der den Steuervorteil auffrisst!

    Alles in allem ist das der Blick in die Glaskugel und eine Art Wette auf die zukünftige Entwicklung! Ob man also hier die Kosten also sofort komplett geltend macht oder doch auf 2,3,4 oder fünf Jahre verteilt, kann nur @Pitty selbst entscheiden und man kann als Außenstehender gar nichts empfehlen.

    taxpert
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    4.489
    Zustimmungen:
    571
    Ja, so habe ich es auf einer Seite im Internet auch gelesen. Leider habe ich diese nie wieder gefunden.

    Könnte ich die Fassade nur bis 5 Jahre abschreiben oder auch über 5 Jahre abschreiben?
    Die ersten drei Jahre habe ich überschritten, da bin ich zum Glück bereits durch.

    Ich würde das ganze gerne auf 10 Jahre abschreiben. Wäre der Wunsch von mir so möglich?
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    4.489
    Zustimmungen:
    571
    Das heißt, dass ich die Heizung nur in einem Jahr absetzten kann, damit ich diese nicht in die 50 Jährige Afa bekomme?
    Da ich in dem Haus nur unbefristete Mietverträge habe, ist die Vermieterabsicht schon gegeben.

    Was sind denn AHK?
    Ist eine Heizung mit Warmwasseraufbereitung auf Solarbasis jetzt ein Luxusstandard? Für den Mieter wohl schon. Das wäre dann wohl eine Ansichtssache.

    Die Werbungskosten werden bei uns zum Glück nicht im Grundfreibetrag verschwinden. Du hast es sehr schön erklärt.
    Da wir aber noch Hortpflichtige Kinder haben werden wir in den kommenden 3 Jahren unser Einkommen nicht verändern. Das würde erst in 4 Jahren geschehen. Von daher würde ich die ganzen Sachen schon gerne auch 10 Jahre aufteilen wollen, damit das ganze sich dann mit dem höheren Einkommen in 4 Jahren rechnen würde.

    Das sind in meinen Augen alles nur Pfennigbeträge.

    Da ich kein Freund von Banken und Zinsen bin nehme ich lieber die höhere Steuerlast in Kauf.

    Alles in allem ist das der Blick in die Glaskugel und eine Art Wette auf die zukünftige Entwicklung! Ob man also hier die Kosten also sofort komplett geltend macht oder doch auf 2,3,4 oder fünf Jahre verteilt, kann nur @Pitty selbst entscheiden und man kann als Außenstehender gar nichts empfehlen.
    [/QUOTE]

    Nach dieser Aussage kann ich das ganze wohl nur über Max. 5 Jahre abschreiben und nicht wie von mir gewünscht über 10 Jahre. Ist das richtig?
     
  7. #6 taxpert, 13.02.2018
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    796
    Zustimmungen:
    777
    Ort:
    Bayern
    Grundsätzlich ja, Ausnahme ist halt bei V+V §82b EStDV, Verteilung auf 2 bis 5 Jahre.

    Habe nichts anderes vermutet!

    Anschaffungs-/Herstellungskosten!


    Nein, definitiv nicht! Hierdurch ändert sich doch nicht der Wohnstandard! Oder wird das Wasser dadurch "schöner" heiß?


    Das klappt leider nicht! Blöder Spruch: Steuerrecht ist kein Wunschkonzert!


    Stimmt genau!

    taxpert
     
  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    4.489
    Zustimmungen:
    571
    Vielen Dank das Ihr mir das so toll erklärt habt. Das Steuerrecht ist doch schon ziemlich komplex.

    Wenn ich jetzt eine Garage in Wohnraum umwandeln würde wäre das wohl wieder über 50 Jahre zum abschreiben, weil 3 Gewerke Heizung, Elektriker und Fliesenleger dabei wären. Das komplette Programm halt.

    Wenn man jetzt bei so einen Umbau das alleine in Eigenleistung vorhat, wären die Materialien, wenn man jetzt nur Material absetzt und nur den Elektriker hat und evtl. noch einen Estrichleger könnte man das dann sofort absetzen?

    Ich denke, das da noch Architektenkosten hinzu kommen würden. Das weis ich aber nicht. Die Garage ist im Haus mit integriert.
     
  9. #8 taxpert, 13.02.2018
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    796
    Zustimmungen:
    777
    Ort:
    Bayern
    Das Ergebnis (Abschreibung über 50 Jahre) ist richtig, die Begründung falsch!

    Bei der Umwandlung von einer Garage in Wohnraum entsteht ein neues Wirtschaftsgut, so dass alle Kosten, die in das neue Wirtschaftsgut einfließen AHK darstellen. Dazu zählt auch das verbleibende AfA-Volumen des untergegangenen Wirtschaftsgutes "Garage".

    taxpert
     
  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    4.489
    Zustimmungen:
    571
    Danke für Deine ausführliche Antwort
     
Thema: Wie Heizungsanlage und Fassade absetzen?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. vermietung absetzen fassade

Die Seite wird geladen...

Wie Heizungsanlage und Fassade absetzen? - Ähnliche Themen

  1. Amortisiert sich Küche durch steuerliche Absetzung

    Amortisiert sich Küche durch steuerliche Absetzung: Liebes Forum, ich habe vor Vermieter zu werden. Nun stellt sich mir die Frage, ob es sinnvoll ist die Küche in der Wohnung zu erneuern (die alte...
  2. WEG Darlehen absetzen

    WEG Darlehen absetzen: Angenommen, die WEG beschließt ein Darlehen für di. Reparaturen am Haus aufzunehmen, die jeder Eigentümer mitzutragen hat, also sein Wohngeld...
  3. Steuerliches Absetzen von neuer Heizungsanlage

    Steuerliches Absetzen von neuer Heizungsanlage: Hallo, ich habe mir vorletztes Jahr eine Wohnung gekauft, die warm vermietet wird (wurde schon durch den Vorbesitzer so vermietet). Nun wurde in...
  4. V+V absetzen des Dienstleistungsanteils der Handwerkerrechnungen

    V+V absetzen des Dienstleistungsanteils der Handwerkerrechnungen: Sehr geehrte Forum-Mitglieder, ich habe im Jahr 2018 meine Wohnung vermietet. Die Betriebskosten (auf Mieter umlegbar) laut der Jahresabrechnung...
  5. Handwerkerkosten absetzen, ohne Meldung in der Immobilie

    Handwerkerkosten absetzen, ohne Meldung in der Immobilie: Hallo Zusammen, ich habe im Sommer letzten Jahres eine Eigentumswohnung erworben. Diese befand sich zu dem Zeitpunkt in einem Rohbau (entkernter...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden