Wie hoch Nebenkosten ansetzen?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von bienemaya, 12.10.2008.

  1. #1 bienemaya, 12.10.2008
    bienemaya

    bienemaya Erfahrener Benutzer

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    Hallo, also ich hätte da mal ne Frage:
    Als wir vor 2 Jahren das erste Mal vermietet haben, gab uns unsere Abrechnungsfirma den Tipp, 150 Euro Nebenkosten pro Monat anzusetzen. So weit so gut.
    Nun hatte unser Mieter, der sehr selten zuhause war das erste Jahr bei der Abrechung eine Nachzahlung von ca 75 Euro. Jetzt im zweiten Jahr sind es schon fast 400 Euro.
    Da unser Mieter uns aus beruflichen Gründen bald verlassen wird, wollte ich mal anfragen, wie hoch man die Nebenkosten setzten sollte, damit nichts nachbezahlt werden muss, da wir wieder neu vermieten wollen. Ich wundere mich immer über Wohnungsanzeigen, in denen weniger Nebenkosten veranschlagt sind. Wenn das in unserem Fall nicht ausreicht, dann kommt man doch mit weniger gar nicht aus, oder?
    Zumal ja der Normale Mieter abends und WE zu haus ist.
    Wie viel Nebenkosten verlangt Ihr denn so?
    Ich wollt noch anmerken, daß in den Nebenkosten noch andere Kosten inbegriffen sind, wie z.B. Grundsteuer, Servicegebühren vom Abrechnungsunternehmen, Zählermiete usw.
    Vielen Dank für Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die Schätzung wirst du wohl selbst erstellen müssen.
    denn
    1. wissen wir nicht welche Betriebskosten inbegriffen sind.
    2. wie die Rahmenbedingungen sind (zB Versicherungsgesellschaft, Objektart, aufzug etc)
    3. ist es meines Erachtens unseriös, aus der Entfernug heraus einen Betrag zu nennen. der kann stimmen muss aber nicht...

    Aufgrund der bisherigen Abrechnung kann man sehen, welche Kosten der mieter hatte. die nicht verbrauchsbahängigen kosten wie Zählermiete, Steuer sind also klar und können direkt in die Berechnung einfließen.
    Also fehlen nur noch Wasser, Strom, Heizung, Müll. (hab ich was vergessen?)
    a) Strom: sollte direkt an den Versorger gehen.
    b) Müll: Die umlegung ist ja entweder pro Kopf oder pro qm umglegt. Bei pro Kopf: 1ZKB = 1 Pers, 2-3 ZKB = 2 Perso, 4+ZKB = 3 Personen.
    c) Wasser = der normale durchschnitt liegt bei 40m³ pro Person (siehe Personenangaben oben) Erfahrungsgemäß kommt pro weiterer Person 20m³ hinzu.
    1 Pers = 40m³; 2 Pers = 60m³ etc
    Diese Literzahl wird in vielen Gemeinden/Orten zum beechnen des Abwassers herangenommen. Üblicherweise sind das 90% = Abwasser.
    Du hast also eine Literzahl x 1,90 = Gesamtliter. Die werden dann mit dem Preis berechnet und ergeben die geschätzten Wasserkosten. (Preissteigerung von 4% bitte bedenken)
    c) Heizung: Gas = direkt über den Versorger
    Fernwärme ist sehr schwer und mir erschließt sich auch nicht, wie man das bewerten könnte. Immerhin kann da harter oder warmer Winter gewesen sein. Da würde ich einfach die letzten Kosten nehmen und verdoppeln.


    Mit weniger kommt man schon aus. Ich kenne Objekte, die mit 30€ pro Monat locker hinkommen. (Versicherung von annodazumal und nie erhöht, weil keine Schäden, Steuer= sehr gering; der Rest geht direkt an den Versorger)
     
  4. #3 lostcontrol, 12.10.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    seh ich auch so - die stehen ja fest, egal wieviel der/die mietende/n verbrauchen.

    wasser:
    nach meinen erfahrungen ist da der verbrauch extrem unterschiedlich. erfahrungsgemäss sind single-frauen zwischen 20 und 40 diejenigen, die am meisten verbrauchen - da hatten wir auch schon mal 80 kubik im jahr. andererseits haben wir auch ein studentenpärchen das mit zusammen 30 kubik auskommt.
    meine erfahrung sagt auch: das vorhandensein einer badewanne treibt den wasserverbrauch enorm in die höhe...
    ich denke mit den von capo vorgeschlagenen 40 kubik liegst du nicht allzu falsch.
    allerdings leuchtet mir die 1,9-rechnung nicht ein. bei uns werden sowohl klarwasser als auch abwasser über den gleichen zähler ermittelt, also abwasser in gleicher menge wie klarwasser.
    grundgebühr bleibt gleich.

    strom:
    eigener vertrag des mieters mit dem versorger => geht nicht in die betriebskosten ein (abgesehen vom hausstrom natürlich, aber der bleibt ja gleich).

    müll:
    wird bei uns von den mietern direkt mit dem entsorger geregelt. das läuft automatisch übers einwohnermeldeamt.

    gas:
    direkt vom versorger geht nur bei etagenheizungen mit eigenem zähler. ansonsten ganz normal nach heizkostenverordnung - aber da wird sich ja (abgesehen von den preissteigerungen) auch nicht viel ändern.
    hast du HKVs?

    edit:
    vielleicht hilft dir ja das ein bisserl bei der orientierung:
    betriebskostenspiegel 2007
     
  5. #4 Christian, 13.10.2008
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    kleiner Tipp unter Vermietern: Die monatliche Nebenkosten-Vorauszahlung eher zu hoch als zu niedrig festlegen.

    Wenn der Mieter nach der Jahresabrechnung Geld wiederbekommt, ist das aus Sicht des Mieters besser als wenn er nachzahlen muss.

    Außerdem muss man als Vermieter dann nicht seinem geld hinterherrennen und den Eingang der Nachzahlung üerwachen und ggf. mahnen.
     
  6. #5 lostcontrol, 13.10.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    es ist auch noch nie ein mieter wegen rückzahlungen zum mieterschutzbund gerannt...
     
  7. #6 bienemaya, 13.10.2008
    bienemaya

    bienemaya Erfahrener Benutzer

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    Hallo, vielen Dank für Eure Antworten, werde mich mal unter dem oben genannten Link schlau machen.
    Lieben Gruß und schönen Tag
     
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