Wie hoch sollte die Rücklage sein?

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von pstein, 25.08.2012.

  1. pstein

    pstein Erfahrener Benutzer

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    In dem Haus meiner Eltern wird über die Erhöhung der monatlichen Rücklage diskutiert.

    Wie hoch sollte (in einem Altbau, BJ 1910, aber derzeit gut in Schuss) die Rücklage sein?

    Sagen wir gemessen in % der Nettomonatskaltmiete.

    Peter
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 25.08.2012
    lostcontrol

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    das kannste so einfach nie sagen, das kommt ja auf den tatsächlichen aktuellen zustand des fraglichen gebäudes an. du schreibst es sei "gut in schuss", das reicht aber als aussage nicht für eine schätzung.
    wenn jetzt fragen kommen wie "wann wurde das dach das letzte mal gedeckt" oder "wie alt sind die fenster" oder "wie ist der zustand des treppenhauses" etc. musst du dich nicht wundern.
    erschwerend kommt noch hinzu dass niemand von uns wissen kann was es in den nächsten jahren noch so alles an neuen kostenträchtigen vorgaben seitens der regierung geben wird...
     
  4. #3 Kitzblitz, 25.08.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Das zeigt schon einmal, dass die seitherige Rücklagenbildung zu gering war.

    Die "richtige" Höhe ergibt sich aus dem Zustand des Gebäudes und aus den anstehenden Reparaturen.

    Einfach einmal in einer EXCEL-Tabelle alle planbaren Instandhaltungsmaßnahmen eintragen. Z.B.:
    - Treppenhausanstrich alle 10 Jahre
    - Fassadenanstrich alle 18 Jahre (hängt von der Gegend ab und ob überhaupt ein Fassadenanstrich gemacht werden muss)
    - Heizkesselerneuerung alle 18 Jahre
    - Hartbedachung (alle 60 Jahre)
    - Flachdach (alle 35 Jahre)
    ...

    Jede Maßnahme bewerten (Kosten) und dann mal schön aufsummieren. Parallel hierzu die Rücklagenbildung übernehmen und dann die Rücklage so ermitteln, dass man die nächsten 20 Jahre über die Runden kommt.

    Der Ausführungsbeginn hängt natürlich vom Zeitpunkt der letzten diesbezüglichen Maßnahme ab.

    Werden mittelfristig werterhöhende Maßnahmen vorgesehen (Fenster + Wärmedämmung mit Fassade) so müssen diese natürlich auch eingepflegt werden - ohne Sonderumlagen wird das jedoch i.d.R. nicht funktionieren.

    Die Sache ist also recht individuell und zur Abschätzung der Kosten sollte schon etwas Sachverstand / Erfahrungen mit der Gebäudeinstandhaltung vorhanden sein. Das Ausarbeiten einer solchen Aufstellung ist m.E. aber Sache des Verwalters. Die Eigentümer stimmen lediglich darüber ab.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  5. #4 Fremdling, 25.08.2012
    Fremdling

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    Rücklagenplanung

    Hallo Peter (pstein),

    schließe mich den Ausführungen der Vorredner an. - Auch in unserer WEG (48 SE) war die RL-Bildung eher "Beiratsaufgabe", da die Verwaltung das nicht hinreichend engagiert verfolgte. Sonderzahlungen sind in der Regel ein hochemotionales Thema und werden durch fehlende oder unrealistische Planung erforderlich. Insofern haben wir EXCEL bemüht, womit der Verlaufssaldo aus RL-Zuführungen und -verbräuchen im Monatsverlauf auch im DIAGRAMM für die Versammlung (Beamer oder papierhafter Versand mit der Einladung) anschaulich dargestellt werden kann. - Sowas ist naturgemäß eine Aufgabe mit vielen Unbekannten und ggf. aufwändiger Historien-Recherche mit Kernfragen:
    1. Welche Gewerke lösen nennenswerte und zu planende Kosten aus?
    2. Wann wurden diese Gewerke zuletzt erneuert?
    3. Welche Kosten fielen damals an und wie lange halten sie?
    4. Wann fallen die Arbeiten daher erneut an und mit welchen Kosten ist dann zu rechnen?
    5. Wie ist der aktuelle Rücklagenbestand?
    6. Welche Zuführungen fließen jetzt pro Jahr zu (X EUR/m²)?
    7. Welche Zuführungen sichern jederzeit die Bezahlung obiger Investments?
    8. Wie lautet demnach die neue Zuführung (Y EUR/m²), die zu beschließen ist?
    Die Termine und Werte der Investments musst Du dabei sicherlich grob schätzen (gesamte Lebensdauer > restliche Lebensdauer; alte Preise > neue Preise). Damit kannst Du in EXCEL-Spalten im Zeitablauf eine Auflistung der RL-Zugänge und RL-Abgänge sowie Rücklagensalden darstellen, indem Du die jährliche/monatliche Zuführung von Beginn an so hoch ansetzt, dass der Rücklagensaldo in jedem Monat positiv bleibt (zzgl. Bodensatz von z.B. EUR 10.000 für Kleinmaßnahmen?). Dank EXCEL geht das bereits mittels try-and-error ganz komod (besser: "Zielwertsuche").


    Hoffe mich einigermaßen klar ausgedrückt zu haben und damit ein wenig helfen zu können. Viel Erfolg + Glück!

    By the way: Was macht Dein zu entsorgender Teppich???

    Gruß
    Detlef


     
  6. #5 lostcontrol, 26.08.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    geht die frage an mich?
    der teppich ist längst weg - einer der elektriker hat sich angeboten den job zu übernehmen, weil er ein entsprechendes fahrzeug bzw. besser gesagt einen anhänger hatte. die entsorgung verlief dann etwas unkonventionell, indem der teppich für niedrigere kosten in einem handwerker-container gelandet ist (natürlich in absprache). so bin ich mit inkl. ein bisschen trinkgeld deutlich billiger weggekommen.
     
  7. #6 Fremdling, 26.08.2012
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

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    Hi Losti,

    nee, Du warst nicht gemeint, sondern Peter (pstein) mit Bezug auf seine Teppichanfrage vom 12.08.2012 / 17:48 und meine Status-Nachfrage vom 16.08.2012.

    Aber tolle Lösung für Dich, Glückwunsch! Vielleicht hatte Peter ja auch so viel Glück!?


     
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