Wie ist derzeit eine akzeptable Rendite bzw. Kaufpreis-Miete Verhältnis

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von fidelity1992, 17.09.2016.

  1. #1 fidelity1992, 17.09.2016
    fidelity1992

    fidelity1992 Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Wie sind so eure Erfahrungen? Welche Rendite bei Wohnimmobilien derzeit akzeptabel? Ich weiß, es hängt von vielen Faktoren ab. Ich habe vor eine zu kaufen und dauerhaft zu vermieten. Mit der Preissteigerung der Wohnung rechne ich nicht. Danke im Voraus!
     
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  3. Pitty

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    Dann schreib doch mal, was Deine kostet und was die Mieteinnahmen sind.

    Bei mir muss sich das nach 8 Jahren gerechnet haben. Alles andere finde ich zu teuer.
     
  4. #3 DER HAMSTER, 19.09.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast


    Hallo fidelity,

    welche Rendite meinst du?
    Definiere doch einmal genau.

    Nur das Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete?

    Oder meinst du die wirklichen jährlichen Einnahmen (einschl. kalkulierten Mietausfällen) zu allen Anschaffungskosten?


    Immer genau rechnet
    DER HAMSTER
     
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  5. #4 fidelity1992, 19.09.2016
    fidelity1992

    fidelity1992 Neuer Benutzer

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    Ich rechne eigentlich auch genau.
    Im Moment sind ja die Preise recht hoch und man sucht schon länger bis es einigermaßen passt. Ich habe für mich eine Untergrenze von 5% netto vor Steuern.
    Dabei ist das Kaufpreis -Miete-Verhältnis nicht unter 10, eher Richtung 15. daher finde ich Faktor 8 schon Richtung Traumrendite!


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  6. #5 AJ1900, 20.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 20.09.2016
    AJ1900

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    Wenn das deine erste Immobilie ist, weniger auf Rendite schielen sondern eher den gesunden Menschenverstand benutzen. Jegliche erwartete Rendite die du dir so ausrechnest scheitert oft einfach an der Realität, zumindest wenn es um eine Wohnung oder ein kleineres Mehrfamilienhaus geht.
    Die Erwartung jedenfalls das du mit der ersten Immobilien kurz- oder mittelfristig real Geld verdienst, sind jedenfalls meistens eine Illusion.
    Davon abgesehen, ja, eine Wersteigerung sollte man nicht unbedingt mit einberechnen, klar sollte dir aber auch sein, das es oft genug nur die Wertsteigerung ist, die eine Immobilie langfristig wirklich Rentabel macht (oder eben nicht), also eigentlich mehr äußere Umstände die du gar nicht unbedingt selber beinflussen kannst.
    Im grunde solltest du daher nicht unbedingt da kaufen wo es billig ist, sondern wo du eine Perspektive für die nächsten 20-30 Jahre erkennen kannst. Das das natürlich auch schlimm in die Hose gehen kann, sollte auch klar sein.
     
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  7. Pitty

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    Faktor 8 ist ja nicht der richtige Faktor. Der muss mit den Ausgaben berechnet werden. Das ist nur für mich eine grobe Richtlinie Miete zum Kaufpreis.

    Das ist aber seit 2 Jahren vorbei, deswegen kaufe ich nicht mehr. Du Must den gesamten Istzustand der Immo betrachten. Wenn der gut ist, kann es für mich auch mal mehr sein.
     
  8. #7 immodream, 20.09.2016
    immodream

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    Hallo,
    ich hab in den letzten zwanzig Jahren mit einer ganz anderen Berechnungsmethode mehrere Immobilien gekauft.
    Kaufpreis von heruntergekommenen Objekten aus Erbengemeinschaften in guter Lage 250 € / m².
    Im Laufe der Jahre wurden nach und nach aus den laufenden Einnahmen mit viel Eigenarbeit alle Wohnungen kernsaniert ( auch mit gesparten Steuern für max. 250 €/ m² ).
    Damalige Mieten ca. 1,75- 2 €/m² , heutige Mieten 6-7 €/ m².
    Damaliger Kaufpreis entsprach dem zwanzigfachen der Billigmiete. Heutiger Kaufpreis realistische 15 fache der heutigen Jahresnettomiete.
    Standort der Immobilien ist das nördliche Ruhrgebiet.
    Bei der Betrachtung des Kaufpreises mußt du also den Zustand, den Modernisierungsstand und die tatsächliche Nettomiete berücksichtigen.
    Wenn man hier ein Haus mit durchschnittlichen Nettomieten von 5-5,50 €/m² und reichlich Modernisierungen in den letzten zehn Jahren zum 12 fachen erwerben kann, ist das günstig.
    Wenn ein gleiches Objekt in ähnlicher Lage und Modernisierungszustand mit Nettomieten von 6,50-7 €/ m² zum 15 fachen angeboten wird,
    würde ich mir das gar nicht mehr anschauen.
    In Köln oder München würde man ein gleiches Objekt wahrscheinlich sofort blind am Telefon kaufen.
    Diesen Traum Kann man aber eigentlich direkt austräumen ,da solch ein Angebot unrealistisch ist.
    Damals hat man 8 % Zinsen für Baugeld gezahlt und Heute 1-1,5 % Zinsen. Das muß man bei der Höhe des Kaufpreises auch berücksichtigen .
    Grüße
    Immodream,
     
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  9. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    da du ja bei dieser sehr allgemeinen Frage letztlich schon selber auf die Antwort gekommen bist, das dies eben i.d.R. von einigen vielen Faktoren durchaus abhängig seinen könnte, was erwartest du jetzt von uns :?



     
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  10. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Bravo, viel Eigenarbeit, das unterschätzen nämlich 90% aller angehenden "Investoren".
    Eine große Exelkalkulationstabelle wo dann am Ende eine Renidte von 5% steht, kann leider nur schwer wieder geben, wei es ist, wenn einen Sonntag morgen beim Frühstük die Mieter anrufen und sich beschweren das das Kloset überläuft, man dann den hineilt und den Notdienst bestellt, der die 10 Tampons aus der Hauptleitung zottelt, und sich dann von den Mieter erzählen lassen muß, das sich gar nicht erklären können wie die ins Rohr gekommen sind.
    Ach so, den Keller von Fäkalien befreien muß ja auch noch einer, und wer wird das wohl sein? Ganz ehrlich so eine Rendite kommt dann doch recht unverhofft.
    Und wer nicht bereit ist sich selber die Hände schmutzig zu machen, jedenfalls mindestens die ersten Jahre, hat eh schon verloren, zumindest wenn es mittelfristig um real Geld verdienen geht.
     
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  11. #10 HulkHillen, 21.09.2016
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    Hi fidelity...(Sorry, mußte sein ;-)
    Ich finde, du liegst mit deiner Untergrenze von 5% (Nettomietrendite?) ganz richtig. Allerdings kommt es wie schon erwähnt auch darauf an, wieviel Arbeit du mit dieser Immobilie hast. Wenn sich der Mieter nur ein mal im Jahr meldet um Dir einen guten Rutsch zu Silvester zu wünschen, dann sind bei der derzeitigen Renditelandschaft auch 4% vollkommen i.O.

    Den geschilderten Fall am Sonntagmorgen (die Tampon-Nummer), mußt du immer mal einkalkulieren. Von daher ist es auf jeden Fall ratsam, die erste Immobilie nicht grade 250 km Luftline von deinem eigenen Wohnort zu kaufen. AJ´s Tipps sind hier (wie eigentlich immer) vorbehaltlos zu unterstreichen. Die erste Wohnung sollte immer sozusagen als "Testobjekt" angesehen warden. Ob da unterm Strich 4, 5 oder 6% Nettomietrendite rausspringen sollte nicht kriegsentscheidend sein.
     
  12. #11 BHShuber, 21.09.2016
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    Hallo,

    der Wunsch wäre mind. 10% Mietrendite die Wirklichkeit zwischen 2% und 4%, allerdings immer noch besser als Strafzins bei der Bank.

    Und auch eine dauerhafte Vermietung im ach so schönen Vermieterleben wird ein Wunschtraum bleiben!

    Gruß
    BHShuber
     
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  13. Pitty

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    Was für Strafzinsen verlangt Deine Bank von Dir? Meine verlangt nur das vereinbarte.
     
  14. #13 immodream, 22.09.2016
    immodream

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    Hallo AJ 1900,
    die Nummer hab ich vor einigen Jahren am Ostermontag und Pfingstmontag Nachmittaq gehabt.
    Mein Sohn Heiligabend und Silvester. Wir haben natürlich inzwischen unsere eigene Rohrreinigunsmaschine von Rotenberger gekauft .
    Die Tampons hab ich dann zur Demonstration im Keller aufgehängt.
    Ihr wisst, ich bin da ziemlich schmerzfrei.
    Die überschwemmte Erdgeschoßwohnung der damals über 80 jährigen Mieterin ( hab die Mieterin als Tamponbenutzerin ausgeschlossen ) haben dann die Damen der nächsten drei Stockwerke ohne Murren ausgewischt.
    Grüße
    Immodream

    Zum eigentlichen Thema

    Bei viel Eigenarbeit und Selbstverwaltung halte ich 5 % Rendite für realistisch.
    Als man noch Zinsen von 7-9 % bekam , wollte keiner Immobilien kaufen und man hat mich ausgelacht.
    Im Zeitalter der drohenden Strafsteuer lach ich jetzt die Anderen aus.
     
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  15. Duncan

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    geh mal in den Wertbereich größerer Mietobjekte. So ab 20-25 Millionen ist deine Bank gar nicht mehr begeistert, wenn du die aufs Festgeldkonto legen willst. Ich habe einen Bekannten der ist mit in der Verwaltung des Geldes eines berufsständischen Versorgungswerkes, die Strafzinsen die die zahlen dürfen langen jeden Monat für mehr als eine ETW - da bremst im wesentlichen eine Liquiditätspflicht vor dem haltlosen Kauf...
     
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  16. Pitty

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    Wenn das so ist, würde ich das Geld lieber ausgeben. Oder auf Banken so verteilen, dass keine Strafzinsen anfallen.
     
  17. Duncan

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    Du glaubst gar nicht wie schwer es sein kann Geld unterzubringen. Ausgeben darfst du nicht, es ist die Altersvorsorge Fremder die du nur verwaltest! Also nur anlegen. Die Auswahl der Banken muss dann auch gut überlegt sein. Sicherung der Einlagen nur als ein Stichwort. Das man hier immer mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeitet habe ich als bekannt und gegeben vorausgesetzt. Vom Eigenkapital her könnten sie eine eigene Bank gründen, hatten sie auch schon mal. Kommst trotzdem nicht dran vorbei.
     
  18. AJ1900

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    Oh ha, die Einlagen vom fremden für die Rente einfach mal "auszugeben", würde ich sein lassen, es sei denn du willst dauerhaft in Südamerika untertauchen?
    Aber das ist natürlich auch etwas anderes, als wenn man privat in Immobilien investiert.
     
  19. Pitty

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    Ich meinte ja nicht fremdes Geld ausgeben. Ich gebe nur mein Geld aus. Habe ja nicht so viele WHG. Ich stehe lieber auf kleine MFH. Da kann ich selber walten und ausgeben was ich möchte.
     
  20. #19 immodream, 22.09.2016
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    Hallo Pitty,
    das Resultat, nachdem unser Banker meiner Frau etwas von drohenden Strafzinsen zur Aufbewahrung des Gesparten gesagt hat,
    kannst du auf dem Foto links sehen.
    Das Geld ist nicht weg, nur anders aufbewahrt und man kann noch Spaß damit haben.
    Grüße
    Immodream
     
  21. Pitty

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    Ja, so meinte ich das.

    Und eine Wertsteigerung hat er auch

    Wie versicherst Du das Fahrzeug eigentlich? Hast Du ein Wertgutachten gemacht?

    Ansonsten bekommst Du ja bestimmt nicht viel im Falle eines Schadens oder Verlustes
     
Thema: Wie ist derzeit eine akzeptable Rendite bzw. Kaufpreis-Miete Verhältnis
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