Wie kann ich abrechnen

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Heiz- und Warmwasserkosten einerseits und den übrigen Betriebskosten andererseits.
Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Die Verordnung sieht allerdings eine Ausnahme für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, vor. In diesem Fall bleiben von der Heizkostenverordnung abweichende Vereinbarungen gültig. Ohne Vereinbarung über die Umlage muss nach Verordnung abgerechnet werden.

Die übrigen Betriebskosten sind ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche umzulegen. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach Verbrauch umzulegen.

Soweit die grundlegenden Regelungen.

Eine Differenzmessung ist keine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung. Für Kaltwasser könnte man - in der Hoffnung, dass es keine Beanstandungen gibt - noch darüber hinweg gehen. Hier würde die Differenzberechnung zumindest noch einen halbwegs vertretbaren Wert ergeben.

Anders sieht es bei den Heiz- und Warmwasserkosten aus. Zur Verfügung steht ein Wert für den Gasverbrauch. Die Einheit ist kWh. Dieser Gasverbrauch liefert durch Verbrennung erwärmtes Wasser, mit dem dann die Wohnungen beheizt werden. Nun gibt es für den Wohnungsverbrauch einen Wert, der wie der Gasverbrauch in kWh gemessen wird. Dieser Wert kann aber nicht unmittelbar gegen den Gasverbrauch gerechnet werden. Zwischen beiden Werten liegt der Wirkungsgrad der Heizung. M.a.W.: 1 kWh Gasverbrauch ergibt keineswegs 1 kWh Wärmemenge, die in einer Wohnung verbraucht werden könnte. Man würde also Äpfel mit Birnen verrechnen.

Darüber hinaus steht auch kein Wert für den Gesamtverbrauch Warmwasser zur Verfügung. Damit wäre für die Warmwasserkosten noch nicht einmal eine Differenzberechnung möglich.

Das ist auch nicht erforderlich. Für die Heiz- und Warmwasserkosten ist die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten schon in der Heizkostenverordnung zwingend vorgeschrieben.

Unterstellt man, dass es keine Vereinbarungen über Umlageschlüssel gibt, ist bei der beschriebenen Konstellation nur eine Abrechnung nach Wohnfläche unangreifbar. Dabei wird der Mieter allerdings nach § 12 HeizkV die entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten um 15% kürzen können.

Es gibt niemanden, der bei der Lösung des Problems noch helfen kann. Fehlende Verbrauchsmessungen lassen sich nachträglich nun mal nicht mehr herbeizaubern.

Die Sonderregelung habe ich eingangs schon genannt. Auch wenn ich mich wiederhole: die Sonderregelung ist, dass abweichende Verträge abgeschlossen werden können. Wurde das nicht gemacht, bleibt es bei den allgemeinen Regeln der Heizkostenverordnung.

 

Hallo lydia,

"Wenn ich das richtig verstanden hab kann ich dann den Verbrauch 70% nachVerbrauch 30% nach Wohnfläche rechnen da es in der Heizkostenverordnung ja zwingend vorgeschrieben ist. Ist das richtig?????"
Jawoll.

"Schwierig wirds noch mit dem W-Wasser."
Wieviele WMZ gibt es?
Wie sind sie eingebaut? Bspw.
1. in den Leitungen des Heizkreislaufes und des Wasserkessels (also zwei)? oder
2. in die Heizungskreisläufe der Wohnungen (also zwei)? und/oder
3. in die Warmwasserleitungen der Wohnungen (also zwei)? oder
4. beide Letztgenannten zusammen (also vier)?

 

Was ist mit "und so" gemeint?

Was würde wohl mein Mieter sagen, wenn er einen Zettel mit der Überschrift "Heizkostenabrechnung und so" bekommt?

 

Schade, nicht das geringste verstanden...

 

Also mit nur einem Wärmemengenzähler wird das nix. Da kannst Formeln umrechnen wie Du willst. Genauso könntest Du auch würfeln.

Da weder die Wärmemenge für die Warmwasserbereitung noch der genaue Wirkungsgrad im Jahresverlauf der Heizanlage bekannt ist, ist das nicht wirklich nachvollziehbar.


Ja es gibt da eine Sonderregelung. Diese besagt, dass wenn nicht mindestens 75% der beheizbaren Fläche messtechnisch erfaßt wurde, alles nach Fläche abzurechnen ist. Gleiches gilt für die Warmwassererfassung.

Aber das hatte Dir ja RHMV schon erklärt.

 

Ich würde für die letzte Abrechnung nach m2 Wohnfläche machen und schnell einen zweiten Zähler für deine Wohnung einbauen, sowie Warmwasserzähler.
Deinem Mieter die Lage erklären vielleicht gibst Du ihm einen kleinen Bonus oder schenkst ihm für ein Jahr die Kosten für den Zähler, wenn man vernünftig miteinander spricht lassen sich solche Angelegenheiten nach meiner Erfahrung wunderbar klären.

Viele Grüsse

Christian

 

und alle diese zähler sind nur für die eine wohnung, die andere wohnung hat keine zähler?
dann bringt dir das fürs abrechnen garnichts.
wenn du korrekt nach betriebskostenvereinbarung bzw. heizkostenvereinbarung abrechnen willst, brauchst du für BEIDE wohnungen zähler, das ist der knackpunkt.

du wirst jetzt wohl damit leben müssen nach quadratmetern umzurechnen und die mieter können 15% abziehen.

ich würde dir empfehlen schnellstmöglich die entsprechenden zähler für die zweite wohnung nachzurüsten und RECHTZEITIG deinen mietern bescheid zu geben, dass ab dem entsprechenden termin auch korrekt abgerechnet werden wird - mit der möglichkeit dass sie einspruch einlegen.

ODER du versuchst etwas anderes mit ihnen zu vereinbaren - im 2-parteien-haus in dem eine partei von dir selbst bewohnt wird, hast du ja alle möglichkeiten und musst dich garnicht an die betriebskostenverordnung bzw. heizkostenverordnung halten.
dann hättest du allerdings schon unnötig geld zum fenster rausgeschmissen mit den zählern für die wohnung...

 

na ist doch prima, dann kannst du ja für die nächsten mieter was sinnvolleres in den mietvertrag schreiben.
würd ich mir an deiner stelle sehr gut überlegen was du da machst - ich hab's in einem anderen thread ja schon mal ausführlich geschrieben, dass es unter umständen deutlich günstiger für den eigentümer (der selbst drin wohnt) sein kann, sich NICHT an die betriebskostenverordnung bzw. heizkostenverordnung zu halten.
wie ist denn das quadratmeterverhältnis zwischen den beiden wohnungen? sind die annähernd gleich gross? oder sehr unterschiedlich gross?

 

Hallo Lydia,

danke für die Info. Um korrekt und gerecht abrechnen und verteilen zu können, benötigst Du noch folgendes:
1 Wärmemengenzähler- geeicht- an Vor und Rücklauf des Warmwasservorratsbehälters.
1 Warmwasserzähler Leitung Wohnung 2
1 Kaltwasserzähler Leitung Wohnung 2

Mit den beiden WMZ ermittelst Du durch Vergleich, wv.% der Heizungskosten in die Heizung und wv.% in die WW-Bereitung gehen (Beispiel, mal "Idealzahlen" genommen: Heizung 7200 Striche, Warmwasser 2800 Striche. Also 72% der HzgKosten für Heizung, 28% f.WW). Beispiel in meiner Immobilie: 9005 zu 1425 ergaben dann 72,98% zu 27,02%. Ist doch man einfach, oder?

Die Wasserzähler ermitteln dann nur noch die Kosten für Frischwasser und Abwasser und Zähler. Deren Summe müsste mit dem Hauszähler übereinstimmen, falls nicht, gleichmässig Prozente abziehen oder hinzurechnen. Beispiel in meiner Immobilie: 204,440 m³ Summe Einzelzähler zu 183,000 m³ Berechnung des Versorgers. Also habe ich von den Einzelzählern 10,5% abgezogen und dann den Mietern entsprechend berechnet. Ist doch auch einfach, oder?

Es sollten natürlich Zähler der gleichen Baureihen sein, um vernünftige Resultate zu erhalten. Noch Fragen? Let me know!

 

Hallo Lydia,

nee, der Knackpunkt ist der, daß du gar keine Zähler brauchst.

Lostcontrol hat bereits beschrieben, warum das so ist.

Gruß,
Christian

 

von rechts wegen braucht man in dieser sondersituation keine zähler.
ABER das kann durchaus sinnvoll sein - kommt halt auf das verhältnis der wohnflächen, die anzahl der heizungen usw. an ob sich das rechnet (wie gesagt, ich hab's ja anderswo schon mal ausführlich geschrieben).
wenn die beiden wohnungen annähernd gleich gross sind, kann das druchaus sinn ergeben (wenn man bereit ist die zusätzlichen kosten zu tragen um einigermassen "gerecht" abrechnen zu können).
wenn die eigene wohnung deutlich kleiner ist als die vermietete, würd ich's auch machen - dann trägt ja auch der mieter die hauptkosten für die "gerechtigkeit".
wenn die vermietete wohnung deutlich kleiner ist als die eigene, dann würd ich's nicht machen (und hab's auch nicht gemacht, bei uns ist das verhältnis mietwohnung zur eigenen wohnung 1/4 zu 3/4), denn dann muss man selbst die hauptkosten für die "gerechtigkeit" tragen...

hier der link zum thread in dem ich dazu ausführlich was geschrieben hab:
http://www.vermieter-forum.com/thread,threadid-10630_Heizkosten-umlegen,-wenn-ein-Kaminofen-dazukommt-.html

 

Von Rechts wegen braucht man in der hier in Rede stehenden Sondersituation durchaus Zähler für die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten. Die Ausnahme bei einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von der der Vermieter eine selbst bewohnt, ist die Gültigkeit von Vereinbarungen abweichend von der Heizkostenverordnung. Derartige Vereinbarungen soll es nicht geben und damit ist die Heizkostenverordnung zwingend einzuhalten. M.a.W.: nicht die Anzahl der Wohnungen, und auch nicht die Anzahl der Mieter berechtigt den Vermieter zur Abweichung von der Heizkostenverordnung, sondern nur die entsprechende Vereinbarung.

Da die erforderlichen Zähler fehlen, kann die Heizkostenverordnung nicht eingehalten werden. Das hat zur Folge, dass dem Mieter das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zusteht.

 

Stimmt, war nicht zu Ende gedacht von mir. Sorry.

 

na wenn sie jetzt aber 'n neuen mietvertrag mit einem neuen mieter macht, dann kann sie diese vereinbarungen ja einfügen, ist doch kein problem.

 

Ach wirklich? Da wäre ich allein doch nicht drauf gekommen...

 

na dann ist's ja gut dass ich's geschrieben hab.
immerhin steht die TE ja jetzt vor der neuvermietung.