Wie kann ich eine Bruttomiete erhöhen

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Loreen Dohahn, 05.01.2013.

  1. #1 Loreen Dohahn, 05.01.2013
    Loreen Dohahn

    Loreen Dohahn Gast

    Hallo,
    wir haben ein Problem mit einer Mieterhöhung bei einer Bruttomiete. Mein Opa hat vor ca. 30 Jahren eine Wohnung vermietet und in die Miete die Nebenkosten mit eingeschlossen (nur Heizung muss extra bezahlt werden). Die Wohnung ist 135qm groß und in einer beliebten Lage in einer Großstadt. Derzeit hat der Mieter eine Miete von nur € 340,- inkl. der Nebenkosten und inkl. zwei Garagen. Laut qualifiziertem Mietenspiegel wäre eigentlich eine Kaltmiete von € 936,-- (ohne Nebenkosten) und für die beiden Garagen € 70 bis € 80 normal. Mein Opa hat die Miete nie erhöht und war damit anscheinend zufrieden. Nun ist mein Opa jedoch auf Pflege angewiesen und somit benötigt er dafür mehr Geld. Nun hat er sich entschieden doch eine 20% Mieterhöhung durchzuführen (Kappungsgrenze). Er hat im Oktober unter Beifügung des Mietenspiegels die Miete um 20% erhöht bzw. um Zustimmung (natürlich zum 01.01.12) dazu gebeten (alles formgerecht). Am 31.12. kam dann ein Schreiben vom Mieterverein, der die Mieterhöhung zurückweist, das eine Bruttomiete vereinbart sei und dies deshalb so nicht ginge. Einen Vorschlag hat er auch nicht unterbreitet oder näher begründet.
    Nun stehen wir vor einem Rästel. Die Nebenkosten sind ja inzwischen fast so hoch wie die Miete.
    Früher war alles recht billig und deshalb wurde Müll, Versicherungen, Wasser usw. in die Miete mit eingeschlossen. Diese Teile sind jedoch in den letzten 30 Jahren expoldiert. Heißt die Bruttomiete von damals, dass dann für alle Ewigkeit die Nebenkosten voll bezahlt werden müssen ohne eine Chance zu haben diese auf die Preisentwicklung anzupassen?
    Bald zahlt man dann voll drauf - das kann doch nicht sein? Das ist doch Dumping.

    Wie können wir hier eine Mieterhöhung machen und wie wird diese bei einer Bruttomiete berechnet. Was müssen wir herausrechnen (bei welchem Stand - Kosten von damals oder von heute?) und auf was können wir dann die 20% erhöhen?

    Im umgekehrten Fall könnte der Mieter eine Mietminderung doch dann nur auf den bereinigten Betrag machen oder?

    Ich wäre Euch sehr dankbar, wenn Ihr uns dies erklären könntet.

    Wir wollen dem Mieter ja gar nichts böses und wir sind auch nicht sauer, weil er das Glück hatte meinen Opa als Vermieter zu haben. Ich finde es nur traurig, dass er bei dieser kleinen Erhöhung nun auch noch dagegen vorgeht, obwohl er schon zig tausende Euro geschenkt bekommen hat. Mein Opa hat sich dafür auch noch zig male bei ihm entschuldigt und auch erklärt, dass er das nur wegen seiner Krankheit macht. Aber Gutes scheint nicht immer zurück zu kommen.

    Danke Loreen
     
  2. AdMan

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  3. #2 Blakharaz, 05.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2013
    Blakharaz

    Blakharaz Erfahrener Benutzer

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    Edit:

    Ja, ich lag in der Tat falsch!

    Das OLG Hamm sagt, dass an die im Vertag vereinbarte Miete anzuknüpfen ist. Hierbei ist egal, ob Brutto, Netto oder gar Teilmiete.
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Falsch, bei einer Bruttokaltmiete ist der Ausgangspunkt für eine Mieterhöhung die Bruttokaltmiete und nicht die Nettomiete. Auch bei einer Mietminderung ist es die Bruttokaltmiete.
    Ich hatte mal einen ziemlich guten link gepostet über das Vorgehen bei einer Erhöhung der Bruttomiete, aber der funzt leider nicht mehr.
    Normalerweise müsstest du die aktuellen Nebenkosten aus der Bruttomiete rausrechnen um die Nettokaltmiete zu errechnen, damit diese mit dem Mietspiegel vergleichbar wird. Danach wird dann die Bruttomiete erhöht.
    In eurem Fall kann man sich das aber sparen, da ihr ja selbst inklusive der Nebenkosten noch weit unterhalb des Mietspiegels liegt (auch da gibts Urteile).
    Vielleicht kannst du das Erhöhungsschreiben posten, damit man beurteilen kann, ob es so korrekt ist?
    Der Mieterbund versuchts halt ab und zu einfach mal.
     
  5. #4 Loreen Dohahn, 05.01.2013
    Loreen Dohahn

    Loreen Dohahn Gast

    Hallo Blakharaz,
    danke für Deine Antwort. Aber die Betriebskosten (Nebenkosten) sind doch eine Variable die auch noch vom Mieter zu seinen gunsten abänder kann. Wenn es nun den Wasserhahn aufdreht und Wasser (das inklusiv ist) Tag und Nacht laufen lässt, so steigen die Betriebskosten enorm und er schafft es bestimmt die Betriebskosten über die niedrige Miete zu bringen. Dann wäre nie mehr eine Mieterhöhung möglich, die Mieter würde für alle Ewigkeit so nierdrig bleiben und mein Opa würde draufzahlen. Die Wohnung verkaufen würde er unter diesen Bedingungen auch nicht können, da er keinen Käufer finden würde. Gibt es keine Möglichkeit die Realitäten von damals auf die heutige Zeit zu übertragen? Es muss doch auch mal etwas für einen Vermieter gemacht werden. Damals war das üblich, da die Betriebskosten gering waren. Jetzt sind diese teilweise der größte Brocken.

    Also Du meinst wenn jetzt die Bruttomiete € 340,-- ist. Die Nebenkosten der letzten Abrechnung waren durchschnittlich € 135,- pro Monat. Dann bedeutet das, dass nur auf € 205,- (€ 340 - € 135) die 20% Miete erhöht werden können? Also nur um € 41,-?!?
    Rentiert sich vermieten heutzutage überhaupt noch?
     
  6. #5 Loreen Dohahn, 05.01.2013
    Loreen Dohahn

    Loreen Dohahn Gast

    Hallo Kathi,
    habe Deinen Beitrag erst gelesen als meinen gepostet hatte (hat sich überschnitten) und der gefällt mir wesentlich besser. Also du meinst es war richtig die € 340,- als Grundlage zu nehmen (also um € 68,- zu erhöhen)?
    Was mache ich nun, denn die Januarmiete wurde genauso bezahlt wie zuvor? Die Erhöhung wurde nicht bezahlt.
    Kann man hier auch abmahnen?
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hier nochmal ein link zu dem Thema:
    Teilinklusivmiete – Wie sie eine Mieterhöhung durchbringen

    Ich würde erst nochmal die Mieterhöhung prüfen, ob sie sonst korrekt ist. Daher auch meine Bitte das Erhöhungsschreiben mal hier einzustellen. Wenn es korrekt ist, dann solltet ihr auf Zustimmung klagen.

    Naja, wenn man die Miete 30 Jahre lang nicht erhöht, dann sicher nicht, aber das war ja euer eigener Fehler, bzw. der deines Opas.
     
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