wie können wir vorgehen?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von vermieterneuling, 28.04.2014.

  1. #1 vermieterneuling, 28.04.2014
    vermieterneuling

    vermieterneuling Neuer Benutzer

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    Liebe Foren Gemeinde!

    Wir sind neu hier im forum und auch als Vermieter. Wir haben von den Eltern meines Mannes ein altes Bauernhaus unternommen. Dieses Haus besteht aus einem Haupthaus, in dem mein Schwiegervater wohnt sowie einer ausgebauten Scheune, in der wir wohnen. Weiterhin befindet sich in der Scheune der laden meines Schwagers sowie eine Wohnung, die von einem Mieter bewohnt wird. Wir haben nun das komplette Haus unternommen und unsere Wohnung im Dachgeschoss weiter ausgebaut. mein Schwager wird Ende des Jahres den laden aufgeben und leer räumen.

    Wir würden nun gerne dem Mieter kündigen. Uns fehlt nämlich ein Arbeitszimmer, welches wir beide benötigen. Momentan befindet es sich in unserem Wohnzimmer.
    Außerdem möchten wir unser Haus für uns haben und gar nicht mehr vermieten.

    Gibt es irgendeinen Grund, den wir anbringen können? Wir blicken bei den vielen infos im Netz nicht durch...
    Eigenbedarf geht wahrsch. erst in drei Jahren, oder? Wir sind ja jetzt erst Eigentümer geworden. Eine einliegerwohnung kann mandas ganze auch nicht nennen, dafür ist das Haus zu groß.

    Gibt es hier jemanden, der sich auskennt?

    LG tanja
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ok, um das noch einmal deutlich herauszustellen: Es sind zwei getrennte Gebäude? Dann gilt folgendes:

    Ihr erfüllt die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB (bitte einfach mal selber lesen) und könnt somit von der "erleichterten Kündigung" Gebrauch machen. Ob und wann der "Laden" eingestampft wird, spielt keine Rolle, da es sich nicht um eine Wohnung handelt.

    Für eine Kündigung müsst ihr demnach gar keine Gründe angeben (und solltet das auch nicht tun), euch aber auf die Rechtsgrundlage beziehen. Vorlagen gibt es im Netz (achte darauf, dass es eine Vorlage ist, die zu eurem Fall [§ 573a Abs. 1 BGB] passt), die Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate, beträgt also abhängig von der Wohndauer des Mieters zwischen 6 und 12 Monaten. Der nächste Stichtag wäre der 5. Mai ...

    Außerdem bleibt euch selbstverständlich die Möglichkeit, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren. Sollte die o.a. bauliche Trennung der Gebäude nicht vorliegen, wäre das auch gleichzeitig eure einzige Möglichkeit - in diesem Fall benötigt ihr nämlich einen zulässigen Kündigungsgrund, den ihr nicht habt.
     
  4. #3 vermieterneuling, 28.04.2014
    vermieterneuling

    vermieterneuling Neuer Benutzer

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    Naja, so richtig getrennt sind die beiden Gebäude nicht voneinander. Es ist quasi L-förmig. Mit jeweils einer eigenen Haustüre. Man kann durch einen unausgebauten scheunenteil ins jeweils andere Haus gelangen-durch zwei Türen.
    Prinzipiell kann man aber beide Häuser durch abschließen voneinander trennen. Gilt der Paragraph dennoch?
     
  5. kathi

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    Das einfachste dürfte es sein beim Grundbuchamt nachzufragen als was das Gebäude eingetragen ist. Mein Bauchgefühl sagt mir, dass es mit der erleichterten Kündigung schwierig wird.
    Warum kündigt ihr nicht einfach wegen Eigenbedarf? Drei Jahre müsst ihr da nicht warten.
     
  6. #5 Papabär, 28.04.2014
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    Jepp - meins auch. Schon alleine wegen der Formulierung im Gesetz:
    Ich könnte mich ja täuschen, aber ein Haus mit 2 WE & einer Gewerbeeinheit hat mehr als zwei Wohnungen.
     
  7. #6 kranseier71, 29.04.2014
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    Hallo,

    Du täuschst dich tatsächlich.
    BGH, Urteil vom 25. Juni 2008 - Az. VIII ZR 307/07

    HTH, Karl
     
  8. #7 Papabär, 29.04.2014
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    Hm ... ich zweifle immer noch ein wenig. In der verlinkten Entscheidung bildete die eine Wohnung zusammen mit dem Gewerbe eine Einheit (siehe RN 13, letzter Satz).

    Ob das in vorliegendem Fall ebenso ist, wurde noch nicht genannt. Versuchen kann man´s natürlich durchaus - aber eine evtl. Klage darauf zu begründen erscheint mir noch zu wackelig.
     
  9. #8 vermieterneuling, 29.04.2014
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    Ich denke auch, dass dies schwierig wird.
    Aber wie sieht es denn aus mit Eigenbedarf? Wann kann man denn wegen Eigenbedarf kündigen, wenn man erst seit einem halben Jahr Eigentümer ist? Uns fehlt definitiv ein Arbeitszimmer, eigentlich bräuchten wir zwei. Momentan haben wir gar keins und auch nur ein Kinderzimmer, statt zwei. Das zweite entsteht aber gerade...
     
  10. Andres

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    Auch wenn das BGH-Urteil nicht komplett vergleichbar ist, ging mein Gedanke in ziemlich genau diese Richtung: Eine Gewerbeeinheit ist keine Wohnung und beeinträchtigt daher nicht die erleichterte Kündigung.

    Den Eigenbedarf sehe ich als schwierig an: Nur weil dort zwei Arbeitszimmer entstehen sollen, könnten schon noch die geforderten Wohnzwecke vorliegen, aber ich befürchte hier einen möglichen Streitpunkt mit ungewissem Ausgang. Mit dem Kinderzimmer sieht das schon anders aus.

    Bevor man sich hier auf dünnes Eis begibt, würde ich tatsächlich mal einen Aufhebungsvertrag anbieten.
     
  11. #10 vermieterneuling, 29.04.2014
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    Ich verstehe, bei dem Urteil nicht so ganz, was es bedeutet, die eine Wohnung bilde eine Einheit mit dem Gewerbe.
    Bei uns ist es so, dass der Laden einen eigenen Eingang hat und sich im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss befindet. Daneben gibt es eine Haustüre, durch die der Mieter und wir ins Haus gelangen. Der Laden befindet sich u.a. im von allen benutzten Hausflur. Im ersten Obergeschoss befindet sich die Wohnung des Mieters. Wir müssen die gleiche Treppe hoch, um in unsere Wohnung im Dachgeschoss zu gelangen. Wir laufen uns quasi ständig über den Weg. Das andere Haus, in dem mein Schwiegervater wohnt ist davon baulich abgetrennt, jedoch durch einen Scheunenteil zu erreichen. Hat jedoch den Eingang auf der anderen Hausseite.
     
  12. #11 vermieterneuling, 29.04.2014
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    @ Andres In der Wohnung des Mieters würden wir Ess- und Wohnzimmer sowie Küche herrichten. Das Arbeitszimmer würden wir dann in unser jetziges Wohnzimmer verlegen...
     
  13. Andres

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    Die Frage mit der Gewerbeeinheit steht für mich aktuell nicht an erster Stelle. Wenn Haus und Scheune als Einheit zu betrachten sind, spielt der Laden sowieso keine Rolle mehr. Daher würde ich diese Frage zuerst klären - Hinweis kam ja schon von kathi.
     
  14. #13 vermieterneuling, 29.04.2014
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    Das machen wir!
     
  15. kathi

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    @Andres
    Warum sollte Eigenbedarf ein Problem darstellen? Der Eigentümer benötigt mehr Wohnfläche und das ist ausreichend Grund für Eigenbedarf.

    @vermieterneuling
    Ihr könnt kündigen sobald ihr im Grundbuch steht. Nach einem halben Jahr sollte das der Fall sein. Einziges Problem wäre evtl. ein vorhersehbarer Eigenbedarf. Wie lange wohnt der Mieter denn schon da?
     
  16. Andres

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    Zuerst ging es nur um Arbeitszimmer und das Kinderzimmer kam später. Ein Arbeitszimmer wirft einfach die Frage auf, ob "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt" (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

    Ob dieser Einwand dann zum Erfolg führen würde, kann ich nicht beurteilen.
     
  17. kathi

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    Auch ein Arbeitszimmer ist Eigenbedarf. Da gab es schon entsprechende Urteile.
    Und selbst wenn das nicht so wäre, müsste man die Sache mit dem Arbeitszimmer dem Mieter im Kündigungsschreiben nicht unbedingt unter die Nase reiben.
     
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