Wie künftige Nebenkostenvorauszahlungen für Mieter berechnen? Ab wann Wechsel?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von pstein, 06.09.2012.

  1. pstein

    pstein Erfahrener Benutzer

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    Jetzt liegt mir die Jahresabrechnung für 2011 und der Wirtschaftsplan für 2012 für eine von mir vermietete Wohnung vor.

    Mal angenommen die Zahlen würden vereinfacht folgende Werte haben:

    - Derzeitige NK Vorauszahlung des Mieters pro Monat= 200 Euro
    - Auf Mieter umlegbare NK pro Monat gem Jahresabrechnung 2011= 220 Euro
    - Auf Mieter umlegbare NK pro Monat gem.Wirtschaftsplan 2012= 210 Euro

    Welchen Nebenkostenvorauszahlung soll ich zukünftig vom Mieter verlangen?
    Es ist zu bedenken, dass in der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan ja noch nicht die (vom Mieter zu entrichtende) Grundsteuer(sagen wir 5 Euro pro Monat) enthalten ist.

    Gibt es dazu eine gesetzliche Vorschrift oder muss die NK Vz einfach plausibel sein?
    Könnte ich beispielweise einfach auf den Mieter umlegbaren NK gem.Jahresabrechnung 2011 nehmen + Grundsteuer + 2% inflationsausgleich?

    Ab wann kann ich die neue NKVz vom Mieter verlangen: Ab sofort (10.2012) oder erst ab 01.01.2013?

    Peter
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 06.09.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Hallo Peter,

    wenn du deinem Geld (Nebenkostennachzahlung des Mieters) nicht nachlaufen möchtest, solltest du eine Anpassung vornehmen.

    Ich halte das so, indem ich zur Begründung die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres offen lege (ggf. Zuschlag auf die Heizkosten wegen der gestiegenen Energiepreise und/oder einem milden Winter in der verstrichenen Abrechenperiode). Die Grundsteuer ist dabei selbstverständlich zu berücksichtigen (soweit im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist).

    Das lässt sich übrigens prima mit Excel erschlagen (natürlich auch mit anderen Tabellenkalkuationen).
    Als Basis kannst du sogar die Abrechentabelle für die Nebenkosten hernehmen und entsprechend modifizieren.
    Stell' das mal so auf und sprich mit deinem Mieter darüber.

    Die Winterperiode der Abrechnung des Jahres 2011 war z.B. hier in Süddeutschland sehr milde, so dass der Zuschlag auf die Heizkostenabrechnung 2011 als Vorauszahlung schon zu rechtfertigen ist.

    Für den Mieter kann es durchaus auch angenehm sein, wenn er dann später von der zu viel geleisteten Nebenkostenabschlagsleistung etwas zurück bekommt.

    Genau weiß ich jedoch nicht, ob der Mieter die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ablehnen kann (ich meine das mal irgendwo gelesen zu haben, finde aber die Quelle nicht) - daher ist mit dem Mieter die Höhe der Nebenkostenabschläge zu diskutieren sicher nicht der verkehrte Weg.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. #3 Christian, 06.09.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    ich hab das bisher immer zwischen ein bisschen Smalltalk im Treppenhaus mit dem Mieter besprochen, wenn man sich eh über den Weg gelaufen ist:

    "Ach, was mir gerade einfällt, was hältst du davon, wenn wir die monatliche Betriebskostenvorauszahlung um 5 Euro auf 47 Euro erhöhen? Du musstest ja letztens was nachzahlen, und der letzte Winter war gar nicht mal so kalt. Vielleicht bekommst du dann ja demnächst sogar was wieder und musst nichts nachzahlen. Kannst ja einfach den Dauerauftrag ab nächsten Monat erhöhen, wenn das für dich okay ist".

    Es war bisher immer okay. :-)


    Gruß,
    Christian
     
  5. #4 Berny, 06.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.09.2012
    Berny

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    pstein:

    "- Derzeitige NK Vorauszahlung des Mieters pro Monat= 200 Euro
    - Auf Mieter umlegbare NK pro Monat gem Jahresabrechnung 2011= 220 Euro"
    Soweit so gut.

    "- Auf Mieter umlegbare NK pro Monat gem.Wirtschaftsplan 2012= 210 Euro"
    Der Wirtschaftsplan ist nicht der Mietvertrag.

    "Welchen Nebenkostenvorauszahlung soll ich zukünftig vom Mieter verlangen?
    Es ist zu bedenken, dass in der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan ja noch nicht die (vom Mieter zu entrichtende) Grundsteuer(sagen wir 5 Euro pro Monat) enthalten ist."
    Zweites Schuljahr: 225 Euro.

    "Gibt es dazu eine gesetzliche Vorschrift oder muss die NK Vz einfach plausibel sein?"
    Letzteres Ja.

    "Könnte ich beispielweise einfach auf den Mieter umlegbaren NK gem.Jahresabrechnung 2011 nehmen + Grundsteuer + 2% inflationsausgleich?"
    Yoo, Jahresbetrag/12 + Aufrundung.

    "Ab wann kann ich die neue NKVz vom Mieter verlangen: Ab sofort (10.2012) oder erst ab 01.01.2013?"
    Ab 1.11.2012, wenn er die Aufforderung bis zum 15.09.2012 bekommt.
    In meinen BK_Abrechnungen steht unten der Satz: "Bitte überweisen Sie zukünftig monatlich ..... Euro. (Betrag ermittelt gem. § 560 (4) BGB + § 4 MHG.)"
     
  6. #5 Papabär, 06.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.09.2012
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    Die hier anzuwendende gesetzliche Vorschrift wäre der §560 BGB.

    Selbstverständlich muss die Anpassung plausibel sein - was aber scheinbar nicht so einfach ist, denn ein pauschaler Sicherheitszuschlag (oder eben "Inflationsausgleich") wird kaum zur Plausibilität beitragen (siehe auch VIII ZR 294/10)

    Bereits bekannte Kostensteigerungen dürfen hingegen sehr wohl berücksichtigt werden.


    Ach ja ... ich persönlich runde da auch recht großzügig auf - wenn´s dem Mieter nicht passt, dann kann er die VZ ja seinerseits wieder anpassen (lt. o. g. § kann jede Vertragspartei ...). Allerdings war das nicht die Fragestellung.
     
  7. #6 Pharao, 07.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.09.2012
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    Hi pstein,

    ich empfehle dir hier auch, mach dir eine Excel-Tabelle und trage alle Werte des Vorjahres die Umlägefährig sind ein. Dann kannst du ja mit zu erwarteten Steigerungen der einzelnen Posten dir ziehmlich genau ausrechnen, mit was für Kosten der Mieter im nächsten Abrechnungsjahr zu rechnen hat bzw welche monatlichen Vorauszahlung dann nötig wäre.

    Wie man den neuen NK-Abschlag am besten Rechtfertigt (also gerade wenn es im jetzigen Abrechnungsjahr keine Nachzahlung gab, sondern evtl eher Guthaben oder Null auf Null), wurde ja auch schon häufiger hier genannt, nämlich mit zu erwartenden (oder evtl sind sie schon eingetreten), steigenden Kosten im Abrechnungspunkt xy für`s kommende Abrechnungsjahr. Zb können die Müllgebühren sich erhöhen oder ggf das Öl, Gas, ect.

    Wenn der Mieter sich nicht darauf einlässt und die zu erwartende Nachzahlung im kommenden Abrechnungsjahr sich im Rahmen hält, würde ich es dabei belassen, jedoch darauf Hinweisen, das er mit einer Nachzahlung rechnen muss. Spätestens wenn es dann am Ende des kommenend Abrechnungjahr zu einer Nachzahlung kommt, spätestens dann kannst du Anpassen für`s nächste Abrechnungsjahr, denn dann steht ja fest, das der monatliche Abschlag nicht ausreichend war.
     
  8. #7 Papabär, 07.09.2012
    Papabär

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    An dieser Stelle muss ich aber mal den ZONK ausgraben ...

    Das Ergebnis der Abrechnung sollte für die Berechnung der Vorauszahlung keine Rolle spielen ... nur die Kosten.
     
  9. Pharao

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    Hi Papabär,

    war vielleicht nicht optimal Ausgedrückt, aber ich hattes es noch nie, das wenn ein Mieter eine "fette" Nachzahlung hatte, das im nächsten Abrechnungsjahr irgendwelche Kosten (die umlagefähig wären) so gesunken wären, das er mit der "alten" Vorauszahlung dann hingekommen wäre.

    I.d.R. steigen leider immer nur die Kosten. Und letztendlich wird man nie 100% die Vorauszahlung so treffen, das es Null auf Null aufgeht, gerade wenn die Heizung in den NK enthalten ist. Sorry, dazu müsste man schon die verschwundene Gaskugel haben, oder hast du die ?
     
  10. #9 Papabär, 07.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.09.2012
    Papabär

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    Nein, natürlich nicht!

    Daher kann ich natürlich auch nicht beurteilen, ob der Mieter von pstein im Abrechnungszeitraum auch alle Mieten beglichen hat (bei einer Ist-Abrechnung) ... oder ob die VZ evtl. bereits aufgrund einer früheren Abrechnung - aber nach Ablauf des fraglichen Abrechnungszeitraumes angepasst wurde.


    Zugegeben, der letzte Teil klingt verwirrend. Daher ein kurzes Beispiel:
    Verstehst Du was ich meine?
    Der konkrete Fall wird beim TE sicherlich etwas anders liegen (warum sollte pstein sonst fragen), trotzdem kann die Aussage - eine Anpassung auf Basis des Abrechnungsergebnisses vorzunehmen - z.B. für Nachahmer einer solch allgemein gehaltenen Aussage zur bösen Falle werden.
     
  11. Heizer

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    Ich habe noch eine viel bessere Idee:

    Wie wäre es dem Mieter eine vorgeschriebene Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen? Ich mein nur mal so als Idee.

    Diese könnte eventuell ergeben wie hoch die zukünftige Vorauszahlung sein müßte.

    Ansonste könnte es passieren, dass der Mieter berechtigterweise diese ganz einstellt.

    Ich mein nur mal so.
     
  12. Berny

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    Ähem..., was ist da bitte:::?
     
  13. #12 Pharao, 08.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.09.2012
    Pharao

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    Hi Papabär,

    na das setze ich doch mal schon vorraus, das auch alles in dem Zeitraum bezahlt worden ist bzw das man damit rechnet, was der Mieter hätte zahlen müssen in dem Zeitraum mit seinem Abschlag.

    Ja, da hast du natürlich Recht das man das auch berücksichtigen muss. Ich bin davon ausgegangen (bzw wusste auch nicht wie ich deins hätte beschreiben sollten, sodass man es dann auch noch versteht. Ohne dein Beispiel hätte ich mich auch etwas schwerer getan), das während dem Abrechnungszeitraum keine Erhöhungen stattgefunden haben.

    Hi Heizer,

    aber darum geht es doch gerade ....

    Anhand der alten NK-Abrechnung sich zu errechnen wieviel der neue Abschlag seinen sollte. Und da man ja u.U. schon weis, im nächstes Abrechnungsjahr werden zB die Müllgebühren teurer, kann man das ja mitreinrechnen, damit der Mieter später nicht soviel nachzahlen muss.
     
Thema: Wie künftige Nebenkostenvorauszahlungen für Mieter berechnen? Ab wann Wechsel?
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