Wie lange finanzieren? 10 oder 15 Jahre?

Diskutiere Wie lange finanzieren? 10 oder 15 Jahre? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, mich beschäftigt gerade die Frage wie ich mein Investment am besten finanzieren soll. Eckdaten: KP 120.000 freiwerdend, soll für...

  1. #1 alan100, 27.08.2017
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    Hallo zusammen,

    mich beschäftigt gerade die Frage wie ich mein Investment am besten finanzieren soll. Eckdaten: KP 120.000 freiwerdend, soll für 480 EUR kalt mit einem Staffelmietvertrag (3,5 bis 4% p.a. Mietsteigerung) möbliert und befristet vermietet werden.

    Eine Bank hat mir folgende Angebote gemacht: 1,25% Zins auf 10 Jahre fix (Tilgung kann ich flexibel wählen und ändern während der Laufzeit)
    oder: 15 Jahre zu 1,6% Zins fix

    Ich gehe mit 20k EK rein.
    Ich plane buy and hold für diese Wohnung. Steuerlich werde ich in Zukunft von den höheren Zinsen viel mehr haben als jetzt (Einkommens- und Steuersituation). Wohnung ist Denkmalschutz. Momentan bringen mir AfA und Zinsen steuerlich nix

    Danke für alle konstruktiven Tips und Meinungen!
     
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  3. Pitty

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    Du musst Deine Finanzierung so berechnen, dass Du auch mal einen Mietnormaden rausklagen kannst. Lieber länger finanzieren und Einmalzahlungen einmal jährlich berücksichtigen.

    Ansonsten kannst Du Deine Immo in der Insolvenz verlieren.

    Wie groß ist denn die Wohnung? Mir wäre die zu erreichende Miete zu wenig
     
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  4. sara

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    Ob 10 oder 15 Jahre Laufzeit solltest du aufgrund deiner gesamten finanziellen Situation und Zukunftspläne entscheiden.

    Ich tendiere eher zu der 10jährigen Laufzeit, da ich eher rückzahlen möchte aber das muss man auch können..
    .
     
  5. #4 Fischlaker, 27.08.2017
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    Immer 15 Jahre oder "gesamte Laufzeit fest" abschließen, Sondertilgung vereinbaren und Änderung Tilgungssatz 1x pro Jahr ( 1-5 % p.a. ) Nach 10 Jahren kann man ohne Vorfälligkeitskosten immer zurückzahlen. 3,5%-4% Mietszeigerung p.a. Das unterschreibt ja keiner, auch z.b. nicht in München.
     
  6. Andres

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    Heißt im Klartext: Wenn du heute Zinsen steuerlich geltend machst, bekommst du für 100 Cents Zinsen, die du an die Bank zahlst, x Cents vom Finanzamt zurück. Machst du diese Zinsen irgendwann in der Zukunft geltend, bekommst du y Cents. Deine (hoffentlich korrekte) Annahme ist, dass y größer als x ist. Was dabei vor lauter Steuersparwut gerne vergessen wird: Sowohl x als auch y sind nach aktueller Rechtslage nicht größer als 45.

    Auch wenn in folgender Vereinfachung eine Menge nicht unerheblicher Details verloren geht: Von den 100 Cents sind mindestens 55 Cents weg. Es ist besser, keine Zinsen zu zahlen.


    Erstens: Man vergleicht nur vergleichbare Angebote. (Kann Spuren vor Sarkasmus enthalten. :45: Davon abgesehen ist das Unterbreiten nicht vergleichbarer Angebot ein uralter Verkäufertrick.) Die variablen Raten haben keinen direkten monetären Gegenwert, was einen objektiven Vergleich erschwert. Gleichzeitig ist die Verknüpfung der variablen Raten mit der Zinsbindung ein möglicher Zielkonflikt. Wenn die für dich richtige Lösung eine kurze Zinsbindung mit festen Raten wäre, triffst du auf jeden Fall in einer Kategorie die falsche Entscheidung - das kann ja kaum die Lösung sein.

    Zweitens: Auch wenn Einskommairgendwas immer irgendwie toll klingt, zahlst du hier einen Aufschlag von 28 % für eine mäßige zusätzliche Sicherheit. Auch nach 15 Jahren bleibt hier noch eine solide Restschuld, mit dem üblichen Risiko bei Anschlussfinanzierungen. Ich finde das ganz schön happig und spätestens wenn du die Restschuld der Angebote vergleichst, merkst du das auch.

    Drittens: Hätte die Bank mit dir eine tatsächliche Beratung durchgeführt, würden sich solche Fragen doch gar nicht (mehr) stellen. Man hätte dann ja bereits geklärt, ob du variable Raten brauchst und welchen Bedarf an Zinsbindung du hast. Ist nicht schlimm (und war irgendwie zu erwarten), aber dann musst du dir das eben selbst überlegen. Danach suchst du dir eine Bank, die für exakt das, was du gerne hättest, ein gutes Angebot macht.
     
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  7. #6 Benni.G, 28.08.2017
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    Oder anders gesagt, du zahlst am Anfang jeden Monat 30 € mehr Zinsen, um dir 5 Jahre mehr Zinssicherheit zu sichern.
    Da du ja wie Andres schreibt, auch nach 15 Jahren noch eine Restschuld hast, solltest du deine Finanzierung vielleicht gleich mit einem Bausparvertrag absichern.
    Bei der Signal-Iduna gibt es einen F60 mit einem Guthabenszins von 1%, sodass du hier kaum (einen Zins-)Verlust machst und von der Einzahlungssumme flexibler bist, wie bei einem Immobiliendarlehen. Aber natürlich musst du bedenken, dass er zum Ende der Zinsfestschreibung zugeteilt sein muss.
     
  8. Pitty

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    Wer macht denn so einen Quatsch? Wenn ich kein Geld habe hole ich mir doch nicht noch jemanden ins Boot, der Geld an mir verdient.
    Vereinbare lieber Sondertilgung kostet ca. 0,5 Prozent Zinsen oder spare das Geld auf einem extra Konto und zahle die Restschuld am letzten Tag an die Bank.
     
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  9. #8 Benni.G, 28.08.2017
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    Wenn ich kein Geld habe, kaufe ich auch keine Wohnung.
    Wenn doch, so muss man eben Leute ins Boot holen, die einen Geld leihen und dafür Geld an mir verdienen.
    Ob man es sich leisten kann, in 10 oder 15 Jahren mit der Restschuld und möglicherweise gestiegenen Zinssätzen umzugehen, muss sich jeder selbst klar sein. Aber wenn man von den 480 € Mieteinnahmen noch die Bewirtschaftungskosten abzieht, die nicht umlegbar sind, bleibt nicht arg viel möglich um zusätzliches Tilgungskapital aufzubauen (über sein Einkommen wissen wir ja sonst nichts).
     
  10. Pitty

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    Wenn einer an mir verdient wenn man das Geld nicht hat,ist das eine Sache, aber wenn man jemanden rät noch einen Bausparvertrag neben den Kredit abzuschließen, ist das die dämlichte Beratung, die man einen Laien geben kann. Dann lieber eine Einmalzahlungen, da sind die Gebühren nicht so hoch wie der Abschluss eines Bausparvertrages.

    Deswegen sage ich nur eine Institition für die Finanzierung wählen.
     
  11. #10 Benni.G, 28.08.2017
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    Wenn in 10 Jahren, zum Ende der Zinsbindungsfrist, die Zinsen für das nächste 10 Jahresdarlehen bei 10% liegen würden, dann müsste er für die restlichen 50.000 € monatlich rund 400 € allein an Zinsen zahlen. Da bleiben von seinen jetzigen 480 € Miete nicht viel für die Tilgung übrig. Da sind die 400 € Abschlussgebühr doch ein richtiges Schnäppchen.
    Er erkauft sich quasi die Zinssicherheit.
     
  12. Andres

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    Hier die Anleitung, wie man mit einem weniger drastischen Beispiel als 10 Prozent Zinsen :) genau die gleiche Aussage erreicht: Nie im Leben geht die volle Kaltmiete in die Tilgung. Schließlich sind noch wenigstens die nicht umlagefähigen Nebenkosten zu tragen, vielleicht auch gelegentlich mal ein paar Doppelmark für die Instandhaltung des Sondereigentums oder gar Sonderumlagen für die Gemeinschaft und Steuern wird man wohl auch noch wenigstens ein bisschen zahlen dürfen, also liegt die monatliche Rate kaum über 400 €. Die Restschuld nach 10 Jahren liegt dann bei rund 62.000 €, bei einem Zinssatz von 8% wird in der Anschlussfinanzierung keine Tilgung mehr vorgenommen und bei einem jederzeit zu erwartenden Zinssatz von 5 % zahlt man die Wohnung schon bis zur Rente ab.

    Im Grundsatz gebe ich dir aber Recht: Exakt dieses Risiko muss man abwägen. Das wäre die Beratung gewesen, von der ich oben geschrieben habe. Diese Abwägung kann ganz unterschiedlich ausgehen. Wenn der TE nach 10 Jahren einfach nur noch 4 statt 5 mal im Jahr in Urlaub fährt und dann die Kreditrate ganz lässig auf 800 € aufstocken kann oder den Drittwagen verkauft und damit die Restschuld komplett ablöst, dann kann man sich bedenkenlos über die Niedrigzinsen freuen - und was in 10 Jahren ist, sieht man dann. Wenn aber schon der aktuelle Tilgungsverlauf bis zur Rente dauert und die eigenen finanziellen Möglichkeiten ausschöpft, wird man sich irgendwie absichern müssen.

    Die übliche Kombination mit einem Bausparer als Anschlussfinanzierung ist übrigens eher ein endfälliges Darlehen für die erste Phase. Irgendwo muss man die Sparraten ja hernehmen. Solche Konstrukte haben aber (was weniger bekannt ist) auch ein Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Wann der Bausparer zuteilungsreif wird, ist nicht mit Sicherheit vorab bekannt, kann und darf von der Bausparkasse nicht garantiert werden und ist von recht komplexen Kriterien (einfach gesagt: der Entwicklung des Bausparens insgesamt) abhängig. Auch hier kann eine Finanzierungslücke entstehen.

    Es gibt auch andere Arten der Absicherung: Man kann die Zinsentwicklung zunächst beobachten und ggf. (d.h. bei steigenden Zinsen und abhängig von der Restlaufzeit) zur Absicherung doch noch einen Bausparer (hier wären dann die variablen Kreditraten nützlich - damit kann man den finanziellen Spielraum für Sparraten schaffen) oder ein Forward-Darlehen abschließen. Man könnte auch von Anfang an ein Darlehen mit noch längerer Zinsbindung wählen, aber bei der hier angedachten niedrigen EK-Quote wird das zwangsläufig ziemlich teuer, zwischen 2 und 3 % p.a. wäre meine Schätzung.
     
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  13. #12 immodream, 28.08.2017
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    Hallo Benni,
    die Vorteile von Bausparverträgen sind , seit es die niedrigen Hypothekenzinsen gibt, nicht mehr finanziell sinnvoll.
    Grüße
    Immodream
     
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  14. #13 alan100, 28.08.2017
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    Vielen Dank für eure Anregungen und Meinungen!

    Vielleicht noch kurz zu meiner Situation:
    Ich bin Student und 25 Jahre alt, zahle jetzt vorerst gar keine Steuern auf meine Mieteinnahmen. (Habe nur Dividenden, also Einkünfte aus Kapitalvermögen und ein Gehalt aus meinem Nebenjob) Meine Bonität ist sehr gut, ich könnte die Immobile plus Kaufnebenkosten mit 100% Eigenkapital sofort zahlen. Es handelt sich um meine erste Investment-Immobilie.
    Ich habe einen alten Bausparvertrag aus den 90er Jahren den meine Eltern für mich abgeschlossen haben, er wird mit 3% verzinst ;) Gerne würde ich diesen weiterhin unangetastet lassen und an die Bank für den Zeitraum der Finanzierung als Sicherheit abtreten, um so mit weniger EK auszukommen und die besten Konditionen zu erhalten.
    Nach genauerer Analyse und Rücksprache mit einem Makler habe ich festgestellt dass ich ohne Probleme für 550 EUR kalt vermieten kann.
    Mein Ziel ist es in absehbarer Zeit meine zweite, dritte und vierte Wohnung anzukaufen.

    Wäre es nicht sinnvoll direkt mit 20 Jahren Zinsbindung und 2% eine Finanzierung anzustreben? (Dann natürlich mit etwas mehr EK) Ich selbst gehe davon aus dass die Zinsen in Zukunft - wenn auch nur langsam, aber stetig - steigen werden. Soweit ich weiß kann man nach 10 Jahren immer den Darlehensvertrag kündigen, da es gesetzlich so geregelt ist. Und die bekannte Regel "Finanziere niemals langfristige Assets kurzfristig" wäre auch befolgt.

    Das Szenario einer Vollfinanzierung, und dann in meinen gut verzinsten Bausparvertrag "reinzutilgen" habe ich auch schon in Betracht gezogen, ist aber für mich momentan wenig attraktiv. Diese Möglichkeit halte ich mir lieber für später offen, wenn ich fleißig Einkommensteuer zahlen darf.

    Wenn ich dich richtig verstehe meinst du also man kann am Ende des Darlehens den Bausparvertrag auflösen und somit im Idealfall exakt die Restschuld tilgen?
     
  15. Andres

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    Unter Berücksichtigung der höheren Miete wäre das schon sehr nahe an einem Volltilgerdarlehen. Diese Planungssicherheit finde ich bei der ersten Immobilie eigentlich eine gute Sache. Allerdings ...
    ... wenn man bei Theater mit der Anschlussfinanzierung den Kredit einfach aus eigenen liquiden Mitteln ablösen kann, ist das eigentlich das klassische Szenario, in dem man ...
    ... kann. Bei entsprechender Risikoneigung könnte man hier sogar darüber nachdenken, überhaupt keine Zinsbindung zu vereinbaren (variabler Zinssatz, Euribor-Darlehen).


    Nein, dafür gäbe es bessere Sparformen. Der Plan ist, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen und damit den ersten Kredit abzulösen.
     
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  16. #15 alan100, 29.08.2017
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    Vielen Dank lieber Andres!

    Habe mich jetzt für die 10jährige Zinsbindung entschieden, und bin mir sicher dass ist eine vernünftige Lösung für mich.

    Ich habe vor eine sehr niedrige Tilgung zu wählen (1% oder 2%) und meine monatlichen Überschüsse in meinen bestehenden alten Bausparvertrag einzuzahlen. Habe es in Excel alles durchgerechnet und es macht schon Sinn! Hoffe nur dass sie dann nicht versuchen ihn zu kündigen...

    Welches wären denn deiner Meinung nach bessere Sparformen? Denkst du da an einen ETF-Sparplan oder ähnliches? Das wäre mE auch eine Möglichkeit allerdings mit dem 10-Jahres Horizont nicht so rational wie bei einem längeren Zeitraum.

    Und mal ein Überlegung von mir: Wäre es sinnvoll jetzt wo die Zinsen so niedrig sind einen neuen Bausparvertrag abzuschliessen, und möglichst wenig/kaum zu besparen, um dann irgendwann in der Zukunft (in 10-15 Jahren) sich ein zinsgünstiges Darlehen zu sichern? (Anschlussfinanzierung oder neues Investment) Oder ist das nicht möglich, weil die Bausparkassen so schlau sind und die Verträge so stricken dass sie Zuteilungsreife und Zinskonditionen völlig offen lassen?
     
  17. Andres

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    Schon ein langweiliger Banksparplan mit einer solchen Laufzeit erzielt Konditionen in der Größenordnung eines guten Bausparers - auch solche mit Zinsbonus bei Darlehensverzicht. Durch die Abschlussprovision verliert der Bausparer diesen Vergleich garantiert ...


    Das könnte man höchstens mit einem Renten-ETF versuchen. Für Aktien-ETFs hast du ganz Recht: 10 Jahre sind ein grenzwertig kurzer Anlagehorizont.


    Unter zwei Annahmen:
    1. Die Zinsen steigen.
    2. Man braucht das Darlehen mit wenigstens einiger Sicherheit.
    Selbst wenn 2 schon jetzt sicher zutrifft, kann man 1 aus meiner Sicht noch locker abwarten. Wenn die Zinsen dann wirklich anfangen zu steigen, kann man immer noch reagieren.
     
  18. #17 Benni.G, 30.08.2017
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    Eine pauschale Antwort, ob sich ein Bausparvertrag lohnt, kann man nicht geben, er muss immer zum Gesamtkonzept passen. Für mein Lebenskontzept bietet sich ein Bausparvertrag regelrecht an.

    Ich habe mir im September 2016 eine kleine Wohnung gekauft und eine Grundschuld von 50.000 € eintragen lassen. In Zukunft werde ich aber mit Sicherheit noch ein Haus für meine geplante Familie kaufen.
    Die Wohnung habe ich in 5 Jahren abbezahlt, dient dann als Ersatzsicherheit und wird für ca. 450 € kalt vermietet. Für die WEG mache ich seit Mai 2017 die Verwaltung und erhalte zur Zeit von den anderen 3 Eigentümern mindestens 71,40 € pro Monat (bisher sind es 780,99 € wegen diverser Zusatzvergütungen (Kostenvoranschläge, "Heizungstauschprovision")).

    Weiterhin habe ich eine Bausparvertrag über 50.000 €, der 2021 zuteilungsreif ist. Bei diesem kann ich ein Blankodarlehen nutzen, sodass ich quasi schon mal 100.000 € sicher habe, ohne die Grundschuld des zukünftigen Hauses zu belasten.

    Außerdem habe ich im Februar 2016 einen Bausparvertrag über 50.000 € abgeschlossen.
    Dieser kostet 1,6% Abschlussgebühr und die Bausparsumme lässt sich verdoppeln. Vor Abschluss habe ich bei mehreren Vertretern nachgefragt, ob Sie mich an ihren Provisionen teilhaben lassen. Und tatsächlich habe ich die Hälfte zurück bekommen. Der Bausparvertrag hat einen Habenzinssatz von 1%, einen eff. Sollzins von 2,2%, muss mit 200 € bespart werden und mit 700 € getilgt werden. Als ich ihn abgeschlossen habe, gab es noch keine jährliche Servicegebühr, inzwischen beträgt sie 15 € pro Jahr - also nicht nur die von Andres angesprochenen Zinssätze sind entscheidend (aber 300 € sind ja bei einer Baufinanzierung auch nicht die Welt).

    Diesen Bausparer will ich zur Anschlussfinanzierung des Hauses nutzen. Somit kann ich für ein Darlehen von 130.000-150.000 € eine Laufzeit von 8 Jahren und 500 € Tilgung nehmen und habe eine Zinssicherheit bis zum Schluss (in maximal 9 Jahren muss das Bauspardarlehen zurückbezahlt werden). In das Bauspardarlehen kann ich unbegrenzt Sondertilgungen leisten. Wenn ich den Rest des Hausdarlehens also auf 15 Jahre abschließe, werde ich für dessen mögliche Anschlussfinanzierung genug freies Einkommen haben können.

    Laut Immobilienscout ist der Sollzins auf Basis von marktbezogenen Finanzierungsangeboten bei 5 Jahren bei 1,0%, bei 10 Jahren bei 1,25%, bei 15 Jahren bei 1,75 und bei 20 Jahren bei 1,85%

    Wenn ich nun bei diesen ~140.000 € durch die kürzere Laufzeit einen geringeren Zinssatz leisten muss spare ich. Bei einer Zinssenkung von 0,5% wären dies anfänglich 58,20 € im Monat. Also nach einem Jahr habe ich die Abschlussgebühr wieder draußen.

    Wenn nun zum Ende des Darlehens die Sollzinsen noch unter 2% sein sollten, werde ich den Kredit am Markt ablösen.

    Wenn bis zu meinem Hauskauf die Sollzinsen deutlich steigen, muss ich mir eben überlegen, wie ich den Bausparvertrag oder das Guthaben am Besten einbauen kann.
     
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  19. #18 Goldhamster, 30.08.2017
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    @Benni,

    schönes Gedankenspiel.

    Hast du auch mal mit reellen Zahlen eine normale Finanzierung gegengerechnet?
    Ich tippe mal darauf, dass du das nicht gemacht hast.

    Und: wie wird denn dein Bauspardarlehn besichert, wenn nicht durch Grundbuch? (ich hab da keine Ahnung von, kann aber rechnen - siehe mein obiger Satz)

    GH
     
  20. #19 immobiliensammler, 30.08.2017
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    Kannst Du mal den Namen der Bausparkasse reinstellen, soweit ich weiß ist bei allen deutschen Bausparkasssen die Höhe des Blanko- bzw. Negativdarlehens auf 30.000 Euro begrenzt (von der Bafin vorgegebene Höhe in Bezug auf § 7 Bausparkassengesetz)
     
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  21. #20 Newbie15, 30.08.2017
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    DAS würde mich auch interessieren. Wo bekommt man aktuell einen Bausparer, der selbst bei solchen Summen keinen Eintrag ins Grundbuch verlangt? An dem hätte ich auch Interesse.
     
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