Wie Mieteinnahmen angeben

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Pitty, 23.10.2013.

  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wie gebt Ihr die Mieteinnahmen in Eurer Steuererklärung an?

    Am einfachsten wäre für mich die Netto Miete anzugeben.Alles was der Mieter zahlt durch die Betriebskosten kann ich ja nicht gegenrechnen. Somit könnte ich als Werbungskosten nur im Falle einer Leerwohnung Steuer und Haftpflicht als Werbungskosten angeben.

    Ist das so richtig oder gebt Ihr die Bruttomiete an und zieht die Werbungskosten wie Steuer, Versicherung, Schornsteinfeger ect... davon ab? Das wäre ja ein erheblicher Mehraufwand.:confused:
     
  2. AdMan

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  3. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Steuerlich musst du die Bruttomiete angeben. Die anderen von dir genannten Posten sind ja keine Werbungskosten sondern die Warmkosten, die auf die Mieter umgelegt werden.

    Wo ist der Mehraufwand? Du hast Einnahmen (Brutto) und ziehst die ganzen Ausgaben davon ab. Einfache Rechnung!
     
  4. #3 sara, 23.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.10.2013
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    wenn das Finanzamt das mitmacht, geht das auch habe ich jahrelang praktiziert. (Eine Bekannte die Betriebsprüferin beim Finanzamt ist würde es nach ihren Aussagen so nicht durchgehen lassen)

    Allerdings wollen sie heute meist eine Aufschlüsselung und dazu
    schau dir mal die Anlage V an.
    Du gibst in Zeile 9 die Nettomieten an

    und darunter in Zeile 13 die vereinnahmten Mietvorauszahlungen verrechnet mit Nachzahlungen bzw. Erstattungen.

    Evtl. noch weitere Einnahmen z.B. Garagen in Zeile 16

    Daraus wird dann die Summe gebildet.

    Auf der Rückseite in Zeile 46 dann die Summe der Betriebskosten.
    Da ich sowieso immer eine Anlage zu meiner Steuererklärung mache stelle ich die da zusammen und gebe die Gesamtsumme hier ein.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Dann kann ich aber nur die Steuererklärung abgeben, wenn ich die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr schon erstellt habe oder?

    Und wo trage ich jetzt die Kosten ein, die ich zahlen muss, wenn ich eine Leerwohnung habe? Die werden doch dann von den Mieteinnahmen runter gerechnet oder?
     
  6. #5 sara, 23.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.10.2013
    sara

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    nein, du kannst die vorher machen.

    Du rechnest wie viel du an Vorauszahlungen im "Steuerjahr" eingenommen hast, für das du die Einkommensteuererklärung abgibst.
    Weiter verrechnest du die in diesem Steuerjahr nachgezahlten, bez. erstatteten Beträge die aus dem davor liegenden Jahr sind aber in diesem Steuerjahr nachgezahlt oder erstattet wurden. (Eingang - Ausgang)

    Es ist ein wenig kompliziert. Aber so ist diese Berechnung für das Finanzamt halt...

    Im Grunde bleibt da eine Differenz zwischen deiner Kostenaufstellungen (Zeile 46) und mit den vereinnahmten und verrechneten Beträgen.
    Diese Differenz ist zum einen durch die jahrübergreifende Verrechnung geschuldet, aber auch durch die Differenz der nicht umgelegten Beträge für die Leerwohnungen.

    Somit hast du höhere Kosten, (die du ja in Zeile 46 einträgst) die abgezogen werden, als die von dir vereinnahmten und verrechneten Betriebskosten von den Mietern im Steuerjahr mit Leerstand.

    (Ein Hinweis auf Leerstand od. eine entsprechende NK - Abrechnung für die leerstehende Wohnung kannst wohl beilegen. Damit ist die dann evtl. höhere Differenz begründet.) (Habe ich aber meist noch nicht mal gemacht, könnte aber bei längerem Leerstand und größeren Abweichungsbeträgen zu Nachfragen führen.)

    Ich hoffe ich habe das verständlich geschrieben sonst musst du nochmal nachfragen.
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ehrlich, entsprechend der Fragen in der Anlage V und e.F. den Hilfestellungen der beigefügten Erläuterungen. Hatte da noch nie Probleme.
     
  8. #7 immodream, 23.10.2013
    immodream

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    Hallo Pitty,
    ich gebe seit Jahrzehnten immer nur die Nettomieteinnahmen an.
    Sollte eine Wohnung leer stehen oder ein Mieter nicht zahlen, erstelle ich für diesen Zeitraum eine Nebenkostenabrechnung ,so das ich die fehlenden Nebenkosteneinnahmen als Verlust geltend machen kann .
    Zu dieser Nebenkostenabrechnung gehört noch die Auflistung der Kosten für Strom und Gas für die leerstehende Wohnung, Kosten für Anzeigen, Fahrtkosten zur Renovierung und Vermietung der Wohnung.
    Grüße
    Immodream
     
  9. Pitty

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    Das finde ich auch einfacher. Ich denke ich werde es auch so machen. Einfacher ist es allemal. Zumindestens können mir da weniger Fehler passieren.
     
  10. Pitty

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    Kann ich eigentlich Handwerkerrechnungen wie Schornsteinfeger geltend machen als Lohnleistung, wenn das der Mieter in seiner Betriebskostenabrechnung zahlt?
     
  11. Berny

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    Pitty:

    "Kann ich eigentlich Handwerkerrechnungen wie Schornsteinfeger geltend machen als Lohnleistung,"
    - Ja, als Werbungskosten. Die zuständige Zeile in der Anlage V wirst Du schon finden.

    "wenn das der Mieter in seiner Betriebskostenabrechnung zahlt?"
    - Hat damit nichts zu tun.
     
  12. Pitty

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    Ich wollte wie immodream nur die Nettomiete angeben. Dann scheint es wol nicht zu gehen oder?
     
  13. #12 sara, 25.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.10.2013
    sara

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    Pitty, das kann ich nun gar nicht verstehen.
    Wenn du nur die Nettomieten angeben willst, die Nebenkosten ganz aus der Erklärung raushalten willst,
    die Kosten für den Schornsteinfeger auch umlegst (also die Mieter zahlen), wieso willst dann diese in Abzug bringen. :160:

    Ob dein Finanzamt das mit der nur Nettomiete mitmacht ist eine andere Frage.
    Wie gesagt bei mir ist das gegangen und bei immodream wohl auch.
    (Allerdings habe ich dann irgendwann umgestellt, da es Posten in den Betriebskosten gab die ich nur in den neuen Verträgen hatte und diese deshalb auch nur teilweise umgelegt wurden.)
     
  14. Pitty

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    Ich wollte den Schornsteinfeger als Handwerkerleistung(ist das richtig?) bei mir in Abzug von den Lohnkosten bringen. Allerdings zahlen das ja die Mieter und dann könnte ich es bei mir sicherlich nicht angeben oder?
     
  15. #14 Berny, 25.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.10.2013
    Berny

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    Pitty:

    "Ich wollte wie immodream nur die Nettomiete angeben. Dann scheint es wol nicht zu gehen oder?"
    - Immo scheint ein besonderes Verhältnis zu seinem FinA zu haben, denn er nimmt ihm einen Teil der Arbeit ab, indem er Betriebskosteneinnahmen (einkommensteuererhöhend)mit Betriebskostenausgaben (einkommensteuersenkend) gleich selbst verrechnet. - Nun denn...

    "Ich wollte den Schornsteinfeger als Handwerkerleistung(ist das richtig?) bei mir in Abzug von den Lohnkosten bringen. Allerdings zahlen das ja die Mieter und dann könnte ich es bei mir sicherlich nicht angeben oder?"
    - Dieses "Problem" stellt sich beim ordnungsgemässen Ausfüllen der vom FinA vorgegebenen Anlage V erst garnicht. (Ist das soo schwer zu begreifen... hätte ich fast gefragt? (pardon!))
     
  16. sara

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    wenn du doch selbst keine Ausgaben hast, du diese Kosten nicht trägst dann kannst die auch nicht bei deiner Lohnsteuer absetzen. :160:
    ???
    Wenn ich abzugsfähige Kosten habe, kann ich die absetzen, wenn nicht dann gibt's auch nichts abzusetzen...
     
  17. Andres

    Andres
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    Das willst du nicht und das darfst du nicht.

    Du darfst nicht, weil es sich nicht um eine von dir genutzte Wohnung handelt. Deine Mieter dürften das z.B. so ansetzen - du nicht.

    Du willst nicht, weil auf diesem Weg erstens nur die Lohnkosten ansetzbar wären (was beim Schornsteinfeger vielleicht nicht ganz so schlimm ist, da die Rechnung sowieso überwiegend aus Lohn besteht) und zweitens so nur 20 % der Lohnkosten die Steuer mindern. Wenn du die Ausgaben dagegen korrekt als Werbungskosten ansetzt, mindern 100 % der Rechnung dein zu versteuerndes Einkommen. Falls dein Spitzensteuersatz über 20 % liegt, ist das besser. Drittens gibt es bei Handwerkerleistungen einen Höchstbetrag, bei Werbungskosten nicht.

    Dann gibt es noch die Möglichkeit mit Nettomieten zu rechnen. In diesem Fall taucht die Rechnung gar nicht auf, weil sie nur ein durchlaufender Posten an die Mieter ist.


    Ich mache das auch wie Berny, weil es für mich deutlich logischer und einfacher abzuwickeln ist: Nur Ereignisse verursachen steuerliche Tatsachen, Beispiele:
    • Ein Mieter zahlt Miete -> zu versteuerndes Einkommen
    • Ich bezahle eine Handwerkerrechnung -> Werbungskosten

    Wenn man dagegen mit Nettomieten rechnet, kann auch das Ausbleiben eines Ereignisses eine steuerliche Tatsache sein - und umgekehrt muss ein Ereignis nicht unbedingt steuerlich relevant sein, Beispiele:
    • Ein Mieter zahlt Miete -> die KM ist Einkommen, die Vorauszahlung nicht
    • Ein Mieter zahlt die Miete nicht (Rückstand über das Kalenderjahr hinaus) -> der entsprechende Anteil an den Nebenkosten muss jetzt als Werbungskosten geltend gemacht werden
    • Die Wohnung steht leer -> genauso
    • Handwerkerrechnung über die Heizungswartung -> nicht relevant
    • auf der selben Rechnung wurde noch der Brenner ausgetauscht -> dieser Teil gehört zu den Werbungskosten, der Rest ist weiter irrelevant

    Beim Verfahren mit Bruttomieten kann ich mich einfach mit den Kontoauszügen hinsetzen und Position für Position direkt abrechnen (EÜR). Nettomieten führen dauernd zu Splitbuchungen und beinahe schon zu einer Bilanzierung - manche müssen das machen, aber freiwillig?
     
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