Wie: Mieter aus unsrer ELW raus?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Chaotental, 26.07.2009.

  1. #1 Chaotental, 26.07.2009
    Chaotental

    Chaotental Neuer Benutzer

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    Hallo.

    Kurze Einleitung:
    Haben letztes Jahr ein Haus gekauft. Uns gehört OG und Teil UG, meine Eltern sind die Vermieter der ELW im UG. Diese ist seit 10/09 vermietet. Und die Mieter sind der Hammer. Keine bösen Menschen, aber:
    - Mutter mit 14-jährigem Horror-Punker-Assi-Kind (inkl. entsprechenden Freunden)
    - auf Ihrer Terasse (neben gemeinsamer Haustür) ist ganzjährig Sperrmüll
    - Hausflur stinkt immer (2 Hunde, meist allein zu Hause), tägliches Geheule inkl.
    - Lärmbelästigung durch Musik/Bass (Umfang: nix für die Polizei, aber nervtötend)
    - wir konnten/mussten mehrfach Kot und Urin in der Wohnung sehen
    usw.

    Wir sind nicht zimperlich und sehr geduldig, aber das ist einfach eine Welt, die man von RTL II oder von den "Flodders" kennt. Wir müssen uns in unserer Nachbarschaft für diese Leute schämen und können seit Monaten unser hart erarbeitetes und erspartes Traumhaus nicht mehr genießen.

    Mit Abmahnungen und harten Worten haben wir uns bisher noch zurück gehalten, da wir keine Lust auf täglichen Stress in den eigenen 4 Wänden haben. Aber das Maß ist voll. Eigenbedarf? Auflösung Mietvertrag? Herauskaufen?

    Wie können wir das Mietverhältnis beenden???
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Gegenfrage nur um auf Nummer sicher zu gehen:
    ein Haus mit 2 Parteien, wobei eine Partei die Vermieter sind? JAAAA????

    Dann einfach kündigen!
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Sollte der Sachverhalt in den wesentlichen Aspekten zutreffend dargestellt sein, kann es sich keinesfalls um ein Gebäude mit nicht nehr als 2 Wohnungen handeln, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.

    Der TE soll im Haus wohnen. Darüber hinaus soll es eine weitere vermietete Wohnung geben. Vermieter dieser Wohnung sind die Eltern des TE. Damit wohnt entweder der Vermieter nicht im Haus oder es muss - mindestens - noch eine dritte Wohnung geben.

    Eine Kündigung nach § 573a scheidet also definitiv aus.

    Das Mietverhältnis wird nur durch eine ordentliche Kündigung zu beenden sein. Eigenbedarf wäre ein möglicher Kündigungsgrund. Als Kündigungsgrund kommt hier auch die Verletzung mietvertraglicher Pflichten in Betracht.
    Bei einer Kündigung wegen Eigebedarf sollte der Eigenbedarf aber auch tatsächlich bestehen.
    Eine Kündigung wegen Pflichtverletzungen ist nur nach vorheriger Abmahnung möglich. Ob tatsächlich Pflichtverletzungen vorliegen, wird im Streitfall das zuständige Gericht zu entscheiden haben.
    Wer sich vor dem Streit scheut, wird zwangsläufig immer zweiter Sieger sein.
     
  5. #4 Chaotental, 27.07.2009
    Chaotental

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    Sind nur 2 Parteien im Haus, aber wir sind nicht die Vermieter, sondern Eigentümer des OGs und ich bin das Kind der Vermieter der ELW.

    Eigenbedarf wird frühestens ein Thema, wenn wir Kinder bekommen. Aber jetzt würden wir die Wohnung einfach nur wieder vermieten. Interessenten haben wir genug, die Wohnung ist super.

    Problem: Bisher haben die Mieter ein ganz großes Plus (wenn auch ihr einziges): Sie zahlen pünktlich!

    Daher hatte ich gehofft, es gibt eine ordentliche Lösung ohne Abmahnungen und evtl. folgendem Gerichtsprozess!!! Fristen sind dabei nicht das Problem, hauptsache wir bekommen sie überhaupt raus. Es ist nicht so, dass wir den Konflikt scheuen, aber ich will vermeiden, dass wir täglich Stress bekommen bis sie draußen sind UND plötzlich die Zahlungsmoral nachlässt. Meine Eltern können nicht so einfach auf die Mieteinnahmen verzichten, und ich möchte das auch nicht auf ihrem Rücken austragen...

    Hilfe!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
     
  6. #5 Michael_62, 27.07.2009
    Michael_62

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    Also handelt es sich um ein WEG je 50% bestehend aus Eltern/Sohn.

    Da greift die Sonderregelung der Einliegerwohnung sicherlich nicht.

    Es bleibt dir nur der Konflikt wenn du etwas ändern willst. Du kannst es zwar auch mit Gesprächen versuchen, aber ob das was bringt?
     
  7. #6 lostcontrol, 27.07.2009
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  8. #7 Chaotental, 27.07.2009
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    Es sind 2, nicht 3 Wohneinheiten. Wohneinheit 1 gehört mir und ich wohne da.
    Einheit 2 (=ELW) gehört meinen Eltern und ist an die Spezialisten vermietet.

    Verfehlungen? Nichts, das vor Gericht was nutzen würde. Habe ja die, die uns am meisten stören bereits aufgezählt. Und wenn Gestank, Müll, Lärm und Hundekot/-urin schon keinerlei Grund für irgend eine Abmahnung und somit in der Folge irgendwann eine Kündigung sind, weiß ich auch nicht mehr weiter. Hat denn der Vermieter überhaupt noch irgend etwas bei seiner Mietwohnung zu sagen?

    Hab hier ein bisl rumgelesen. Das gibt es doch wohl gar nicht. Armes Deutschland...

    Hat jemand ne bessere Idee, als sie rauszukaufen?

    Wäre mir das Geld wert! Wenn die mit 2 Hunden und dem Sohn überhaupt ne andere Wohnung finden.

    Oh man, oh man... :wand:
     
  9. #8 lostcontrol, 27.07.2009
    lostcontrol

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    ok, alles klar. dann ist das mit dem sonderkündigungsrecht auch nix (wie schon vermutet - es sei denn deine eltern überschreiben dir auf die schnelle die mietwohnung.)

    naja, da geht schon was.
    aber wenn's hart auf hart geht wirst du halt den nachweis erbringen müssen, dass der gestank von den mietern stammt (was schwierig werden kann).
    was den sperrmüll angeht: woher weisst du dass das sperrmüll ist und nicht gartenmöblierung ist? ich hab ja bei mir auch ein, zwei alte möbel im garten recycled - sieht zwar nicht so doll aus, aber provisorisch muss das halt erstmal reichen. will heissen: wenn die mieter sagen "das ist kein sperrmüll" dann wird's halt schwierig, denn dass sie ihre terrasse möblieren dürfen steht ja ausser frage.
    den lärm würde ich aber auf jeden fall mal anmahnen. und eventuell auch ein lärmprotokoll führen.
    urin und kot in ihrer wohnung muss dem vermieter leider egal sein. bzw. er hat erst dann ein recht einzuschreiten, wenn dadurch ungeziefer angezogen wird bzw. wenn schäden an der bausubstanz zu befürchten sind. aber als kündigungsgrund ist das auch schwierig, denn ich glaube kaum dass kot und urin in der wohnung zu finden sein werden, wenn du einen besichtigungstermin mit den mietern ausmachst. und selbst dann: das kann bei tierhaltung halt mal passieren, und die habt ihr ja offensichtlich erlaubt.


    rauskaufen ist halt meist der einfachste und schnellste weg...
    aber das kannst du ja immernoch.
    ich würd jetzt halt mal alles abmahnen und wenn sich nichts ändert nochmal abmahnen. mehrere abmahnungen sind ein kündigungsgrund (ob berechtigt oder nicht).
    falls widerspruch erhoben wird kannst du natürlich dann immernoch rauskaufen...
    sorry, aber mehr fällt mir da leider auch nicht ein...
     
  10. #9 Chaotental, 27.07.2009
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    Danke für die schnellen und konkreten Antworten und Einschätzungen.

    Waren zwar nicht die erhofften: "Kein Problem, einfach nur ... und raus sind Sie!" Antworten dabei, aber das hatte ich mir schon so gedacht. Zumindest weiß ich jetzt, was nicht geht, und das ich in Zukunft alles direkt abmahnen muss.

    Wir möchten Heizung und Fenster im ganzen Haus austauschen. Aber eine Kündigung wegen Umbaumaßnahmen gibt es ja leider auch nicht, wie ich hier feststellen musste.

    Naja, habe mein Geld schon für weitaus unwichtigeres ausgegeben... :gehtnicht
     
  11. #10 lostcontrol, 27.07.2009
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    heizung und fenster kannst du problemlos auch im "laufenden betrieb" austauschen - das wäre ohnhin nicht grund genug.

    vielleicht kannst du sie ja per mieterhöhung "vergraulen"?
     
  12. #11 Chaotental, 27.07.2009
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    Das ist eine interessante Option. Woher bekomme ich den örtlichen Mietspiegel bzw. woran kann ich mich sonst orientieren?

    Wenn die Mieter die Nebenkostenabrechnung bekommen, geht´s sowieso los. Das Fenster des Juniors war den ganzen Winter ständig offen, bei voll aufgedrehter Heizung, versteht sich. Und das bei 97ct/Liter Heizöl! Das gibt ne Nachzahlung von über 500€ (kenne den Gesamt-Verbrauch bereits, nur noch nicht, wieviel wir und wieviel die Mieter verbraucht haben). Die werden von der Arge unterstützt, aber es gibt dort doch sicher auch ne Obergrenze?
     
  13. #12 lostcontrol, 27.07.2009
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    den örtlichen mietspiegel bekommst du auf dem rathaus. evtl. findest du auch was im internet (weiss ja nicht wie gross eure stadt ist), aber das ist dann meist der einfache mietspiegel und nicht der qualifizierte.
    ansonsten musst du dich nach vergleichswohnungen umschauen.

    ja, natürlich gibt's da 'ne obergrenze. allerdings ist das mehr ne richtlinie als ein genauer wert, es muss halt "angemessen" sein. die richtlinie hat aber mit den betriebskosten nichts zu tun sondern bezieht sich auf die kaltmiete.
     
  14. Tiger

    Tiger Neuer Benutzer

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    bei uns ist das auch gerade Thema

    Hallo,
    wir haben gerade das gleiche Problem. Allerdings sind bei uns nur zwei Wohnung und eine davon bewohnen wir. Haben denen gestern die Kündigung gemäß § 573 zugestellt mit 6 monatiger Frist und abgemahnt, das bei weiteren Vorfällen (Ruhestörung, Beleidigungen uns gegebenüber) die fristlose Kündigung erfolgt. Dann sind gestern nachmittag als sie den Brief erhalten haben gleich die Türen geflogen und unsere Mieterin ist völlig ausgerastet... wir haben eine kleine Tochter und ich bin mitlerweile beim Arzt gewesen, weil ich den Terror und die ständigen Ruhestörungen in der Nacht nicht mehr aushalte. Wir sind jedenfalls auf alles gefasst und werden definitiv nach deren Auszug nie mehr vermieten. Wir hatten jetzt dreimal solche furchtbaren Menschen in der Wohnung und Scheiss auf das Geld, da such ich mir lieben ne Putzstelle.....

    Hätte dazu allerdings noch ne Frage. Wenn die vorzeitig eine Wohnung finden, haben wir trotzdem Anspruch auf die Miete für 6 Monate ?

    FG
    Tiger
     
  15. #14 lostcontrol, 31.07.2009
    lostcontrol

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    RE: bei uns ist das auch gerade Thema

    wenn du fristlos kündigst sicher nicht.
    ansonsten würde ich das persönliche wohlergehen definitiv über die mieteinnahmen stellen und mich auf einen aufhebungsvertrag einlassen an eurer stelle - oder ist der leidensdruck doch nicht so groß?
    entweder schnellstmöglich loswerden und auf die miete verzichten oder ganz normal ordentlich kündigen und sie dann bis zum bitteren ende ertragen...
    was willste denn mit den leuten noch endlos rumstreiten? das geht doch erst recht auf die nerven...
     
  16. #15 Vermieterheini1, 31.07.2009
    Vermieterheini1

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    RE: bei uns ist das auch gerade Thema

    "Die werden von der Arge unterstützt
    und
    erhebliche Nachzahlungen für die Betriebs- und Nebenkosten zu erwarten"

    Lieber Chaotental was sagt dir das?
    Dass du vermutlich für immer und ewig auf allen Nachzahlungen für die Betriebs- und Nebenkosten, usw. sitzen bleiben wirst.

    ====================================

    Hallo Tiger,
    "Wenn die vorzeitig eine Wohnung finden, haben wir trotzdem Anspruch auf die Miete für 6 Monate ?"
    <= Ich wäre an deiner Stelle froh um jede Sekunde die die Mieter früher weg sind.
    Nach Wohnungsrückgabe besteht natürlich KEINE Mietzahlungspflicht mehr.
     
  17. RMHV

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    RE: bei uns ist das auch gerade Thema

    Damit würde aber immerhin ein Kündigungsgrund vorliegen.

    Ob man sich über einen vorzeitigen Auszug freut oder nicht hat keine Auswirkungen auf die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag.
    Es ist schlicht und einfach Unsinn, dass der Mieter durch Rückgabe der Mietsache von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit wäre. Die Miete ist selbstverständlich bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen.
     
  18. #17 Michael_62, 31.07.2009
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    RE: bei uns ist das auch gerade Thema

    Die Arge zahlt die Nebenkosten und auch anteilige Vorauszahlungen.

    Nicht pauschalieren bitte.
     
  19. #18 Vermieterheini1, 04.08.2009
    Vermieterheini1

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    RE: bei uns ist das auch gerade Thema

    Hallo RMHV,

    nach der Wohnungsrücknahme durch den Vermieter besteht für dem Mieter keine Mietzahlungspflicht mehr.
    Ein Richter würde die Wohnungsrücknahme durch den Vermieter als "Mietaufhebungsvertrag" oder vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses MIT Einverständnis des Vermieters werten.

    Bei den Richtersprüchen und Mietergesetzten in Deutschland wäre ich mir nicht sicher, ob ein Richter nicht die Wohnungsrückgabe durch den Mieter (gegen den Willen des Vermieters) als Mietende beurteilen würde.

    Aber um auf den Beispielfall zurückzukommen:
    Der Vermieter sollte über jede Sekunde froh sein, die der Mieter früher auszieht.
    Denn was macht denn der Vermieter, wenn der ARGE-Mieter - nur um den Vermieter zu ärgern - einfach nicht auszieht bzw. keine Wohnungs- bzw. Schlüsselrückgabe macht?
     
  20. RMHV

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    RE: bei uns ist das auch gerade Thema

    Schaltet man den verbreiteten Verfolgungswahn einfach aus, wird zu einem Vertrag unverzichtbar die Zustimmung von mindestens zwei Parteien erforderlich sein.

    Man mag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vielleicht zum Ergebnis kommen, dass bei einer Rückgabe mit Einverständnis des Vermieters ein Aufhebungsvertrag durch konkludente Handlungen abgeschlossen wurde.
    Gegen den Willen des Vermeiters wird man allerdings niemals den Abschluss eines Vertrags konstruieren können. Zur Erinnerung: ein Vertrag wird durch zwei deckungsgleiche Willenserklärungen abgeschlossen. Erklärt nun aber eine Partei das genaue Gegenteil des angeblichen Vertragsinhalts, kann es auch keinen Vertrag geben.
    Das hat nicht das geringste mit Mietgesetzen zu tun und es wird auch keinen Richter geben, der sich über derart grundsätzliche Prinzipien hinwegsetzen würde.

    Es gibt noch einen weiteren Grundsatz: Schweigen hat keinen Erklärungswert. Will man eine Zustimmung konstruieren, wird man also auch mehr vortragen müssen als eine nicht erfolgte Ablehnung.
     
  21. #20 Thomas76, 06.08.2009
    Thomas76

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    RE: bei uns ist das auch gerade Thema

    Mal eine kurze Frage : Nachdem sich nun herauszukristallisieren scheint, das ein gewisser Stress so oder so nicht zu vermeiden sein wird, sollte man sich da nicht einfach mal zusammenreissen und die Leute freundlich aber bestimmt auf die Kritikpunkte hinweisen ? Es gibt ja, gerade in so einer "Liga" Leute, die von sich aus erst mal völlig unsensibel für alles sind.
    Wenn ich das richtig verstehe, hat sie bis jetzt noch niemand "offiziell" auf den ganzen Mist hingewiesen, oder ? Vieleicht sollte man mal genau das machen.Einfach mal höflich aber bestimmt alle Punkte mit dem "Bandenchef" von denen besprechen inc. der möglichen Konsequenzen, vieleicht bringt das ja schon etwas.Kann ja nur besser werden, und die wollen sicher auch nicht ohne Grund ihr Dach über dem Kopf auf's Spiel setzen.Die volle Kampfschiene kann man ja dann immernoch fahren.

    Zu den anderen Punkten : Es stinkt im Flur.Nach was ? Nach Hund ? Wenn ihr keinen Hund habt, kann es ja nur von denen kommen, und der Gestank dürfte sich ja dann objektiv nachvollziehen lassen.

    Und Hundekot&Urin in der Wohnung können durchaus Bausubstanzschädigende Folgen haben, aufgrund dessen kann man sicherlich auch Abmahnen, was bei nichtbeachten (zusammen mit anderen Vorfällen) wiederum zu einer Kündigung ausreichen kann.

    Was für Sperrmüll steht auf der Terasse ? Etwas, durch das auch Ungeziefer angelockt werden kann ? Schon Kissen oder sonstige Polsterbezüge können nach einiger Zeit in Wind&Regen wunderbare Brutstätten für allerleih Getier werden, also sicherlich ebenfalls ein Ansatzpunkt zur Abmahnung.

    Ähnlich ist es mit dem Lärm von denen.Auch wenn ihr schreibt, es wäre nichts, weswegen man die Polizei rufen würde : Das wissen die Mieter ja nicht :) und Lärmempfinden ist subjektiv.Also die Leute auf den Krach hinweisen, ein Lärmprotokoll führen, und wenn's nicht weniger wird ebenfalls eine Ansatzmöglichkeit für ein weiteres Vorgehen.

    Mühsam ernährt sich das Eichhörnchen, aber ich denke, aus den ganzen Einzelpunkten könntet ihr zusammen mit einem fähigen Anwalt mit der Zeit auf eine Kündigung hinarbeiten.Seit kreativ ! Selbst wenn vieles von dem Vorgeworfenen rechtlich keinen Bestand haben sollte, wenn's ein Anwalt schreibt macht das für gewöhnlich schon mal Eindruck, und wenn die Leute schon nicht ausziehen, vieleicht ändern sie dann wenigstens etwas an ihrem Verhalten.

    Ansonsten : was spricht gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf ? Lass deine Eltern einfach schreiben, das sie selbst dort einziehen wollen, weil sie näher bei ihren Kindern sein wollen.Ich glaube kaum, das eure jetzigen Mieter genug Elan&Geld haben, dort rechtlich das Gegenteil zu beweisen.
    Und wenn doch : Geld würde es ja so oder so kosten, diese Leute loszuwerden, also kann man das Risiko wohl eingehen.Ich vermute mal, das man euch dann höchstens auf die Umzugskosten verklagen könnte.


    Nicht unbedingt.Wenn die Nebenkostenabrechnung kommt während diese Leute dort weiterhin wohnen, können sie durch die ARGE die tlw. oder vollständige Übernahme der Nachzahlungen beantragen.Also so gesehen die finanziell bessere Variante, wenn die Typen dort wohnen bleiben.
     
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