Wie Miethöhe kalkulieren

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Pitty, 30.01.2013.

  1. Pitty

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    Könnt Ihr mir verraten, wie Ihr die Miethöhe je m² kalkuliert?

    Richtet Ihr Euch nach dem Mietspiegel?

    Bei uns wird demnächst eine Souteraintwohnung frei. Dafür gibt es ja gewisse Abschläge. Die Wohnung wollen wir Kernsarnieren. Fußboden raus, Fußbodenheizung rein.Bad komplett ect. Elektrik auch neu. Die Wohngegend ist TOP. Nahe am Wasser, ruhige Lage. Leider wird gegenüber dieses Jahr gebaut. Aber die Bauphase wird auch irgendwann vorbei sein.

    Geht Ihr bei so Neuvermietung etwas immer höher ran? In der Umgebung werden 10€ je m² genommen. Ich möchte jetzt die Chance nutzen endlich einmal normale Mieten zu bekommen. Könnte man für eine komplett sarnierte Wohnung ohne Küche 8 € je m² nehmen? Es gibt sogar noch eine Gartennutzung und einen abschliessbaren Schuppen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 30.01.2013
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    garnicht. ich kalkuliere nach ausstattung, nicht nach fläche.

    der mietspiegel ist für mich 'ne orientierungshilfe, genauso wie diverse immo-portale.
    wenn ich die miete zu hoch ansetze krieg ich die wohnungen nicht vermietet.

    ah ja? was denn für welche?

    sousterrain-wohnung nahe am wasser... wer mietet sowas?
    da hilft auch die top-lage nichts.

    nö. kommt auf die wohnung an bzw. ob etwas und was genau bei der gelegenheit neu gemacht wurde.

    kommt auf die wohnung an und deren lage.
    aber sousterrain nah am wasser dürfte schon wegen der überschwemmungsgefahr schwer zu vermieten sein.
    da würd ich auch nicht grossartig high-tech verbauen, noch nicht mal fussbodenheizung ehrlich gesagt.

    das rechne mal schön extra und führe das auch schön extra im mietvertrag auf - dann hast du bessere karten das irgendwann auch wieder rauszunehmen ohne draufzahlen zu müssen.
     
  4. Pitty

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    In Berlin sind wir von Überschwemmungen noch verschont. Von daher passt es schon.:50:

    Problem wird wirklich die Souterraintwohnung sein einen geeigneten Mieter zu finden.:brille002:

    O.K.

    Dann geht der Garten und der Schuppen extra per Mietvertrag. Wenn man dafür kein Geld haben möchte, kann man das mit Null € ansetzen?

    Kannst Du mir verraten, wie Du nach Ausstattung kalkulierst? Ist das das gleiche wie im Berliner Mietspiegel?

    Wenn ich z.B. den Potsdamer Platz in Berlin nehme, dann komme ich auf 10 €/m². Ich kenne jemanden, der hat für 37m² schlappe 2700 € warm Miete gezahlt.:verrueckt009: Das hat mit dem Mietspiegel nun nichts mehr zu tun.
     
  5. #4 lostcontrol, 30.01.2013
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    ähm - so hatte ich das nicht gemeint.
    nimm halt einen vernünftigen mietvertrag, da kannst du die kaltmiete entsprechend aufgliedern (z.b. bei den mietverträgen von haus und grund ist das so), da würde ich an deiner stelle reinschreiben wieviel von der kaltmiete auf den schuppen entfällt und wieviel auf die garage.
    damit sparst du dir dann den ärger falls du's irgendwann mal rausrechnen möchtest.

    wobei ich garage definitiv extra vermieten würde.
    und schuppen womöglich auch.
    aber selbstverständlich gegen euronen und nicht gegen nullen.

    was gibt's da gross zu erklären?
    wenn ich 'ne EBK einbaue dann rechne ich die auf 10 jahre, d.h. küchenpreis durch 120 gleich betrag X der auf die kaltmiete draufkommt...
    und selbstverständlich ist 'ne wohnung mit nagelneuem edelholzparkett deutlich teurer von der kaltmiete her als eine mit billigem altem PVC von vor 20 jahren...

    da gab's bestimmt edelholzparkett und goldene wasserhähne sowie 'ne bulthaupt-einbauküche etc...
     
  6. #5 immodream, 30.01.2013
    immodream

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    Hallo Pitty,
    ich werde eine neu sanierte Wohnung niemals zum Mietspiegelwert anbieten.
    Man muß herausfinden, was neue Mieter für die sanierte Wohnung bereit sind , an Miete zu bezahlen.
    Ein Punkt ist natürlich neben der Ausstattung ,die Lage der Wohnung .
    Dann mußt du einfach austesten , welche Miete akzeptiert wird.
    Immer daran denken. runter gehen kannst du immer, wenn sich nicht genug Interessenten finden, in der Miete heraufgehen ist oft problematisch ( z. b. Mieterhöhung nach einem Jahr, da du dich dann meistens nur auf den Mietspiegel berufen kannst ).
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 Papabär, 30.01.2013
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    Ich gehe mal davon aus, dass losti hier - wie ich und einige andere sicherlich auch - bereits vor der Anschaffung der Küche überschlägt, wieviel diese kosten darf, damit bei der jeweils angesetzten Lebensdauer die Miete innerhalb der von der Zielgruppe akzeptierten Spanne (das sind für gewöhnlich Erfahrungswerte) bleibt.


    Ich erwähne das nur, weil ich letztens eine Wohnung vermieten sollte (gute Wohnlage gem. Berliner Mietspiegel, aber halt eher Randlage), in die die Eigentümer derart viel investiert hatten, dass sich bei dieser Kalkulation und unter Berücksichtigung der Annuität und des Wohngeldes eine Warmmiete von rund 18,- € ergeben hätte. Zu diesem Preis wär´ die Wohnung dort aber im Leben nicht vermietet worden.

    Man kann sich eben auch zugrundesanieren.
     
  8. #7 lostcontrol, 31.01.2013
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    das siehst du völlig richtig.
    wir haben ja sehr unterschiedlich ausgestattete wohnungen, von recht einfach bis beinahe schon luxeriös, und entsprechend sind dann eben auch die küchen von recht einfach bis beinahe schon luxeriös ausgesucht - und entsprechend sind dann auch die mieten.
    dass ein mieter eine sehr einfache wohnung sucht aber eine luxusküche erwartet oder umgekehrt eine luxuswohnung möchte und sich dann mit einer einfachst-küche zufrieden gibt ist doch eher selten...

    richtig. da sollte man das maß schon kennen.

    und bei sousterrain-wohnungen wie in diesem fall wäre ich da schon extrem vorsichtig, ich selbst hab mal in einer gewohnt und würde das im leben niemals wieder wollen, nicht einmal EG.
    für derartige wohnungen interessieren sich ja doch meist studenten oder ... ähm ... "einfachere" leute unter den singles mit kleinem geldbeutel. entsprechend würde ich da weder fussbodenheizung noch luxus-EBK reinbauen sondern zusehen dass ich die wohnung einfach aber schön ausstatte, das ganze natürlich so funktional und robust wie möglich...
    ich gehe dabei jetzt aber von 'ner eher kleinen wohnung aus, also irgendwas zwischen 45 und 60qm...
     
  9. #8 Papabär, 31.01.2013
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    60m² werden hier aber beispielsweise nicht mehr als "klein" - sondern eher als Mittelmaß - passend für eine 3-köpfige Familie, angesehen. Das ist noch ein kleines Erbe aus dem Arbeiter und Bauernstaat. Wenn Du mal die Grundrisse der typischen Plattenbauten vergleichst, wirst Du feststellen, dass die Flächen meist so um 46m²; 60m² und 85m² liegen (als 2, 3 oder 4-Zimmer-Whg.).

    In NRW, wo man den real existierenden Sozialismus allenfalls aus Schulbüchern kannte, wird man vermutlich 3 Zimmer nicht auf 60m² "gequetscht" haben - und sich damit auch nicht abfinden wollen. Hier hat man sich eigentlich dran gewöhnt.

    (Und wir "Inselaffen" mussten nach dem Krieg eh´ immer kuschlig-schmal bauen. Die Bevölkerung ist stetig gewachsen, ein Umland in welches man hätte ausweichen können gab´s aber nicht.)
     
  10. #9 lostcontrol, 31.01.2013
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    ich dacht's mir fast dass sowas kommt.
    kommt halt auch immer auf's alter der wohnungen an.
    bei uns liegen die 2-zimmer-wohnungen im altbau zwischen 45 und 55qm - drüber können es dann schon auch 3-zimmer-wohnungen sein, allerdings ist da das dritte zimmer dann eher ziemlich klein...
    nichts-desto-trotz sind diese wohnungen bei uns meist von singles bewohnt, die etwas grösseren vielleicht auch mal von 'nem pärchen. aber 60qm sind den meisten pärchen eben schon zu klein, auf jeden fall dann wenn's nur 2 zimmer sind.
     
  11. #10 lostcontrol, 31.01.2013
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    btw. @ Pitty:
    in unseren mietspiegeln kommt's auch immer auf die wohnungsgrösse an wie hoch (oder niedrig) der quadratmeterpreis angesetzt wird.
    wie gross ist denn die fragliche wohnung?
     
  12. Pitty

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    Die Wohnung ist 69 m² groß. Hat 2,5 Zimmer. Ich würde sagen 3 Zimmer. Ab wann es 2,5 oder 3 Zimmer sind weis ich auch nicht.:verrueckt009:

    Das mit dem sarnieren ist jetzt nicht das Problem. Wir sind handwerklich begabt. Es ist eine Fleissfrage. Das werden wir auch nur machen, damit wir auch Mieter finden. Ich würde dort auch nicht einziehen.:50:
     
  13. #12 lostcontrol, 31.01.2013
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    aua.
    eigentlich sind sich die meisten hier darüber einig, dass es sinnvoll ist wenn man sich um seine wohnungen so kümmert, dass man selbst auch einziehen würde...

    ob du handwerklich begabt bist oder nicht ist völlig egal - dann kommt dich die "sarnierung" vielleicht billiger weil du nur das material bezahlst, aber du steckst trotzdem blut, schweiss und tränen rein. und glaub mir, ich weiss wie weh das dann tut wenn die wohnung hinterher von mietnomaden, wohnungszerstörern oder messies versaut wird. wir haben unser lehrgeld diesbezüglich mehrfach bezahlt.

    aber ok - bei 69qm sind die chancen schon grösser jemand zu finden der auch langfristig wohnen bleibt - so zumindest meine erfahrung. je kleiner die wohnung desto höher die fluktuation ist der fazit den ich hier aus unserem bestand leider ziehen muss.

    trotzdem: sousterrain-wohnungen sind einfach nicht so gut zu vermieten wie "höher gelegenes" - egal in welcher lage. ich würde da nicht zu viel reinstecken.
     
  14. #13 Papabär, 31.01.2013
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    Wenn der Raum eine lichte Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Meter hat zählt er nur zur Hälfte. :smile028: (Naja, zumindest wenn man den §4 der Wohnflächenverordnung sehr frei interpretiert ...)



    Nenee, ganz im Ernst: Halbe Räume jibbet nich! Dat ist´n Überbleibsel aus längst vergangenen Zeiten (ich glaub´ aus den 60´ern oder so) und war wohl mal´ne Art Werbegag, weil sich kleinere Wohnungen damals angeblich leichter vermieten ließen.
     
  15. Berny

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    Ja, kannst Du. Da sie dann aber Mietsachen sind, hast Du als Vermieter auch die Ehre, sie gem. § 535 BGB in Ordnung zu halten - for nothing.
    Bzgl. @Loschdi's Wink mit dem Zaunpfahl...: Auch wir sanieren schon mal, sarnieren jedoch nie.:unsicher016:
     
  16. Pitty

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    Oh, jetzt bin ich schlauer.:50:

    Also haben wir eine 3 Raum Wohnung:verrueckt009:

    Ich ziehe deswegen in keine Wohnung, weil ich im Haus lebe. Das hat jetzt nichts damit zu tun, dass man diese schön herrichtet. Und in Sachen Bad bin ich eigen. Da müssen die Fliesen schon meinen Geschmack entsprechen. Krankenhausfliesen kommen mir nicht ran.:150: Das Bad soll schon sehr schön werden. Schliesslich habe ich nicht umsonst einen Rohrleger geheiratet.:verrueckt009:

    Wie handhabt Ihr das denn? Habt Ihr in Duschen einen Vorhang oder Duschtüren? Ein Vorhang ist einfacher. Alt ab, neu ran. Bei Duschtüren ist es schwieriger, wenn der Mieter die nicht regelmässig sauber macht.

    Bezüglich Garten habe ich eine Nachfrage. Wenn ich das jetzt nicht mit in den Mietvertrag rein schreibe, dann muss ich den doch auch pflegen? Ich komme um das selber pflegen nicht drum herum. Jetzt pflegen die Mieter ihn und es kommt keine Gartenpflege auf die Betriebskosten.
     
  17. #16 Papabär, 01.02.2013
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    Berny, bitte nicht kommentieren ... :90:



    Wieso? Lösen die sich dann auf?

    Wir bauen meist Wannen ein ... aber WENN Dusche, dann mit ´ner vernünftigen Duschwand. Eine entsprechende Tür macht da natürlich Sinn - der Einstieg mittels Leiter hat sich nicht bewährt. :50:


    Wenn der Mieter die Wand nicht sauber halten will, so ist das sein privatpersönliches Vergnügen. Wenn wir Wohnungen zurückbekommen, rechnen wir zunächst mal mit deutlich höherem Wiederherstellungsaufwand als nur mal ´ne Grundreinigung.
     
  18. Pitty

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    Ein Duschvorhang wird unten schwarz, wenn er nicht hoch gehangen wird. Zumindest ist es bei einem Freund von uns so. Einen Vorhang hänge ich ab und hänge einen neuen an.
    So eine Duschwand ist vermutlich teurer als ein Vorhang. Bei einer Duschwand müssen neue Löcher für eine Neumontage gebohrt werden. ect.
     
  19. Tisha

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    Papabär hat völlig recht...

    Also es gab die DIN 283. Die resultierte aus der II. BV, die galt rechtlich nur für preisgebundenen Wohnraum. Ihre §§ 42-44 fanden nach Aufhebung der DIN 283 im Jahr 1983 aber auch Anwendung für die Ermittlung der Wohnfläche im freifinanzierten Wohnungsbau.
    Diese Berechnungsmethode wurde für Neubau seit dem 31. Dezember 2003 nicht mehr verwendet und wurde durch die Wohnflächenverordnung vom 1. Januar 2004 abgelöst. Seit dem 1. Januar 2004 gilt ersatzweise für die II. BV die Wohnflächenverordnung (WoFlV).

    Halbe Zimmer errechneten sich also aus diesen "Grundlagen" nach DIN 283 Blatt 1 wie folgt:
    1 Zimmer = Wohn- und Schlafzimmer mit mind. 10m² WoFl
    1/2 Zimmer = Wohn- und Schlafkammer von mind. 6m² und weniger als 10m² WoFl
    Unter 6m² ist es eine Kammer.
    Deshalb gibt es immer noch diese "alte" Sprach- oder Beschreibungsweise.
     
  20. #19 lostcontrol, 01.02.2013
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    ich weiss zwar nicht was du mit "krankenhausfliesen" meinst, aber ich kann dir nur dringend dazu raten neutrale fliesen zu nehmen die auch in 15 jahren noch nicht "out" sind. sprich: neutral weisse. alles andere kann man irgendwann nimmer sehen und du kriegst die wohnung wegen dem hässlichen bad nicht vermietet.
    mag sein du hast einen einwandfreien geschmack (*lol*), aber den fehler mach lieber bei dir im eigenen haus, da geht's nicht so ins geld wie bei 'ner mietwohnung.
    und ich weiss da wovon ich rede - nicht nur als tochter einer diplom-innenarchitektin.

    die rohre interessieren niemand - von denen sieht man nichts. popelgrün, kackbraun und kotzorange als fliesenfarbe war mal ganz, ganz toll - und manch einer leidet noch heute darunter. sowas ist heute unvermietbar. dabei könnte ein bad durchaus länger halten...

    grundsätzlich nur noch vorhangstangen (dusch-vorhänge vermieten wir nicht mit - wie kommste denn auf so 'nen schmarren? die musste doch häufiger wechseln als glühbirnen, und die vermieten wir ja auch nicht mit).
    aktuellster ärger mit einer duschkabine: das badezimmer wurde garnicht genutzt (arztpraxis), der arzt hat da nach eigener aussage in 12 jahren grade 3 mal drin geduscht, die meiste zeit wurde das bad als archivraum und abstellkammer genutzt. blöderweise muss da mal jemand blöd drangekommen sein, eine der plexiglasscheiben hat einen riss. installateur meint dazu dass man das nicht ersetzen kann sondern dass die komplette kabine ausgetauscht werden muss, kostenfaktor rund 800 euro ohne montage und mehrwertsteuer. hab's erstmal so gelassen, der riss steht im übergabeprotokoll, der neue mieter guckt jetzt ob's dicht hält oder nicht und ich guck nach 'ner reparaturmöglichkeit (dachte sogar schon an carglass - warum sollte das nicht gehen?).

    kommt ganz drauf an.
    willst du den garten mitvermieten?
    oder willst du nur die gartennutzung erlauben?
    willst du die gartenpflege delegieren?
    ich wär da in jedem fall sehr, sehr vorsichtig - dazu hab ich aber in diesem forum schon seitenweise beiträge geschrieben...

    wo befindet sich die wohnung denn? bei dir im haus?
    dann würd ich da an deiner stelle allerhöchstens gartennutzung erlauben, mehr aber auch nicht.

    hat die wohnung denn einen zugang zum garten? eine terrasse?
    ich dachte die ist sousterrain?
     
  21. Berny

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    besonders dann, wenn man ihn ohne nachzudenken - von aussen draufgeschaut - die rechte Seite sichtbar aufhängt. Dann ist nämlich unten die Abschlussnaht zum Dusche-Inneren umgenäht und verhindert erfolgreich das Wasser abzulaufen...:verrueckt009: und singt dann mit Los Bravos - Black is Black 1966 - YouTube
     
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