Wie Mietspiegel berechnen?

Habe mal ein wenig im Internet gestöbert um raus zu finden wie wir die Einliegerwohnung in unserm zukünftigen Einfamilienhaus einstufen können und wie ungefähr die Miete angesetzt wird.

Wohnfläche bis 100qm +1

Lage:
Wohngebiet +4
Verkehrslage mittel 0
Infrastruktur schlecht -2

Art des Hauses:
Einfamilienhaus +6

Aufbau der Wohnung:
Gäste WC +1
Abstellräume +1
Terasse +2

Ausstattung
Laminat +2
Isolierverglasung +3
Einbauküche +2

Sind insgesamt 20 Punkte ergo gute Wohnqualität.

Jetzt geht es aber um das Baujahr.
Das Haupthaus ist Baujahr 1902, das hieße also qm Preis von 3,30 bis 3,80 Euro
Die Einliegerwohnung ist aber erst 2005 enstanden und liegt in der ehemaligen Scheune. Hier lägen wir dann bei 4,70 bis 5,40 Euro.
Geht man vom Hauphaus aus oder vom Bau der zu vermietenden Wohnung?

Es geht hier im ca. 68 qm.
Meine Wunschkaltmiete läge bei 300 Euro.
Was meint ihr dazu?

LG
Jenny

 

Schau hier*

Klar soll der als orientierung gelten...
Nur irgentwo muss ich ja anfangen

Zur Zeit bezahle ich 350 Euro (kalt) für 90qm
Ziemlich normal hier für die Gegend.
Allerdings auch ganz einfache Ausstattung inkl. 70er Jahre Bad und Linoliumboden *g
Da hören sich 300 Euro für 68qm schon fast viel an, aber die Einliegerwohnung ist wirklich sehr schön.
Alles komplett behindertengerecht, nach Wunsch mit Treppenlift *g
Sie hat eine Einbauküche im Wert von ca. 6.000 Euro (laut Vorbesitzer) und einen wunderschönen Kamin.
Finde das sollte schon seinen Preis haben, weil wenn die Mieter nicht ganz so sorgsam damit umgehen muss ich es ja auch wieder ersetzen...

Edit:

Damit man sich eher ein Bild von der Wohnung machen kann: