Wie mit problematischen Mietern umgehen?

[Nacer5]

Ich brauche euren Rat.

Bei meinen Mietern kristallisiert sich immer mehr heraus, das sie a) ein Kommunikationsproblem haben und b) das sie lügen.

Wir haben schon länger Probleme. Zu a) Sie vergreifen sich immer wieder im Ton, nicht nur mir gegenüber sondern auch bei Handwerkern. Ich kann sie eigentlich nicht unbeaufsichtigt mit Handwerkern allein lassen, weil sie sofort was von Anwalt ei schalten erzählen. Mittlerweile gebe ich mir alles schriftlich und fertige Telefonprotokolle an.

b) Es ist nun mehrfach herausgekommen, das sie Lügen. Ein aktueller Fall hat mich sehr aufgeregt: sie haben mir per Anwalt Mängel gemeldet. Ich habe daraufhin eine Firma mit der Behebung beauftragt. Diese informierte mich dann, dass die Mieter mitgeteilt hätten es gäbe keinen Mangel. Dafür haben sie dann aber mitgeteilt, das angeblich ein Rechtsstreit läuft - was nicht stimmt. Ich habe daraufhin das Gespräch gesucht und von den Mietern mitgeteilt bekommen, das sie sowas ja nie gesagt hätten. Dies ist nicht der erste Fall in diese Richtung! Ich drehe mich mit denen im Kreis. Sie melden Mangel, dann heißt es ist ok, dann folgt Schreiben vom Anwalt wegen dem gleichen Mangel. Zudem übertreiben sie regelmäßig in ihren Beschreibungen und machen aus Mücken Elefanten.

Tendenziell würde ich das Haus aufgrund das immer wieder Probleme auftreten sanieren wollen. Allerdings gibt es da ein Engelchen auf meiner Schulter das sagt, mach es, vielleicht hast du dann endlich Ruhe weil sie bekomme haben was sie wollen. Das Teufelchen sagt, lass es sein die geben eh nie Ruhe und finden dann was neues worüber sie sich beschweren.

Also meine Frage, was würdet ihr machen? Wie geht ihr mit solchen Mietern um? Was könnte passieren wenn ich mich für den Engel, was wenn ich mich für den Teufel entscheide?

 

[Andres]

Also meine Frage, was würdet ihr machen?

• Den Umgang mit den Mieter soweit irgendwie möglich auf die Schriftform reduzieren.
• Meine eigene Erreichbarkeit soweit irgendwie möglich auf die Schriftform reduzieren.
• Kommunikation allgemein zielgerichtet führen und auf das notwendige Maß reduzieren.
• Beanstandete Mängel nicht sofort mit Handwerkern "erschlagen", sondern erstmal selbst anschauen und dokumentieren.
• Trivial, aber trotzdem: Nicht vorhandene Mängel nicht beheben.
• Den Mietern höflich mitteilen, dass man den Eindruck gewonnen hat, ihnen würde die Wohnung nicht (mehr) gefallen. Auf deren Kündigungsrecht hinweisen.

Was könnte passieren wenn ich mich für den Engel, was wenn ich mich für den Teufel entscheide?

Wer sowieso schon fordernd auftritt, wird sich darin wohl eher bestärkt fühlen, wenn diesen Forderungen nachgegeben wird. Ich würde Investitionen in die Wohnung (neben der geschuldeten Mängelbeseitigung) auf wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen beschränken, z.B. wenn es eine sehr vorteilhafte Einordnung in einem Mietspiegel ermöglicht. Ansonsten kommen die anderen Mieter im Haus zum Zug.

 

[ehrenwertes Haus]

Also meine Frage, was würdet ihr machen?

Gleicher Mieter?

Problematische Mieter - wie kann man sich behelfen?

Liebes Forum, ich brauche euren Rat. Ich habe äußerst anstrengende Mieter, das Ganze macht mich krank, ich leider mittlerweile unter Schlafstörungen. Diese stellen laufend neue Forderungen, jede Woche rufen Sie an oder schreiben patzige Mails. Mehrere Sachen habe ich erledigen können. Immer...

www.vermieter-forum.com

Professionelle Hilfe suchen. Das kann ein Anwalt sein oder ein professioneller Verwalter.

Was machen deine gesundheitlichen Probleme? Die sollten nicht unterschätzt und kein Dauerzustand werden.


Ergänzend zu den Tipps von Andres:

• sachlich bleiben,
• emotionale Distanz wahren,
• nicht einschüchtern lassen, nur weil ein Brief von einem Anwalt kommt. Der Mieteranwalt kennt i.d.R. nur die Erzählungen seiner Mandanten.

 

[dots]

Ergänzend zu dem bisher Gesagten:

Ein aktueller Fall hat mich sehr aufgeregt:

Das ist schon nicht gut. Wenn du dich aufregst, bist du nicht mehr sachlich.

 

[Nacer5]

Danke für eurer Feedback!

@ehrenwertes Haus : Genau, es geht immer noch um den selben Mieter. Die vor einem halben Jahr dort eingezogen sind und ich parallel dazu das Gebäude geerbt habe. Ich habe mir bereits versucht Hilfe zu besorgen. War bei der Anwältin von Haus und Grund, habe dort aber den Rat erhalten nicht sofort einen Anwalt einzuschalten sondern im eigenen Namen auf Anwaltsschreiben zu antworten (Schreiben wurde mit der Anwältin abgestimmt). Leider ist mein Haus und Grundverein nur sehr schwer zu erreichen, Sprechzeiten gibt es nur einmal im Monat. Ich überlege nun in einen weiteren Haus und Grundverein in der Nachbarstadt einzutreten, diese haben bessere Zeiten. Gesundheitlich geht es mir leider immer noch sehr schlecht, für meine Ehe und Kinder ist es leider auch ein sehr belastendes Problem.

@Andres: Ich stecke hier bei dem Punkt nicht vorhandene Mängel nicht zu beheben in einer Zwickmühle. Ich habe natürlich auch bedenken, das wenn ich den Forderungen nachkomme, immer neue folgen.

Aber, ich merke das es mir sehr zu schaffen macht mich ständig mit den Mietern "herumzuschlagen". Ich habe nun schon einiges probiert mir Hilfe zu besorgen, aber laufe ich gefühlt hier ständig gegen die Wand, wie mit der Hausverwaltung. Ich hatte eigentlich zu meiner Entlastung eine Hausverwaltung beauftragt. Diese haben aber nach dem ersten Kontakt mit den Mietern die Verwaltung verweigert (das war die Firma aus meinem Beitrag oben). Also stehe ich wieder an Punkt 0 und kann auf neuem nach einer anderen Verwaltung suchen (hier gibt es leider nicht sehr viele). Ich habe die Mieter natürlich aufgefordert die Sache mit der Hausverwaltung zu klären, aber ich vermute das diese sicherlich keine Lust mehr haben - bei so einem Start.

Also gibt es momentan, aus meiner Sicht (vielleicht habt ihr noch eine Idee) nur ein zwei Möglichkeiten:

a) - Ich Investiere in komplett neue Fenster (da dies der ständige Streitpunkt ist, die Fenster tatsächlich alt sind, manche Mieter damit zufrieden sind weil die Miete niedrig ist - dies aber in meinem Fall nicht zutrifft und es ein Dauerstreitpunkt ist, mir kein Handwerker eine 100% Dichtigkeit bestätigt)
- Ich versuche dann die Miete zu erhöhen (hier hätte ich mal die Frage welcher Weg wohl der schlauere ist - siehe ganz am Ende)

b) - Ich nichts unternehme, es eingehe hier in einem teuren Rechtsstreit zu enden (ohne das ich eine Rechtsschutz habe die die Kosten trägt - da die Probleme ja seit Beginn meines Vermieterlebens schon anfing und somit keine Rechtsschutz leistet
- Ich hoffe das sie dann aufgeben und kündigen - was ich mir aber nicht vorstellen kann, da sie ja bereits einen Anwalt eingeschaltet hatten und natürlich wissen, das es ihnen dort sehr gut geht (schöne ruhige Lage, kostenlose Gartennutzung, Einzige Mietpartei in dem Haus, niedrige Miete)

Mieterhöhung:
Ich habe dieses Thema bereits angesprochen, hier hieß es nur das wäre mein Problem mit den Fensterkosten, sie werden hier keine Erhöhung akzeptieren. Daher weiß ich schon, das sie da gegen angehen werden. Also muss alles 100% Wasserdicht sein. Die Haus und Grund Anwältin meinte das es sehr schwer werden wird.

Hier mal ein paar Fakten:
- im Jahr 2022: 2000 € für ein Dachflächenfenster, dies wurde aber schon bei Übergabe bemängelt wegen Sprung in der Scheibe - da es alt war, habe ich des komplett tauschen lassen - nur mündliche Information an Mieter
- in den nächsten Wochen werden 3 weitere Fenster/Terassentür geliefert. Wert 6000 € - nur mündliche Information an Mieter
- ich hole mir gerade Angebote für die restlichen 5 großen, 2 kleinen und der Haustüranlage ein. Kosten werden für die Fenster nach meiner groben Schätzung bei 10.000 € und für die Tür bei 4.000 € liegen.

Variante 1: Nun kann man ja bei gemischten Investitionen (Sanierung-Modernisierung) pauschal als Sanierungskosten 30% der Kosten abziehen und die bis zu 10.000 € übrig gebliebenen Kosten mit 8% auf die Miete umlegen. Das wäre dann für die noch ausstehenden anderen Fenster, da ich hier die Information an den Mieter 3 Monate vor Umsetzung einhalten könnte.
Hierbei würde ich dann aber auf den Kosten 2.300 + 6.200 allein sitzen bleiben. Ich kann sie zwar abschreiben, aber mehr auch nicht.

Variante 2: Ich informiere den Mieter über die bereits erfolgten Modernisierung plus die ausstehenden (wo ich auf das Angebot noch warte) Modernisierungen und die damit einhergehende Mieterhöhung (die dann natürlich erst in 9 Monaten in Kraft treten könnte). Hier wird es dann aber schwierig, wieviel ich von der Investition als Sanierungskosten in Abzug bringe. Dies birgt aus meiner Sicht wieder Konfliktpotenzial. Außer ich beginne mit den weiteren Modernisierungen erst, wenn mir der Mieter die Erhöhung bestätigt (ist dies so gerichtlich haltbar?). Auf jeden Fall wäre das die unbequeme Variante, die aber finanziell für mich besser wäre und dem Mieter auch zeigt das seine Forderungen auch Pflichten mit sich ziehen. Die Frage ist, ob sie sowas überhaupt unterschreiben. Oder ich hoffe einfach das sie keinen Einwand einlegen und ich dann die Erhöhung einfach umsetze und hoffe das sie die Höhe der angesetzten Sanierungskosten akzeptieren und nicht dagegen vorgehen.

@dots: Gar nicht so einfach. :-)

 

[ehrenwertes Haus]

Ich habe die Mieter natürlich aufgefordert die Sache mit der Hausverwaltung zu klären, aber ich vermute das diese sicherlich keine Lust mehr haben - bei so einem Start.

Kläre doch zuerst diesen Punkt.
Wenn du eine Hausverwaltung hast, ist das der Ansprechpartner für die Mieter auf den du konsequent verweisen kannst.
Alle wirklich erforderlichen Maßnahmen laufen dann über die HV, natürlich zwischen dir und der HV abgesprochen.

EIne professionelle HV wird sich nicht so leicht verunsichern lassen wie du. Dir fehlt da einfach noch Wissen, Erfahrung und eine gute Portion dickes Fell.

Den "Lustfaktor" kann man u.U. mit großzügigerer Vergütung anheben. Das ist besser als weiterhin Nerven ruinieren, was dich am Ende wesentlich teuer kommen kann.

Den Gedanken Verkauf auch nicht ganz außer Acht lassen, außer du hast Pläne für die Familie mit dem Haus.

 

[Duncan]

Einzige Mietpartei in dem Haus

Und wie viele wären möglich? Ist das ein EFH?

Den Gedanken Verkauf auch nicht ganz außer Acht lassen, außer du hast Pläne für die Familie mit dem Haus.

Findet sich denn so gar kein Nutzer mit Eigenbedarf? Sei es in der buckligen (privilegierten) Verwandtschaft oder Verkauf an Selbstnutzer?

 

[dots]

Gar nicht so einfach. :-)

Ja, das kann ich mehr als nachvollziehen, aber ich denke, dass alles andere nichts bringt, solange du daran nichts änderst (ändern kannst).

 

[Andres]

Gleicher Mieter?

Problematische Mieter - wie kann man sich behelfen?

Liebes Forum, ich brauche euren Rat. Ich habe äußerst anstrengende Mieter, das Ganze macht mich krank, ich leider mittlerweile unter Schlafstörungen. Diese stellen laufend neue Forderungen, jede Woche rufen Sie an oder schreiben patzige Mails. Mehrere Sachen habe ich erledigen können. Immer...

www.vermieter-forum.com

Danke für den Hinweis. Offensichtlich habe ich in den letzten 3 Monaten gelernt, mich etwas kürzer zu fassen, aber ich finde es doch interessant, dass ich damals im Kern genau das gleiche geschrieben habe.

Aber, ich merke das es mir sehr zu schaffen macht mich ständig mit den Mietern "herumzuschlagen". Ich habe nun schon einiges probiert mir Hilfe zu besorgen, aber laufe ich gefühlt hier ständig gegen die Wand, wie mit der Hausverwaltung.

Gesundheitlich geht es mir leider immer noch sehr schlecht, für meine Ehe und Kinder ist es leider auch ein sehr belastendes Problem.

Wie ist der Stand der Planungen für einen Verkauf der Immobilie? Wenn ich solche Dinge lese, wie du sie schilderst, möchte ich dir keine Ratschläge zur Verwaltung der Immobilie geben. Das ist es ganz einfach nicht wert, und schon gar nicht die eigene Gesundheit, egal ob körperlich oder mental, und die Beziehung zur eigenen Familie. Du wirst dich hier nicht irgendwie "durchwursteln" können. Die Mieter sind, wie sie sind.

Also gibt es momentan, aus meiner Sicht (vielleicht habt ihr noch eine Idee) nur ein zwei Möglichkeiten:

Mindestens eine dritte Option habe ich gerade genannt. Wärst du das vor drei Monaten bereits angegangen, hätte eine reale Chance bestanden, dass du aus der ganzen Nummer noch vor Ostern dieses Jahres raus bist.

Ich verstehe auch nicht, warum du in ein so belastetes Mietverhältnis unbedingt weiteres Geld investieren willst.

Mieterhöhung:
Ich habe dieses Thema bereits angesprochen, hier hieß es nur das wäre mein Problem mit den Fensterkosten, sie werden hier keine Erhöhung akzeptieren.

Du musst das endlich in den Kopf bekommen: Die Mieter verfolgen ihre Interessen, nicht deine. Das mag egoistisch oder sogar böse sein, aber solange oben auf der Seite nicht Moral-Forum steht, tut das hier nichts zur Sache.

Die Mieter werden dich nicht zutreffend über die Möglichkeiten einer Mieterhöhung informieren. Entweder tust du das selbst oder es tut niemand. Wenn du eine Modernisierung vornimmst und das korrekt ankündigst und durchführst, darfst du danach die Miete erhöhen. Ob die Mieter das akzeptieren, ist egal.

Daher weiß ich schon, das sie da gegen angehen werden. Also muss alles 100% Wasserdicht sein. Die Haus und Grund Anwältin meinte das es sehr schwer werden wird.

Naja, du hast halt schonmal losgelegt, Fakten geschaffen und nun sollen es die Juristen richten. Natürlich ist die Anwältin da skeptisch.

Thema Haus & Grund: Die Erstberatung dort ist eine feine Sache, vor allem wenn man sich selbst in einer (möglichst konkreten) Angelegenheit mal nicht so ganz sicher ist, aber wenn es ernsthaft Streit gibt, suche ich mir einen eigenen Anwalt (wieder einmal: Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht), den ich mit meinem eigenen, hart verdienten Geld bezahle. Der soll mich dann dahingehend beraten, wie ich das mit der Modernisierungsmieterhöhung klappt. Und wenn der Anwalt nicht überzeugt ist, dass der Austausch der Fenster überhaupt eine Modernisierung darstellt, dann lasse ich es insgesamt bleiben.

Ich finde es halt ziemlich kurios, dass du einerseits felsenfest überzeugt bist, dass sich die Mieter mit Krallen und Zähnen wehren werden, und andererseits ...

Oder ich hoffe einfach das sie keinen Einwand einlegen

... solche Dinger raushaust. Du weißt, dass es Ärger gibt, aber du hoffst, dass es keinen gibt? Alles klar.

Außer ich beginne mit den weiteren Modernisierungen erst, wenn mir der Mieter die Erhöhung bestätigt (ist dies so gerichtlich haltbar?).

Nein. Der Mieter muss seine Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen und auch zu ggf. daraus folgenden Mieterhöhungen nicht erklären. Aus Sicht des Gesetzes bist du "der Starke". Entweder verhältst du dich auch so oder du verlässt die rechtliche Position, in der du steckst.