Wie rechnen sich die Steurvorteile??

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Doggenliebhaber, 16.03.2009.

  1. #1 Doggenliebhaber, 16.03.2009
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    Hallo liebe Forumsmitglieder ;-)

    Bin neu hier und habe auch gleich eine Frage zur Berechnung:

    Beispiel:
    Ich kaufe ein Haus für 160.000 inkl. Nebenkosten bei 30.000 Eigenkapital,
    also 130.000 abzuzahlen.
    Auf mein jetziges Haus nehme ich eine Hypothek.
    Nun gehe ich von 4% Zinsen + 2 % Tilgung aus, was für mich rechnerisch folgendes ergibt:
    650 € Zinsen inkl. Tilgung im Monat.

    Dieses Haus vermiete ich dann meinem Sohn für 450 € kalt im Monat.

    Was habe ich an Steuervorteilen?
    Kenne mich da leider kaum mit aus!!

    Zahle ich aufgrund der Steuervorteile dann weniger, als die 650 €??
    Oder kann ich die nur von meinen Steuern, die ich als Rentner zahle, absetzen?
    Habe ich Steuervorteile wegen der 30.000 Eigenkapital?
    Wie rechnet sich die Gebäudeabschreibung genau?
    Wird da die Hälfte als Gebäudewert gerechnet?



    Wäre klasse, wenn jemand das genau erläutern könnte!



    Ich danke im Voraus für Antworten ;-)
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Das berechnet sich völlig anders.
    1. es wird geklärt, ob der Mietpreis angemessen ist. Mietpreis nach Vergleichsmiete = qm Anzahl.
    ist die qm gleich mit der Vermieteten Wfl, dann gibt es keine Abzüge bei den Kosten. Davo gehe ich mal aus.
    2. Wahlweise: Mit oder ohne Angabe der Betriebskosten (einnahmen = Ausgaben)
    3. Zinsen stellen Kosten da, die Tilgung nicht, da sie bereits beim Kaufpreis enthalten sind.
    3. einnahmen - Ausgaben = zu versteuernde Einkünfte.
     
  4. #3 Doggenliebhaber, 17.03.2009
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    Hallo,
    vielen Dank erstmal!!!

    Zu 1: Soweit ich mitbekommen habe, wird vom Fin.Amt bei Vermietung unter Verwandten eine Miete von 75% der Vergleichsmiete akzeptiert!??

    ´´einnahmen - Ausgaben = zu versteuernde Einkünfte´´
    Also wenn die Differenz als Beispiel 200 € ist, sind die zu versteuern?
    Das heißt aber nicht, dass 200 € abzuführen sind, sondern nur der davon prozentuale Steuersatz?

    Was ist, wenn die Ausgaben z.B. 100 € höher sind, als die Einnahmen?
    Gibt es dann Geld dazu??

    Und wieder D A N K E im Voraus ;-)
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Bei V+V gibt es negativen Einkünfte. Das heißt, wenn die ausgaben die einnahmen übersteigen, wird das mit eingen anderen einkünften (aus nicht-selbstständiger Arbeit zB) verrechnet.
    Beispiel: zu versteuerndes Einkommen aus nicht selbstständiger Arbeit: 20.000€
    euinkünfte aus V+V: -15.000€:
    zu versteuerndes Einkommen gesamt: 5.000€
    Das wird immer auf das Jahr gerechnet.
     
  6. #5 lostcontrol, 17.03.2009
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    laut unserem steuerberater 58%.
    wir haben auch so 'nen deal.
     
  7. #6 Doggenliebhaber, 17.03.2009
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    Hallo,

    ohhh, das mit den 58 % ist ja auch interessant!!! :-)

    Und die 2 % Gebäudeabschreibung geht dann auch noch runter?
    Monatlich?
    Oder wie rechnet sich das?

    Bei einem Kaufpreis von 160.000 inkl. Nebenkosten ist das dann die Hälfte, weil das der Gebäudewert ist?
    Oder vom gesamten Kaufpreis?
     
  8. #7 lostcontrol, 17.03.2009
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    nein, das bezieht sich auf die KALTMIETE.
     
  9. #8 Doggenliebhaber, 17.03.2009
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    ´´nein, das bezieht sich auf die KALTMIETE´´

    das verstehe ich leider nicht...
    In wiefern bezieht sich das auf die KM?
     
  10. #9 lostcontrol, 18.03.2009
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    na das mit den 58% bei vermietung an verwandtschaft.
    DAS bezieht sich natürlich auf die kaltmiete.
    für mich klang das, was du geschrieben hast so, als wolltest du die 58% auf kaufpreis, gebäudeabschreibung etc. beziehen.
     
  11. #10 Doggenliebhaber, 18.03.2009
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    Hallo,

    achso *lach*

    Nein, ich meinte nur die Gebäudeabschreibung, wie sich die genau berechnet ;-)

    Ist aber ein wirklich nettes und interessantes Forum hier, muss ich mal erwähnen!!!!
     
  12. Mac

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    Um weiteren irreführenden Informationenn keinen Vorschub zu leisten:

    Aufteilung in Anteil 1. Grund und Boden z.B. EUR 20.000,00 (keine Abschreibung möglich) und 2. Gebäude (=Abschreibungsgrundlage). Abschreibung (= Verteilung der Anschaffungskosten EUR 140.000,00 auf mehrere Jahre) bei Wohnzwecken und Baujahr nach 1924 i.H.v. 2%; vor 1924 2,5%. Abschreibung z.B. 2% = EUR 2.800.

    Nur Zinsanteil i.H.v EUR 433 mtl. und EUR 5.200 jährlich als Werbungskosten anzusetzen.

    EUR 450 mtl. und EUR 5.400 jährlich.

    Berechnung zu diesem Informationsstand (Ausserachtlassung des unterjährigen Vermietungsbeginnes und zeitanteilige Kürzungen, nicht umlagefähiger Betriebskosten, Instandshaltungen, etc.) :

    Einnahmen
    Miete EUR 5.400

    Werbungskosten
    Abschreibung EUR 2.800
    Zinsen EUR 5.200
    gesamt EUR 8.000

    Einkünfte aus VuV EUR ./.2.600 x persönlicher Steuersatz z.B. 35% = EUR 910 weinger Steuern zu zahlen = Steuerersparnis, wenn überhaupt Steuern ohne VuV-Einkünfte zu zahlen sind.

    ABER:

    Voraussetzung der steuerlichen Anerkennung von Vermietungsverlusten ist die Einkünfteerzielungsabsicht. Bei einer verbiligten Vermietung u.a. unter nahen Angehörigen ist Folgendes zu beachten:

    Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete = Kaltmiete

    1.) Vereinbarte (Kalt=Netto)Miete >75% => keine Überprüfung seitens des FA

    2.) Miete <75% und >56% => Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht mittels Prognoserechnung
    über einen Zeitraum i.d.R. 30 Jahren.
    2.a) Totalüberschuss liegt vor: Werbungskostenabzug zu 100%
    2.b) Totalüberschuss liegt nicht vor: Werbungskostenabzug im Verhältnis vereinbarte Miete z.B. 5,50 EUR/m² zur ortsüblichen Miete 8,50 EUR/m² somit zu 64,71%

    3.) Miete <56% => Verfahren nach 2.b)
     
  13. #12 Doggenliebhaber, 08.05.2009
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    Hi Mac,

    super!!!!

    vielen Dank für diese wirklich aufschlussreiche Erörterung!!!!!
     
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