Wie Rücklagen bei Anlage V unterbringen

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von hausprofi, 01.09.2013.

  1. #1 hausprofi, 01.09.2013
    hausprofi

    hausprofi Neuer Benutzer

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    Muß für 2012 erstmalig meine Mieteinnahmen versteuern. Was kann ich z.B. in Anlage V als Werbungskosten noch unterbringen, um den Überschuß zu mindern?
    Was ist z.B. mit der Möglichkeit, Instandhaltungsrücklagen zu bilden? Wie geht man da vor, und wie bringe ich das in der Anlage V unter?
     
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  3. #2 immodream, 01.09.2013
    immodream

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    Hallo Hausprofi,
    als nicht Steuerfachmann ,der aber seit über 30 Jahren seine Steuererklärung selber bastelt, kann ich dir nur schreiben, das Rücklagen meines Wissens nicht steuermindernd verbucht werden können.
    Gibt es nicht einige Reparaturen, die du vorziehen kannst?
    Oder Material für Reparaturen in 2014 schon in 2013 einkaufst ?
    Wer Steuern sparen will, muß leider erst einmal Geld ausgeben ( bis auf Abschreibung ).
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 immodream, 01.09.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo ,
    ich sehe gerade, das du von der Steuererklärung 2012 schreibst.
    Hast du Fahrten zur Vermietung oder zu Reparaturen , Telefonkosten, Zeitungsanzeigen, nicht gezahlte Nebenkosten wegen Leerstand berücksichtigt?
    Grüße
    Immodream
     
  5. walga

    walga Benutzer

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    Diese Frage vom Thread-Ersteller beschäftigt mich auch.

    Ich würde dabei folgenden Weg gehen:

    Die Rücklagen die sich ansammeln einfach in eine Sonder-Tilgungs-Rate des Kredits stecken und dann ein eigenes Rücklagen-Konto von seinen eigenen Netto-Einkünften aufbauen. Über lang gesehen steckt man das Geld sowieso in die Tilgung. Mit diesem Modell spart man die "Gewinn"-Steuern die sich aus dem Rücklagen-Überschuss bilden und die Tilgung geht schneller voran. Vorausgesetzt man hat netto von seinem eigenen Gehalt soviel über, dass man die Rücklagen (z.b die 1% vom Immobilienwert) immer vom eigenen gehalt sparen kann.

    Würde das so passen? Oder seht ihr da ein Problem?

    VG Walga
     
  6. #5 Newbie15, 05.11.2015
    Newbie15

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    Tilgung und Sparen ist bei privater Vermietung kein Verlust und reduziert auch keinen Gewinn. Vom Kredit werden nur die Zinsen berücksichtigt, alles andere zählt nicht zu den Werbungskosten. Zuführung zu Rücklagen (ob nun WEG oder eigene) kann man nicht steuerlich absetzen. Erst, wenn das Geld ausgegeben, sprich, Rücklagen investiert werden und damit Rechnungen bezahlt.
     
    Berny gefällt das.
  7. walga

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    Was meinst du hier mit "privater Vermietung" ? Ich will nicht selbst drin wohnen sondern die Wohnung als Kapitalanlage und somit weiter vermieten.
    Trifft deine Aussage nur zu, wenn man selbst drin wohnt oder immer?
     
  8. dots

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    Immer!
    Also sowohl bei vermieteter als auch eigengenutzter Vermietung.
     
  9. walga

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    Ahh..ok. Das war mir noch garnich so bewusst! Glücklicherweise gibts einen Freibetrag von 8.400€ für Einkommen in Deutschland, (ich beziehe und versteuer mein Angestellten-Gehalt in Deutschland), sodass ich mit den ersten zwei Immobilien noch fein raus bin.

    Trotzdem Danke für diese Info!
     
  10. #9 Newbie15, 05.11.2015
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    Private Vermietung im Gegensatz zu gewerblicher Vermietung, wo ich mich überhaupt nicht auskenne und ich mir nicht sicher bin, ob es da Unterschiede gibt. Wenn man selbst drin wohnt, kann man gar nichts steuerlich geltend machen (von haushaltsnahen Dienstleistungen mal abgesehen).

    Wenn du auch dein Angestelltengehalt in Deutschland versteuerst, bezieht sich der Freibetrag auf alles, also auf Angestelltengehalt + Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
     
  11. walga

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    Wieso sollte ich mein Angestelltengehalt in Deutschland versteuern? Ich wohne und arbeite in der Schweiz. Dort zahle ich steuern auf mein Einkommen.
     
  12. #11 Newbie15, 05.11.2015
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    Das hast du vorher geschrieben:

     
  13. walga

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    Ups.....eben auch gesehen. Da waren sich meine Gedanken und meine Tipp-Finger wohl nicht einig :90:
     
  14. Pitty

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    Gibt es da nicht das andere Abkommen? Wenn Dein Steuersatz in der Schweiz niedriger ist als in Deutschland, so wirst Du den höheren Steuersatz in D wohl versteuern müssen. Da Du bereits über Einkommen verfügst, denke ich nicht, dass für Dich das Mindesteinkommen der Versteuerung Kilt. Da Du Einkommen hast, liegst Du sicherlich drüber. Frage doch mal in einem FA nahe der Schweizer Grenze in D nach, die können Dir sicherlich Auskunft geben.

    Stell Dir vor ich lebe im Drei Ländereck, hätte drei Einkünfte in Drei Länder, meinst Du ich würde in allen drei Ländern keine Steuern zahlen? Sicherlich nicht.
     
  15. walga

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    Das wäre natürlich pervers. Dann würde ich hier bei nem Umrechnungskurs von 1€= 1,1CHF direkt auf den Höchststeuersatz von 42% kommen. Dann muss ich halt jedes Jahr eine Immobilie kaufen, um genug Werbungskosten gegen die Mieteinahmen rechnen zu können. Die Kauf-Nebenkosten kann ich immer voll absetzen wenn sie nicht höher als 4000 im Jahr sind, oder?
     
  16. Duncan

    Duncan
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    Auch ohne Makler sind sie in der Regel höher. Allein die Grunderwerbssteuer von 3,5-6,5% bei z.B. 100.000€ KP + Notar. Müsst nach gucken, aber auch grob nen Tausender. Und schwubs.
     
  17. walga

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    Ich ging davon aus, dass alle drei Posten einzeln gesehen werden müssen. Also Makler einzeln, Notar einzeln und Grunderwerbsteuer einzeln.. Werden die alle als Kaufnebenkosten zusammen gefasst für die Einkommensteuererklärung?
     
  18. #17 Newbie15, 06.11.2015
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    Kaufnebenkosten (für das Gebäude) sind zusammen mit dem Gebäude mit 2 %/Jahr abzuschreiben und nicht als komplette Summe auf einmal. Kaufnebenkosten, die auf das Grundstück entfallen, können gar nicht abgeschrieben werden. Lediglich die Kosten für die Eintragung der Grundschuld können direkt abgesetzt werden.

    Man kann dir eigentlich nur einen sehr wichtigen Tipp geben: besprich das ganze mit einem Steuerberater, der sich mit deiner Situation gut auskennt.
     
  19. walga

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    Da sagen aber einige Internetseiten was anderes:
    http://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten

    Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen, während z.B. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung zu den Werbungskosten zählen. Dieser Unterschied ist wichtig, da Werbungskosten direkt in voller Höhe die Einnahmen mindern. Deshalb: Man sollte wissen, welche Kosten als direkt abzugsfähige Werbungskosten anerkannt werden, um die steuerliche Belastung zu optimieren.

    Demnach kann ich zumindest die Grundschuld-Eintragung direkt im selben Jahr abziehen. Wenn wir bei unserer 100.000€ immobilie und 5% Grundschuld-Gebühr bleiben, dann sind das immerhin 500€ weniger die ich mit 42% Spitzensteuersatz abdrücken muss °_°
     
  20. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ebenfalls ohne Gruss:
    Werbungskosten sind die Kosten, welche dem Stpfl. entstehen, um ein (zu versteuerndes) Einkommen zu erzielen.
     
  21. #20 Newbie15, 06.11.2015
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    Nein. Die Seite sagt genau das gleiche wie ich.

    Die Eintragung der Grundschuld kostet sowas um die 400€ bei einer Grundschuldbestellung von 60 000€ (Kaufpreis 100 000, Beleihung 60 %). Die Grunderwerbssteuer von 5 %+- hat aber mit der Eintragung der Grundschuld überhaupt nichts zu tun.
     
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