Wie sollen wir bei unseren Mietern vorgehen??

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Sammy, 02.03.2011.

  1. Sammy

    Sammy Neuer Benutzer

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    Hallo und Guten Morgen an alle,

    bei uns eskaliert die Vermietung auch langsam :stupid und bevor wir weitere Maßnahmen ergreifen (können), wollt ich gern hier euren Rat holen. (wird ein klein wenig länger)

    Also, wir haben im August 2010 einen Pferdehof gekauft, der von uns als solcher wieder genutzt wird. Unser jetziges Wohnhaus ist vor 10 Jahren an das ursprüngliche alte Haus direkt angebaut worden, der alte Teil ist zur Einliegerwohnung zugunsten unseres Haupthauses verkleinert worden. Der neue Teil ist Holzständerwerk, dh leider sehr hellhörig.

    Mitte Dezember 2010 vermieteten wir die Einliegerwohnung an ein sehr nettes Mieterpärchen. Wir holten uns eine Mietsunbedenklichkeitsbescheinigung vom Vormieter und ließen uns auch die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate vorlegen.
    Er arbeitet die Woche unter weit entfernt, ist also nicht daheim. Sie hat keinen Job, chattet bis früh morgens und geht dann erst ins Bett. Kann uns ja egal sein.
    Nun sind wir beide aber zum Glück berufstätig, unser Morgen beginnt um 6, die Kinder müssen in die Schule, die Pferde, Hunde ua Tiere müssen früh versorgt werden, bevor wir dann auf Arbeit fahren.

    (Beides, Hellhörigkeit und Tierversorgung waren den Mietern VOR Mietbeginn bekannt! – aber leider nicht schriftlich fixiert)

    Seit geraumer Zeit schreibt sie regelmäßig SMS, dass wir „zu laut“ sind und sie das stört. So gut es geht ,haben wir noch leiser gemacht, aber ich seh nicht mehr ein, dass wir auf unserem eigenen Hof in unseren eigenen 4 Wänden flüstern und schleichen, nur damit die Mieterin ausschlafen kann!! Dennoch geben wir uns Mühe.

    Letzten Freitag kam es zum Eklat. Unsere Kinder haben sich früh gestritten und sie hat es wohl wieder gehört und schrieb uns eine extrem böse SMS (miteinander reden kann sie wohl nicht), dass es ihr reicht und sie kündigen will.
    Ihr Partner platzte dann auch mit SMS-Bombardements (aus dem entfernten Arbeitsort, dh er hat das alles ja gar nicht live mitbekommen!!) auf uns los und drohte mit Anwalt und Gericht und er möchte zum Mieterschutzbund, sich erkundigen, ob „hier alles mit rechten Dingen zugeht“ (?) und er möchte alles steuerrechtlich prüfen lassen, weil er der (irrsinnigen) Meinung ist, wir stecken uns die Miete mal eben so ein und versteuern die nicht. Die Steuererklärungen werden ja aber ab Feb/März für das Vorjahr gemacht, dh wir KÖNNEN die Wohnung steuerrechtlich noch gar nicht angegeben haben. :)?

    Sie hat für März Wohngeld beantragt, und so musste auch der Mietvertrag geändert werden, Er als Mieter ist seit dem 1.3. raus und Sie ist nun Hauptmieterin.
    Da es da aber schon heftig krieselte und Er uns schon öfter komisch „kam“, haben wir den Mietvertrag 2 mal unterschrieben und ihr in den Briefkasten gesteckt mit der Bitte, sie solle uns 1 Exemplar zurückgeben. Ist bis jetzt nicht geschehen :blabla

    Mein Mann möchte gern mit ihr reden und das klären, doch sie verschanzt sich in ihrer Wohnung und reagiert auf kein Klingeln, die Gardinen/ Rollos sind immer zu und wenn sie uns sieht, rennt sie förmlich weg.
    Wir haben beiden angeboten, das Mietverhältnis einvernehmlich zu lösen, aber das kommt für Ihn nicht in Frage („wir bleiben bis zum letzten Tag“ – ja bloß wann ist der??)
    Nun ist weder bisher Miete eingegangen, noch kommt der neue Mietvertrag zurück.

    Ich weiß, wir haben alles falsch gemacht, was man falsch machen kann.

    Nun meine Fragen:
    - Sollen wir sie auf die von ihr angedrohte Kündigung nochmal ansprechen? Denn bisher ist nichts bei uns eingegangen
    - Welcher Mietvertrag gilt im Rechtsfall? (Es existieren ja nun 2 Arten)
    - Sollten wir ab Freitag (dann sind die ersten 3 Werktage im neuen Monat um) die Miete einmahnen? Hab gelesen, dass wir sie fristlos nach 2 mal nichtgezahlter Miete kündigen können
    - Wenn der neue Mietvertrag gilt, können wir ihr dann trotzdem fristlos kündigen, wenn ihr Freund (der Ex-Mitmieter) regelmäßig Fr bis Mo bei ihr wohnt?
    (Überlässt der Mieter seine Wohnung einem Dritten zum vollständigen Gebrauch ohne Einholung der Zustimmung bzw. Unterrichtung des Vermieters, liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor)
    - Die Nebenkostenabrechnung läuft aufgrund des gemeinsamen Anschlusses auf 1 Zähler, Ihre NK sind also Pauschalabrechnungen (und eher sogar zu knapp bemessen). Sie lässt nun überall und immer die Lichter brennen, und sei es für ihren Welpen, wenn sie nicht da ist! Kann man die Pauschalabrechnung erhöhen? Und wenn ja, wann muss man ihr das angeben und wie ist das rechtlich einwandfrei zu begründen? Wir wollen ja fair bleiben, geben aber natürlich keine Almosen!


    Vielen Dank schonmal für die hoffentlich-Antworten!

    LG Sammy
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    eines vorweg: Wie schön, dass es nun amtilich ist, dass Kinderlärm in keinem Fall vor Gericht landen kann. Basta!

    Wenn es also zu laut ist, dann ist sie dran schuld *lol*

    Ich würde auf SMs nicht mehr reagieren. Die haben soviel Gewicht wie ein Ausruf hinter verschlossener Tür.

    Mietvertrag: Niemals einen Mv unterschreiben und dann einwerfen. Unterschreiben lassen und dann unterschreiben, aber das ist nun wohl bekannt.
    Es zählt der Mv, der von beiden Seiten unterschrieben ist.

    2 Monatsmieten führen zur Kündigung, aber in eurem Fall könnte der andere Paragraph bedeutend sein. Einliegerwohnungen können schneller gekündigt werden. Es ist ein Haus, zwei Parteien und eine Mieterin davon? (Wenn ich nichts überlsene habe) Einfach die Kündigung aussprechen und gut.

    Pauschalmieten können nur mit einem Nachweis erhöht werden, wie also zB eine Stromrechnung oder eine Erhöhungsmitteilung der Stromversorger. Eine ungefähre Nk-Abrechnung für die Mieterin FÜr Dich zur KALKULATION ist da auch schon ausreichend, um die Kosten nachweisen zu können und eine Erhebung zu bewirken.
     
  4. #3 lostcontrol, 02.03.2011
    lostcontrol

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    schneller? das wär mir neu. mein wissensstand ist der, dass die kündigungsfrist sich um 3 monate verlängert.
    LEICHTER ja - denn es muss kein kündigungsgrund angegeben werden.
    aber SCHNELLER? wenn sich da was geändert hätte, dann setzt mich bitte darüber in kenntnis, für mich wär das gut zu wissen.
     
  5. Capo

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    @losti
    ok losti, ich habe einfacher gemeint und "schneller" geschrieben. Sorry dafür.
    RMHV läßt grüßen, gelle ;)
     
  6. Sammy

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    Guten Morgen @all,

    @Capo:
    Ja, es ist letztlich ein 2 Familienhaus, vowon wir den durchweg größeren Teil bewohnen und die andere Partei ein Mieterpärchen in besagter Einliegerwohnung ist.
    Das wir Hirnochsen und ziemlich blauäugig waren in Bezug auf den Mietvertrag, haben wir leider auch schon gemerkt. Wie gesagt, haben alles falsch gemacht, was wohl geht. Und wir haben den Fehler gemacht, da wir wirklich Wand an Wand wohnen, ein freundschaftliches Verhältnis aufzubauen, was uns jetzt auf die Füße fällt.

    Gestern kam (für uns ENDLICH :bier) die Kündigung, aber jetzt wollen die beiden daraus wieder ein Schnippchen schlagen, sie haben rückwirkend zum 1.3. gekündigt, was ja vollkommen rechtens ist, aber ohne 3monatiger Kündigungsfrist, sondern sie wollen zum 31.4. raus und auch ab da die Mietzahlungen einstellen. :stupid

    Ja und aus welchem Grund auch immer zahlen sie komplett keine Miete. Klar haben sie heut noch Zeit, nur sonst kam die Miete immer am 1. schon.
    Frage: Wir schreiben heut die Mahnung und stecken die morgen in den Briefkasten. Wenn sie im April auch nicht zahlen, können wir fristlos kündigen. Können wir die Mietkaution für die Mietausfälle einbehalten?

    Hab ich richtig verstanden, bei einer Einliegerwohnung kann ich als Vermieter ohne Angaben von Gründen mit gesetzlicher Kündigungsfrist "einfach so" kündigen?

    LG Sammy
     
  7. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Die Kaution kann bei offenen Mieten verrechnet werden!
     
  8. Sammy

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    @tokape: Danke für die Info!
     
  9. #8 lostcontrol, 03.03.2011
    lostcontrol

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    neee - hätt ja sein können da hat sich was geändert und ich hab's nicht mitgekriegt - das hätte mich dann als vermieterin einer einliegerwohnung im selbstbewohnten EFH (ja ich weiss, das heisst offiziell 2-parteien-haus) dann brennend interessiert.

    wieso sollte das rechtens sein, rückwirkend zum 1.3. zu kündigen?
    aktuell könnten sie höchstens zum 31.5. kündigen.
    rückwirkend kündigen geht nicht.

    als eigentümer/vermieter einer wohnung in einem 2-parteien-haus, bei dem eine partei von dir selbst bewohnt wirst, kannst du die andere wohnung ohne angabe von gründen kündigen, richtig. die kündigungsfrist verlängert sich hierbei allerdings um 3 monate.

    das sollte man aber tunlichst unterlassen, denn:
    die kaution muss erst nach einem halben jahr zurückgezahlt werden, und auch da darf man noch einen betrag einbehalten in höhe der zu erwartenden betriebskosten-nachzahlung.
    will heissen: wenn man die fehlende miete mit der kaution verrechnet, dann ist häufig nichts mehr da für schäden an der wohnung (die gerade in streitfällen ja sehr gerne spontan kurz vor auszug auftauchen), für nicht-gemachte schönheitsreparaturen und erst recht nicht für die betriebskosten-nachzahlung.

    @ Sammy:
    mach das nicht, die fehlende miete mit der kaution verrechnen! jedenfalls nicht jetzt schon!!!
    schreib lieber mahnungen bzw. beantrage einen mahnbescheid.
     
  10. Sammy

    Sammy Neuer Benutzer

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    Okay mit "rückwirkend" hab ich den Fehler gemacht, ich meinte damit, dass die Mieter ja vom Monatsbeginn bis zum 3. Werktag Zeit haben, zu kündigen. War blöd ausgedrückt. Wir haben Ihnen einen formellen Brief zurückgeschrieben, in dem wir ihnen die Kündigung bestätigen (falls es "offizieller" werden sollte), haben ihnen aber dazu geschrieben, dass sie die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten müssen, dh eben bis zum besagten 31.5.2011 und dass mündliche Nebenabreden zwecks eher Auszug nicht gelten.
    Daraufhin kam heut ne bitterböse (mal wieder!) SMS :motzki, dass unser Brieflein sehr nett (Sarkasmus spriesst aus allen Wortfetzen!!) wäre, uns das aber nichts nützen wird, er hätte seinen Anwalt schon eingeschaltet, eben weil wir die Wohnung angeblich nicht versteuern und weil es nicht rechtens ist, keine getrennte Nebenkostenabrechnung zu machen.

    Frage:
    Wie ist das mit einer Einliegerwohnung, wo Strom, Wasser etc jeweils an einem Zähler hängen?? Ich hab eben in den MV geschaut, es war explizit angegeben, dass pauschal abgerechnet wird und die genaue Auflistung dann mit der Jahresabrechnung kommt. Wir müssten dann Ende Mai bei deren Auszug alles auflisten? Können wir bei der NK-Abrechnung die Kosten dritteln, dh wir 2/3, da unsere Wohnung ca 170 m2 hat und sie 1/3, da 80 m2?
    Wie verhalten wir uns denn nun richtig??

    Der droht fast täglich mit Anwalt bzw dass er ihn eingeschaltet hat und der uns jetzt aus allem nen Strick drehen will/soll. Und er beleidigt uns, wo es nur geht. Wir reagieren auf seine Nachrichten nicht, aber es wurmt! :motzki
    Ich hab heut auch mit einem Anwalt telefoniert, der uns im Rechtsfall helfen soll, aber der ganze Ärger nur wegen freundschaftlicher Verfehlung und persönlicher Rache? Echt, Leute die am stärksten mit Anwalt drohen, haben doch selber die größten Probleme. *grummel*

    [Zitat]mach das nicht, die fehlende miete mit der kaution verrechnen! jedenfalls nicht jetzt schon!!!
    schreib lieber mahnungen bzw. beantrage einen mahnbescheid.[/Zitat]
    Hast recht,danke. Werden die Kaution wohl erstmal dafür einbehalten, um die NK-Abrechnung aufzustückeln. Definitiv kommt es dann zu einer Nachzahlung durch sie, da wir knapp kalkuliert hatten. Außerdem und wenigstens haben sie heut auf dem letzten Drücker nach Bitte um pünktliche Mietzahlung gezahlt.

    LG Sammy
     
  11. #10 lostcontrol, 05.03.2011
    lostcontrol

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    a) selbstverständlich müsst ihr die einnahmen aus VV versteuern. aber ob ihr das tut oder nicht, das kann der mieter nicht wissen. von daher würde ich das von vornherein für einen blöff halten. aber ACHTUNG: sollte das wirklich stimmen, dann solltest ihr das schnellstmöglich beim finanzamt in ordnung bringen! sonst gibt das mächtig ärger!
    b) in eurem sonderfall (2-parteien-haus in dem der vermieter/eigentümer eine wohnung selbst bewohnt) steht es einem frei ob man nach betriebskostenverordnung abrechnet oder mit pauschalen arbeitet.

    "pauschal abrechnen" geht nicht. steht das wirklich wörtlich in eurem mietvertrag???
    du kannst entweder eine pauschale machen (dann gibt's keine abrechnung) oder du rechnest gewisse teile ab (ich hab das in meinem fall mit dem wasserverbrauch der einliegerwohnung so gemacht, während der rest per pauschale bezahlt wurde), oder du rechnest alles korrekt ab.
    steht dir im genannten sonderfall frei wie du das machst, ALLERDINGS musst du dich schon an das halten, was mietvertraglich vereinbart wurde.

    was denn für 'ne jahresabrechnung?
    wie gesagt: entweder pauschal oder 'ne zwischenform oder betriebskostenverordnung. das muss aber klar geregelt sein!
    bitte gib doch mal den genauen wortlaut durch!

    beleidigung wäre ein grund für eine fristlose kündigung.
    aber das willst du ja nicht wirklich, oder?
    vielleicht spekuliert der mieter ja genau darauf? dass du ihn früher rauslässt bzw. ihn rauswirfst wenn er sich scheisse verhält?

    na da wär ich jetzt aber wirklich mal vorsichtig.
    solltet ihr eine pauschale vereinbart haben, gibt's keine betriebskostenabrechnung und entsprechend auch keine nachzahlung, denn die pauschale könnt ihr a) nur anheben, wenn das mietvertraglich vereinbart wurde und b) nicht rückwirkend.
    ich würd die kaution trotzdem nicht verrechnen, denn
    1.) wisst ihr nicht wie die mieter die wohnung hinterlassen (wir hatten da z.b. schon mal 'n schaden von satten 25.000 euro) und
    2.) habt ihr ja noch mindestens 2 monatsmieten zu kriegen.

    bleibt immernoch die frage, ob sie für april und mai bezahlen oder nicht...
     
Thema: Wie sollen wir bei unseren Mietern vorgehen??
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