Wie stellt Ihr sicher, dass der Mieter noch für die beiden offenen BK-Abrechnungen zur Verfügung steht?

[Dirkcomp]

Wenn die Mieter im Laufe des Jahres ausziehen, dann bleibt der Mieter in aller Regel noch für 2 Nebenkostenabrechnungen in der Pflicht.
- die Kosten für das letzte Jahr werden mit der BK-Abrechnung im Jahr des Auszuges abgerechnet
- aber anteiligen Kosten für das Auszugsjahr werden erst mit der NK-Abrechnung im nächsten Jahr abgerechnet.
Bis zur ersten Abrechnung vergeht Zeit und bis zur zweiten dauert es dann über ein Jahr. Wenn ich Glück habe erreiche ich den Mieter noch unter seinen mir bekannten Kontakten, aber was, wenn er inzwischen Telefonnummer und neue Adresse geändert hat?
Wie stellt Ihr sicher, dass der Mieter noch für die beiden offenen BK-Abrechnungen zur Verfügung steht?

 

[immobiliensammler]

Wie stellt Ihr sicher, dass der Mieter noch für die beiden offenen BK-Abrechnungen zur Verfügung steht?

Wie bei jedem anderen Schuldner auch: Wenn ich den aktiv finden will, also wohl nur bei einer Nachzahlung: Anfrage Einwohnermeldeamt

 

[Ferdl]

Indem ich die Kaution in Angemessener Höhe einbehalte, die Abrechnung an die letzte mir bekannte Adresse versende und den Überschuss auf das letzte mir bekannte Konto überweise. So als grundsätzliche Idee.

 

[Dirkcomp]

Die Nachfrage beim EWM wäre eine gute Idee- Danke.
Allerdings rennt man dann auch seinem Geld hinterher. Meine Idee war es etwa die Hälfte der Kaution einzubehalten. Eigentlich darf man das wohl offiziell nur maximal 6 Monate.
Nun überlege ich einen Vermerk in dem Mietvertrag in Sachen Kaution einzuarbeiten wonach die Hälfte der Kaution erst bei Begleichen der letzten NK-Abrechnung ausgezahlt wird. Ist das rechtskonform?

 

[immobiliensammler]

Eigentlich darf man das wohl offiziell nur maximal 6 Monate.

Wäre mir neu! Du darfst einen angemessenen Betrag bis zur Erstellung der (letzten) BK-Abrechnung zurückbehalten.

Nun überlege ich einen Vermerk in dem Mietvertrag in Sachen Kaution einzuarbeiten wonach die Hälfte der Kaution erst bei Begleichen der letzten NK-Abrechnung ausgezahlt wird. Ist das rechtskonform?

Sicherlich nicht mit einer pauschalen Festlegung auf die Hälfte der Kaution. Streitpunkt ist immer was die "angemessene Höhe" ist.

 

[ehrenwertes Haus]

Meine Idee war es etwa die Hälfte der Kaution einzubehalten. Eigentlich darf man das wohl offiziell nur maximal 6 Monate.

Seit wann bzw. Wer behauptet das?

Nun überlege ich einen Vermerk in dem Mietvertrag in Sachen Kaution einzuarbeiten wonach die Hälfte der Kaution erst bei Begleichen der letzten NK-Abrechnung ausgezahlt wird. Ist das rechtskonform?

Nach meinem Verstädnis, nein.

Im 1. Schritt wird nur ein Teil der Kaution ausgezahlt. Kaution abzüglich zu erwartender Nachzahlungen und sonmstigen Forderungen aus dem Mietverhältnis (z.B. Mietrückstände). Erst nach der auf eine Wohnungsrückgabe folgenden NK-Abrechnung erfolgt eine Endabrechnung der Kaution.

Es gibt keine starre Frist bis wann eine erste Kautionsabrechnung (mit geschätzten NK-Werten) und evtl. teilweiser Rückzahlung erfolgen muss. 3-6 Monate nach Wohnungsrückgabe wird i.d.R. von Gerichten als angemessener Zeitraum dafür angenommen.

 

[Goldhamster]

Wenn die Mieter im Laufe des Jahres ausziehen, dann bleibt der Mieter in aller Regel noch für 2 Nebenkostenabrechnungen in der Pflicht.
...

Hallo,
das ist nicht die Regel. Das KANN sein.

Goldi

 

[immodream]

Hallo Dirkcomp,
ich passe nach jeder meiner BK Abrechnungen die Vorauszahlungen so an, das nur geringe Nachzahlungen notwendig sind oder möglichst immer ein Rückzahlung entsteht .
Wenn der Mieter auszieht und es steht nur noch die aktuelle BK Abrechnung an, weiss ich ja, welche tatsächlichen BK der Mieter bei der letzten Abrechnung hatte.
Dann kann ich grob einschätzen, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muß oder sogar noch Geld zurück bekommt.
Ich halte beide Kautionen zumindestens so lange zurück, bis die Wohnung wieder vermietet ist und sich keine versteckten Mängel zeigen.
Und dann entscheide ich, ob der Mieter z. B. eine Kaution zurück bekommt.
Die zweite Kaution, oder den Rest davon bekommt er erst zurück, wenn die aktuelle BK Abrechnung vor liegt.
Wenn der Abrechnungszeitraum vom 1.1.-31.12 ist und der Mieter im Januar oder Februar auszieht, dann wartet der auch schon einmal bis zum nächsten Januar oder Februar.
Da ich die Eichgebühren/ Kosten für den Austausch der Wohnungswasseruhren immer erst nach einem Auszug ermittle, werden diese Kosten auch noch bei der Kautionsrückzahlung mit berücksichtigt.
Lustig ist immer, wenn der Mieter glaubt, dass der Vermieter bei der Wohnungsrückgabe die Kautionen in bar mitbringt und sofort übergibt, weil der Exmieter damit die Kaution bei seinem neuen Vermieter noch bezahlen will.

Grüße
Immodream

 

[Hutchinson Hatch]

Zu den Kautionszurückhaltungen gab es auch schon öfters Gerichtsprozesse. Generell ist der Vermieter berechtigt, den Großteil der Kaution 3-6 Monate zu behalten (versteckte Mängel).
Danach darf der Mieter für jeden noch abzurechnenden Monat ungefähr 25% der monatlichen Vorauszahlung zurückhalten.
Beispiel: Mieter zieht im November 2022 aus, NK-Vorauszahlung beträgt 100€. Hier würde man analog zu dieser Regelung 275€-300€ der Gesamtkaution bis zur NK-Abrechnung 2022 einbehalten.

 

[Ferdl]

Generell ist der Vermieter berechtigt, den Großteil der Kaution 3-6 Monate zu behalten

Das würde ich anders formulieren, der VM sollte innerhalb einer (schon wieder!) angemessenen Zeit, in der Regel innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen, bis dahin kann idR die gesamte Kaution eingehalten werden. Ergebnis der Abrechnung kann sein, das die gesamte Kaution oder Teile davon weiter eingehalten werden bis zu einer Endabrechnung in einer angemessenen Zeit.

ungefähr 25%

Das ist mE nicht richtig. Es geht um einen angemessenen Betrag, das kann deutlich mehr, oder auch weniger sein.

 

[Hutchinson Hatch]

Das würde ich anders formulieren, der VM sollte innerhalb einer (schon wieder!) angemessenen Zeit, in der Regel innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen, bis dahin kann idR die gesamte Kaution eingehalten werden. Ergebnis der Abrechnung kann sein, das die gesamte Kaution oder Teile davon weiter eingehalten werden bis zu einer Endabrechnung in einer angemessenen Zeit.

Das ist mE nicht richtig. Es geht um einen angemessenen Betrag, das kann deutlich mehr, oder auch weniger sein.

Die Formulierung läuft ja ungefähr auf das gleiche hinaus, wobei ich aber meinte, die gesamte Kaution einzubehalten, und den Großteil dann auszuzahlen, bis auf die benötigte Restkaution für die NK-Abrechnung. Mein Ausdruck war in der Tat unpräzise oder gar falsch.

Zu der Einbehaltung der Kaution gibt es ein Urteil, ist zwar alt, aber immerhin:

Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996).

Einzige Ausnahme, die vorigen Jahresabrechnungen wiesen stets ein Guthaben für den Mieter aus, darüber wurde auch schon gerichtlich entschieden:

Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05). Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998, MieterJournal 4/98 S.8).

Und:

Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003).


Natürlich ist jeder Fall anders gelagert, jedoch geben diese Urteil erstmal einen Anhaltspunkt, was ein Gericht für "angemessen" hält.

 

[Dirkcomp]

Mit dem Abschätzen ist es in diesen Zeiten schwierig geworden.

 

[immobiliensammler]

Mit dem Abschätzen ist es in diesen Zeiten schwierig geworden.

Warum? Der Verbrauch wird sich ja nicht geändert haben, die Änderung des Arbeitspreises wurde Dir ja entsprechend vom Versorger mitgeteilt. Insofern ist die Hochrechnung doch machbar.

 

[Ferdl]

Insofern ist die Hochrechnung doch machbar.

Da sind auch noch solide Sicherheitszuschläge machbar, aber du kannst halt nicht 2000 € Kaution einbehalten für 300 € vermutliche Nachzahlung.

 

[Wohnungskatz]

Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998, MieterJournal 4/98 S.8).

Diese Zeiten sind ja wohl im Augenblick vorbei. Nur weil dies 1997/98 so war, wird dies 2023/24 bestimmt nicht so sein. Guthaben 2022 kann sein - aber danach?

 

[Ferdl]

aber danach?

ist die Hochrechnung doch machbar.

Im Ernst, ein Gerichtsurteil ist eine Einzelfallentscheidung, die Basis der Entscheidungsfindung ist die Angemessenheit.
Wenn ich den Verbrauch und die Kosten, kann ich die Voraussichtlichen Betriebskosten ermitteln auch ohne Abrechnung der Lieferanten.

Hier muss ich auch mal ein großes Lob aussprechen für unsere Ver- und Entsorger (Nördlichstes Rheinland-Pfalz). Alle, ob Gas, Wasser, Abwasser, Müll haben als Abrechnungsjahr das Kalenderjahr und schaffen es, ihre Abrechnungen bis Mitte Februar auf die Reihe zu bekommen (auch Grundsteuer und Versicherung), dies macht die Abrechnerei einfacher, find ich.

 

[Hutchinson Hatch]

Diese Zeiten sind ja wohl im Augenblick vorbei. Nur weil dies 1997/98 so war, wird dies 2023/24 bestimmt nicht so sein. Guthaben 2022 kann sein - aber danach?

Deswegen wiederhole ich nochmal den letzten Absatz:

Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003).

Neben den allgemein gestiegenen Kosten gilt es auch den Auszugstermin zu bedenken. Zieht ein Mieter z.B. im März aus, hat er etwa die Hälfte seines Heizkontigent vom gesamten Jahr (laut Gradzahltabelle 45%) bereits verbraucht, aber lediglich 25% der Abschläge für die Heizung bezahlt.

 

[Nanne]

Warum? Der Verbrauch wird sich ja nicht geändert haben,

Und ob der sich geändert hat. 2 Jahre zuvor war der Winter ein Sommer, und der letzte Winter ein Kälteeinbruch, so dass die Heizkosten entsprechend sind. In diesem Fall würde ich den nachfolgenden Beitrag
beachten.

Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003).