Wie verhalte ich mich vor dem Auszug bei folgender Sachlage...?

Diskutiere Wie verhalte ich mich vor dem Auszug bei folgender Sachlage...? im Wohnungsgröße Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Wir haben unsere Wohnnung zum 31.1.17 gekûndigt, da wir Eigentum erworben haben. Im November 2016 haben wir einen Hinweis erhalten, dass unsere...

  1. wosik

    wosik Neuer Benutzer

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    Wir haben unsere Wohnnung zum 31.1.17 gekûndigt, da wir Eigentum erworben haben. Im November 2016 haben wir einen Hinweis erhalten, dass unsere Wohnung deutlich kleiner sein könnte, als wir über 6 Jahre bezahlt haben. Daraufhin habe ich eine Architektin beauftragt, die eine Abweichung von 8qm festgestellt hat. Statt der bezahlten 114qm, sind es laut der Architektin nur 106qm. Die 8 qm reichen nicht, um rechtliche Ansprüche zu stellen, da die 10% nicht erreicht wurden. Da es aber im Juli eine Mieterhöhung gegeben hat, dürfte die nicht rechtens sein, da sich die Mieterhöhung ja nur auf die tatsächliche Größe beziehen darf. Ich habe meinem Vermieter, der nur dieses Haus mit 6 Wohnungen vermietet damit schon konfrontiert und auch die Verwaltung ist in Kenntnis gesetzt worden. Mein Vermieter, der übrigens sehr nett und eigentlich auch als fair gilt, wollte die Sachlage nun mit seinem Architekten besprechen. Der hat damals die Wohnflächenberechnung ausgeführt. Ungefähr 8000€ hätten wir nach der Berechnung unserer Architektin zu viel bezahlt. Da unser Vermieter wie gesagt als fair gilt, könnte es sein, dass er uns zumindest bei der Abnahme etwas entgegenkommt ( z.b keine Renovierungskosten). Das wird sich aber noch zeigen.

    Viel komplizierter ist die Tatsache, dass mein Nachbar mit der gleichen nur spiegelverkehrten Wohnung seit heute ebenfalls ein Gutachten vorliegen hat. In diesem Fall war es ein Sachverständiger, der auch offizielle Gutachten zb. für Gerichte erstellt. Ein Gutachten mit Siegel und großer Ausführlichkeit. Hier hat es sogar eine Abweichung von 12qm gegeben. Damit wären die 10% erreicht. Er hat jetzt die Verwaltung verklagt. Es wird dann natürlich ein Gegengutachten vom Vermieter geben und das ganze landet wohl vor Gericht. Der Anwalt von meinem Nachbar hat geäußert, dass ich mich auf dieses Gerichtsverfahren/Urteil stützen könnte (falls positiv), da wir die exakt gleiche Wohnung haben und mein Vermieter sicher nicht nochmal vor Gericht ziehen würde.

    Das zum Sachverhalt.

    Nun stellen sich folgende Fragen für mich:

    - muss ich vor meiner Abnahme bzw Auszug am 31.1.17 was unternehmen, damit ich später evtl. noch Ansprüche gegenüber meimem Vermieter habe ?

    - wie gehe ich mit der Mieterhöhung im August um? Die ist ja schon mit meinem Gutachten in der Form nicht korrekt?

    - sonst vielleicht noch Tipps?

    Ich bin zwar rechtsschutzversichert, aber leider nicht in Sachen Mietrecht.
     
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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ebenfalls ohne Gruss.

    wosik:
    "Ungefähr 8000€ hätten wir nach der Berechnung unserer Architektin zu viel bezahlt."
    - Aber nur, wenn im MV der qm-Mietpreis auf die Mietfläche bezoen ist.

    "Viel komplizierter ist die Tatsache, dass mein Nachbar mit der gleichen nur spiegelverkehrten Wohnung ..."
    - Das besagt gar nichts.

    "Ein Gutachten mit Siegel und großer Ausführlichkeit."
    - Substanz entscheidet...

    "Hier hat es sogar eine Abweichung von 12qm gegeben."
    - Daher der Ausdruck "spiegelverkehrt"...

    "Der Anwalt von meinem Nachbar hat geäußert, dass ich mich auf dieses Gerichtsverfahren/Urteil stützen könnte (falls positiv), da wir die exakt gleiche Wohnung haben ..."
    - Das besgt/beweist nichts.

    "muss ich vor meiner Abnahme bzw Auszug am 31.1.17 was unternehmen, damit ich später evtl. noch Ansprüche gegenüber meimem Vermieter habe ?"
    - Ich würde meine Ansprüche nachweislich anmelden.
     
  4. #3 Papabär, 07.01.2017
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    ... soll heißen, wenn ein Mietpreis pro m² vereinbart ist. Allerdings wäre ich da vorsichtig ... die letzten Entscheidungen hierzu wichen doch deutlich von dem einst erlernten Schema ab. Hier sollte unbedingt ein Fachanwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. Das Honorar für die Erstberatung ist bei der Größenordnung durchaus gut angelegtes Geld.


    Zunächst mal: Wann genau wurde der Mietvertrag abgeschlossen?
    Haben die Wohnungen (also Deine und die des Nachbarn) Balkone mit gleicher Ausrichtung?
    Handelt es sich um preisgebundenen oder preisfreien Wohnraum?
    Nach welchen Regeln haben Architektin bzw. der Gutachter des Nachbarn die Whnfl. ermittelt?


    Da gibt es zum einen die DIN-Norm 277. Für den preisfreien Wohnraum kann diese Norm wohl zugrunde gelegt werden.
    Das andere wäre eine Ermittlung der Fläche nach WoFlV ... und wenn der Mietvertrag vor dem 01.01.2004 abgeschlossen worden ist, dann wäre sogar eine Ermittlung nach II. BV noch zulässig gewesen.
    Mietverträge sind manchmal halt geduldiger als Verordnungen oder Gesetze.


    Zumindest bis zur Höhe Ihres Honorares stehen die Chancen für den Wahrheitsgehalt dieser Aussage recht gut.


    Hm ... wohl eher, wer die Rechnung des Gutachters bezahlt. Das selbständige Beweissicherungsverfahren hat schon durchaus seine Existenzberechtigung.

    Vielleicht hast Du ja einen Balkon, der sonnendurchflutet nach Süden ausgerichtet ist, jener der vergespiegelten Wohnung zeigt eher in den schattigen Norden - und schon haben die Wohnungen unterschiedliche Flächen. Was so´n bissel Licht alles anrichten kann ...


    Doch! Nämlich dass der Anwalt auf Mandantenfang ist. :15:
     
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  5. wosik

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    Danke für die raschen Antworten. Beide Berechnungen sind nach WoFIV erfolgt. Die beiden Mietverträge sind exakt gleich, sprich mit einer Gesamtgröße von 113,89qm angegeben. Von daher geht der damalige Architekt und unserer Vermieter davon aus, dass beide Wohnungen exakt gleich sind.

    Der Mietvertrag wurde 2010 als Erstbezug abgeschlossen (von meinem Nachbar ebenfalls). Auch die Ausrichtung der Wohnungen sind gleich. Unsere Balkons sind direkt nebeneinander.

    Warum es bei den aktuellen Berechnungen 4qm Abweichungen gegeben hat, muss sich evtl. noch herausstellen. Allerdings muss man feststellen, dass das Gutachten vom Nachbarn sicherlich etwas mehr Substanz hat, als von meiner Architektin, die keine offizielen Gutachten für Gerichte erstellt.

    Etwas missverständlich habe ich mich ausgedrückt bei der Summe von 8000€. Meine Architektin hat mir nur das Ergebnis der Berechnung mitgeteilt. Sie weiß bis heute nicht, wie groß die Wohnung laut Mietvertrag ist. Hat sie auch nie interessiert. Die 8000€ habe ich selber ausgerechnet. Aber wie gesagt, Ansprüche hätte ich nur nach dem Gutachten vom Nachbar.

    Der Anwalt vom Nachbar hat keinerlei Interesse mich als Mandant zu gewinnen, ganz im Gegenteil. Er hat die Aussage so gemeint, dass er das Verfahren mit meinem Nachbar durchziehen wird und wenn es erfolgreich verläuft, mein Vermieter wenig Interesse haben wird, mit mir das ganze auch nochmal gerichtlich klären zu lassen. Ich habe mit dem Anwalt auch gar keinen Kontakt gehabt, das hat mein Nachbar mir so mitgeteilt.

    Für mich stellt sich auch die Frage, ob ich vor meinem Auszug 31.1, noch eine Forderung stellen sollte bezüglich der Mieterhöhung im Juli 2016, die ja auch durch die Abweichung von 8qm so nicht hätte erfolgen dürfen.

    Und was ich schriftlich formulieren muss, damit ich nach meinem Auszug noch Ansprüche habe ( z.b wenn mein Nachbar das Verfahren gewinnen sollte).
     
  6. #5 anitari, 07.01.2017
    anitari

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    Wurden die bei der Vermessung berücksichtigt?

    Balkone, wie auch Terrassen, dürfen nämlich zu 25 - 50 % der Grundfläche zur Wohnfläche gezählt werden.
     
  7. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Forderungen stelle ich immer dann, wenn klar ist, das Sie auch weitgehend begründbar sind? Das mit dem Gutachten eines Nachbarn zu begründen kommt mir irgendwie recht skuril vor? Habe ich das so richtig verstanden? Wie du ja selber sagst trifft das nach deinem Wissenstand doch bei dir doch gar nicht zu, oder wie?
     
  8. #7 BHShuber, 07.01.2017
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    Hallo,

    im Grunde können die alle möglichen Gutachter beauftragen, es bleibt halt eben unberücksichtigt, wenn ein Gutachten von privat in Auftrag gegeben wurde, was anderes wäre es wenn ein Gericht einen Gutachter bestellt.

    Gruß
    BHShuber
     
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  9. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    die Frage die ich mir hier stellen würde, wie sehen die Chancen vor Gericht aus und lohnt es sich hier einen Anwalt einzuschalten und ggf. damit dann auch vor Gericht zu ziehen mit ensprechendem Risiko :? Ich mein, wir reden hier jetzt gerade mal von ca 6 Monate wo zu etwas zuviel bezahlt hast.


     
  10. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Er meint wohl das er über 6 Jahre die Miete anteilig zurückfordern will/kann. So kommen wohl auch die 8000€ zustande, denke ich?
     
  11. #10 BHShuber, 07.01.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    ich gehe einmal davon aus, dass es sich um einen Mietvertrag über Wohnräume ohne Angabe von qm- Zahlen handelt?

    Ansprüche hättest du ausschließlich nicht über ein von privat in Auftrag gegebenes Gutachten oder aus diesem, dies hat keine Gültigkeit vor Gericht.

    Du könntest lediglich durch die aus dem Gutachten entnommenen Werte eine Forderung gegen den Vermieter stellen, nachdem er sein Begehren nach einer Erhöhung der Miete bekundet hat und sich auf qm-Zahlen beruft.

    Gruß
    BHShuber
     
  12. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    aber der Fragesteller liegt doch unter den 10% und somit geht es doch nur um die Mieterhöhung ab August bis Auszug Januar. Und wenn man sich das jetzt ausrechnet, um was für einen Betrag es sich da handelt, da muss man sich m.E. schon Fragen ob es den ganzen Aufwand wert ist?


     
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  13. #12 Gewohnheitstier, 07.01.2017
    Gewohnheitstier

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    Die Ansprüche melden ist wohl der zweite Schritt. Der erste Schritt, ist darüber nachzudenken, was die Sache soll. Faktisch ist ja kein Schaden entstanden, die 8m² sind ja jahrelang nicht aufgefallen, man musste extra in großer Ausführlichkeit vermessen und dokumentieren lassen. Klar hat man evtl. zu viel bezahlt, aber es hat auch niemanden gestört. Von deutlich kleiner kann da nach dem gesunden Menschenverstand schwerlich die Rede sein, juristisch auch nur vielleicht.

    Die Vermessung von Wohnungen ist übrigens auch nicht wirklich die sicherste aller Unternehmungen. Mag mich an einen Artikel erinnern, bei dem man ein Rudel von Fachleuten auf die selben Wohnungen losgelassen hat, immer mit abweichenden Ergebnis. Daher ist auch der angeblich festgestellte Zustand beim Nachbarn nicht wirklich belastbar. Wie der Fall ja schön zeigt, zwei Fachleute und mindestens zwei Meinungen. Nimmt man tatsächlich an, dass die Nachbarwohnung identisch geschnitten ist hätte man drei Fachleute und drei Meinungen zum selben Sachverhalt.

    Wie wurde die Miete vereinbart? Was ist mit den Betriebskosten? Sind die paar Kröten seit der Mieterhöhung wirklich das Prozessrisiko und das weniger an Lebensqualität wert? Welche Interessen hat der Anwalt des Nachbarn? Was soll erreicht werden? Welche Auswirkungen sind für das restliche Mietverhältnis zu erwarten? Schon mal einen neutralen Fachjuristen für Mietrecht gefragt?

    Was spricht denn dagegen, sich mit den Vermieter zu einigen? Von einer erleichterten Wohnungsübergabe (z.B. besenrein und zum Wunschtermin) hätte man tatsächlich was, nämlich weniger Stress. Oder haben die 8.000 Euro wirklich irgendwo gefehlt? Wenn ich die knapp 9% in 6 Jahren 8.000 Euro richtig überschlagen habe und man sich nebenbei noch Eigentum zulegt scheint es ja nicht gerade arme Leute getroffen zu haben.

    Realistischer ist ohnehin eine Betrachtung seit der Mieterhöhung - der nicht widersprochen wurde - und eigentlichen auch nur der letzten Betriebskostenabrechnungen 2016 und 2017. Hier könnte man tatsächlich anfangen vernünftig zu argumentieren und das ,zu viel' gezahlte Geld mal den Kosten von z.B. Malerarbeiten bei Auszug gegenüberstellen.

    Was hat die Sonneneinstrahlung mit Quadratmetern und der Wohnfläche zu tun? Ich stehe da auf dem Schlauch
     
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  14. AJ1900

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    So wie ich das verstanden habe, meint der Fragensteller, das er seite Einzug (also vor 6 Jahren) "zuviel" bezalt hat, und nun nach der Mieterhöhung noch mehr. Ansonsten kann ich mir nicht ganz erklären wo da nun 8000€ herkommen sollen.
     
  15. wosik

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    Da die Sachlage sehr komplex ist und vieles etwas durcheinandergeraten ist, kurz die Eckdaten zu dem Fall:

    - 2010 eingezogen. Im Mietvertrag werden 113,89qm angegeben
    - Kündigung zum 31.1.17, da Eigentum erworben.
    - Mein Nachbar mit der laut Mietvertrag gleichen Wohnung und 113,89qm ist ebenfalls 2010 eingezogen
    - Im Juli 2016 gab es eine Mieterhöhung, da der Quadratmeterpreis angepasst wurde. Das ganze natürlich auf die 113,89qm
    bezogen.

    - Im November 2016 haben mein Nachbar und ich jeweils einen Architekten/ Gutacher beauftragt, da es Hinweise gab, dass
    die Wohnung deutlich kleiner ist, als damals angegeben und wir über 6 Jahre bezahlt haben.

    - Das Ergebnis hat zumindest bestätigt, dass der Hinweis korrekt war, dass wir über 6 Jahre deutlich zu viel bezahlt haben.

    Ergebnis meiner Architektin: 8qm kleiner
    Ergebnis des Gutachters/Sachverständigen meines Nachbarn: 12 qm kleiner

    Sachlage deshalb kompliziert, da ich mit den 8qm keine Rechte auf eine Rückzahlung habe, da die 10% nicht erreicht wurden. Allerdings muss über die Mieterhöhung gesprochen werden, die dann nicht korrekt wäre.

    Anders die Sachlage bei meinem Nachbarn. Der hat schon einen Anwalt für Mietrecht und wird mindestens 10.000€ fordern, da sein Gutachten über die 10% Hürde gekommen ist. Selbstverständlich wird unser Vermieter ein Gegengutachten erstellen und dann wird das ganze vor Gericht landen, wenn dort keine 12qm herauskommen sollten.

    Der Anwalt von meinem Nachbar sagte aber richtig, dass ich mich an das Urteil dann heranhängen kann, ohne klagen zu müssen, weil unser Vermieter weiß, dass die Wohnungen exakt die gleichen sind. Immer vorausgesetzt, die 12qm werden bestätigt.

    Deswegen geht es eigentlich nur noch darum, wie ich mich bis zur Abnahme am 31.1.17 am geschicktesten verhalte, damit ich später meine Rechte noch in Anspruch nehmen kann.

    Ich habe mich aber heute morgen entschieden, einen Beratungstermin mit dem Anwalt von meinem Nachbarn wahrzunehmen, damit ich bis zum 31.1 keinen Fehler mache. Der ist übrigens Fachanwalt für Mietrecht und sehr erfahren.

    Schaun wir mal, waa dabei herauskommt. Ich hoffe, die Sachlage ist nun etwas klarer.
     
  16. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    also wenn ich hier mal grob die Umkehrrechnung mit den 8000€ mache, dann kommt da ein m²-Preis von ca 13,90 €/ m² raus :erschreckt011:. Aber das ändert ja auch nichts an der Tatsache, das die fehlenden 8m² unterhalb der 10% Hürde liegen!


     
  17. #16 Pharao, 07.01.2017
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 07.01.2017
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    gerade bei Altbauten ist das aber auch nicht schwer. Kommt hier nämlich stark darauf an, wo man das Messgerät ansetzt bzw. ob man ggf. Mittelwerte benutzt oder wann man Auf-& Abrundet bei welcher Stelle hinter dem Komma, ect. Und wenn dann noch die Wohnung einen ungünstigen Schnitt zum vermessen hat (bei Eckhäusern häufig der Fall), dann vereinfach es das ganze auch nicht.

    Viel interessanter wäre hier, was mussten die messen und wie war die Abweichung? Also waren das gerade Flächen in einem Neubau oder reden wir bei zB einer 300 m² Wohnung von unter 1m² Abweichung oder kamen hier auch 10% und mehr raus :?



     
  18. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Meiner Meinug nach machst Du so alles richtig.
    Schön fände ich es, wenn Du nach dem Termin uns das Ergebnis mitteilen könntest. danke!
     
  19. #18 Gewohnheitstier, 07.01.2017
    Gewohnheitstier

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    Die Nachbarwohnung ist reichlich egal, wie sagt der Jurist so schön, es sind die Umstände des Einzelfalls zu würdigen.

    Am geschicktesten wäre mMn mal beim Vermieter anzufragen, ob der einen nicht ganz kulant entgegenkommen könnte. Klar rechtlich hat man keinen Anspruch oder eben nur dann einen wenn das Gericht mehr oder weniger zufällig der gleichen Meinung ist. Fair ist es aber nicht.

    Mit einer Mieterhöhung zu argumentieren der man schriftlich (?) und faktisch durch Zahlung bereits ein halbes Jahr lang zugestimmt hat halte ich für eher gewagt.
    Hier müsste man sich aber mal anschauen oder besser anschauen lassen, welche Bedingungen an die Wirksamkeit einer Mieterhöhung geknüpft sind und wie es sich bei Zustimmung zu einer nicht wirksamen Mieterhöhung verhält.

    In jedem Fall sollte den Betriebskostenabrechnungen (also 2016 und 2017) widersprochen werden. Diese müssen ja auf der tatsächlichen Wohnungsgröße gründen. Je nach Zusammensetzung der Betriebskosten und Verteilungsschlüssel nach Wohnungsgröße lohnt sich das aber auch nur vielleicht.

    Jetzt stelle man sich mal vor, der vom Gericht bestellte Gutachter kommt zum selben Schluss wie deine Architektin.

    Rechte in Anspruch nehmen ist ja gut und schön, nur in welchem Verhältnis steht die Durchsetzung dieser zum dafür nötigen Aufwand?
    Neutrale und qualifizierte Beratung kann hier wirklich helfen. Diesen Schritt gehst du ja bereits. Wäre schön, wenn du da Rückmeldung geben könntest.
    Auch wenn ich zu einer Beratung bei einem Anwalt raten würde, dem man nicht nachsagen kann zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen zu können.

    Schon klar, ich wollte darauf hinaus, dass die Exaktheit, teilweise bis in die zweite Stelle nach dem Komma, oft genug eben nur vermeintliche Exaktheit ist. Ich finde die Technik mit der so ein Vermesser heutzutage anrückt ja ziemlich beeindruckend aber auch etwas beängstigend.
     
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  20. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Durch die Erwärmung könnte sich ja die Fläche vergrössern...
     
  21. wosik

    wosik Neuer Benutzer

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    Ich denke, dass es unumstritten ist, dass ich der Sache nachgehen muss. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich eine Abweichung zumindest in der 10% Nähe befindet ist nach zwei Gutachten sicherlich Recht hoch. Ob es am Ende die 10% sein werden, weiß kein Mensch, aber der Prozess wird ja auch nicht von mir , sondern von meinem Nachbarn geführt und der hat in seiner Rechtsschutzversicherung eben das Mietrecht mit drin. Von meiner Seite also ersteinmal kein Risiko und auch kein Aufwand, wie einige hier geschrieben haben. Und wenn das Vefahren positiv für mein Nachbarn enden sollte, wird mein Vermieter wenig Interesse haben mit mir nochmal vor Gericht zu ziehen, weil es wenig Sinn macht. Unsere Wohnungen sind laut Architekt baugleich, so wie im Mietvertrag auch von den Zahlen zu sehen.

    Inwieweit es SInn macht, trotz dieser Umstände sich mit dem Vermieter bei der Abnahme wg. meiner 8qm Abweichung zu einigen, in dem er uns z,b bei den Renovierungskosten entgegenkommt, muss mir dann der Anwalt sagen. Auch bezüglich der Mieterhöhung im Sommer wird er mir sicher Tipps geben. Von daher ist ein Beratungsgespräch sicher gut angelegtes Geld, damit ich im Vorfeld nicht falsch agiere. Man darf nicht ganz vergessen, dass es bei einer Einigung bezüglich der 8qm um vielleicht 1000€ geht, aber im Prozess bei meinem Nachbar um deutlich mehr.

    Nun ja, ich werde berichten....
     
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