Wie viel bleibt von der Miete übrig?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von mmcosmetics, 17.12.2015.

  1. #1 mmcosmetics, 17.12.2015
    mmcosmetics

    mmcosmetics Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen ☺ Ich spiele mit dem Gedanken, in 1-2 Jahren ein kl. Blockhaus mit ca. 50 qm als Ferienhaus in meinen Garten zu stellen. Das Haus baue ich mit Eigenkapital. Da ich in einer Gegend mit viel Tourismus lebe, habe ich mal mit 100€/Tag gerechnet. Für Versicherung, Strom, Wasser, Steuerberater, Heizung, Grundsteuer ect. habe ich pauschal 3000€ abgezogen. Bei einer Auslastung von 70% wären dies ca. 22550€/Jahr. Meine Frage: Wie viel Gewinn würde mir übrigbleiben? Ich möchte dann meine "normale" Arbeit auf 600 brutto / 520€ netto LSK 1 reduzieren. Lieben Dank für Eure Antworten. Maria
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

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    Hi mmcosmetics,

    erstmal wäre die Frage, ob du da überhaupt ein Feierenhäuschen in deinen Garten hinbauen darfst? Als zweites würde ich mir noch die Frage stellen, ob in deinem Garten überhaupt Touri`s nächtigen wollen bzw. auch zu dem Preis, der Ausstattung, ect.?

    Ansonsten, wie kommst du auf die Auslastung mit 70%? Oder ist dir auch bewusst, das ein Gast der zB nur 1 Tag bucht, das der dir genauso viel Arbeit macht wie ein Gast der 14 Tage gebucht hat? Du weist, das du eigentlich ständig Telefonisch erreichbar seinen solltest um Termine entgegen zu nehmen, das Gäste i.d.R. Vormittags auschecken, Mittags wird geputzt und Nachmittags checken ggf. die neuen Gäste wieder ein oder das mache Gäste auch gerne ein Frühstück mitbuchen wollen ggf. zu unterschiedlichen Uhrzeiten, ect? Ich mein, das alles muss ja auch mit deinem Halbtagsjob vereinbar sein, gerade wenn du sehr gute Auslastung haben willst.

    Wieviel Gewinn letztlich da übrig bleibt, das wird dir m.E. keiner sicher sagen können.
     
  4. #3 Akkarin, 17.12.2015
    Akkarin

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    Nicht zu vergessen, dass das keine private Vermietung mehr waere, sondern gewerblich.
     
  5. #4 mmcosmetics, 17.12.2015
    mmcosmetics

    mmcosmetics Neuer Benutzer

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    Hallo Pharao Ganz lieben Dank für Deine schnelle Antwort ☺ Danke, dass Du Dir so viel Zeit genommen hast!! Da ich in einer wirklich stark von Urlaubern besuchten Gegend wohne, ist 70% Auslastung realistisch. Ich würde das Ferienhaus nur wochenweise vermieten, so fällt die Reinigung auf Sonntag. Mein Garten ist recht groß und das Blockhaus wäre getrennt von meinem Haus. Ob ich wirklich bauen darf muss ich noch abklären. Mir wäre es vorab nur wichtig zu wissen, ob sich die Vermieterei für mich lohnt. Deshalb hätte ich gerne gewußt, wie hoch meine Abzüge wären ..... Steuern ect. Wie viel dann im Endeffekt für mich übrig bleibt. Liebe Grüße Maria
     
  6. Berny

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    Hallo Maria, Steuerberater kennen sich in manchen Dingen (besser) aus. Bei Deinen Kalkulationen sollteste unbedingt einen aureichenden Posten für Unvorhersehbares einplanen, bspw. Versicherungen, Miet(er)ausfälle, Reparaturen...
     
  7. Andres

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    Das Endergebnis kann hier niemand erraten, aber der ungefähre Rechenweg sieht so aus:

    Du rechnest mit 100 €/Tag und 70 % Auslastung, macht also einen Jahresumsatz von 25.500 €. Beide Annahmen solltest du mehrfach und äußerst sorgfältig prüfen, denn sie sind die Grundlage, auf der alles steht und fällt. Nur nebenbei: Dir ist klar, dass du mit dieser Kalkulation die Planungshoheit über 70 % deiner Wochenenden aufgegeben hast?

    Da du mit dem Umsatz über der Freigrenze für Kleinunternehmer liegst, geht davon zunächst einmal die Umsatzsteuer ab. Aktuell liegt der Satz bei 7 %, macht also knapp 1700 €. Einige Zusatzleistungen sind ggf. höher zu besteuern, aber das erklärt dann der Steuerberater.

    Danach kommen deine eigenen Kosten.
    • Ein paar Positionen hast du schon selbst genannt, überwiegend aus der Ecke "Betriebskosten".
    • Was hier noch komplett fehlt, ist die Erhaltung der Hütte. Oberflächen (Decken, Wände, Böden), Mobiliar, Einrichtungsgegenstände, Geschirr, ... - der Verschleiß ist schon bei Wohnraummietern nicht gerade knapp und bei wöchentlich anderen Gästen wird das sicher nicht besser. Das fällt ab Tag 1 an.
    • Irgendwann geht es dann auch mal um das Thema Substanz: Leitungen, Gebäudehülle, ... . Das fällt in etwas größeren Perioden an, kostet dann aber auch entsprechend.
    • Auch nicht zu verachten: Wie viel kostet es denn, das Haus so zu inserieren, dass man die gewünschte Auslastung erreicht? Haben die kostenlosen Portale genügend Reichweite?
    • Den Steuerberater nennst du selbst. Was soll der denn für dich machen? Will man den dauerhaft in Anspruch nehmen, wird das Budget weiter belastet.

    Die reinen Betriebskosten sind von deiner Kalkulation wahrscheinlich abgedeckt. Der Rest auf Dauer eher nicht.

    Das Ergebnis deiner Mühen wird dann noch mindestens einmal besteuert, nämlich über die Einkommenssteuer. Das dürfte für dich vermutlich so in der Gegend von 10-15 % stattfinden. Dazu kommt ggf. noch Gewerbesteuer, aber hier bist du aktuell unter dem Freibetrag. Und dann sollte man noch schauen, ob die Vermietung Auswirkungen auf die Krankenversicherung hat.


    So, und wenn du jetzt mal eben nachrechnest, bin ich ziemlich sicher, dass du mit einem Job in Vollzeit und dem Eigenkapital auf dem schlechtesten Sparbuch, das du finden kannst, besser dran bist.
     
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  8. Duncan

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    kleine Berichtigung: 95% der Wochenenden, es bleibt nur das eine WE frei für dich, zu dem du schon im Buchungsportal angegeben hast, dass du an diesem WE keine Zimmerübergabe vornimmst und es kategorisch ausschließt, an und über dieses zu vermieten. Das heißt nicht, dass da keine Anfragen reinkommen! Rechne damit, dass am Freitagabend bis ca. 23.50Uhr Anrufe kommen können für eine Zimmerbuchung am Samstag, möglichst zum Frühstück, natürlich nur wenn das Zimmer schon seit Monaten oder wenigsten Wochen gegen Vorkasse gebucht ist. Vorkasse, weil du gelernt hasst, dass viele ein Zimmer reservieren und dann wie von Erdboden verschwunden sind und sich nie wieder melden...

    Die 70% halte ich für optimistisch, ich würde mit weniger rechnen, wenn es mehr wird ok. Ich habe Bekannte die vermieten auf Usedom einige ihrer Whg. als Ferienwohnungen, weil sie keinen normalen Dauermieter finden, wenn sie einen solchen finden, wird aus der Ferienwhg. sofort eine normale Wohnung! Weniger Arbeit bei gleichem Geld. Die Eltern von meinem Schwager vermieten in meinem Nachbarort ein paar Ferien-/Monteurszimmer. Ich sehe das eher als exzentrisches Hobby, denn als Geschäftsmodell...
     
  9. #8 mmcosmetics, 18.12.2015
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    Erst einmal ganz, ganz lieben Dank für Eure Antworten. Wenn ich von den "erhofften" Mieteinnahmen also 7% Umsatzsteuer und nochmal 15% bei meiner Einkommenssteuer abziehe, würden mir ja immerhin noch 17560 € übrigbleiben. Sehe ich das richtig? Das wären so um die 1500.-€ im Monat. Wenn ich davon als Rücklage pro Monat 300€ beiseite lege hätte ich ein ganz gutes Polster. Ich war der Meinung, dass ich mehr Abzüge über die Einkommensteuererklärung leisten müsste. Viele Grüße Maria
     
  10. #9 sara, 18.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2015
    sara

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    wie kommst du zu diesen Annahmen?

    Viel Glück im Wolkenkuckucksheim... :24:
     
  11. #10 Pharao, 18.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2015
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    Hi mmcosmetics,

    also für mich erklärt sich dadurch immer noch nicht, wie du auf diese 70% Auslastung kommst. Hast du dich dazu schon mal näher Informiert oder kennst du ggf. andere Ferienwohnungseigentümer oder ist es doch nur eine reine Annahme von dir?

    Auch nicht ganz uninteressant wäre die Frage, was wenn du mal Ferien machen willst? Ich mein bei 70% Auslastung, da wird ggf. nicht mehr soviel Spielraum sein.

    Das wäre auch nochmals ein Punkt worauf ich eingehen würde. Sind da alle Unkosten enthalten bzw. was bekommt der Urlauber für dieses Geld alternativ dafür vor Ort?

    Ich mein, auch wenn du so nicht rechnen darfst/solltest, aber wenn der Urlauber was besseres für`s gleiche Geld bekommt bzw. für vergleichbares der Urlauber ggf. weniger bezahlen müsste ....

    Kann ich so erstmal nicht beurteilen, weil ich die Gegebenheit vor Ort nicht kenne bzw. auch nicht weis, was vor Ort üblicherweise oder alternativ so angeboten wird.

    Hier wäre aber auch interessant, mit was für Baukosten du so rechnest bis alles zum Vermieten bereit wäre? Den letztendlich soll sich das ganze ja auch irgendwann bezahlt machen, auch wenn du das mit Eigenkapital erstellen willst.

    Ob die Zahlen hier korrekt sind oder nicht, darauf gehe ich jetzt mal nicht drauf ein.

    Aber von den Mieteinnahmen willst du letztlich dein eingesetztes Kapital wieder zurück haben + einen Gewinn zum Leben dir erwirtschaften, da das ja ein Jobersatz seinen soll + Rücklagenbildung für diverse Ausgaben zum Erhalt der Immobilie & dem Inventar + Abdeckung von aktuelle Unkosten wie zB Strom, Wasser, Steuer, ect.
    Unbeachtet bleibt hier der tatsächliche Arbeitsaufwand bzw. was das ggf. für einen Stundenlohn ergibt und ob sich "das" dann überhaupt lohnt?

    Im übrigen fallen mir noch weitere (zum Teil regelmäßige) Unkosten ein, wie zB für dauerhafte Inserate für die Zeitung oder das Internet. Oder falls du auch eine Buchung übers Internet anbieten willst, wäre eine entsprechende Homepage nicht schlecht, die dann ggf. auch gepflegt werden sollte. Und falls du das nicht selber kannst bzw. auch keinen Server hast, entstehen dir auch hier ggf. weitere Unkosten. Aber auch wenn du TV oder Internet in der Ferienwohnung anbieten willst, könnte es sein, das auch hier noch Gebühren bzw. regelmäßige Ausgaben dir entstehen. Usw. Bei all diesen Unkosten spielt es letztlich keine Rolle, ob gerade die Ferienwohnung leer steht oder vermietet ist.

    M.E. solltest du hier schon genau kalkulieren, was dir letztlich (also sehr wahrscheinlich) dann übrig bleiben wird!
     
  12. #11 Akkarin, 18.12.2015
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    Mmc will Fewos vermieten. Das hat wenig mit Vermietung von Wohnraum dafür un so mehr mit einer gewerbliche Tätigkeit zu tun: Gäste beherbergen.
    Daher Ust, ggfs. Gewerbesteuwr, GEZ, AOK usw.
    Wie man aber damit auf 15% Est Steuersatz kommt? Gar nicht.
     
  13. Andres

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    Ich habe mir diese Prognose auf Basis dieser Aussage ...

    ... und der maximal zu erwartenden Einkünfte aus der Vermietung erlaubt.
     
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  14. #13 Akkarin, 18.12.2015
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    Recht du hast. Hab ich ueberlesen.
     
  15. #14 mmcosmetics, 19.12.2015
    mmcosmetics

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    Hallo zusammen Es freut mich, dass so viele Beiträge zu meiner Frage eingestellt wurden Kurz zum Thema Mietpreis. Ich habe mich hier bei anderen Vermieter um geschaut - der Preis sowie die Auslastung ist durchaus realistisch. Wie schon gesagt, ich bin hier in einer sehr teuren Gegend in Oberbayern. Da das Haus neu ist, denke ich mal, dass die ersten Jahre nicht sehr hohe Renovierungenkosten auf mich zukommen. Bis es soweit ist hätte ich ja ein gutes Polster aus dem beiseite gelegten Geld. Stimmt Kabelgebühen usw müsste ich noch dazu rechnen. Dann würden evtl. nicht 3000 sonern vielleicht 4000€ Unkosten fürs Haus anfallen. Mir war es grundsätzlich wichtig, ob bei meinen angegebenen Zahlen es sich überhaupt rentiert sich ein Ferienhaus zum Vermieten hinzustellen ( abgesehen davon, dass eine Immobilie ja nie eine schlechte Wertanlage ist ). Ich würde halt gerne meine Arbeitszeit so verkürzen, dass ich noch versichert bin ( Kranken - Rentenversicherung usw. ) und die Differenz, die ich zum Leben brauche, mir mit der Miete auszugleichen. Liebe Grüße Maria
     
  16. Duncan

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    Da bin ich von deinen Zahlen her noch nicht überzeugt, dass das bei dir so ist.
    An Immobilien sind wohl schon mehr pleite gegangen als reich geworden. Also so unbedingt sehe ich das nicht. Man muss da schon wissen was man tut.
    Auch vermieten, gerade im Ferienwohnungs-/Pensionsbetrieb ist richtig Arbeit. Ich weiß nicht ob du mit deiner sonstigen Tätigkeit nicht leichter und angenehmer dein Geld verdienst.
     
  17. #16 Pharao, 19.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.12.2015
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    Hi,

    bitte verwende nicht die Preis von anderen! Du musst dir schon selber ausrechnen, welchen Preis du für deine Ferienwohnung verlangen musst, damit sich das für dich lohnt bzw. deine ganzen Unkosten abgedeckt sind.

    Und zum Thema Auslastung, rechne ggf. auch mal mit weniger Auslastung und ob sich das dann auch lohnt. Denn von der Auslastung hängt viel ab bei deiner Rechnung und wenn du dich hier vertust, dann stimmt einfach deine ganze Kalkulation nicht.

    Da magst du vielleicht recht haben (wobei das auch keine Garantie darstellt, nur weil irgendwas neu ist!), trotzdem solltest du m.E. gleich von Anfang an wieder ausreichend Rücklagen bilden, denn die nächste größerer Reparatur wird mit Sicherheit kommen.

    Natürlich kannst du, wenn du davon soviel hast, ständig dein Privatvermögen da reinbuttern. Aber das ändert nichts daran, das sich das ganze irgendwann auch mal lohnen muss.

    Gerade bei einer Ferienwohnung wird es m.E. noch ganz viele andere Sachen geben, die du ggf. vergessen hast in deiner Rechnung. Und Kleinvieh macht eben auch mal Mist, sodass man hier durchaus auch eine Resvere einplanen sollte, wenn man schon sehr knapp rechnet.

    Wie schon geschrieben, du solltest hier schon so genau wie möglich Kalkulieren und nicht grob über den Daumen was abschätzen!

    Und das kannst du jetzt auch noch 10x schreiben, ausrechnen wirst du dir das selber müssen, ob sich das lohnt für dich oder nicht.

    Im übrigen wäre immer noch interessant, mit was für Baukosten du rechnest bis alles zur Mietmietung bereit ist?

    Allgemein stimmt diese Aussage bestimmt nicht.

    Eine Immobilie ist immer nur das Wert, was jemand anderes auch wirklich bereit wäre zu bezahlen. Und nur weil du in deinem Garten nun eine größere Hundehütte aufbauen willst, deswegen muss das ganze noch lange nicht eine "wirkliche" Wertsteigerung darstellen, die sich letztlich auch lohnt.
     
  18. #17 lostcontrol, 19.12.2015
    lostcontrol

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    Seh ich ähnlich und kenn's auch von Bekannten dass man da sehr, sehr viel Arbeit reinstecken muss zu den unmöglichsten Uhrzeiten. Den Ärger garnicht mal mitgerechnet, ich hab ein Mal gesehen wie die Ferienwohnung hinterlassen wurde, das hatte ähnliche Ausmaße wie bei unserer Räumung neulich (nur ohne Schädlinge). Und das war noch nicht mal 'ne Gruppe feierwütiger Jugendlicher die die Wohnung fürs Wochenende gemietet hatten. Soll auch garnicht so selten vorkommen haben meine Bekannten geklagt...
    Wenn Du dann am gleichen Tag neue Gäste hast, kannst Du das garnicht schaffen das wieder rechtzeitig sauber zu kriegen.
     
  19. Duncan

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    Anekdote von Schwesterleins Schwiegereltern: Man hat ein kleines Betthupferl aus Schokolade aufs Kopfkissen gelegt. Man kennt es ja auch aus so manchem Hotel. Nun die Gäste waren wohl sehr müde, das Betthupferl wurde übersehen und das Bett am nächsten Morgen sah sehr "interessant" aus. Die braunen Streifen ließen allerdings zuerst die Gedanken in eine deutlich unappetitlichere Richtung gehen... Teelöffel scheinen übrigens in vielen Regionen akute Mangelware zu sein, die verschwinden wie nichts Gutes. Auch alles Punkte die sich läppern. Auch den Verschleiß an Handtüchern, Bettwäsche und auch der Betrieb der Waschmachine(n) sollte man mit einkalkulieren.Dann auch entsprechende Schmankel, für 100€/Tag, wie schaut es mit Pool, Sauna & Co. aus? Auch die kosten entsprechenden Unterhalt.
     
  20. Pharao

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    Für mich auch unverständlich, dem das schon passiert ist, warum man so was auch auf`s Kopfkissen legen muss! Besondern wenn dann auch noch das Betthupferl einen ähnlichen dunklen Farbton wie das Kopfkissen hat ...... - Sorry, aber Nachtisch wäre für uns alle besser gewesen.
     
  21. Duncan

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    Naja, vorher blütenweißes Kopfkissen und rotes Silberpapier für die Schokolade ist auch sehr leicht zu verwechseln, sieht man auch gut an Baustellenabsperrungen, die sind auch immer super getarnt. ;)
     
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